Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН (710400442016) ОГРНИП (314715434300097) к акционерному обществу «Тандер» ИНН (2310031475) ОГРН (1022301598549) о взыскании 216 987 руб. 08 коп.,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к АО «Тандер» о взыскании расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, пропорционально арендуемой площади 544,1 кв.м. в размере 216 987 руб. 08 коп. (с учетом уточнения иска, принятого к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему.

Как следует из материалов дела, 30.06.2008 между ООО «Полипром» и ЗАО «Тандер» был заключен договор аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 (далее – Договор), предметом которого являлась аренда недвижимого имущества – нежилых помещений (магазин) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-31, 1 этаж, лит. А, общей площадью 544, 1 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Срок договора аренды с 01.07.2008 по 30.06.2013 (п. 4.1 Договора).

Дополнительным соглашением от 01.07.2013 ООО «Полипром» и ЗАО «Тандер» продлили срок действия договора по 30.06.2018.

В 2017 году произошла смена собственника ООО «Полипром» на ИП ФИО1, в связи с чем, между ИП ФИО1 и ЗАО «Тандер» 29.05.2017 заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008, в соответствии с которым стороны заменили преамбулу договора аренды и пункты 1.1, 1.2, 2.1, 2.7, 2.8, 2.10, 4.1, 5.2.3, 5.2.5.

Согласно дополнительному соглашению от 29.05.2017 к Договору ИП ФИО1 (Арендодатель) передала, а ЗАО «Тандер» (Арендатор) приняло в аренду недвижимое имущество в виде арендуемых помещений которые являются частью: нежилого помещения с кадастровым номером 71:30:030221:5876 и состоит из отдельных помещений/комнат отмеченных на поэтажном плане 1 этажа и экспликации к поэтажному плану 1 этажа Технического паспорта лит. А № 31, общей площадью 544,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

В соответствии с 2.7. Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 ЗАО «Тандер» самостоятельно производится оплата потребленных арендатором услуг (электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, стоков, управляющей компании и т.д.), согласно договоров между арендатором и поставщиком данных услуг. Оплата в фонд капитального ремонта Тульской области производится арендатором на основании счетов выставляемых арендодателем.

Согласно п. 2.10. Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 арендатор за свой счет проводит текущий ремонт и капитальный ремонт арендованных помещений и поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы по содержанию имущества. Обеспечить сохранность и поддержание состояния имущества, зафиксированного в акте приемки-передачи. Производить за свой счет и своими силами капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения (п. 5.2.3. Договора).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.11.2020 по делу № А68-5207/2019, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021, по исковому заявлению ООО «УК «ТРиС» о взыскании к ИП ФИО1 задолженности в сумме 428 549 руб. 50 коп. за оказанные услуги в период с 01.11.2018 по 01.07.2020 по управлению многоквартирным домом расположенным по адресу: <...>, с ИП ФИО1 в пользу ООО «УК «ТРиС» взыскана задолженность в размере 381 173 руб. 04 коп. с учетом определения суда от 11.05.2021 об исправлении опечатки, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 774 руб.

Согласно инкассовому поручению №2056238 от 05.05.2021 года денежные средства были полностью перечислены с ИП ФИО1 в пользу ООО «УК «ТРиС».

Истец считает, что ЗАО «Тандер» по условиям договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017, должно было заключить договор с управляющей компанией и самостоятельно оплачивать услуги по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, в отношении арендуемых помещений.

Поскольку общество такой договор не заключило, то должно возместить арендодателю понесенные расходы пропорционально занимаемой площади за период с 01.11.2018 по 01.07.2020 в размере 216 987 руб. 08 коп., о чем ИП ФИО1 заявила в претензии № 266 от 01.12.2020 направленной ЗАО «Тандер» 02.12.2020.

Поскольку ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению. При этом суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно п. 5.2.3. Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 Арендатор (ЗАО «Тандер») обязан обеспечить сохранность и поддержание состояния имущества, зафиксированного в акте приемки-передачи. Производить за свой счет и своими силами капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения.

