Гражданский кодекс часть 1

Заявлен иск ООО «Управляющая компания «Калинка» к ООО «Империя Успеха» о взыскании 1 430 265 рублей 40 копеек, в том числе на основании договора субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17 основной долг в размере 1 258 757 рублей 34 копейки, на основании договора возмездного оказания услуг от 31 декабря 2011 года № 17эу основной долг в размере 171 508 рублей 06 копеек.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что ответчик не в полном объеме оплатил за пользование арендованным имуществом и оказанные услуги.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск.

Ответчик с иском не согласен по основаниям возражений на иск (том 3 л.д. 146-149). Ответчик полагает, что права собственника на переданное ответчику в субаренду помещение претерпело изменения в феврале 2012 года, после подписания договора аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и договора субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года, доказательств тому, что переданное в субаренду помещение после изменений в объеме прав ООО «Офис-2011» является собственностью последнего истцом не представлено, ввиду чего возникают неустранимые сомнения в отношении правомерности совершенных ранее сделок и подписанных договоров аренды и субаренды, и действия этих договоров; некоторые из представленных истцом договоров содержат адрес объекта оказываемых эксплуатационных услуг – <...>; некоторые договоры заключены истцом с поставщиками после момента оплаты ответчиком экплуатационных расходов; не представлены расчеты стоимости эксплутационных услуг, предусмотренных договором (пункт 3.1. - исходя из доли общих расходов по эксплуатации и содержанию объекта приходящихся на 1 кв.м. площади) и расчет фактически потребленных субарендатором коммунальных услуг.

В судебном заседании, начатом 27 февраля 2013 года в 11 часов 42 минуты, объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 28 февраля 2013 года. После перерыва судебное заседание продолжено в 15 часов 00 минут 28 февраля 2013 года при участии тех же представителей сторон.

Стороны позиции по спору не изменили.

Выслушав представителей сторон, исследовав обстоятельства дела, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Материалы дела свидетельствуют, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25 октября 2011 года 72 НМ 118894 административно-торговый корпус, назначение: нежилое здание, 12-этажный (подземных гаражей -1), общая площадь 17 067,7 кв.м, инв. № нет, адрес объекта: Тюменской область, городской округ Тюмень, <...>, Литера А, принадлежало на праве собственности ООО «ОФИС-2011» (том 2 л.д. 50).

18 ноября 2011 года ООО «ОФИС-2011» и Коммерческий банк «СТРОЙЛЕСБАНК» ООО подписали договоры купли-продажи нежилого помещения и доли в земельном участке № 39/2011, № 40/2011, № 41/2011, которые были зарегистрированы -3 февраля 2012 года (том 4 л.д. 3, 14-18, 19-23, 24-28). Из указанных договоров следует, что помещение № 39 на третьем этаже торгового комплекса не являлось объектом указанных договоров.

31 декабря 2011 года ООО «Управляющая компания «Калинка» (арендатор) и ООО «Империя Успеха» (субарендатор) подписали договор субаренды нежилых помещений № 17 (далее – договор субаренды) сроком с 01 января 2012 года по 30 ноября 2012 года (пункт 4.1. договора субаренды) (том 1 л.д. 17-47).

Согласно пункту 1.1. договора субаренды арендатор сдает субарендатору за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности нежилое помещение, общей площадью 139 кв. м, расположенное в здании Многофункционального комплекса «Калинка», по адресу: <...>, Литера А, в том числе: на третьем этаже, помещение № 39 - общей площадью 139 кв. м в состоянии, позволяющем владеть и пользоваться объектом аренды по назначению; индивидуальные характеристики объекта аренды указаны в приложении № 1 к договору; владение, пользование и содержание объекта аренды осуществляется в соответствии с регламентом аренды, являющимся приложением № 2 к договору; состав и стоимость услуг по содержанию объекта аренды определены в приложении № 3 к договору; услуги по содержанию объекта аренды оплачиваются в соответствии с договором либо в соответствии с отдельными договорами (в случае их заключения сторонами); любые (согласованные либо несогласованные) неотделимые улучшения объекта аренды являются собственностью арендодателя, без компенсации (возмещения) их стоимости субарендатору.

