Гражданский кодекс часть 1

Определением от 16.02.2011г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Администрацию г. Тулы и Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (Комитет), а определением от 02.03.2011г. – ОАО «Управляющая компания г. Тулы».

Третьи лица отзыв на исковое заявление не представили.

В судебном заседании представитель Администрации г. Тулы поддержал заявленные требования. Представители Комитета и ОАО «Управляющая компания г. Тулы» в судебное заседание не явились.

Ходатайством от 14.03.2011г. ОАО «Управляющая компания г. Тулы» просило рассмотреть дело без участия его представителя. Ходатайство третьего лица удовлетворено судом согласно статье 156 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и Администрации г. Тулы, арбитражный суд

установил:

В обоснование заявленных требований истец сослался на следующие обстоятельства.

Между Истцом - МУП «Ремжилхоз» и Ответчиком - ЗАО «Тулатеплосеть» действует договор № 30-АР/08/63-08 аренды движимого и недвижимого муниципального имущества теплосетевого назначения от 14.02.2008г. В соответствии с п. п. 6.1.3, 6.1.4 указанного договора Ответчик взял на себя обязательства: производить уборку помещения и прилегающей территории; производить необходимое благоустройство прилегающей к Имуществу территории; обеспечить сохранность и эксплуатацию в соответствии с установленными техническими требованиями инженерных сетей, оборудования, коммуникаций, расположенных в арендуемом помещении; соблюдать технические, санитарные, пожарные и иные нормы при использовании Имущества.

Указанные договорные обязательства Ответчиком не выполняются, что подтверждается, составленными представителями Истца и Ответчика по результатам проверки их соблюдения актами от 08.10.2010 г. обследования арендуемых нежилых зданий котельной квартала 68 по адресу: <...> а и котельной по адресу: г. Tyлa yл. Гоголевская д. 47а, актами от 02.11.2010 г. проверки выполнения предписаний от 08.10.2010 г. исх. № 1143 исх. № 1144, а так же предписаниями Истца от 08.10.2010 г. исх. № 1143 исх. № 1144.

По нежилому зданию котельной квартала 68 по адресу: <...> а в результате проверок выявлено:

1. наличие несанкционированной свалки на прилегающей к котельной территории.

В соответствии с предписанием МУП «Ремжилхоз» от 08.10.2010 г. за № 1144, ЗАО «Тулатеплосеть» предписывалось в порядке п. 6.1.5 договора аренды убрать несанкционированную свалку и бытовой мусор с прилегающей к котельной территории в срок до 15.10.2010 г.

Однако согласно акту от 02.11.2010 г., мусор Ответчиком не убран, свалка не ликвидирована, а напротив, увеличилась. Кроме того выявлено:

2. отсутствие отмостки по периметру здания,

3. частичное отсутствие изоляции трубопровода.

По нежилому зданию котельной по адресу: <...> в результате проверок выявлено:

1. наличие бытового мусора на территории, прилегающей к котельной.

В соответствии с предписанием Истца от 08.10.2010 г. за № 1143, Ответчику предписывалось в порядке п. 6.1.5 договора аренды убрать бытовой мусор с прилегающей к котельной территории в срок до 15.10.2010 г.

Однако согласно акту от 02.11.2010 г., мусор Ответчиком убран частично.

2. основания растяжек находятся в неудовлетворительном состоянии.

Указанное нарушение Ответчику необходимо было устранить согласно вышеуказанному предписанию так же в срок до 15.10.2010г., что Ответчиком выполнено не было. В соответствии с актом от 02.11.2010г., им ведутся лишь подготовительные работы по бетонированию основания растяжек. Кроме того выявлено:

3. наличие несанкционированной свалки на прилегающей к котельной территории.

В соответствии с п. 8.2 договора аренды № 30-АР/08/63-08 от 14.02.2008 г. движимого и недвижимого муниципального имущества теплосетевого назначения при несоблюдении обязательств по договору Арендатор ЗАО «Тулатеплосеть» обязан уплатить МУП «Ремжилхоз» штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от годовой суммы арендной платы за каждый случай несоблюдения обязательств.

