Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Тыва Ажи В.А., при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Доржу А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Маяк» к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыл об изменении п.2 раздела «Срок действия договора и земельные платежи» договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды»,

при участии:

от истца: адвокат Ооржак Д.Д. по ордеру № 1 от 25.02.2011г. и Комлев В.Л. по доверенности от 27.01.2011г. № 1,

ответчик не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Маяк» (далее – ООО «Маяк») обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыл (далее – Департамент) об изменении п.2 раздела «Срок действия договора и земельные платежи» договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды».

Ответчик в судебное заседание не явился, заявлений и ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие не представлял. В материалах дела имеется почтовое уведомление № 04708 от 16.05.2011г., свидетельствующее о надлежащем извещении, в связи, с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцы в судебном заседании поддержали заявленный иск и пояснили, что нормативными правовыми актами Республики Тыва размер арендной платы на земельный участок за 2010г. увеличен по сравнению с 2008г. более чем в 3 раза и составляет: за 2008г. – 133.100 рублей, за 2009г. – 499.000 рублей, а в 2011г. составил в размере 522.000 рублей. Так как постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582 установлен принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей, а также Федеральным законом от 25.10.2001г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что арендная плата за использование земельных участков устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков просит суд изменить п.2 раздела договора «Срок действия договора и земельные платежи».

Заслушав представителей истца, изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, в соответствии с решением Кызылского городского Хурала представителей от 16.01.2008 № 28 «Об утверждении структуры Мэрии г.Кызыла, постановлением Мэра г.Кызыла от 01.10.2008 № 1497 «Об изменении структуры Мэрии города Кызыла и штатного расписания аппарата Мэрии города Кызыла», Комитет по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла преобразован в Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла. Согласно Положению о Департаменте земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыла, утвержденного Мэром города Кызыла 05.11.2008 Департамент является правопреемником Комитета по управлению муниципальным имуществом Мэрии города Кызыла.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 10.03.2011г. Общество с ограниченной ответственностью «Маяк» зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы России № 1 по Республике Тыва за основным государственным регистрационным номером 1021700512151.

Из материалов дела следует, что Департамент (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28 ноября 2006 года № 2268 (далее - Договор) о предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды общей площадью 2411, 73 кв.м., расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Энергетиков, 1 «а».

Согласно пункту 1 Договора арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок общей площадью 2411,73 кв.м., расположенного по адресу: г. Кызыл ул. Энергетиков, 1 «а», под объекты транспорта - автомобильного - АЗС.

На основании п.2 раздела Договора «Срок действия договора и земельные платежи» арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату. Размер арендной платы на 2002г. составляет 74.048 рублей. На последующие годы размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными актами органов местного самоуправления.

Согласно п.3 вышеуказанного раздела Договора размеры арендной платы могут изменяться в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации и Республики Тыва.

Как установлено материалами дела, постановлением Правительства Республики Тыва от 03.07.2008г. № 419 "О порядке определения размера арендной платы, порядка условиях и сроках её внесения за использование земельных участков на территории Республики Тыва, государственная собственность на которые не разграничена" и постановлением Мэра г.Кызыла от 11.02.2010г. № 308 «Об установлении арендной платы на земельные, находящиеся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа», размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по формуле:

АП = КС x Сзн х Кд х Ки, где:

АП - размер годовой арендной платы за земельный участок в рублях;

КС - кадастровая стоимость земельного участка, где кадастровая стоимость определяется по формуле:

КС = S х УПКС, где

S – площадь земельного участка;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м.;

Кд - коэффициенты, корректирующие размер арендной платы в зависимости от вида деятельности (категории) арендатора на земельном участке;

Ки – сводный индекс потребительских цен, фактически, сложившийся на предыдущий год;

Сзн – соответствующая процентная ставка земельного налога, утвержденная местными органами самоуправления.

Обществу была установлена сумма арендной платы за земельный участок, находящийся под объекты транспорта - автомобильного – АЗС, с общей площадью 2411,73 кв.м , в размере 466.317 рублей за 2010 г. с применением указанной формулы.

Истец посчитал, что увеличение арендной платы за 2010г. произошло более чем в 6 раз, это обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в определениях от 14.12.2000г. № 244-О, от 07.02.2002г. № 16-О, от 05.07.2001г. № 130-О, от 07.06.2001г. № 139-О, постановлениях от 21.11.2002г. № 15-П, от 30.07.2001г. № 13-П, деятельность органов государственной власти и местного самоуправления не должна подавлять экономическую самостоятельность и инициативу граждан и юридических лиц, произвольно ограничивать право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, а также право частной собственности.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.10.1997г. №13-П указано, что нельзя считать допустимым такое положение вещей, когда дифференцированные ставки могут устанавливаться органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно.