Пунктом 3.1. договора субаренды предусмотрено, что цена договора включает размер арендной платы (постоянной и переменной части), а также компенсацию стоимости услуг по содержанию объекта аренды и прилегающей территории/земельного участка (в случае если стоимость услуг по содержанию объекта аренды не оплачивается на основании отдельного договора, заключенного сторонами); размер постоянной части арендной платы с учетом стоимости услуг по содержанию объекта аренды составляет: - с 01 января 2012 года по 30 сентября 2012 года размер арендной платы составляет 1 000 рублей за 1 кв. м общей площади, что составляет 139 000 рублей в месяц, в т. ч. НДС 18%; с 01 октября 2012 года по 30 ноября 2012 года размер арендной платы составляет 2 000 рублей в месяц за 1 кв. м общей площади, что составляет 278 000 рублей в месяц, в т. ч. НДС 18%; в переменную часть включается компенсация стоимости коммунальных услуг (в том числе: тепло-, водо-, энергоснабжение, обслуживание систем кондиционирования и вентиляции); размер переменной части арендной платы рассчитывается арендатором по формуле, указанной в приложении № 3 к договору на основании имеющихся у арендатора данных о фактически потребленных субарендатором коммунальных услугах.

Согласно пункту 3.2. договора субаренды оплата цены договора производится ежемесячно, одним платежом, путем перечисления в полном размере суммы, определенной договором, с расчетного счета субарендатора на расчетный счет арендатора не позднее 5 числа каждого текущего месяца, начиная с первого месяца аренды на основании счета; субарендатор обязан получать у арендатора счета в срок, обеспечивающий своевременную оплату цены договора в полном размере; в случае не получения счета, оплата производится субарендатором в соответствии с условиями договора; при этом в любом случае субарендатор обязан производить платежи в пользу арендатора в срок, позволяющий арендатору совершать соответствующие платежи в пользу арендодателя на основании договора аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011; оплата за первый месяц аренды совершается субарендатором в течение одного рабочего дня после подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды.

Актом от 01 января 2012 года подтверждена передача имущества в субаренду (том 1 л.д. 48).

Право передачи имущества в субаренду ООО «Управляющая компания «Калинка» подтвердило, представив в материалы дела договор аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 между ООО «ОФИС-2011» и ООО «Управляющая компания «Калинка», копию письма ООО «ОФИС-2011» от 02 февраля 2012 года № 21-12/11 о согласии на передачу с 01 января 2012 года в субаренду ООО «Империя Успеха» помещения № 39 на срок 11 месяцев (том 2 л.д. 52, том 1 л.д. 39-47).

Материалы дела содержат счета, выставленные истцом ответчику, на оплату субаренды на общую сумму 1 511 064 рубля 52 копейки за период с января по 29 октября 2012 года (том 1 л.д. 97-106).

В материалах дела имеются платежные поручения на общую сумму 321 000 рублей, согласно назначению платежа – арендная плата по договору субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17 (том 1 л.д. 49-59).

Материалы дела содержат счета, выставленные истцом ответчику, на компенсацию затрат по электроэнергии, водоснабжению, водоотведению, теплоснабжение (потребленный газ) с приложениями к ним помесячных расчетов, счетов-фактур и счетов, выставленных поставщиками арендатору, на общую сумму 133 731 рубль 61 копейка (том 1 л.д. 107-154), а также договоры арендатора на поставку электроэнергии, на отпуск питьевой воды, на прием сточных вод и загрязняющих веществ, на техническое обслуживание газопровода и газового оборудования, на поставку газа, на аварийно-диспетчерское обслуживание (том 2 л.д. 53-59, 60-77, 78-99, 101-104, 107-120, 121-124, 125-135, 136-139, 140-143, 144).

В материалах дела имеются платежные поручения на общую сумму 65 038 рублей 79 копеек, согласно назначению платежа – за коммунальные платежи за период с января 2012 года по июнь 2012 года (том 1 л.д. 59-65).

