Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Овентал Тюмень» (далее истец, ООО «Овентал Тюмень») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ответчик, ИП ФИО1) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 256 105 рублей 33 копеек (л.д.4-6).

До начала судебного заседания представитель истца представил письменные Уточнение и Дополнение к исковому заявлению.

В соответствии со статьями 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Уточнение и Дополнение к исковому заявлению принято судом к производству.

По существу рассматриваются исковые требования о взыскании задолженности в размере 169 602 рублей 97 копеек и пени в размере 107 420 рублей 40 копеек, всего 277 023 рублей 37 копеек.

Представитель истца поддержал исковые требования, которые со ссылками на статьи 309, 606, 608, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды, а также не исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по окончанию срока действия договора.

Ответчик и его представитель не согласны с иском по основаниям отзыва на исковое заявление. Ответчик не оспаривает сумму неуплаченных арендных платежей в размере 36 006 рублей 81 копейки.

В деле имеются письменные Возражения истца на отзыв.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что между ООО «Овентал Тюмень» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № НС -03/01/2010 от 22.01.2010 года (далее - Договор аренды) (л.д. 10-31).

По условиям указанного Договора Арендодатель предоставил Арендатору в аренду принадлежащее ему на праве собственности, нежилое помещение, расположенное на 2 этаже здания КРЦ «Па-На-Ма» по адресу: г. Тюмень, ул.2-ая Луговая, д.30, площадью 47,7 кв. м. для размещения магазина мужской одежды, а Арендатор обязался своевременно оплачивать арендную плату за пользование арендуемым помещением.

Факт передачи помещения от истца ответчику подтверждается актом приема передачи от 25.01.2010 года (л.д. 22) и не оспаривается ответчиком.

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается имеющимся в материалах дела Свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НЛ № 352429 от 13 мая 2009 года, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.

По утверждению истца, вопреки требованиям действующего законодательства и договора аренды, ответчик допустил систематические нарушения обязательств по своевременной и полной оплате арендных платежей.

Как видно из дела, 15.09.2009г. года истец направил претензию исх. № 560 от 14.09.2010 года, которой уведомил ответчика о расторжении договора аренды по истечении 15 календарных дней с момента письменного уведомления ответчика, т.е. с 01.10.2010 года (почтовое уведомление от 15.09.2010) (л.д. 32-36). В претензии ответчику предлагалось вернуть помещение в семидневный срок по акту приема-передачи.

По утверждению истца помещение из аренды ответчиком передано не было, также в нем продолжало находиться имущество ответчика, что дает истцу основания полагать фактическое пользование ответчиком помещением.

Как следует из иска, 08 ноября 2010 года истец произвел в одностороннем порядке вскрытие помещения и опись имущества, которое в дальнейшем было перемещено на временное хранение, что подтверждается актом от 08.11.2010г. (л.д. 37-38), тем самым, по мнению истца, прервал фактическое пользование помещением ответчика.

Истец считает, что в результате просрочки возврата помещения ответчиком у ИП ФИО4 возникла задолженность по оплате аренды за период с 01.10.2010г. по 07.11.2010г. в размере 47 064 рублей.

Не надлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы и наличие задолженности в общем размере 169 602 рублей 97 копеек послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Указанный Договор не был признан недействительным. Правоотношения, существовавшие между сторонами по договорному основанию, регулировались параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд считает, что Договор по форме и содержанию соответствовал требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Договором аренды, Арендатор принял на себя обязательства своевременно и полностью перечислять арендную плату, установленную Договором.

Согласно названной норме права и п.5.2.7. Договора, Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), Арендатор обязался своевременно и в полном объеме выплачивать Арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором
аренды.

Согласно п.4.1. Договора аренды арендная плата формируется из двух частей: Постоянной части арендной платы, состоящей из базовой ставки и эксплуатационных расходов, рассчитываемой исходя из ставки за 1 квадратный метр занимаемой площади, а также переменной части, рассчитываемой исходя из объемов фактического потребления Арендатором коммунальных услуг.

