Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО «ЭЛИТ и К»

к Департаменту имущественных отношений Тюменской области

о признании незаконным решения от 12.11.2018 № 181112032/08-4,

при участии

от заявителя: ФИО1 по доверенности от 29.01.2019,

от ответчика: ФИО2. по доверенности от 06.09.2018 №181/08-3-Д,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ЭЛИТ и К» (далее – заявитель, Общество, ООО «Элит и К») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - ответчик, Департамент, уполномоченный орган) о признании незаконным решения от 12.11.2018 № 181112032/08-4.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и возражениях на дополнения к отзыву.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Как следует из материалов дела, Общество 26.10.2018 г. обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды на максимальный срок без проведения торгов на основании подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:226, расположенного по адресу: <...> «а» (далее - земельный участок) под нежилое здание.

Департаментом в адрес Заявителя было направлено уведомление от 12.11.2018 г. №181112032/08-4 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:226 на новый срок в связи с тем, что у Департамента отсутствуют правовые основания для заключения договора аренды земельного участка ввиду того, что объект недвижимости - нежилое здание (склад) является вспомогательным по отношению к основному (объекту НЗС), для строительства которого предоставлялся земельный участок.

Кроме того, в вышеуказанном уведомлении сообщено о том, что Заявителем было реализовано однократное право на завершение строительства объекта НЗС и цель договора аренды от 28.10.2015 № 23-10/1449 не была достигнута, Департаментом будет реализовано право, предусмотренное статьёй 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), на продажу объекта НЗС с публичных торгов.

Полагая, что отказ в заключении нового договора аренды, выраженный в письме Департамента от 12.11.2018 г. №181112032/08-4, вынесен незаконно, нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Заявитель утверждает, чтозаявление о заключении нового договора аренды подано Организацией до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 24.08.2007 № 23-20/1187; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 24.08.2007 № 23-20/1187 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1 - 3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ); а также имеются основания, предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ ввиду нахождения на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером 72:23:0111001:1749.

Кроме того, заявитель считает, что ЗК РФ, в том числе ст. 39.6 ЗК РФ не разделяет объекты недвижимости, находящиеся у землепользователей на «основные» и «вспомогательные», в связи с чем, указание Департаментом данного утверждения, как основание для отказа является неправомерным.

Таким образом, заявитель настаивает, что присутствует совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения с Заявителем нового договора аренды без проведения торгов под нежилое здание.

В представленном отзыве Департамент указал, чтоявляются ошибочными выводы истца со ссылкой на положения пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации о соблюдении Обществом совокупности условий, необходимых для заключения нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Материалами дела установлено, что 29.10.2018 Заявитель обратился в Департамент с целью заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым № 72:23:0111001:226 под нежилое здание на основании п. 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае если арендатор имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 ст. 39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

12.11.2018 уведомлением №181112032/08-4 Департаментом было отказано в заключении нового договора аренды земельного участка.

Причиной отказа послужило отсутствие совокупности условий, предусмотренных пунктами 3,4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Заявитель испрашивает земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:226 под нежилое здание (склад) с кадастровым номером 72:23:0111001:1749.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:226 для строительства нежилого здания (склада) не предоставлялся.

Судом установлено, что между Департаментом и Заявителем был заключен договор аренды земельного участка №23-10/1449 от 28.10.2015, согласно которому Заявителю предоставлен земельный участок с кадастровым №72:23:0111001:226 с видом разрешенного использования — под объект незавершенного строительства (автоцентр), сроком до 27.10.2018. Согласно условиям договора земельный участок предоставлен непосредственно для завершения строительства объекта незавершенного строительством (автоцентра), строительство иных объектов недвижимости на земельном участке не разрешено (п.3.2.1).

Согласно пункту 7.1 договора аренды земельного участка от 28.10.2015 №23-10/1449 по истечении срока договор считается прекратившим свое действие. Заявитель обратился за заключением нового договора аренды 29.10.2018, то есть по истечении срока действия договора.