31 декабря 2011 года ООО «Управляющая компания «Калинка» (исполнитель) и ООО «Империя Успеха» (заказчик) подписали договор возмездного оказания услуг № 17эу (далее – договор услуг) (том 1 л.д. 66-70).

В соответствии с пунктами 1.1., 1.2. договора услуг исполнитель принял обязательство обеспечить оказание эксплуатационных и иных видов услуг для обеспечения жизнедеятельности здания Многофункционального комплекса «Калинка», включая места общего пользования и прилегающую территорию, по адресу: <...>, применительно к нежилому помещения заказчика № 39 общей суммарной площадью 139 кв. м на третьем этаже девятиэтажного здания МФК «Калинка», на условиях и в объеме, предусмотренных договором, а заказчик обязуется производить оплату на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 3.1. договора услуг стоимость эксплуатационных услуг, указанных в договоре, определяется исходя из доли общих расходов по эксплуатации и содержанию объекта, приходящихся на 1 кв. м площади; заказчик оплачивает эксплуатационные услуги исполнителя в размере 250 рублей, в т.ч. НДС (18%), за 1 кв. м общей площади помещений в месяц; в случае предоставления услуг телефонной или электронной связи заказчик оплачивает данные услуги дополнительно - по факту их предоставления и в объеме фактического потребления.

В пункте 3.2. договора услуг стороны договорились о следующем порядке расчётов: за первый (неполный) календарный месяц, с момента вступления в силу договора и подписания акта приема-передачи помещения, заказчик оплачивает эксплуатационные услуги по факту их предоставления и периоду их потребления, пропорционально общей площади занимаемых заказчиком помещений, начиная со второго календарного месяца действия договора, заказчик обязан ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (расчётного) месяца, производить оплату эксплуатационных услуг, согласно выставленного исполнителем счета.

Пунктами 3.3., 3.4. договора стороны условились, что исполнитель обязан ежемесячно, не позднее 1-го числа текущего месяца, выставлять заказчику счет на оплату за текущий месяц, а также акт сдачи-приемки выполненных работ (услуг) и счет-фактуру за предыдущий месяц; заказчик ежемесячно обязан обращаться к представителю исполнителя (администратору), находящемуся в здании МФК «Калинка», для получения счетов на оплату эксплуатационных услуг; счета выдаются заказчику (представителю заказчика) под роспись; представитель заказчика обязан предоставить (передать) исполнителю оригинал соответствующей доверенности; неполучение или не своевременное получение представителем заказчика соответствующего счета Исполнителя на оплату эксплуатационных услуг не освобождает заказчика от обязанности по своевременной оплате эксплуатационных услуг.

Материалы дела содержат счета на оплату эксплуатационных услуг за период с января 2012 года по 29 октября 2012 года на общую сумму 345 258 рублей 06 копеек (том 1 л.д. 107-154), а также договоры: на техническое обслуживание (ТО) системы автоматической пожарной сигнализации (АПС), системы оповещения и управления эвакуации людей при пожаре (СОУЭ), автоматики системы пожаротушения (АПТ), автоматики системы дымоудаления (ДУ); на комплексное техническое обслуживание лифтов с АСДК «Энергия» и эскалаторов; на работы по промывке канализационных выпусков; на дератизационные и дезинсекционные работы; на прием отработанных ртутьсодержащих, энергосберегающих ламп, термометров на 2012 год; на услуги по вывозу и захоронению твердых бытовых отходов на 2012 год; о предоставлении охранных услуг; на техническое обслуживание газового оборудования; на подключение средств радиопередающего устройства; напериодическое техническое освидетельствование лифтов и эскалаторов; (том 3 л.д. 1-14, 15-19, 21-25, 26-50, 51-52, 53-56, 57-59, 60-63, 64-67, 68-75, 76-82, 83-85, 86-88, 89-90).

В материалах дела имеются платежные поручения на общую сумму 173 750 рублей, согласно назначению платежа – эксплуатационные платежи за период с января 2012 года по май 2012 года (том 1 л.д. 71-75).