В соответствии с 2.7. Договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 оплата потребленных арендатором услуг (электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, стоков, управляющей компании и т.д.) производится арендатором самостоятельно, согласно договоров между арендатором и поставщиком данных услуг. Оплата в фонд капитального ремонта Тульской области производится арендатором на основании счетов выставляемых арендодателем.

Изучив условия договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 (пункты 2.7. и 2.10.), арбитражный суд, руководствуясь статьями 421, 431 ГК РФ, установил, что обязанность арендатора по несению расходов по содержанию имущества прямо регламентирована его условиями. В данном случае воля сторон договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему была направлена на возложение на ответчика обязанностей по несению расходов на содержание имущества, расположенного в доме № 50 по адресу: <...>.

Как установлено решением суда от 12.11.2020 по делу №А68-5207/2019 ООО «УК «ТРиС» оказывает услуги по управлению домом № 50 по ул. Металлургов, г. Тула с 01.11.2018 года на основании договора управления от 19.09.2018 утвержденного протоколом № б/н от 08.08.2018 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №50 по ул. ул. Металлургов, г. Тула. Между ООО «УК «ТРиС» и ЗАО «Тандер» договор не заключен.

В связи с неисполнением арендатором возложенной на него договором аренды обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, содержание здания, в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и управляющей компанией, собственник (арендодатель) понес расходы за оказанные управляющей компанией коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

При этом правовая позиция о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения, применяется к правоотношениям между ресурсоснабжающей организацией (управляющей организацией) и (собственником) арендатором нежилого помещения, исходя из того, что исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Между тем, отсутствие договора между арендатором и исполнителем коммунальных услуг не может освобождать арендатора от обязанности нести расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг и содержанию арендуемого помещения, предусмотренную договором аренды, с учетом того, что заключение соответствующих договоров на оказание коммунальных услуг и содержание общего имущества зависит, в первую очередь, от действий самого арендатора.

При этом из содержания договора аренды не следует, что расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества многоквартирного дома включены в размер арендной платы.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ст. 9 АПК РФ стороны несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательства, опровергающие наличие задолженности по оплате расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества.

В данном случае уклонение ответчика от заключения самостоятельных договоров, предусмотренных пунктом 2.7. договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 не является основанием, освобождающими АО «Тандер» от возмещения истцу расходов на содержание имущества.

Расчет суммы расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома произведен истцом пропорционально площади переданных ответчику нежилых помещений (544,1 кв.м.) и суммы оплаченных истцом денежных средств по решению суда от 12.11.2020 по делу №А68-5207/2019, проверен судом, признан верным.

Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, контррасчет не представлен (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в порядке ст. 71 АПК РФ, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что арендуемые ответчиком нежилые помещения, являются частью здания, а арендатор является потребителем услуг и работ по его содержанию, приобретаемых и оплачиваемых истцом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для отнесения на ответчика понесенных арендодателем расходов на содержание имущества пропорционально занимаемой площади, подлежащих принудительному взысканию с арендатора в порядке регресса.

Указанный вывод поддержан судебной практикой, в том числе постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.09.2019 N Ф03-4088/2019 по делу N А24-7274/2018.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 216 987 руб. 08 коп.

Возражения ответчика против иска рассмотрены судом и отклонены, поскольку они основаны на ошибочной оценке фактических материалов дела и неверном толковании действующего законодательства, регулирующего спорные вопросы применительно к фактическим обстоятельствам дела.

Согласно требованиям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика и взыскиваются с него в пользу истца в размере 7 340 руб. Госпошлина в сумме 539 руб. в порядке ст. 104 АПК РФ подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь ст.ст. 104, 110, 156, 167 - 171, 176, 180, 181, 318 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с акционерного общества «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 ИНН (710400442016) ОГРНИП (314715434300097) денежные средства в сумме 216 987 руб. 08 коп., а также 7 340 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 539 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления его в полном объеме в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья И.Ю. Воронцов