Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в судебном заседании заявление

ЗАО «Институт «Тюменькоммунстрой»

к Управлению Росреестра по Тюменской области

о признании незаконным отказа от 30 октября 2012 г. № 01/421/2012-222/37559 в регистрации права общей долевой собственности на многоквартирный дом по адресу <...> и земельный участок 72:23:0214002:1582 по адресу г.Тюмень, район оз.Цимлянское,

при участии:

представитель заявителя – ФИО2 на основании доверенности от 7 февраля 2012 г.,

представитель ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 15 ноября 2012 г. № 71,

установил:

ЗАО «Институт «Тюменькоммунстрой» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 30 октября 2012 г. № 01/421/2012-222/37559 в регистрации права общей долевой собственности на многоквартирный дом по адресу <...> и земельный участок 72:23:0214002:1582 по адресу г.Тюмень, район оз.Цимлянское.

При этом заявитель просит суд обязать Управление зарегистрировать право общей долевой собственности ЗАО «Институт «Тюменькоммунстрой» на указанные объекты недвижимости.

Поскольку оспариваемый отказ получен Обществом 9 ноября 2012 года, а заявление подано в арбитражный суд 26 ноября 2012 года, то в данном случае соблюден трехмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении, возражениях на отзыв и дополнениях к нему (л.д. 3, 99-100, 113).

Представитель ответчика в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву (л.д. 51-55, 117-122).

Заслушав объяснения присутствующих участников процесса и исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что заявителем ЗАО «Институт «Тюменькоммунстрой» осуществлено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, в порядке, определенном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Строительство жилого дома осуществлено на принадлежащем Обществу на праве собственности земельном участке общей площадью 3305 кв.м с кадастровым номером 72:23:0214002:1582, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения блокированных жилых домов, по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, оз. Цимлянское (л.д. 106).

При этом пунктом 1.3 Договора на участие в долевом строительстве данного дома от 9 июля 2010 г. №4/Ц-2(ГП-1) предусмотрено, что по окончании строительства жилого дома Обществом будет осуществлено формирование новых границ земельного участка под блокированным жилым домом путем прекращения существующих земельных участков и образования вновь созданного(ых) земельного(ых) участка(ов) с внесением соответствующих изменений в документы государственного кадастрового учета и регистрацией права собственности на вновь сформированный(ые) земельный(ые) участок(и) (л.д. 124-129).

Разрешением Администрации г. Тюмени от 16 января 2012 г. № RU722304000-5-рв указанный жилой дом введен в эксплуатацию.

В регистрирующий орган 11 сентября 2012 года Общество обратилось с заявлениями о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру № 5, расположенной в вышеуказанном доме, а также с заявлениями о государственной регистрации права общей долевой собственности (размер доли в праве 36340/180220) на общее имущество в данном доме, в том числе и земельный участок под ним (кадастровый номер 72:23:0214002:1582).

К заявлениям в качестве документов-оснований были приложены кадастровый паспорт здания от 29 августа 2012 года и кадастровый паспорт помещения (квартира № 5) от 28 августа 2012 года. Дополнительно 8-го и 12-го октября 2012 года Обществом в регистрирующий орган были представлены кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 15 октября 2009 г. № 7223/201/09-22998, технический паспорт здания от 16 сентября 2011 года, а также кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 10 октября 2012 г. №7200/201/12-182769 (л.д. 10-12).

Арбитражным судом установлено и подтверждается сторонами, что по результатам рассмотрения данных заявлений зарегистрировано право собственности Общества на квартиру № 5 в жилом доме по ул. Фирменная, 31.

Одновременно с этим, регистрирующим органом 26 октября 2012 года было принято оспариваемое решение об отказе в регистрации права общей долевой собственности Общества на общее имущество дома и земельный участок под ним 72:23:0214002:1582 по адресу г.Тюмень, район оз.Цимлянское (л.д. 5-9).

Отказ регистрирующего органа изложен в сообщении от 30 октября 2012 г. № 01/421/2012-222/37559, согласно которому правовым основанием для отказа в государственной регистрации послужил абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическими основаниями для отказа послужили следующие обстоятельства:

- заявителем не представлен документ технического учета (кадастровый паспорт), содержащий сведения о площади и составе общего имущества на объект имущества - многоквартирный жилой дом по адресу: <...>;

- разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 72:23:0214002:1582 (для размещения блокированных жилых домов) не соответствует виду разрешенного использования земельного участка как объекта имущества многоквартирного жилого дома по адресу: <...>;

- документы о формировании земельного участка, на котором расположен дом по адресу: ул. Фирменная, д. 31. в Управление не представлены.

Вышеуказанным абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 18 того же Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

На основании п.п. 1, 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219) при регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, разделы Единого государственного реестра прав, относящиеся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом, и к иным объектам недвижимости, входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, объединяются в единое целое. В начале такого объединенного раздела располагаются формы подраздела I для описания многоквартирного дома и объектов недвижимости, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме, право общей долевой собственности на которые подлежит государственной регистрации в объединенном разделе (земельного участка и др.).