Согласно свидетельству о регистрации права от 03 февраля 2012 года № 72 НМ 148892 ООО «Офис-2011» является собственником, в том числе, помещения № 39 на третьем этаже Многофункционального комплекса «Калинка», расположенного по адресу: <...>, Литера А (том 4 л.д. 3).

14 мая 2012 года ООО «ОФИС-2011» (арендодатель) и ООО «Управляющая компания «Калинка» (арендатор) подписали договор аренды № 18/2012 года, согласно которому арендатору передано во временное владение и пользование, в том числе, помещение № 39 на первом этаже в здании по адресу: <...>, Литера А (том 4 л.д. 5-13). Согласие собственника на передачу имущества в субаренду выражено в письме ООО «ОФИС-2011» от 14 мая 2012 года № 68-12/11.

Уведомлением от 09 октября 2012 года № 09/10-1 субарендатор предложил арендатору считать расторгнутым договор субаренды по истечении 30 календарных дней с момента получения арендатором уведомления (том 1 л.д. 76). Согласно отметке, проставленной на уведомлении, арендатор получил его 10 октября 2012 года (вх. № 1-276-1/12).

Письмом от 10 октября 2012 года № 10/10-1 субарендатор подтвердил наличие у него долга перед арендатором и предложил подписать соглашение о графике погашения задолженности (том 1 л.д. 93).

В ответ на указанное письмо арендатор отказал в согласовании графика оплаты долга и предложил оплатить долг незамедлительно в письме от 26 октября 2012 года № 1-425/12 (том 1 л.д. 13-14).

Письмом от 29 октября 2012 года № 1-443/12 арендатор сообщил об ограничении субарендатору 30 октября 2012 года доступа в помещение на основании пункта 2.1.2. договора субаренды в связи с наличием задолженности (том 1 л.д. 15-16).

Полагая свои права нарушенными, тем, что субарендатор не оплатил задолженность, ООО «Управляющая компания «Калинка» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Суд считает, что договор субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17, договоры аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012 не были оспорены, не были признаны недействительными в установленном законом порядке, по форме и содержанию соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Правоотношения на основании договора субаренды нежилых помещений от 31 декабря 2011 года № 17, договоров аренды имущества от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012 регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Передаточным актом от 01 января 2012 года подтверждается факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору субаренды (том 1 л.д. 48).

Оспаривая исковые требования, ответчик считает, что требования истца на основании договора субаренды являются неправомерными, поскольку, в том числе, и в отношении объекта договора субаренды – помещения № 39, ООО «ОФИС-2011» и ООО «Управляющая компания «Калинка» подписали новый договор аренды – от 14 мая 2012 года № 18/2012, следовательно, договор субаренды от 31 декабря 2011 года № 17 прекратился, новый договор субаренды не был заключен.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Анализ статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует, что прекращение субарендных отношений законодатель связывает с выбытием арендатора из правоотношений между арендатором и собственником, то есть с прекращением у арендатора права владения и пользования имуществом, которое передано в субаренду, и даже в этом случае, при наличии воли субарендатора, его право на пользование имуществом на условиях договора аренды может быть продолжено.

Полномочия на передачу помещения № 39, расположенное в здании Многофункционального комплекса «Калинка» по адресу: <...>, Литера А (далее – помещение № 39) истец подтвердил, представив в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 25 октября 2011 года 72 НМ 118894, от 03 февраля 2012 года № 72 НМ 148892, договоры аренды от 30 декабря 2011 года № 48/2011 и от 14 мая 2012 года № 18/2012, письма ООО «ОФИС-2011» от 02 февраля 2012 года № 21-12/11 и от 14 мая 2012 года № 68-12/11 о согласии ООО «ОФИС-2011» на передачу имущества ООО «ОФИС-2011» в субаренду.

Стороны не спорят о том, что помещение № 39, являющееся объектом договора субаренды, принадлежит ООО «ОФИС-2011» на момент рассмотрения спора, как и принадлежало ему на момент заключения ООО «Управляющая компания «Калинка» договора субаренды с ООО «Империя Успеха».

