Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело

по иску

Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент)

к ООО «Капиталстройинвест» (далее - Общество)

третье лицо – Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (далее – Комитет)

о расторжении договора

об обязании передать имущество

о взыскании неустойки

по встречному иску

ООО «Капиталстройинвест»

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени

третье лицо – Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору

при участии:

от Департамента: ФИО1, доверенность от 29.12.2018 №180

от Общества: ФИО2, доверенность от 30.07.2019 №б/н

от Комитета: ФИО3, доверенность от 25.01.2019 №б/н

установил:

27.06.2019 Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Капиталстройинвест»:

- о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от 06.10.2017 № 660, заключенный между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени и ООО «Капиталстройинвест»;

- об обязании ООО «Капиталстройинвест» передать Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени по акту приема-передачи нежилое здание, площадью 80,1 кв.м., количество этажей: 1, расположенное по адресу: <...> и земельный участок площадью 207 кв.м, расположенный по адресу: <...>, в течение десяти рабочих дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу;

- о взыскании 1465000,00 рублей неустойки.

06.08.2019 поступило встречное исковое заявление ООО «Капиталстройинвест» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени с требованием обязать заключить дополнительное соглашение об изменении условий договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от 06.10.2017 №660.

Определением от 08.08.2019 встречное исковое заявление было принято к производству, назначена дата рассмотрения первоначального и встречного иска совместно.

Ответчик по первоначальному иску представил отзыв на иск, в котором возражает против удовлетворения исковых требований истца в полном объеме (л.д.92-94 т.1).

Третье лицо представило отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому просит удовлетворить встречные исковые требования ответчика (по первоначальному иску) в полном объеме (л.д.118-126, т.2).

Истец (ответчик по встречному иску) представил отзыв на встречное исковое заявление, просит отказать в его удовлетворении в полном объеме, удовлетворить первоначальные заявленные исковые требования (л.д.127-129, т.2).

Согласно материалам дела следует, что на основании протокола №1 об итогах продажи муниципального имущества на конкурсе, состоявшегося 02.10.2017 был заключён договор купли-продажи муниципального имущества на конкурсе 06.10.2017, согласно которому Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (продавец) продает, а общество с ограниченной ответственностью «Капиталстройинвест» приобретает муниципальное имущество (далее – объект)

- здание, назначение: нежилое здание, площадью 80,1 кв.м., количество этажей 1, расположенное по адресу: <...> (объект культурного наследия) (п.1.1 договора).

Право муниципальной собственности на нежилое здание подтверждается свидетельством о государственном регистрации права от 17.05.2016, запись регистрации №72-72/001-72/001/078/2015-4715/3. Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: историка-культурная деятельность, площадь 207, кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 72:23:0217002:366. Право муниципальной собственности на земельный участок подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.09.2016 №72-72/001/72/001/010/2016-2259/3 от 09.08.2016 года.

Согласно п.2.1 договора установленная по результатам конкурса цена продажи объекта составляет 1465000,00 рублей, в том числе за нежилое здание 795000,00 рублей, за земельный участок 670000,00 рублей.

В соответствии с п.4.1.5 договора покупатель обязуется выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса, установленные разделом V договора.

На основании раздела V договора, именуемый «условия конкурса, формы и сроки их выполнения», а именно п.5.1.1 договора покупатель обязан провести работы по сохранению культурного наследия регионального значения «Флигель жилой из состава усадьбы Б-вых», расположенного по адресу: <...>, в порядке установленном Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, в соответствии с охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, утвержденного приказом комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 15.12.2016 №52-00, актом технического состояния объекта культурного наследия от 17.102.106, составленным комитетом по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

Так, в договоре установлены следующие сроки выполнения работ: комплексные научные исследования, проект реставрации, рабочая документация – 2017 года, выполнить реставрационные работы на основе разработанной проектной документации – 2017-2018 года.

Покупатель обязуется один раз в квартал предоставлять продавцу отчет об исполнении условия конкурса, установленных разделом V договора (п.6.1 договора).

Согласно п.6.4 договора купли-продажи, в течении 10 рабочих дней с даты истечения окончательного срока выполнения условий конкурса установленного разделом V договора купли-продажи, покупатель направляет продавцу сводный отчет о выполнении им условий конкурса, в целом с приложением всех необходимых документов

В случае неисполнения покупателем условий конкурса, ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения условий и объема их исполнения договор расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки в размере цены имущества. В данном случае имущество возвращается в муниципальную собственность, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. В случае неисполнения обязанностей, предусмотренных п.п.6.1, 6.4 договора покупатель выплачивает продавцу пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действующей на дату уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательств (п.7.3 договора).