Таким образом, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка 28.10.2015 №23-10/1449 был заключен в рамках Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на 3 года. Заявитель согласно вышеуказанному договору взял на себя обязательство в срок до 27.10.2018 завершить строительство объекта незавершенного строительства (автоцентр), кадастровый № 72:23:0111001:293, находившегося на предоставленном участке. Также, согласно п. 3.2.16 договора Заявитель был обязан зарегистрировать право собственности, на указанный в п. 1.1. договора, завершенный строительством объект в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, утверждение заявителя о наличии у него права на приобретение земельного участка подлежит отклонению, поскольку однократное право на предоставление земельного участка уже было им реализовано.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В связи с истечением срока действия договора последний был прекращен.

Таким образом, договор аренды земельного участка был прекращен по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ.

На момент обращения заявителя с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка отсутствовали.

В настоящее время на спорном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности ООО «ЭЛИТ и К» объект НЗС (автоцентр) с кадастровым №72:23:01111001:293 и нежилое здание (склад) с кадастровым №72:23:0111001:1749, право собственности на которое Обществом зарегистрировано 09.10.2018.

Несмотря на постановку на государственный кадастровый учет нежилого здания (склада) как самостоятельного объекта недвижимости, последний представляет собой часть единого комплекса — специализированного центра по обслуживанию автомобилей по ул.Мельникайте, что подтверждается представленной ООО «ЭЛИТ и К» в материалы дела проектной документацией на объект незавершенного строительства (автоцентр) после внесенных в документацию изменений (в частности, склад и объект НЗС (автоцентр) расположены на едином фундаменте, имеют общие ограждающие конструкции).

В этой связи при разрешении вопроса о возможности заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым №72:23:0111001:226 следует исходить из того, что цель предоставления указанного земельного участка не была достигнута, поскольку в пределах срока действия договора аренды земельного участка строительство основного объекта недвижимости — автоцентра не было завершено арендатором.

При указанных обстоятельствах наличие зарегистрированного права собственности на нежилое здание (склад) с кадастровым №72:23:0111001:1749, которое является частью единого комплекса — специализированного центра по обслуживанию автомобилей по ул.Мельникайте, не может быть связано с возможностью реализации ООО «ЭЛИТ и К» как собственника такого объекта (склада) права на предоставление спорного земельного участка в аренду на максимально возможный срок без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в его взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 39.20 настоящего Кодекса, поскольку обратное приведет к повторному предоставлению земельного участка с кадастровым №72:23:0111001:226 под объект НЗС (автоцентр) в нарушение установленного земельным законодательством принципа однократности предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства.

На основании изложенного, совокупность условий для заключения договора аренды земельного участка заявителем не соблюдена, в связи с чем отказ в заключении нового договора аренды законен.

Более того, суд считает необходимым также указать следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Материалами дела установлено, что фактически спорный земельный участок находится в пользовании ООО «ЭЛИТ и К» с 28.06.2012. При наличии проектной документации «Специализированного центра по обслуживанию автомобилей» по адресу: <...> (район совмещенного моста), прошедшего государственную экспертизу, а также выданного разрешения на строительство №RU 72304000-528-рс от 10.04.2008, внесение изменений в которое в связи со сменой собственника объекта недвижимости не требует существенных временных затрат, полагаю, что у ООО «ЭЛИТ и К» имелась возможность освоить спорный земельный участок и завершить строительство автоцентра в предусмотренные договором сроки.

Вместе с тем, Обществом были приняты меры, направленные на внесение изменений в проектную документацию в части строительства объектов капитального строительства — поэтапно: нежилого здания (склад) и объекта незавершенного строительства (автоцентр) и регистрацию права собственности на объект вспомогательного назначения, с возникновением которого Общество в дальнейшем связало возможность реализации исключительного права на предоставление спорного земельного участка под такой объект.

При этом соответствующие действия были предприняты ООО «ЭЛИТ и К» только в 2018 году, за несколько месяцев до окончания срока действия (27.10.2018) ранее заключенного договора аренды от 28.10.2015 №23-10/1449.

При указанных обстоятельствах в действиях Общества усматривается недобросовестное поведение, в связи с чем, заявитель не может требовать защиты своего права путем признания оспариваемого отказа незаконным и возложения на Департамент обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, требование Общества о признании незаконным решения Департамента от 12.11.2018 № 181112032/08-4, не подлежит удовлетворению.

В связи с отказом в удовлетворении требований расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Бадрызлова М.М.