Гражданский кодекс часть 1

ООО «Квартал-Сервис» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту городского хозяйства Администрации города Тюмени (далее- ответчик-1), ООО «ЖЭУ-9» (ответчик-2) о признании недействительными организованные Департаментом городского хозяйства Администрации города Тюмени торги в форме открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами в отношении дома № 112 по ул.Депутатская в г.Тюмени лот №2, победителем которых признано ООО «ЖЭУ-9» (протокол №6 от 31.07.2014, конкурс № КО-026/14).

Исковые требования со ссылками на пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 2 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 46, части 2, 3, 4, 13, 14 статьи 161, часть 1, пункт 2 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 5, 5.1. статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, пункт 2, 3, подпункт 4 пункта 4, пункты 5, 6, 14, 15, подпункт «в» пункта 19, подпункты 3, 4 пункта 38, пункты 39 - 42, 51, 76-78, 80, 83 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее по тексту также – Правила № 75), статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснения в пунктах 2, 3, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» мотивированы тем, что при организации и проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, при определении его результатов были допущены нарушения норм жилищного законодательства, регламентирующие порядок проведения такого конкурса, в том числе Правил № 75.

Определением суда от 19.12.2014 к участию по делу в качестве соистца привлечено ОАО «Мостострой-11».

Представители истцов в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме.

Представители ответчиков против удовлетворения заявленных требований возражают в полном объеме по доводам представленных отзывов.

Рассмотрев материалы дела, исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ОАО «Мостострой-11» являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, с присвоенным адресом: <...>, которые был введены в эксплуатацию 02.04.2014 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU72304000-45-рв от 02.04.2014 т. 8 л.д. 91-93).

19.06.2014 Департаментом городского хозяйства Администрации города Тюмени было размещено извещение о проведении открытого конкурса № КО-026/14 по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, в том числе вышеуказанного (лот№2). Извещение о проведении данного конкурса было размещено на официальном сайте торгов Российской Федерации в сети Интернет www.torgi.gov.ru

По результатам открытого конкурса 01.08.2014 был размещен итоговый протокол от 31.07.2014 № 6, согласно которому победителем по лоту № 2 было признано ООО «ЖЭУ-9».

15.09.2014 между собственниками помещений в спорном многоквартирном доме и ООО «ЖЭУ-9» заключен договор №36 управления многоквартирным домом (т. 7 л.д. 147-171).

Судом установлено, что управление вышеназванным домом осуществлялось ООО «Квартал-Сервис» на основании договора управления многоквартирным жилым домом от 02.04.2014, заключенного в соответствии с частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации с застройщиком данного дома – ООО «Мостострой-11» (т.2 л.д. 152-157).

На момент проведения конкурса № КО-026/14 ОАО «Мостострой-11» на праве собственности принадлежало 4 квартиры в доме по адресу: <...>, как не оспаривается ответчиками и также подтверждается материалами дела (т.8 л.д.69-72).

В материалы дела также представлен договор управления многоквартирным домом № 112 по ул. Депутатская г.Тюмени, в тексте которого указано, что договор заключен между ООО «Квартал-Сервис» и собственниками жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома на основании решения общего собрания собственников помещений, расположенных в доме №112 по ул.Депутатская, зафиксированного в протоколе собрания собственников от 02.04.2014 (т.3 л.д.79-100).

Считая, что ООО «Квартал-Сервис» является управляющей организацией, выполняющей функции по управлению указанным многоквартирным жилым домом на основании решения, принятого собственниками помещений в данном жилом доме, а также заключенном в соответствии с указанным решением договором, в связи с чем, действия организатора конкурса по выбору управляющей организации в отношении дома№ 112 по ул. Депутатская г.Тюмени фактически направлены на прекращение ООО «Квартал-Сервис» принятых на себя договорных обязательств по управлению спорным многоквартирным домом, указывая что ООО «Квартал-Сервис» является заинтересованным лицом в оспаривании проведенных Департаментом торгов, ООО «Квартал-Сервис» обратился в суд с настоящими требованиями.

Считая, что права ООО «Мостострой-11», как застройщика спорного дома и собственника помещений в данном доме были нарушены при проведении открытого конкурса № КО-026/14, ООО «Мостостострой-11» также обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги по конкурсу признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 ГК РФ).

Под существенными нарушениями правил организации и проведения торгов (конкурса, аукциона) понимается необоснованное исключение лиц, подавших заявку на участие в торгах (конкурсе, аукционе), из числа участников конкурса (аукциона), а также такие нарушения порядка проведения конкурса (аукциона), которые могли привести к неправильному определению победителя торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую или иную экономическую деятельность.

Лицо, которое обращается с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Реализация права на оспаривание торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав истца. Под заинтересованным лицом в данном случае следует понимать участника торгов либо лицо, которому было отказано в участии в торгах, либо иного субъекта гражданских правоотношений, чьи права были нарушены в результате проведения данных торгов.

Из материалов дела видно, что ни ОАО «Мостострой-11», ни ООО «Квартал-Сервис» не являлись участниками конкурса, не подавали соответствующей заявки.

