Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ананьевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело, возбужденное по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТюменьСтройМонтаж" к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 02.04.2019, личность удостоверена паспортом гражданина РФ, полномочия представителя судом не подтверждены,

от ответчика: ФИО1, личность удостоверена паспортом гражданина РФ, ФИО3, по доверенности от 24.10.2018, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,

у с т а н о в и л :

Общества с ограниченной ответственностью "ТюменьСтройМонтаж" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области в порядке статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>, далее – ответчик, арендодатель) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 796 700,00 руб.

Исковые требования со ссылками на статьи 606, 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчика обязанности по возмещению стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

Ответчиком представлен письменный отзыв на иск (л.д. 30-31), в котором оспаривает исковые требования, указывая на недоказанность истцом работ капитального характера, а также отсутствие согласования с арендодателем произведенных работ.

Истец явку в судебное заседание представителя с подтверждающими полномочия, применительно к норме части 3 статьи 59 АПК РФ, документами, не обеспечил. Представлены дополнительные доказательства – совместный акт осмотра помещения, арендованного истцом, от 19.10.2019.

Ответчик и его представитель против удовлетворения исковых требований возражают по основания, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Как следует из материалов дела, 13.05.2017 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО "ТюменьСтройМонтаж" (арендатор) заключен договор аренды помещения (далее – Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора предметом Договора является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора нежилое помещение, находящееся в здании, расположенном по адресу: <...> ВЛКСМ, 63, общей площадью 241,2 кв. м. на цокольном этаже ТРЦ «Премьер».

Согласно пункту 1.6. договора помещение передается Арендатору для целей использования его в качестве бара ночного клуба, в рамках разрешенного Арендатору вида деятельности Арендатор гарантирует наличие необходимых разрешений и лицензий на осуществление деятельности, необходимых для исполнения обязательств по договору; в случае их отсутствия наступает ответственность Арендатора предусмотренная п. 3 ст. 450.1. ГК РФ, согласно которого Арендодатель вправе отказаться от договора (исполнения договора) и потребовать возмещения убытков

Из пункта 3.1.1. договора следует, что в качестве арендной платы Арендатор ежемесячно вносит сумму, определяемую из расчета 700 руб./кв.м.

Стороны согласовали в пункте 3.1.3. договора, что внесение арендной платы производится Арендатором по выставляемым Арендодателем счетам в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в срок до 5 числа текущего месяца за текущий месяц.

Согласно пункту 3.1.4. договора арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы сроком один месяц аренды с внесением арендной платы в следующем порядке: за первый месяц аренды оплата вносится в полном объеме, за второй месяц - оплата не вносится, за последующие месяцы арендная плата вносится в полном объеме; в случае расторжения договора по инициативе Арендатора при фактическом сроке аренды менее года, Арендатор компенсирует Арендодателю сумму одного месяца арендных каникул по выставленному счету.

Согласно акту от 13.05.2017 имущество передано арендодателем арендатору.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 03.05.2018 по делу № А70-1307/2018, от 22.03.2018 по делу № А70-18503/2018, вступившими в законную силу, указанные выше обстоятельства, связанные с заключением и исполнением договора установлены.

Кроме того, решением от 22.03.2018 по делу № А70-18503/2018 установлен факт одностороннего отказа арендодателя от договора и, соответственно, прекращения договорных отношений с 18.02.2018.

По утверждению истца, в период аренды имущества арендатором с целью приведения помещения в состояние, пригодное к использованию, были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества.

В качестве доказательств производства таких улучшений имущества, истцом представлены договор на выполнение работ (оказание услуг) от 01.06.2017 года, актом от 31.08.2017 г. о приемке работ по договору на выполнение работ (оказание услуг) от 01.06.2017 года; акт на списание для ремонта в баре «Корона» от 31.08.2017 г.; акт на списание для ремонта бара «Корона» от 31.08.2017 г., решение выдаче лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания ООО «ТюменьСтройМонтаж» №376 от 04.07.2017 г.; лицензия на розничную продажу алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания №72РПО0000690 от 04.07.2017 г.; оборотно-сальдовая ведомость по счету №10 за 2017 года; кассовая книга за 2017 года; выписка с расчетного счета за 2017 года; авансовый отчет №1 от 31.05.2017 г.; авансовый отчет №2 от 31.05.2017 г.; авансовый отчет №3 от 31.05.2017 г.; авансовый отчет №4 от 20.06.2017 г.; авансовый отчет №5 от 30.06.2017 г.; авансовый отчет №6 от 30.06.2017 г.; авансовый отчет №7 от 31.07.2017 г.; авансовый отчет №8 от 31.08.2017 г.; авансовый отчет №9 от 10.09.2017 г.; авансовый отчет №10 от 10.09.2017 г.; авансовый отчет №11 от 11.09.2017 г.; авансовый отчет №12 от 11.09.2017 г.; авансовый отчет №15 от 10.09.2017 г.; авансовы1 отчет №16 от 10.09.2017 г.; авансовы1 отчет №19 от 13.09.2017 г.; авансовый отчет №21 от 30.09.2017 г.; авансовый отчет №22 от 30.09.2017 г.; авансовый отчет №26 от 31.08.2017 г.; налоговая декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения за 2017 года; упрощенная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2017 года; пояснительная записка к отчетности за 2017 год №1 от 02.04.2018 года.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывает, что работы, указанные в акте от 31.08.2017 г. о приемке работ по договору на выполнение работ (оказание услуг) от 01.06.2017 года не являются работами, изменяющими качественные характеристики помещения, относящимся к работам капитального характера. Указывает на отсутствие согласования работ по созданию неотделимых улучшений.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статье 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В силу статьи 1103 этого же Кодекса, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. Отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма).