В соответствии с п. 4.1.1. Договора размер постоянной части арендной платы за пользование помещением общей площадью 47,7 кв.м. составляет 15% (пятнадцать процентов) от ежемесячного товарооборота Арендатора в Помещении, в том числе НДС (18%), но не менее 800 (Восемьсот) рублей за 1 кв.м. арендуемого Помещения в месяц, в том числе НДС(18%) (далее по тексту - Фиксированный размер Постоянной части Арендной платы) в том числе: Размер Базовой ставки 600 (шестьсот) рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв.м. помещения в месяц, что составляет 28620 (двадцать восемь тысяч шестьсот двадцать) рублей в месяц; Размер эксплуатационных расходов 200 (двести) рублей, в том числе НДС 18% за 1 кв.м. Помещения в месяц, что составляет 9540 (девять тысяч пятьсот сорок) рублей в месяц. Оплата Базовой ставки постоянной части арендной платы согласно п.4.4.1. договора аренды подлежит уплате ответчиком с 01 мая 2010 г.

Из искового заявления следует, что на время действия Договора аренды процент от ежемесячного товарооборота (согласно отчетов ответчика) не превышал фиксированного размера Постоянной части арендной платы и поэтому не взимался.

В соответствии с п.4.4. Договора аренды ответчик должен был производить оплату: постоянной части арендной платы не позднее 10-го числа каждого текущего календарного месяца аренды; переменной части арендной платы в течение 5-ти дней с момента выставления счета Арендодателем.

Однако, по утверждению истца ответчик допустил систематические нарушения обязательств по своевременной и полной оплате арендных платежей.

Согласно уточненному расчету, задолженность по оплате арендных платежей за период с 01 февраля 2010 года по 09 августа 2010 года составила 95 457 рублей 97 копеек.

За период с 25 января 2010 года по 30 сентября 2010 года ответчиком частично произведена оплата в размере 109 665,53 рублей, что подтверждается представленными сторонами платежными документами (л.д. 41-45) и не оспаривается ответчиком

Договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок (п.3.1. Договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок - каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В предметном договоре стороны предусмотрели другой срок для прекращения договора после соответствующего уведомления. Пунктом 5.2.12 Договора аренды сторонами предусмотрен срок для уведомления о прекращения договора - за 2 месяца до досрочного освобождения помещения и прекращения договора.

Суд оценил, представленное ответчиком с отзывом на иск уведомление от 09.06.2010г. о прекращении договора, которое истец получил, что подтверждается штампом на уведомлении.

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации не регламентирует буквальное содержание и форму такого уведомления, следовательно, сторона его направившая, свободна в использовании любых формулировок, свидетельствующих о наличии четко выраженного волеизъявления Арендатора о прекращении договорных отношений между сторонами.

Содержание данного уведомления (вх.№ 486 от 09.06.2010г.) позволяет однозначно установить волю Арендатора на прекращение действия Договора аренды.

Согласно пункту 5.2.12. Договора, Арендатор обязан предупредить Арендодателя о досрочном освобождении помещения и о прекращении договора не менее чем, чем за 2 месяца. Возврат помещения из аренды (в исправном состоянии) производится по акту приема-передачи со всеми неотделимыми улучшениями.

Пункт 5.2.12. Договора, содержащий обязательство арендатора предупредить арендодателя о досрочном освобождении помещения и о прекращении договора не менее чем, чем за 2 месяца, и пункт 9.2. Договора, указывающий, что договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по требованию Арендатора, заявленному за два месяца до предполагаемой даты расторжения, по своему содержанию отличны друг от друга.

Пункт 5.2.12. Договора не содержит оснований для расторжения договора, а лишь указывает на условия- досрочное освобождение помещения и прекращение договора. Пункт 9.2. Договора содержит основание - в случае существенного нарушения и/или неисполнения арендодателем своих обязательств по настоящему договору.

При буквальном толковании указанных пунктов, суд не усматривает между ними взаимосвязи, оценивает как самостоятельные условия Договора.

При этом, суд считает, что пункт 9.2. Договора противоречит требованию пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон такого договора вправе в любое время отказаться от договора. Следовательно, пункт 9.2.Договора является недействительным (ничтожным) в части включения в него условия о существенном нарушения и/или неисполнения арендодателем своих обязательств по настоящему договору.

