Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Коряковцевой О.В. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению

ПАО Сбербанк

к ООО «Лесной дом»

о признании незаконными действий при проведении торгов согласно извещениям №№ 180618/13014161/01 и 170718/13014161/01, выразившихся в нарушениях порядка опубликования сообщений о торгах,

третьи лица – ФССП России, судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП по Тюменской области ФИО2, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице ТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО, должник ФИО3,

при участии:

представитель заявителя – ФИО4 на основании доверенности от 24 августа 2018 г. № ЮЗБ/323-Д (посредством видеоконференц-связи через Арбитражный суд Ростовской области),

представитель Росимущества – ФИО5 на основании доверенности от 12 июля 2018г. №195/01-Д,

установил:

ПАО Сбербанк (далее - заявитель, Банк) обратился в арбитражный суд с уточнённым в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявлением к ООО «Лесной дом» (далее - ответчик, Общество) о признании незаконными действий при проведении торгов согласно извещениям №№ 180618/13014161/01 и 170718/13014161/01, выразившихся в нарушениях порядка опубликования сообщений о торгах. Третьи лица – ФССП России, судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП по Тюменской области ФИО2 (далее также судебный пристав-исполнитель), Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в лице ТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО-Югре, ЯНАО (далее также Управление, ФАУГИ), должник ФИО3

Поскольку заявитель обратился в суд 6 сентября 2019г., то в данном случае соблюден трёхмесячный срок подачи заявления в арбитражный суд, установленный ч. 4 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик ООО «Лесной дом», третьи лица – ФССП России, судебный пристав-исполнитель МО по ОИП УФССП по Тюменской области ФИО2 и должник ФИО3 своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

До рассмотрения дела по существу заявителем представлено второе уточнение заявленных требований, в котором он просит следующее:

- признать незаконными действия ФАУГИ, выразившиеся в незаконной даче поручения от 07.06.2018 № 2006-М-ТМН ООО «Лесной дом» осуществлять продажу арестованного имущества ФИО3, признать незаконными действия ООО «Лесной дом» при проведении первичных торгов согласно извещению о первичных торгах №180618/13014161/01 и при проведении повторных согласно извещению о повторных торгах №170718/13014161/01, выразившиеся в нарушениях порядка опубликования сообщений о торгах имуществом ФИО3 на сайте www.torgi.gov.ru и в парламентской газете «Тюменские известия» № 97 (9630) от 19.06.2018 и №117 (6950) от 18.07.2018:

- обязать ФАУГИ и ООО «Лесной дом» устранить допущенные нарушения;

- признать первичные торги (согласно извещению на сайте www.torgi.gov.ru о первичных торгах №180618/13014161/01 и в парламентской газете «Тюменские известия» №97 (6930) от 19.06.2018) и повторные торги (согласно извещению на сайте www.torgi.gov.ru о повторных торгах №170718/13014161/01 и в парламентской газете «Тюменские известия») по реализации имущества ФИО3 недействительными.

Данные уточнения арбитражный суд не принимает ввиду их несоответствия ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в рассматриваемом случае заявитель изменил не только предмет заявленных требований, но и их основание.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, уточнении к заявлению: продажа имущества единым лотом и указание общей стоимости всех помещений приводит к отсутствию заинтересованности в его приобретении; признание торгов несостоявшимися и невозможность Банком в полном объёме денежных средств нарушает права Банка как взыскателя.

Согласно представленному отзыву ответчик возражает против заявленных требований.

Представитель ФАУГИ в судебном заседании так же возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Заслушав объяснения участников судебного процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Тюмени от 11.04.2012 по делу №2-2168/2012 удовлетворены исковые требования гражданина ФИО6 к ОАО «Сбербанк России» и ФИО3 о признании недействительным договора ипотеки от 31.05.2010 №29-10/168-пер/и-1, заключенного между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России». Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки, а именно освобождение от залога имущества, указанного в названном договоре в качестве предмета залога.

Решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 21.03.2012 по делу №2-594/12 обращено взыскание путем продажи с публичных торгов и направлением денежных средств на удовлетворение в пользу ОАО «Сбербанк России» требований к ОАО «Гостиница Славянская» по договору о переводе долга от 31.05.2010 №29-10/168 на имущество, находящееся в залоге на основании вышеназванного договора ипотеки и принадлежащее должнику ФИО3 Установлена начальная продажная цена в размере 194 600 000 руб., а также обращено взыскание на право аренды земельного участка сроком по 13.04.2059 площадью 4 739 кв.м., кадастровый номер 72:23:0216005:293, категория земель - земли населённых пунктов, под нежилое строение (рыночный комплекс), установив начальную продажную цену права аренды в размере не менее 6 734 000 руб.