Из материалов дела следует, что часть помещений, переданных в аренду ООО «ОФИС-2011» по договору аренды от 30 декабря 2011 года истцу, были проданы, при этом помещение № 39, являющееся объектом договора субаренды, с момента подписания сторонами договора субаренды (по момент принятия решения по спору) не выбывало из собственности ООО «ОФИС-2011». Истец же является арендатором указанного имущества весь период действия договора субаренды, сначала на основании договора аренды от 30 декабря 2011 года № 17, а затем на основании договора аренды от 14 мая 2012 года № 18/2012.

При наличии письменного согласия ООО «ОФИС-2011» на передачу имущества в субарендное пользование ответчику суд полагает, что воля истца и собственника не была направлена на прекращение субарендных отношений с ответчиком после подписания договора аренды от 14 мая 2012 года № 18/2012.

Из переписки сторон следует, что стороны, в том числе и ответчик, считали договор действующим (том 1 л.д. 93, 13-14). Так, согласно письму ответчика от 09 октября 2012 года № 09/10-1, ответчик предложил истцу считать расторгнутым договор субаренды по истечении 30 календарных дней с момента получения арендатором уведомления (том 1 л.д. 76), согласно позиции истца, изложенной в исковом заявлении, относительно расторжения договора субаренды сторонами по инициативе ответчика с 10 ноября 2012 года, следует, что стороны считали договор действующим до 11 ноября 2012 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание то, что норма о прекращении договора субаренды при выбытии имущества из пользования арендатора является диспозитивной, после установления факта непрерывности пользования истцом как арендатором спорным имуществом, суд полагает, что договор субаренды является действующим договором.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Стороны полагают, что договор субаренды расторгнут по инициативе субарендатора с 10 ноября 2012 года. При этом истец предъявляет исковые требования о взыскании денежных средств за пользование имуществом в период по 29 октября 2012 года, поскольку с 30 октября 2012 года доступ в помещение ответчику был прекращен.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2.2.7. договора субаренды предусмотрено, что договор будет считаться расторгнутым по инициативе субарендатора по истечении тридцатидневного срока в случае направления от субарендатора уведомления в адрес арендатора о расторжении настоящего договора.

Из материалов дела следует, что ответчик направил истцу уведомление о расторжении договора, данное обстоятельство подтверждено наличием в материалах дела письма ответчика от 09 октября 2012 года № 09/10-1, полученного истцом 10 октября 2012 года (вх. № 1-276-1/12) (том 1 л.д. 76).

Таким образом, период действия договора определяется с 01 января 2012 года по 10 ноября 2012 года.

Истец просит о взыскании с ответчика задолженности по постоянной части арендной платы в сумме 1 190 064 рубля 52 копейки за период с марта 2012 года (частично) по 29 октября 2012 года.

Из пункта 3.1. договора субаренды следует, что с 01 января 2012 года по 30 сентября 2012 года размер арендной платы составляет 139 000 рублей в месяц, в т. ч. НДС 18%; с 01 октября 2012 года по 30 ноября 2012 года размер арендной платы 278 000 рублей в месяц, в т. ч. НДС 18%.

Таким образом, за период с 01 января 2012 года по 29 октября 2012 года ответчик должен был уплатить 1 511 064 рубля 52 копейки. Материалы дела содержат доказательства оплаты ответчиком 321 000 рублей (том 1 л.д. 49-59). Ответчик не оспаривает расчет долга по постоянной части арендной платы.

Проверив расчет долга по постоянной части арендной платы, составленный истцом, суд полагает, что расчет составлен арифметически правильно, в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, подтвержден документально.

Истец просит о взыскании задолженности по переменной части арендной платы за период с января 2012 года по 29 октября 2012 года 68 692 рубля 82 копейки, при этом полагает, что при обязанности ответчика уплатить за указанный период 133 731 рубль 61 копейку ответчик частично оплатил переменную часть - на сумму 65 038 рублей 79 копеек.

Доводы истца о частичной оплате ответчиком переменной части арендной платы ответчиком не оспорены и подтверждены документально имеющимися в материалах дела платежными поручениями (том 1 л.д. 60-65). Вместе с тем ответчик не согласен с расчетом истца, полагает, что расчет составлен с нарушением условий договора, поскольку расчет за тепло-, водо-, энергоснабжение (частично), обслуживание систем кондиционирования и вентиляции составлен истцом с учетом количества субарендаторов, а не относительно занимаемой ответчиком площади помещения.