Требования истца мотивированы тем, что в рамках договора истец обязан выполнять требования, предусмотренные охранным обязательством и Федеральным законом от 25.06.2002 №73 –ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. В п.5.1 указан объем и сроки выполнения указанных работ. Окончательный срок выполнения условия конкурса – 31.12.2018 года. Ответчиком 21.01.2019 представлен отчет о выполнении условий конкурса, согласно которому пункт 1 выполнен в полном объеме, пункт 2 – выполнены реставрационные работы основных элементов здания. Согласно протоколу заседания комиссии по контролю за выполнением условий конкурса по продаже муниципального имущества от 21.03.2019 №02/2019 комиссией принято решение о признании условий конкурса неисполненными, в связи с тем, что реставрационные работы, проводимые на основе разработанной проектной документацией выполнены не в полном объеме. Департаментов имущественных отношений города Тюмени в адрес ответчика была направлена претензия от 09.04.2019 №44-08-3022/19 о расторжении договора купли продаже, с приложением проекта соглашения о расторжении договора купли-продажи об уплате неустойки и о возврате в собственность муниципального образования городской округ город Тюмень имущества.

Ответчик в ответе на претензию от 14.05.2019 с указанными действиями истца не согласился, пояснил, что окончательный срок исполнения условий конкурса, установленным разделом V договора купли-продажи имущества, подлежит изменению, так как существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора.

В связи с тем, что требования истца в добровольном порядке не были исполнены ответчиком, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в Арбитражный суд Тюменской области.

Ответчик с доводами истца по первоначальным исковым требованиям не согласен по следующим основаниям. Полагает, что согласно разрешению на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия №18-р-20 от 23.10.2018 срок выполнения работ определяется как 31.12.2019 года. Расторжение договора аренды является недобросовестным поведением со стороны истца, поскольку ответчик добросовестно выполняет обязанности в рамках договора купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от 06.10.2017 года.

Третье лицо в отзыве на первоначальные исковые требования поддержал позицию ответчика по первоначальному иску просит отказать в удовлетворении требований истца, пояснил, что ответчиком добросовестно и в установленные разрешительной документацией сроки реализуются мероприятия по сохранению объекта.

06.08.2019 ООО «Капиталстройинвест» заявило в отношении Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени встречные исковые требования, согласно которым, в связи с изменением существенных обстоятельств, влияющих на сроки выполнения работ, общество просит обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи муниципального имущества от 06.10.2017 (л.д.80-117, т.2).

Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (истец по первоначальному иску) в отзыве на встречное исковое заявление полагает, что внесение изменений допускается только на основании решения суда в соответствии с действующим законодательством (л.д.127-129, т.2).

Третье лицо в отзыве на встречное исковое заявление считает заявленные встречные исковые требования подлежащими удовлетворению (л.д.119, т.2).

Исследовав письменные доказательства по делу, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, а встречные исковые требования надлежит удовлетворить в виду нижеследующего.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее по тексту — Закон о приватизации) объекты культурного наследия, включенные в реестр объектов культурного наследия, могут быть приватизированы. Особенности такой приватизации определены ст.29 Закона о приватизации.

Существенными условиями договора приватизации объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии и заключенного по результатам конкурса, являются: обязанность нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного ст.47.6 Федерального закона от 25.06-2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее по тексту — Закон №73-ФЗ); обязанность нового собственника выполнить в полном объеме и в
определенный условиями конкурса срок работы по сохранению объекта
культурного наследия.

Согласно п.2 ст.47.2 Закона №73-ФЗ состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются на основании составленного органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия.

05.10.2016 в адрес Комитета поступил запрос Заместителя Главы Администрации города Тюмени о предоставлении акта технического состояния объекта культурного наследия регионального значения «Флигель жилой из состава усадьбы Б-вых», расположенного по адресу: <...> (далее по тексту — объект) с целью разработки конкурсной документации. Во исполнение данного запроса 17.10.2016 Комитетом был подготовлен акт технического состояния объекта культурного наследия, определяющий состав и перечень работ по сохранению Объекта: комплексные научные исследования, проект реставрации, рабочая проектная документация — 2017 год; реставрационные работы на основе разработанной проектной документации — 2017-2018 годы.

По смыслу пп.14 п.2 ст.33 Закона №73-ФЗ составление акта технического состояния направлено на фиксацию состояния объекта культурного наследия и определения перечня мероприятий по обеспечению его сохранности на момент составления такого акта.

В связи с чем, установленные актом сроки выполнения работ по сохранению объекта (2017-2018 годы) нельзя считать актуальными на момент заключения договора купли-продажи 06.10.2017. Определяя 17.10.2016 сроки выполнения работ по сохранению объекта, комитет исходил из того, что необходимый срок для осуществления данного комплекса работ составляет 2 года. Согласно условиям договора купли-продажи обществу по существу предложено выполнить работы в течение 1 года.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения п.2 ст.428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В силу п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор купли-продажи от 06.10.2017 заключен по результатам торгов — открытого конкурса по приватизации муниципального имущества.