На основании указанного решения выдан исполнительный лист от 21.03.2012 серии ВС №011125088 и направлен для принудительного исполнения в Межрайонный отдел по особым исполнительным производствам УФССП по Тюменской области.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.09.2014 в отношении должника ФИО3 было возбуждено исполнительное производство №25166/14/72027-ИП.

В связи с тем, что был снят арест и исключён из описи один из объектов недвижимости - нежилое помещение, литер А, общей площадью 1 190,8 кв.м., этаж 5, расположенное по адресу: <...>, условный номер 72-72-01/346/2008-431, ПАО «Сбербанк России» обратилось в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда по делу №2-594/2012 в части установления начальной продажной цены каждого из объектов.

Определением Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2017 по делу №2-594/2012 было удовлетворено заявление ПАО «Сбербанк» об изменении порядка исполнения решения суда по делу №2-594/12 (вступило в законную силу 03.10.2017), изменена начальная продажная цена предмета залога: 11 нежилых помещений, по адресу: <...>, и права аренды расположенного под ними земельного участка.

При этом суд не указал, каким образом необходимо передавать имущество на торги: одним лотом либо несколькими лотами, указав лишь начальную продажную цену каждого из объектов недвижимости.

В свою очередь в действующем законодательстве закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Так, подпунктом 5 пункта 1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Арестованные объекты недвижимости - нежилые помещения расположены на земельном участке с разрешённым использованием: под нежилое строение (рыночный комплекс), который функционально обеспечивает находящиеся на нём строения.

Соответственно, данные объекты недвижимости и земельный участок прочно связаны, поэтому нежилые помещения следуют судьбе земельного участка.

В соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, если продавец помещения не является собственником земельного участка, то покупатель в силу п.3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Данные правила распространяются судебной практикой и на нежилые помещения.

Учитывая положения части 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, которыми предусмотрено, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, очевидно, что нежилые помещения как часть здания, расположенные по адресу: <...>, не могут быть выделены в натуре вместе с частью участка под зданием, что само по себе не влечёт приобретения покупателем доли в праве собственности на участок, поскольку для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений.

Таким образом, в рассматриваемом случае реализация имущества отдельными лотами невозможна, так как в случае приобретения нежилых помещений разными покупателями лот с правом аренды на земельный участок останется непроданным, поскольку у каждого нового собственника нежилых помещений в соответствии с законодательством возникает самостоятельное право на заключение договора аренды земельного участка.

При этом, как уже указано выше, определением Хамовнического районного суда г. Москвы от 15.09.2017 по делу №2-594/2012 была лишь установлена начальная продажная цена отдельно на каждое помещение и право аренды, но при этом данный судебный акт не содержит указания на то, что спорный предмет залога следует выставлять отдельными лотами по каждому помещению и земельным участком.

В свою очередь ФАУГИ является органом, который самостоятельно осуществляет функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений, что закреплено в п.4 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утв. постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 № 432).

В соответствии с п. 4.1.10 Положения о Межрегиональном территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (утв. приказом Росимущества от 19.12.2016 № 466) Межрегиональное территориальное управление организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, на территории Тюменской области.

Следовательно, организатором торгов ООО «Лесной дом» правильно опубликованы извещения об организации и проведении торгов по реализации недвижимого имущества ФИО3, в которых недвижимое имущество сформировано для продажи едиными лотами, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При обращении в арбитражный суд заявителем уплачена государственная пошлина за подачу первоначального заявления 6000 руб., за обеспечение иска – 3 000 руб., за исковые требования по торгам – 12 000 руб.

С учетом того, что за первоначальное заявление, которое рассмотрено арбитражным судом по существу не в пользу заявителя, следовала уплатить государственную пошлину в размере 3 000 руб., в принятии обеспечительных мер арбитражным судом отказано, исковые требования по торгам не приняты к производству и рассмотрению, излишне уплаченная государственная пошлина – 15 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 167 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ПАО Сбербанк из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Коряковцева О.В.