В соответствии с п. 6.3.2 Договора, при возникновении необходимости произвести неотделимые улучшения имущества, стороны согласовывают следующие условия их проведения:

- виды и объем работ;

- стоимость улучшений;

- сроки производства работ.

Согласование условий осуществляется путем направления письменного запроса арендатором. Арендатор направляет ответ на такой запрос в письменной форме не позднее 10 календарных дней с момента получения запроса.

При согласовании как отделимых, так и неотделимых улучшений определяется величина демонтируемых изменений, которые надлежит осуществить до возврата помещения, производимых арендатором по окончании договора аренды по любому основанию – по сроку или досрочно (п. 6.3.4)

Таким образом, судом установлено, что истец и ответчик, как стороны договора аренды и спора по настоящему делу, действуя своей волей и в своем интересе, будучи свободными в установлении прав и обязанностей на основе договора, действуя в рамках принципа свободы договора (статья 421 ГК РФ), установили в Договоре от 13.05.2017 непосредственные условия согласования производства неотделимых улучшений и возврата помещения с учетом возможного выполнения таких работ, в т.ч., необходимости определения величины демонтируемых изменений при возврате помещения.

Суд считает, что включение данного условия в договор указывает на возможность производства работ связанных с физическим и иным состоянием имущества только после согласования работ с арендодателем.

Иного соглашения, достигнутого сторонами, о размере и стоимости неотделимого улучшения в материалы дела не представлено.

Согласование сторонами условий сделки по своему усмотрению в рамках предоставленной им свободы договора, в том числе касающихся порядка установления стоимости и судьбы неосновательного обогащения, предполагает необходимость соблюдения условий договора именно в том виде, в котором они были определены, что соответствует основополагающему принципу частного права - pacta sunt servanda ("договоры должны соблюдаться"), закрепленному в статьях 309, 310 ГК РФ.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

В материалы дела не представлено ни одного доказательства ведения сторонами переговоров о необходимости производства истцом работ по улучшению арендованного имущества, или обращения истца к ответчику с соответствующим запросом.

Довод истца о том, что такое согласование получено от ответчика путем его непосредственного присутствия при производстве ремонтных работ и не заявлением возражений, судом отклоняется, как не основанный на представленных доказательствах, нормах права и условиях договора.

Поскольку доказательств согласования ИП ФИО1 на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями, не представлено, суд считает, что истцом не доказан факт согласия арендодателя на производство таких работ, соответственно, неотделимые улучшения не подлежат компенсации.

Более того, оценивая представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что произведенные арендатором работы, указанные в акте от 31.08.2017 г. о приемке работ по договору на выполнение работ (оказание услуг) от 01.06.2017 года не указывают на то, что помещение приобрело улучшения, не отделимые без вреда для имущества, работы касаются проведения косметического ремонта, т.е. без изменения состояния объекта, что указывает на отделимость улучшений, либо их незначительный размер (покраска стен, укладка плитки, монтажа электропроводки, а также монтаж декоративных элементов, устройства некапитальных перегородок и т.д.), однако соответствующих требований не заявлено, доводов не приведено. Исковые требования касаются производства именно неотделимых улучшений.

Представленный истцом двухсторонний акт от 19.10.2019 осмотра помещения ТРЦ "Премьер" цокольный этаж находящегося в нем по адресу <...> ВЛКСМ д. 63, составленный сторонами по требованию суда в целях определения сторонами наличия и стоимости заявленных к взысканию неотделимых улучшений, таких улучшений не содержит, что указывает на необоснованность требований истца.

В соответствии с положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, подтверждающие разумность понесенных расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов.

Учитывая, что доказательств производства неотделимых улучшений арендованного помещения, а, равно, как и согласования таких работ, не представлено, заявленные истцом требования о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 796 700,00 руб. являются необоснованным и не подлежат удовлетворению как не имеющие правового основания.

Уплаченная истцом государственная пошлина на основании абз. 1 ч. 1 ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167, 170-176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Голощапов М.В.