В порядке досудебного урегулирования спора Ответчику предлагалось (Претензия Истца от 10.11.2010 г. № 1322) в срок до 25.11.2010 г. перечислить на расчетный счет Истца штраф в сумме 38 591 руб. 58 коп. за несоблюдение обязательств по договору аренды движимого и недвижимого имущества теплосетевого назначения № 30-АР/08/63-08 от 14.02.08 г. В удовлетворении претензии Истцу было отказано (письмо исх.№ 6617 от 15.11.10 г.), штраф Ответчиком не оплачен.

Таким образом, меры Истца по доарбитражному урегулированию спора не дали каких-либо результатов, что вынуждает истца обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 309 ГК РФ, п. 6.1.3, 6.1.4, 8.2 договора аренды №30-АР/08/63-08 от 14.02.2008 г., истец просит удовлетворить его требования.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве, где указал следующее.

ЗАО «Тулатеплосеть» считает требования истца по уплате штрафных санкций необоснованными, неправомерными и не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В выданных истцом предписаниях и актах о нарушении обязательств отсутствуют ссылки на нарушенные ЗАО «Тулатеплосеть» нормы правового и технического характера (СНиПы, СанПиНы и др.), являются ли указанные в актах факты нарушением установленных требований истцом не доказано.

Ответчик отметил, что истец не указал нормативный или технический документ, которым предусмотрена обязательность отмостки здания, договором аренды также не предусмотрена обязанность арендатора по ее установке. Также истец не представил доказательств нарушения арендатором надлежащего состояния основания растяжек, отсутствуют ссылки на нормы права, СНиП и т.д.

Договором аренды не предусмотрено ежедневное проведение арендатором уборок помещений и прилегающей территории, сроки проведения уборок территории договором не предусмотрены, следовательно, арендатором не нарушены.

Ответчик указал, что предписания истца неправомерно устанавливают сроки исполнения арендатором в одностороннем порядке, без согласования с ним; считает, что сроки исполнения предписаний арендодателя должны были быть согласованы с арендатором, поскольку сроки их исполнения не установлены договором аренды.

На основании изложенного, ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оценив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерациигражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 299 Гражданского Кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Согласно пунктам 1,2 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: «в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации».

На момент заключения договора аренды движимого и недвижимого имущества теплосетевого назначения от 14 февраля 2008г. № 30-АР/08/63-08 и соглашения о перенайме от 29 декабря 2008г. ни у МУП «Управляющая компания г. Тулы» (прежний арендодатель), ни у МУП ИО г. Тулы «Ремжилхоз» (новый арендодатель) не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на объекты недвижимости (котельные), являющиеся предметом вышеуказанных договора аренды и Соглашения. Следовательно, в силу статьи 608 Гражданского Кодекса Российской Федерации они не вправе сдавать недвижимое муниципальное имущество в аренду и выступать арендодателями по таким договорам.

Согласно статье 168 Гражданского Кодекса Российской Федерациисделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 180 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Предметом вышеуказанных сделок является движимое и недвижимое имущество теплосетевого назначения.

Правило о регистрации права хозяйственного ведения распространяется только на недвижимое имущество. Вместе с тем, учитывая, что переданное по договору аренды оборудование является принадлежностью и предназначено для обслуживания котельных (главные вещи), сделка аренды в отношении движимого имущества также является недействительной, то есть недействительна сделка аренды в целом.

Тот факт, что истец 11 марта 2011г. зарегистрировал право хозяйственного ведения на одну котельную по адресу: <...>, не влияет на законность сделки по аренде котельных, поскольку законность этой сделки проверяется на момент её совершения.

Учитывая, что исковые требования основаны на ничтожной сделке, в иске следует отказать. Расходы по госпошлине согласно статье 110 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Расходы по госпошлине отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.М. Большаков