Как указано в пункте 9 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29), в соответствии с пунктом 42 Правил ведения ЕГРП в подразделе I-2 ("Здание, сооружение (общее имущество в многоквартирном доме)"), содержащем описание многоквартирного дома и помещаемом в начале подраздела I объединенного раздела ЕГРП, указываются:

в графе "Наименование" - слова "многоквартирный дом";

в графе "Назначение" - слова "общее имущество";

в графе "Площадь" - общая площадь многоквартирного дома за вычетом общей площади помещений (жилых и нежилых), принадлежащих собственникам помещений и не являющихся общим имуществом (на основании представленных документов, в том числе документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме);

в графе "Особые отметки регистратора" - состав общего имущества в многоквартирном доме (на основании представленных документов, в том числе документа технического учета многоквартирного дома, содержащего сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме):

объекты недвижимости, право общей долевой собственности на которые заявляется на государственную регистрацию (их наименование и кадастровые (условные) номера);

вещи, право общей долевой собственности на которые не заявляется на государственную регистрацию в качестве объектов недвижимости, например, находящиеся в общей долевой собственности чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации (их наименование и кадастровые или инвентарные номера). Сведения о составляющих общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть описаны в качестве самостоятельных вещей, например, о несущих стенах, плитах перекрытий, окнах и дверях помещений общего пользования, перилах, парапетах, в графу "Особые отметки регистратора" не включаются.

Согласно техническому паспорту здания (строения) по состоянию на 16 сентября 2011 года жилой дом по ул. Фирменная, 31 имеет общую площадь 1802,20 кв.м., состоит из пяти 4-комнатных квартир, жилая площадь дома - 667 кв.м (л.д. 13-25).

В кадастровом паспорте на жилой дом от 29 августа 2012 года, который был представлен Обществом на государственную регистрацию, так же указана общая площадь дома в размере 1802,2 кв.м, какие-либо иные сведения о составе имущества дома в кадастровом паспорте не содержатся (л.д. 26-27).

Следовательно, кадастровым паспортом от 29 августа 2012 года не определен конкретный состав и площадь общего имущества многоквартирного дома.

Кроме того, как следует из пояснений заявителя, мест общего пользования в здании нет в связи с особенностями планировки квартир, составляющих данный дом.

Действительно, из материалов дела усматривается, что квартиры в составе дома имеют два этажа, подвал, мансарду и лоджию, то есть состоят как из жилых помещений, так и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу дома. Так, например, общая площадь квартиры № 3 данного дома составляет 357,7 кв.м., из неё жилая - 129,9 кв.м., общая площадь квартиры № 4 составляет 359,8 кв.м., из неё жилая 134,2 кв.м.

Таким образом, из представленных заявителем на государственную регистрацию документов усматривается лишь общая площадь дома и площадь жилой части дома. Однако, с учетом того, что жильцам на праве частной собственности принадлежат также нежилые помещения в доме, сведения о площади и составе общего имущества в документах, представленных на государственную регистрацию, отсутствуют. Данное обстоятельство обоснованно расценено регистрирующим органом как препятствующее осуществлению государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

При этом отказ в государственной регистрации не влечет нарушения прав и законных интересов заявителя, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает в силу закона, государственная регистрация права общей долевой собственности в данном случае не является обязательным доказательством существования права, указанное право неотделимо от права собственности на помещение в данном доме, не подлежит отчуждению и передаче отдельно от права собственности на помещение.

Как уже указывалось выше, в силу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу в многоквартирном доме относится, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых расположены сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно пунктам 4, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 7 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества (утв. Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29) и исходя из положений Жилищного кодекса РФ и Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, на государственную регистрацию наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, ограничения (обременения) данного права также представляются документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 10 октября 2012 г. №7200/201/12-182769 принадлежащий Обществу земельный участок с номером 72:23:0214002:1582 был образован 6 октября 2009 года, разрешенным использованием данного земельного участка является размещение блокированных жилых домов.

Таким образом, Обществом не представлены на регистрацию документы, подтверждающие формирование земельного участка для размещения конкретного многоквартирного жилого дома по ул. Фирменная, 31 и использования данного участка в качестве объекта имущества многоквартирного дома.

Довод Общества о том, что оно как собственник земельного участка 72:23:0214002:1582 вынуждено нести бремя содержания данного участка, арбитражным судом не принимается.

Общество осуществляет предпринимательскую деятельность своей волей и в своем интересе, несет предпринимательские риски. Общество как застройщик дома в соответствии с принятыми на себя обязательствами по окончании строительства жилого дома должно было принять меры по формированию новых границ земельного участка под блокированным жилым домом путем прекращения существующего земельного участка и образования вновь созданного с внесением соответствующих изменений в документы государственного кадастрового учета.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Часть 3 статьи 16 Вводного закона признана не соответствующей Конституции Российской Федерации Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П (далее - Постановление Конституционного суда №12-П) в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Следовательно, оспариваемый отказ не создает Обществу незаконных препятствий в оформлении прав общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, поскольку Общество как собственник помещения в данном доме вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка под конкретный многоквартирный дом.

В этой связи, отказ ответчика в осуществлении государственной регистрации является правомерным, поскольку заявителем не представлено документов, устанавливающих состав элементов дома, относящихся к общему имущество, а равно, не представлено документов, позволяющих установить, что участок с кадастровым номером 72:23:0214002:1582 относится к общему имуществу именно дома по ул. Фирменная, 31, то есть неразрывно связан только с одним существующим на нем объектом недвижимости, а не с несколькими.

На основании вышеизложенного, ответчик обоснованно отказал заявителю в государственной регистрации, поскольку заявителем не были представлены документы, необходимые в силу требований закона для проведения государственной регистрации.

Из совокупности норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их системном толковании, с учетом значения, придаваемого им правоприменительной практикой, следует, что основанием для удовлетворения требований о признания оспариваемого ненормативного акта недействительным, действий (бездействия) незаконными является одновременное наличие двух условий: несоответствия оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения оспариваемым актом, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Поскольку арбитражным судом в ходе рассмотрения дела не установлено указанных условий, а именно, противоправности (несоответствия нормам действующего законодательства) отказа в государственной регистрации и нарушения прав и законных интересов заявителя, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья О.В.Коряковцева