Учитывая, что ООО «Квартал-Сервис» не являлось участником оспариваемого конкурса, требование о признании недействительными итогов данного конкурса, заявленное им, права и законные интересы которого не нарушены фактом проведения конкурса, не имеет фактических и правовых оснований для его удовлетворения.

Говоря о своей заинтересованности в признании оспариваемых торгов недействительности, ООО «Квартал-Сервис» указывает, что 02.04.2014 собственниками многоквартирного дома было проведено собрание, на котором в качестве управляющей копании было выбрано ООО «Квартал-Сервис», заключен договор на управление, тем самым, собственниками помещений осуществлен выбор и реализация способа управления многоквартирными домами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает указанный довод не обоснованным.

Выбор способа управления многоквартирным домом регламентирован статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с частью 13 указанной статьи в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.

В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса (лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В силу статьи 18 Жилищного кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В силу пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из Единого государственного реестра прав. При этом свидетельство о государственной регистрации прав оформляется только в форме документа на бумажном носителе.

В силу статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно статье 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ договоры участия в долевом строительстве и права участников долевого строительства на объекты долевого строительства подлежат государственной регистрации на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) с предоставлением документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Из приведенных выше норм следует, что право собственности на помещения в многоквартирном доме возникает с момента регистрации права собственности на них в установленном законом порядке.

Статьей 153 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена обязанность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги следующих лиц: 1) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 2) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Из буквального толкования приведенной нормы следует, что полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения открытого конкурса.

Согласно пункту 3 Правил конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации; собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

В соответствии с пунктом 39 Правил в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.

Таким образом, из приведенных норм следует, что открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом не должен проводиться лишь при условии, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали в соответствии с законом свое решение о выборе способа управления этим домом.

Реализация принятых собственниками решений осуществляется посредством заключения с управляющими компаниями договоров на управление многоквартирными домами, при этом такие договоры должны быть заключены большинством собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что жилой дом введен в эксплуатацию 02.04.2014, следовательно, с этой даты жилые и нежилые помещения дома по актам приема-передачи начали передаваться участникам строительства.

Как следует из представленного в материалы дела приложения к договору от 02.04.2014 ( т.3 л.д.91-100) в качестве документов, подтверждающих право собственности указанных в приложении физических лиц, указаны договоры участия в долевом строительстве. Государственная регистрация прав на помещения в рассматриваемом доме начала производиться уполномоченным органом позднее

Таким образом, на дату 02.04.2014 если и проводилось собрание жильцов - владельцев квартир и нежилых помещений, но не их собственников, что свидетельствует о незаконности их решений как принятых при отсутствии полномочий, поскольку полномочия по выбору способа управления многоквартирным домом возложены на собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Применительно к многоквартирному дому, в отношении которого получено разрешение на ввод в эксплуатацию и жилые помещения которого не зарегистрированы на праве собственности за гражданами и иными лицами, действует порядок по выбору управляющей организации, установленный частью 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым до заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с частью 13 настоящей статьи, управление многоквартирным домом осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, установленным в соответствии с настоящей статьей Правительством Российской Федерации, или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, который заключается не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

ОАО «Мостострой-11» также не обосновало, что его права, как собственника квартир в многоквартирном доме по адресу: <...> были нарушены проведением конкурса № КО-026/14, на момент проведения конкурса в собственности ОАО «Мостострой-11» находилось 4 квартиры, голос истца на общем собрании собственников помещений в данном многоквартирном жилом доме не мог существенно повлиять на решение других собственников при выборе управляющей организации.

Принимая во внимание вышеизложенные фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу, что у органа местного самоуправления имелись все основания для организации и проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, поскольку в силу пункта 3 Правил, которым установлены условия проведения конкурса, отсутствовало решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе управляющей организации.

Суд также считает несостоятельным довод ООО «Квартал-Сервис» о незаконности оспариваемого конкурса, вследствие нарушения органом местного самоуправления срока проведения конкурса предусмотренного частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Факт проведения конкурса по отбору управляющей компании по истечении срока, предусмотренного частью 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, представителем Департамента не опровергается, в своих пояснениях представитель указал, что нарушение срока проведения конкурса были вызваны организационными действиями, однако это не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления и не является основанием для признания конкурса недействительным.

Более того, нарушение предусмотренного жилищным законодательством срока не освобождает орган местного самоуправления от проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления домом.

Таким образом, действия органа местного самоуправления соответствуют Жилищному кодексу Российской Федерации, Правилам и не нарушают права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении заявленных требований.

Заявленные исковые требования подлежат оплате государственной пошлиной в размере 4 000 руб.

При подаче настоящего иска в суд истцами была уплачена государственная пошлина в размере 8 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, в соответствии со статьями 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 относятся на истцов.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 4 000 руб. подлежит возврату истцам из федерального бюджета применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22, подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, по 2 000 руб. каждому.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Квартал-Сервис», открытому акционерному обществу «Мостострой-11» по 2 000 рублей из федерального бюджета.

Справку на возврат выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Демидова Е.Ю.