Гражданский кодекс часть 1

о принудительном изъятии нежилого помещения по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м. для муниципальных нужд, прекращении права собственности Базыр – Сат Э.Г. на нежилое помещение по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м., установлении выкупной стоимости имущества в размере 4 517 000 рублей,

при участии:

от истца: Кудерек Ч.Д. по доверенности от 23.10.2019 № 08-0619/27,

установил:

Мэрия города Кызыла обратилась в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Базыр-Сат Этери Гурамовне о принудительном изъятии нежилого помещения по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м. для муниципальных нужд, прекращении права собственности Базыр – Сат Э.Г. на нежилое помещение по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м., установлении выкупной стоимости имущества в размере 4 517 000 рублей.

Определением суда от 15 января 2021г. исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 08 июля 2020г. по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящегося по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м.

В связи с назначением экспертизы определением суда от 08 июля 2020г. производство по делу приостановлено до поступления заключения экспертизы ООО «Сибирский институт оценки».

В материалы дела 31.08.2020 от эксперта поступило заключение № 13519 от 24.08.2020.

Определением суда от 01 сентября 2020г. производство по делу возобновлено.

Не согласившись с заключением эксперта ООО «Сибирский институт оценки» Мэрия г. Кызыла заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы стоимости нежилого помещения по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м., установлении выкупной стоимости имущества.

Определением суда от 24 февраля 2021г. назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящегося по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м.

В связи с назначением экспертизы определением суда от 24 февраля 2021г. производство по делу приостановлено до поступления заключения экспертизы ООО «ТываБизнесКонсалтинг».

В материалы дела 27.03.2021г. поступило заключение ООО «ТываБизнесКонсалтинг».

Определением суда от 12 апреля 2021г. производство по делу возобновлено.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, 08 апреля 2021г. от ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании полностью поддержала исковые требования.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Из материалов дела видно и судами установлено, что согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 28.04.2008 серии 17 АВ 082223 индивидуальный предприниматель Базыр-Сат Э.Г. является собственником нежилого помещения площадью 50 кв.м. по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525.

Принадлежащее истцу на праве собственности нежилое помещение расположено в здании многоквартирного жилого дома 1952 года постройки, находящемся на земельном участке по адресу: Республика Тыва г. Кызыл, ул. Кочетова, дом 26.

16.12.2008 в отношении названного жилого дома №26 по улице Кочетова в г. Кызыле межведомственной комиссией для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда было принято решение о признании его аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Правительства Республики Тыва от 30.11.2012г. №667 утверждена республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Республике Тыва на 2013-2020г.». Жилой дом №26 по улице Кочетова в г. Кызыле включен в программу переселения по этапу 2013 года.

В связи с неосуществлением сноса жилого дома собственниками жилых помещений администрацией принято постановление от 29.08.2019 N 511 "Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по улице Кочетова дом 26 города Кызыла", согласно которому у собственников жилых помещений были изъяты земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 17:18:0105010:253, площадью 426 кв. м, а также жилые помещения с номерами 1 по 8 для муниципальных нужд.

05.09.2019г. Мэрией города Кызыла индивидуальному предпринимателю Базыр-Сат Э.Г. направлено предложение о заключении соглашения об изъятии квартиры нежилого помещения площадью 50 кв.м. по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 по цене 4 571 000 рублей, установленной отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости №532-09/19.

Ссылаясь на недостижение соглашения о размере возмещения за изымаемое нежилое помещение, Мэрия г. Кызыла обратилась в арбитражный суд с иском.

Не оспаривая права Мэрии г. Кызыла на возмездное изъятие в муниципальную собственность нежилого помещения, предприниматель просил суд определить рыночную цену и размер убытков, причиненных ему таким изъятием.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно пункту 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений или машино-мест, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1); отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (пункт 3).

На основании статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1); при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством; в случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2); принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).

В подпункте "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", среди прочего, разъяснено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Как следует из содержания постановления Мэрии г. Кызыла от 28.08.2019 N 511 " Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по улице Кочетова дом 26 города Кызыла", дом № 26 по Кочетова в г. Кызыле признан непригодным для постоянного проживания, в связи с чем земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 17:18:0105010:253, площадью 426 кв. м на котором расположен земельный участок, а также жилые помещения с номерами 1 по 8, изъяты для муниципальных нужд.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен ЖК РФ и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Ссылаясь на положения статьи 6 ГК РФ, установив отсутствие в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, учитывая также, что закон не устанавливает возможность безвозмездного изъятия у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме соответствующих помещений, а также возможность сохранить право на помещения в аварийном доме и долю в праве на земельный участок, с учетом специфики рассматриваемого дела следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями статьи 32 ЖК РФ.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был 11 произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, указано, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Следовательно, выкупная цена изымаего нежилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в т.ч. упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях определения размера компенсации за изымаемое нежилое помещение, принадлежащее предпринимателю, определением суда от 08..07.2020г. назначена экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящегося по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м.