Из пункта 3.1. договора субаренды следует, что в переменную часть включается компенсация стоимости коммунальных услуг (в том числе: тепло-, водо-, энергоснабжение, обслуживание систем кондиционирования и вентиляции); размер переменной части арендной платы рассчитывается арендатором по формуле, указанной в приложении № 3 к договору на основании имеющихся у арендатора данных о фактически потребленных субарендатором коммунальных услугах.

Из приложения № 3 к договору субаренды указано, что оплата электроэнергии, потребленной ответчиком в помещении № 39, производится по показаниям приборов учета, установленных в арендуемом помещении, плата за освещение мест общего пользования распределяется пропорционально площади арендуемого помещения; расчет платы за водоснабжение и канализацию производится по факту показаний приборов учета, установленных в арендуемом помещении, на основании утвержденных городских тарифов и/или пропорционально площади арендуемого помещения; расчет платы за теплоснабжение производится по показанию приборов учета газа, установленного в газовой котельной МФК «Калинка», пропорционально площади арендуемого помещения (том 1 л.д. 37-38).

Учитывая изложенное, суд полагает, что условиями договора субаренды размер платы ответчика за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение определяется пропорционально площади арендуемого помещения – 139 кв.м (пункт 1.1. договора субаренды). Поскольку договор субаренды не содержит каких-либо условий о необходимости производить расчет платы (за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение) с учетом количества субарендаторов, суд принимает позицию ответчика о нарушении истцом условий договора при расчете платы за освещение мест общего пользования, водоснабжение и канализацию, теплоснабжение.

На момент подписания сторонами договора субаренды площадь административно-торгового корпуса, принадлежащего истцу, составляла 17 067,7 кв.м (том 2 л.д. 50). Площадь арендованного ответчиком помещения № 39 составляет 139 кв.м. (пункт 1.1. договора субаренды). Из представленных в материалы дела договоров электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, счетов, выставленных поставщиками, а также из пояснений истца следует, что условие о площади, относительно которой определены объемы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения не изменялось контрагентами весь период действия договора субаренды.

Принимая во внимание то, что ответчик не оспорил выставленные истцу счета за поставленную истцу электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, а также то, что в договоры электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения не были внесены изменения относительно площади, суд полагает, что расчет переменной части арендной платы следует производит следующим образом.

Выставленная к оплате истцу денежная сумма за водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение определена относительно площади 17 067,7 кв.м, следовательно, плата за поставленную энергию относительно 1 кв.м. определяется путем деления выставленной поставщиком энергии суммы к оплате за месяц на площадь 17 067,7 кв.м. Поскольку ответчик занимал помещение площадью 139 кв.м, следовательно, стоимость водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения определяется путем умножения стоимости поставленной энергии относительно 1 кв.м. на 139 кв.м.

Стоимость электроэнергии, поставленной для помещения № 39, основанных на имеющихся в материалах дела данных показаний приборов учета (том 3 л.д. 91-99), и расчет истца в указанной части ответчик не оспорил. Суд принимает позицию истца о стоимости электроэнергии для помещения № 39, поскольку она подтверждена документально.

Согласно пояснениям истца, не оспоренным ответчиком, плату за освещение мест общего пользования истец выставлял ответчику, начиная с июля 2012 года по сентябрь 2012 года (том 1 л.д. 138, 144, 149). В обоснование стоимости поставленной электроэнергии для освещения мест общего пользования истец представил в материалы дела счета энергоснабжающей организации с указанием на примененный тариф за 1 единицу измерения, сведения об объеме поставленной электроэнергии для освещения торговой части в целом и для торговой части, занятой субарендаторами (по счетчикам субарендаторов помесячно), расчеты компенсации затрат по электроэнергии по местам общего пользования за июль, август и сентябрь 2012 года, содержащие также сведения о тарифе за 1 единицу измерения, экспликацию к поэтажному плану здания (строения), согласно которой площадь торговой части составляет 7 215,90 кв.м.