Таким образом, учитывая требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5.2.12. Договора, суд считает, что заключенный между истцом и ответчиком Договор аренды прекращен в связи с отказом Арендатора от его исполнения с 10 августа 2010года.

Суд, считает, что поскольку Договор аренды прекратил свое действие с 10.08.2010г. у Арендатора имелась обязанность по оплате арендных платежей до указанной даты.

Суд установил, что 10 июня 2010 года ответчиком самостоятельно было вывезено часть имущества в виде товара. При этом, суд считает, что при наличии Уведомления о расторжении договора, датированного 09.06.2010г., в нарушение условий пункта 5.2.12. Договора, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик безосновательно прекратил фактическое пользование арендованным имуществом.

Акт от 08.11.2010г. (л.д. 37-38) исследовался судом и принимается в качестве подтверждения нахождения в арендном помещении имущества, однако отсутствие доказательств полного освобождения ответчиком помещения до момента прекращения договора не влияет на вывод суда о наличии оснований для уплаты арендатором арендных платежей в период договорных отношений.

Согласно уточненному расчету истца, задолженность по арендной плате с 01.02.2010 года по 09.08.2010 года составляет 95 457 рублей 97 копеек, из них: задолженность за переменную часть арендной платы за февраль 2010 года составила 1 635 рублей 31 копейку, задолженность за переменную часть арендной платы за апрель 2010 года составил 2 883,89 рублей, задолженность за переменную часть арендной платы за май 2010 года составила 1 862,97 рублей, задолженность за переменную часть арендной платы за июнь 2010 года составила 1 676,80 рублей, задолженность по постоянной части арендной платы за июнь 2010 года составила 38 160 рублей, задолженность по постоянной части арендной платы за июль 2010 года составила 38 160 рублей, задолженность по постоянной части арендной платы 01 по 09 августа 2010 года составила 11 079 рублей. При этом, суд считает, что истец обоснованно включил в задолженность эксплуатационные расходы, в связи с чем возражения ответчика в указанной части отклоняются.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Суд установил, что истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал ответчику по акту приема-передачи Имущество, указанное в договоре аренды. Ответчик в период действия договора аренды не выполнил принятые на себя обязательства надлежащим образом.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, принимая во внимание необоснованные возражения ответчика по основаниям возникновения, наличию и размеру задолженности за период действия договора аренды, руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковое требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений законно и обоснованно по праву, подлежит удовлетворению в размере 95 457 рублей 97 копеек за период с 01.02.2010 года по 09.08.2010 года.

Исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате за фактическое пользование с 10.09.2010 года по 07.11.2010 года в размере 74 145 рублей не подлежат удовлетворению, поскольку истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал фактическое пользование ответчиком помещения после прекращения договора аренда до 08.11.2010г.

Кроме того, отказывая в удовлетворении имущественных исковых требований в указанной части, суд руководствуется пунктом 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Сторонами признается, что 10.06.2010г. ответчиком самостоятельно было вывезено часть имущества в виде товара.

Как следует, из пояснений ответчика, истец воспрепятствовал дальнейшему вывозу имущества из помещения.

При этом, данный факт в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказан ответчиком, поскольку отсутствуют допустимые и относимые доказательства.

Письменные объяснения ФИО5 и ФИО6 суд оценил и не принимает в качестве таковых доказательств, а также доказательств, подтверждающих факт отказа (прямого, косвенного) истца от составления и подписания Акта приема-передачи.

Нахождение товара после прекращения договора при отсутствии должных действий арендодателя направленных на получение имущества из аренды не является доказательством фактического пользования арендным помещением.

Согласно пункту 5.2.14 Договора, по истечении срока действия Договора (или при его досрочном расторжении) Арендатор обязан передать помещение Арендодателю в чистом виде и в том же состоянии, в котором оно было передано в аренду по соответствующему Акту приема- передачи, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений.

В нарушение данного пункта Договора, в деле и в действительности отсутствует Акт приема-передачи из аренды имущества.

При этом, суд, учитывая пояснения ответчика, считает, что Арендодатель не предпринял соответствующих своевременных действий после прекращения Договора аренды. Договором аренды не регламентирован порядок составления и подписания указанного Акта, лишь установлена обязанность Арендатора возвратить помещение по Акту приема-передачи.