Согласно заключению эксперта ООО «Сибирский институт оценки» Дрофа С.В. размер возмещения за нежилое помещение площадью 50 кв.м. по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 составляет 8 581 512 рублей, в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения в аварийном доме 4 761 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения 529 000 рублей, рыночная стоимость доли в праве собственности на общее имущество 11 850 рублей, рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику, в результате изъятия земельного участка, изменением места нахождения объектов недвижимости, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами – 232 855 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт спорного нежилого помещения – 3 046 807 руб.

При рассмотрении заключения экспертизы судом установлено, что размер убытков в связи с изъятием нежилого помещения по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м. для муниципальных нужд, определен экспертом с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома.

Судом установлено, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома определен ООО «Сибирский институт оценки» без исследования вопроса о необходимости капитального ремонта жилого дома на момент приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме.

Учитывая, что для определения рыночной стоимости помещения и доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, размера убытков, вызванных изъятием помещения, а также для решения вопроса о необходимости проведения капитального ремонта на дату первой приватизации помещений в доме и определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, определением суда от 24 февраля 2021г. назначена повторная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения в аварийном доме, стоимости доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения, а также рыночной стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном аварийном доме, находящегося по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м.

Согласно заключению эксперта ООО «ТываБизнесКонсалтинг» Сюрюн Е.Ш. размер возмещения за нежилое помещение площадью 50 кв.м. по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 составляет 5 134 262 рублей, в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения в аварийном доме 3 884 000 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка под аварийным домом пропорционально доле нежилого помещения 777 000 рублей, рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику, в результате изъятия земельного участка, изменением места нахождения объектов недвижимости – 473 262 руб. в том числе: убытки, связанные с временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения – 171 450 руб., переездом – 17000 руб., поиском другого помещения – 160 000 руб., оформлением права собственности на другое помещение – 2000 руб., упущенная выгода – 112 125 руб., компенсация за непроизведенный капитальный ремонт спорного нежилого помещения – 10 687 руб.

В соответствии со статьей 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Кодекса).

В силу статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В статье 64 Кодекса перечислены виды доказательств. Из этого следует, что не всякие сведения могут быть использованы судом для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию и входящих в состав оснований иска или возражений против иска, а только те, которые могут быть получены судом во время рассмотрения дела с соблюдением всех процессуальных правил. Одним из видов доказательств является заключение эксперта (статья 86 Кодекса).

Согласно статье 71 Кодекса никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, поскольку суд в этом случае исследует факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования (экспертизы), и которые могут быть подтверждены (или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и так далее. Поэтому экспертиза является средством получения верного знания о факте (фактах).

О проведении повторных экспертиз стороны ходатайств не заявили, мотивированно выводы эксперта не опровергли, в связи с чем, в силу состязательности процесса несут риск наступления негативных для них последствий относительно установления значимых для дела обстоятельств.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение экспертизы ООО «ТываБизнесКонсалтинг», принимая во внимание, что земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, и нежилое помещение, изъяты для муниципальных нужд, многоквартирный дом по улице Кочетова, д. 26 признан аварийным и подлежит сносу, установив, что заключение судебной экспертизы от 16.06.2021 соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, является ясным, полным и непротиворечивым, суды обоснованно признали, что размер возмещения, определенный в указанном экспертном заключении в сумме 4 661 000 руб., является равноценным, размер убытков, включая компенсацию за непроведенный капитальный ремонт в сумме 473 262 руб. подтверждены материалами дела, вследствие чего правомерно удовлетворили заявленные предпринимателем требования.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности юридического лица на такой земельный участок на основании п. 1 ч. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ и на нежилое помещение в силу ст. 235 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем суд прекращает право собственности индивидуального предпринимателя Базыр – Сат Этери Гурамовны на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м. после выплаты возмещения в полном объеме.

В силу статей 56.2, 56.10 ЗК РФ, части 1 статьи 32 ЖК РФ обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Изъять у индивидуального предпринимателя Базыр-Сат Этери Гурамовны в муниципальную собственность города Кызыла Республики Тыва нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м.

Установить выкупную стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м. в размере 5 134 262 рублей.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя Базыр-Сат Этери Гурамовны на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Кызыл, ул. Кочетова.д.26 (бывшая квартира №3) кадастровый номер 17:18:0105010:1525 общей площадью 50 кв.м., после выплаты возмещения в полном объеме

Решение может быть обжаловано в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Тыва.

Судья А.В.Хертек