С учетом изложенного суд принимает в качестве обоснованной формулу расчета стоимости пользования ответчиком электроэнергией для мест общего пользования как: (объем поставленной электроэнергии для освещения торговой части в целом) – (объем поставленной электроэнергии для торговой части по счетчикам субарендаторов) х (тариф за единицу измерения) : (площадь торговой части здания) х (площадь арендованного ответчиком помещения - 139 кв.м.).

Принимая во внимание изложенное, по расчетам суда сумма переменной части арендной платы, включающей в себя платы за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, за период с января 2012 года по сентябрь 2012 года составляет 86 603 рубля 89 копеек (январь 2012 года: газоснабжение - 2 878 рублей 69 копеек, водоснабжение - 75 рублей 06 копеек, водоотведение - 43 рубля 09 копеек, электроэнергия по счетчику - 5 254 рубля 07 копеек; февраль 2012 года: газоснабжение - 2 975 рублей 99 копеек, водоснабжение - 109 рублей 81 копейка, водоотведение - 63 рубля 94 копейки, электроэнергия по счетчику - 5 320 рублей 14 копеек; март 2012 года: газоснабжение - 2 321 рубль 30 копеек, водоснабжение - 107 рублей 03 копейки, водоотведение - 62 рубля 55 копеек, электроэнергия по счетчику – 5 179 рублей 31 копейка; апрель 2012 года: газоснабжение - 924 рубля 35 копеек, водоснабжение - 118 рублей 15 копеек, водоотведение - 68 рублей 11 копеек, электроэнергия по счетчику - 6 359 рублей 30 копеек; май 2012 года: газоснабжение - 462 рубля 87 копеек, водоснабжение - 113 рублей 98 копеек, водоотведение - 68 рублей 72 копейки, электроэнергия по счетчику - 3 178 рублей 71 копейка; июнь 2012 года: газоснабжение - 432 рубля 29 копеек, водоснабжение - 102 рубля 86 копеек, водоотведение - 59 рублей 77 копеек, электроэнергия по счетчику - 3 918 рублей 14 копеек; июль 2012 года: газоснабжение - 505 рублей 96 копеек, водоснабжение - 120 рублей 93 копейки, водоотведение - 70 рублей 89 копеек, электроэнергия по счетчику - 4 954 рубля 29 копеек, электроэнергия для освещения мест общего пользования - 10 488 рублей 45 копеек; август 2012 года: газоснабжение - 695 рублей, водоснабжение - 52 рубля 90 копеек, водоотведение - 87 рублей 57 копеек, электроэнергия по счетчику – 4951 рубль 64 копейки, электроэнергия для освещения мест общего пользования – 9 433 рубля 61 копейка; сентябрь 2012 года: газоснабжение – 1 180 рублей 11 копеек, водоснабжение – 133 рубля 44 копейки, водоотведение – 79 рублей 23 копейки, электроэнергия по счетчику – 4 736 рублей 93 копейки, электроэнергия для освещения мест общего пользования – 8 814 рублей 71 копейка).

В отсутствие документального подтверждения несения истцом расходов на оплату газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроэнергии в октябре 2012 года, у суда отсутствует процессуальная возможность проверить обоснованность требований истца и правильность расчета требований за октябрь 2012 года. При таких обстоятельствах, поскольку требования истца за октябрь 2012 года документально не подтверждены, суд полагает, что требования в указанной части не подлежат удовлетворению.

Поскольку ответчик уплатил истцу переменную часть арендной платы в сумме 65 038 рублей 79 копеек, то подтвержденный документально долг ответчика, по мнению суда, составляет 21 565 рублей 10 копеек.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежащим частичному удовлетворению в размере – 1 211 629 рублей 62 копейки.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика на основании договора возмездного оказания услуг от 31 декабря 2011 года № 17эу основного долга в размере 171 508 рублей 06 копеек.