Действительно в деле имеется Уведомление о расторжении договора аренды (Исх. № 560 от 14.09.2010года), направленное истцом в адрес ответчика, содержащее предложение вернуть в семидневный срок помещение из аренды. Однако, в силу Закона к указанному сроку Договор прекратил свое действие.

Пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Согласно пояснениям ответчика, ИП ФИО4 неоднократно извещал арендодателя о готовности передать помещение с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.

В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Обстоятельств того, что общество принимало меры к возврату имущества, а ИП уклонялся от его принятия, судом не установлено.

Поскольку суд приходит к выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признает иск в указанной части не подлежащим удовлетворению (Определение ВАС РФ от 10.09.2009 N ВАС-11304/09 по делу N А45-7648/2006-15/181).

Суд считает, что Арендатор не должен вносить арендную плату за период просрочки возврата арендуемого имущества, если он прекратил его использование, уведомил арендодателя о прекращении договора и предлагал принять арендуемое имущество, а арендодатель уклонился от приемки арендованного имущества.

За несвоевременное внесение арендной платы в соответствии с п.8.2Договора Арендатору начислена пеня в сумме 107 420 рублей 40 копеек (уточненный расчет пеней по договору на 01.12.2010 года).

В соответствии с п.8.2. Договора истец за просрочку уплаты (полной или частичной) арендной платы ответчиком вправе начислить ответчику пени в размере 0,5 % от ежемесячной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Судом установлено, что ответчиком допущена просрочка арендных платежей в период действия договора.

В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Суд считает, что представленный истцом уточненный расчет пени на сумму 107 420,40 рублей по состоянию на 01.12.2010г. является обоснованным в части взыскания пени за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в период действия договора на сумму 66 497,04рублей.

Расчет составлен судом самостоятельно следующим образом: задолженность на 11.06.2010г. составила 38160 рублей, количество дней просрочки – 173, исходя из 0,5% размер пени составил 33 008,40 рублей, задолженность на 11.07.2010г. составила 38160 рублей, количество дней просрочки – 143, исходя из 0,5% размер пени составил 27284, 40 рублей, задолженность на 10.08.2010г. составила 11079 рублей, количество дней просрочки – 112, исходя из 0,5% размер пени составил 6 204,24 рублей.

Истец законно и обоснованно усмотрел основания для применения к ответчику меры ответственности в виде взыскания пени за просрочку исполнения договорного обязательства.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры неустойки, они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд учитывает компенсационную природу неустойки, ее высокий процент, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в рамках действующего между сторонами договора.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что, заявляя о применении к ответчику гражданской ответственности в виде неустойки, у истца отсутствуют какие-либо доказательства наличия негативных последствий, суд полагает необходимым уменьшить размер ответственности ответчика до 30 000 рублей 00 копеек.

Требование в части взыскания пени в размере 40 923,36 копеек не подлежит удовлетворению в виду установления судом отсутствия оснований для исполнения арендатором (ответчиком) обязательства по внесению арендной платы после прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 9 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» от 20 марта 1997 г. N 6 (далее- Постановление ВАС РФ от 20 марта 1997 г. N 6) при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

При обращении в суд с первоначальным иском истец уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8684 рублей в соответствии с платежным поручением № 857 от 25.11.2010 (л.д. 46).

В связи с частичным удовлетворением имущественного требования, на основании статей 102, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 9 Постановления ВАС РФ от 20 марта 1997 г. N 6, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 992 рубля 98 копеек суд относит на ответчика в пользу истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 143 рублей 53 копеек подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167- 170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...> Казахской ССР, проживающего по адресу: <...>, в пользу ООО «Овентал Тюмень» 95 457 рублей 97 копеек - задолженность по арендной плате, 30 000 рублей 00 копеек - пени, всего 125 457 рублей 97 копеек, 4 992 рубля 98 копеек - расходы по уплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Возвратить ООО «Овентал Тюмень» из федерального бюджета уплаченную государственную пошлину в размере 143 рублей 53 копеек. Выдать справку на возврат.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья В.В.Лазарев