Закон о приватизации преимущественно состоит из норм императивного характера, ограничивающих свободу усмотрения сторон. Поскольку на основании п.4, абз.10 п.5 ст.29 Закона объем, и сроки проведения работ по сохранению объекта культурного наследия определяются конкурсной документацией, изменение данного условия на стадии заключения договора купли-продажи не возможно.

Следовательно, применительно к спорным правоотношениям сложилась ситуация, когда условия конкурса изначально содержали заведомо невыгодные для контрагента условия.

Статьей 10 ГК РФ закреплен принцип добросовестности осуществления гражданских прав. Осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускаются. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 ст.10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично. Аналогичные положения содержатся и в п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16.

Более того, Обществом в полной мере соблюдаются сроки проведения работ по сохранению, определенные разрешительной документацией.

Порядок проведения работ по сохранению объекта культурного наследия закреплен в ст.45 Закона №73-ФЗ. Согласно данной статье работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а так же при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Административным регламентом предоставления государственной услуги по выдаче разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденным распоряжением Комитета по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области от 08.07.2011 №2-р, установлено, что с заявлением о выдаче разрешения обращаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (п.1.3). Одновременно с заявлением для предоставления государственной услуги предоставляется соответствующий договор подряда между правообладателем объекта и заявителем (п.2.6).

После осуществления государственной регистрации права собственности на Объект (22.11.2017), заключения договора (01.12.2017) подрядчику ООО «АрхСтройПроект» выдано разрешение от 08.12.2017 №17-10 на разработку проектной документации по консервации, ремонту, реставрации, приспособлению и воссозданию Объекта; разработку проектной документации по инженерному укреплению Объекта.

23.10.2018 ответчику выдано разрешение №18-р-20 на проведение ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте. Срок проведения работ разрешением определен по 31.12.2019. Общий срок проведения работ по сохранению Объекта согласно разрешительным документам составляет 2 года.

Каких-либо нарушений установленного порядка и сроков проведения работ комитетом не зафиксировано. Актом осмотра Объекта от 04.07.2019 № 40 установлено, что на объекте выполнены работы по разборке здания, устройству ленточного бетонного фундамента, сборке деревянного сруба, огнебиозащите деревянных конструкций, устройству пристроя из пенобетонных блоков, кладке печи из полнотелого глиняного кирпича, дымовой трубы, устройству конструкции крыши.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что обществом добросовестно, в установленные сроки реализуются мероприятия по сохранению объекта культурного наследия.

При анализе вышеперечисленных норм суд приходит к выводу, что при определении условий продажи и последующего сохранения объектов культурного наследия законодатель признает большую значимость и юридическую силу специальных норм (положения закона №73–ФЗ) нежели общим нормам гражданского законодательства.

Кроме того, законодатель прямо исходит из того, что в вопросах сохранения объектов культурного наследия при определении видов работ, условий их проведения и сроков приоритет отдается именно мнению специализированных государственных органов в сфере охран и использованию объектов культурного наследия. Таким органом в данном случае является комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области.

Удовлетворяя встречное исковое требование ответчика, суд исходит из того, что в соответствии с п.3 ч.2 ст.451 ГК РФ исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, удовлетворение требований истца о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества на торгах от 06.10.2017 без внесения в него изменений повлечет на его стороне неосновательное обогащение, и кроме того, не будет достигнута цель указанного договора – проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить.

Обязать Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени заключить с ООО «Капиталстройинвест» дополнительное соглашение к договору купли-продажи муниципального имущества на конкурс от 06.10.2017 №660, заключенному в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Флигель жилой из состава усадьбы Б-вых» с земельным участком, расположенного по адресу: <...>, в следующей редакции:

«1. Изложить таблицу, приведенную в п.5.1.1 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурс от 06.10.2017 №660 следующим образом:

№п/п

Наименование научно-исследовательских, изыскательных, проектных, производственных работ

Сроки выполнения

Примечания

Комплексные научные исследования, проект реставрации, рабочую проектную документацию

2017-2018гг.

Выполнить реставрационные работы на основе разработанной проектной документации

2018-2019гг.

2. Изложить п.5.1.3 договора купли-продажи муниципального имущества на конкурс от 06.10.2017 №660 в следующей редакции:

Промежуточные и окончательные сроки выполнения условий конкурса установлены в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 17.10.2016 и составляют:

Промежуточные: в соответствии с п.5.1.1 настоящего договора;

Окончательный – по 31.12.2019г.».

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Маркова Н.Л.