С учетом правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 3 определения от 11.05.2004г. № 209-О в отношении установления уполномоченными органами ставок земельного налога, при отсутствии единых правил, дифференциацию базовых ставок арендной платы органы местного самоуправления должны осуществлять не произвольно, а с учетом анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Судебные органы должны выяснить, осуществлял ли орган местного самоуправления при принятии нормативного акта, в котором установлены ставки арендной платы и коэффициенты к ним, экономическое обоснование дифференциации таких ставок на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Судебные органы при рассмотрении споров по поводу сумм земельного налога, подлежащих уплате пользователями земельных участков в городе, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия органом местного самоуправления нормативного акта, которым установлены коэффициенты дифференциации ставки налога по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории, и проверкой правильности расчета сумм налога в соответствии с этим актом, должны, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, то есть осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Таким образом, Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004г. № 209-О под экономическим обоснованием дифференциации ставки земельного налога понимается анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Приведенная правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации в связи с аналогичным (публичным) порядком установления ставок, как земельного налога, так и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с установление арендной платы за землю.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582 в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, в которые входят, в том числе:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Таким образом, произвольное, без соответствующего экономического обоснования установление органами местного самоуправления размера рассматриваемого коэффициента при определении размера арендной платы за использование земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009г. № 582.

В соответствии со статьями 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент ее заключения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписанный сторонами договор от 28 ноября 2006 года № 2268 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Требования регистрации договоров аренды по общему правилу распространяются на договоры, срок действия которых превышает один год.

В пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В договоре от 28 ноября 2006 года № 2268 указан предмет договора, определены сроки исполнения обязательств, размер арендной платы.

Кроме этого, согласно материалам дела 09.01.2002г. указанный договор зарегистрирован в Тувинском республиканском центре государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационный номер 17-01/01-24/2002-477.

При таких обстоятельствах суд в силу ст.ст. 432, 433, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации признает договор заключенным.

Основания изменения и расторжения договора установлены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что Общество от 21.02.2011г. обращалось к Департаменту с просьбой об изменении п.2 раздела «Срок действия договора и земельные платежи» договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды», в следующей редакции:

«Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату. Размер арендной платы определятся в соответствии действующим законодательством согласно расчета арендной платы, являющегося неотъемлемым Приложением к настоящему договору и не может составлять более двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка».

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен порядок изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Истец, в качестве существенного изменения обстоятельств, ссылается на необоснованное увеличение арендной платы на земельный участок, расчет арендной платы утвержденный постановлением Правительства Республики Тыва от 03.07.2008г. № 419 "О порядке определения размера арендной платы, порядка условиях и сроках её внесения за использование земельных участков на территории Республики Тыва, государственная собственность на которые не разграничена" не соответствует действующему законодательству и ухудшает экономическое положение Общества.

Согласно, п. "в" ч. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации и ст. 1.2 Закона о недрах вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Пунктом 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации установлено, что по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частью второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Абзацем 2 пункта 2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.

При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

С учетом изложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды» истец не мог предусмотреть возможного увеличение арендной платы за земельный участок более чем на 6 раз.

Произвольное, без соответствующего экономического обоснования, установление органами местного самоуправления размера арендной платы за землю нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит принципам российского права.

При таких обстоятельствах следует признать, что размер арендной платы за землю на территории города Кызыла, а тем более коэффициент к ставке земельного налога при расчете арендной платы за земельные участки установлены произвольно, без необходимого экономического обоснования.

Следовательно, суд признает неправомерным и необоснованным п.2 раздела спорного договора «Срок действия договора и земельные платежи».

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, уплаченная истцом при подаче иска в суд государственная пошлина в размере 4.000 рублей (платежное поручение № 38 от 09.03.2011г.) подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167 – 170, 176 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требование Общества с ограниченной ответственностью «Маяк» об изменении п.2 раздела «Срок действия договора и земельные платежи» договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды».

Изменить п.2 раздела «Срок действия договора и земельные платежи» договора от 28 ноября 2002г. № 2268 «О предоставлении земельных участков в пользования на условиях аренды» между Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыл и Обществом с ограниченной ответственностью «Маяк» изложить в следующей редакции: «Арендатор обязуется вносить ежегодно арендную плату. Размер арендной платы определятся в соответствии действующим законодательством согласно расчета арендной платы, являющегося неотъемлемым Приложением к настоящему договору и не может составлять более двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка».

Взыскать с Муниципального учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г.Кызыла» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Маяк» уплаченную государственную пошлину в размере 4.000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий арбитражный апелляционный суд не позднее месяца со дня его принятия, а также после рассмотрения в апелляционной инстанции в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу путем подачи апелляционной или кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Тыва.

Судья Ажи В.А.