Правоотношения, возникшие на основании указанного договора, регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению суда, договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно статье 781 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Согласно позиции истца ответчик должен был оплатить эксплуатационные услуги за период с января 2012 года по 29 октября 2012 года на общую сумму 345 258 рублей 06 копеек (том 1 л.д. 107-154), оплатил платежными поручениями 173 750 рублей (том 1 л.д. 71-75), долг ответчика составил 171 508 рублей 06 копеек.

При возражении на требования о взыскании долга за эксплуатационные расходы ответчик заявил доводы о том, что некоторые из представленных истцом договоров содержат адрес объекта оказываемых эксплуатационных услуг – <...>, некоторые договоры заключены истцом с поставщиками после момента оплаты ответчиком экплуатационных расходов. Суд не принимает указанные доводы, поскольку, в отсутствие доказательств наличия претензий ответчика истцу в спорный период относительно объема и качества оказанных услуг, они не могут повлиять на решение суда по настоящему спору.

Пунктом 2.1.3. договора услуг исполнитель обязан осуществлять перерасчет платы за эксплуатационные услуги в случае их отсутствия (не предоставления) или снижения их качества. Факт отсутствия (не предоставления) или снижения качества работ (услуг) фиксируется в соответствующем акте.

Между тем доказательств составления таких актов ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о том, что представленные истцом договоры могли быть досрочно расторгнуты, были ли произведены по договорам на эксплуатационные услуги взаиморасчеты сторон и в каком объеме, суд не принимает, поскольку правоотношения истца с поставщиками услуг не входят в предмет доказывания по требованию истца о взыскании с ответчика задолженности по договору оказания услуг.

Наличие долга и его размера, заявленного истцом, ответчик оспорил тем, что истец не представил в соответствии с пунктом 3.1. договора расчет стоимости эксплуатационных услуг, указанных в договоре, определяемый исходя из доли общих расходов по эксплуатации и содержанию объекта, приходящихся на 1 кв. м площади.

Суд полагает, что при буквальном толковании пункта 3.1. договора услуг стоимость эксплуатационных услуг в месяц была рассчитана сторонами при подписании договора услуг и составляет 34 750 рублей в месяц (250 рублей за 1 кв.м х 139 кв.м).

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Материалы дела не содержат доказательств предъявления ответчиком истцу претензий относительно объема и качества эксплуатационных услуг, в период с января по май 2012 года ответчик оплачивал услуги (на общую сумму 173 750 рублей), при этом сторонами подписание актов выполненных услуг не производилось. С учетом изложенного суд пришел к выводу, что между сторонами сложился порядок оплаты на основании выставленных счетов-фактур в соответствии с согласованной контрагентами денежной суммы, подлежащей ежемесячной оплате. Представленные в материалы дела договоры, заключенные с обслуживающими организациями, отсутствие претензий ответчика на ненадлежащее эксплуатационное обслуживание истцом в период действия договора субаренды, отсутствие документальных подтверждений неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств по договору истцом, по мнению суда, подтверждают факт исполнения истцом договорных обязательств. При этом суд принимает по внимание и то обстоятельство, что возражения ответчиком относительно ненадлежащего исполнения истцом обязанностей по договору услуг были заявлены в ходе судебного разбирательства и только 13 февраля 2013 года.

По состоянию на момент обращения с настоящим иском в арбитражный суд и принятия судом решения услуги не были оплачены ответчиком в полном объеме.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Расчет долга ответчика за услуги суд считает составленным арифметически правильно, в соответствии с условиями договора услуг, действующим законодательством. размер задолженности подтвержден документально.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование истца к ответчику о взыскании задолженности за оказанные услуги подлежит удовлетворению в размере 171 508 рублей 06 копеек.

При обращении в Арбитражный суд Тюменской области истец уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в установленном размере и порядке (том 1 л.д. 9).

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с частичным удовлетворением исковых требований расходы истца по оплату государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Империя Успеха» (ИНН:7204167459;ОГРН:1117232014679) в пользу ООО «Управляющая компания «Калинка» (ИНН:7203251362;ОГРН:1107232033171) 1 383 137 рублей 68 копеек основного долга, а также 26 403 рубля 02 копейки расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Я.В. Авдеева