Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В.,
при ведении протокола помощником судьи Плесовских Н.Ю., рассмотрев единолично в судебном заседании дело по исковому Департамента имущественных отношений Тюменской области (625004, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 09.08.2005) к закрытому акционерному обществу «Каменское» (625525, Тюменская область, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 31.01.2003) об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801002:487.

Третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

При участии в судебном заседании:

от Департамента имущественных отношений Тюменской области –
ФИО1 по доверенности 15.09.2015 № 222/08-3-Д;

от закрытого акционерного общества «Каменское» – ФИО2
по доверенности от 11.11.2014 № 01;

от Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском
к закрытому акционерному обществу «Каменское» (далее – ответчик, общество)
об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801002:487 путем продажи с публичных торгов ввиду не использования в соответствии с целевым назначением.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее – третье лицо, Росреестр).

Исковые требования со ссылками на статьи 284, 286 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 42, 44 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы тем, что органом государственного земельного надзора - Росреестром начиная с июля 2014 неоднократно было зафиксировано неиспользование ответчиком земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности с 18.05.2009, предназначенного для целей жилищного строительства, в соответствии с его разрешенным использованием. Кроме того, истец сослался на то, что орган государственного земельного надзора – Росреестр – является «квазисудебным органом», а поскольку предписания указанного органа ответчиком в установленном законом порядке не обжалованы, соответственно суд должен удовлетворить заявленные требования.

Кроме того, в возражениях на отзыв ответчика, Департамент указал, что поскольку положения ст.ст. 285 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ не содержат положений о возмездном изъятии земельного участка у его собственника, в условиях виновного поведения ответчика, выразившегося в неиспользовании земельного участка для жилищного строительства, принудительное изъятие должно быть осуществлено на безвозмездной основе.

В качестве правового основания иска истцом указано, в том числе Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 - 2020 годы, утв. Распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 №297-р; Распоряжение Правительства РФ от 02.02.2015 № 151-р «Об утверждении Стратегии устойчивого развития сельских территорий Российской Федерации на период до 2030 года»; Постановление Тюменской областной Думы от 25.09.2014 № 2245 «О рекомендациях зонального семинара-совещания для депутатов представительных органов муниципальных образований Тюменской области по актуальным вопросам в сфере земельных отношений».

Ответчик против исковых требований возразил в полном объеме; представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором просит в удовлетворении иска отказать, поскольку Правилами землепользования и застройки Каменского сельского поселения Тюменского муниципального района Тюменской области от 27.02.2009 № 13, утвержденных решением Думы Каменского муниципального образования от 27.04.2009 № 27 (далее – ПЗЗ от 27.02.2009 № 13) не определены требования и предписания для зоны перспективной жилой застройки (Ж5), в связи с чем общество не может получить разрешение на строительство и начать освоение спорного участка; в соответствии
с документами - основаниями спорный земельный участок изначально был передан для использования под ГСМ, вид разрешенного использования – под ГСМ был указан как в распоряжении Администрации Тюменского муниципального района № 2208 ро от 10.04.2009, договоре купли-продажи № 17-08/159К от 14.04.2009, так и в свидетельстве о государственной регистрации права; обществом постоянно предпринимались меры по устранению нарушений земельного законодательства; в соответствии с Правилами землепользования и застройки Каменского сельского поселения Тюменского муниципального района Тюменской области от 27.02.2009 № 13, утвержденных решением Думы Каменского муниципального образования от 27.04.2009 № 27, среди всех видов разрешенного использования, которые могут находиться в градостроительных зонах Ж1с,Ж1п, Ж2с, нет такого вида разрешенного использования как перспективная жилая застройка; в Правилах землепользования и застройки с. Каменка, Каменского сельского поселения Тюменского муниципального района Тюменской области от 27.02.2009г. № 13 ни на 28.07.2014г. - момент проверки ГЗН Тюменской области ЗАО «Каменское» об использовании земельного участка с к.н. 72:17:0801002:487, ни на момент судебного разбирательства по настоящему делу не определены состав и содержание видов разрешенного использования земельных участков находящихся в зоне Ж5 - для перспективной жилой застройки (Ж5), согласно с ч.1,2 ст.37 ГрК РФ, не определен тип градостроительной зоны; не произведена планировка территории зоны.

Кроме того, ответчик отметил, что для того, чтобы он мог приступить к использованию земельного участка с к.н. 72:17: 0801002: 487, находящимся в зоне Ж5 перспективной жилой застройки, он должен иметь градостроительный паспорт на свой земельный участок, а также получить разрешение на строительство, но поскольку в настоящее время информация о градостроительном регламенте и о разрешенном использовании земельного участка для зоны перспективной жилой застройки (Ж5) в ПЗЗ от 27.02.2009г. № 13 не определены и не установлены, ввиду фактического отсутствия вида разрешенного использования и градостроительного регламента на земельном участке с к.н. 72:17: 0801002: 487 до утверждения в установленном порядке проекта планировки территории в градостроительной зоне перспективной жилой застройки (Ж5) в с. Каменка, Тюменского района Тюменской области органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка не могут выдать ответчику разрешение на строительство на данном земельном участке.

Кроме того, в настоящее время ответчиком проводятся мероприятия, направленные на устранение нарушений земельного законодательства, а именно проводятся действия по обращению в Главное Управление строительства по Тюменской области (вх. № б/н от 15.02.2015г.) по вопросу выдачи распоряжения о подготовке документации по планировке территории и градостроительного задания на подготовку проекта по планировке территории и проекта межевания территории в районе с. Каменка, Каменского МО; также истец обращался с запросами в Администрацию Тюменского муниципального района от 29.10.2015г. № 0912/144 и Администрацию Каменского МО от 12.10.2015г. № 854.

Третье лицо представило в материалы дела отзыв и дополнение к нему,
в которых просит требования истца удовлетворить, поскольку ответчик с момента получения земельного участка в собственность не использует участок
в соответствии с разрешенным использованием; с 2014 года предписания
об устранении нарушений земельного законодательства, выданные Росреестром, ответчиком не исполняются.

Департамент также указал, что отсутствие утвержденных документов территориального планирования Каменского сельского поселения (проекта планировки территории, проекта межевания территории) не является препятствием для образования земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.

Также истец указывает на то, что в правоустанавливающем документе на земельный участок вид разрешенного использования на «перспективная жилая застройка» был изменен лишь в 2015 году, не является, существенным, поскольку актуальный вид разрешенного использования, как обязательная характеристика земельного участка, следует определять по сведениям государственного кадастра недвижимости.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд считает, что
в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что на основании распоряжения от 10.04.2009 № 2208 ро Администрации Тюменского муниципального района было определено предоставить ответчику в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801002:487, расположенный по адресу: <...> уч. № 679, площадью 15 882 кв. м (далее – земельный участок) под производственные объекты (автозаправочную станцию и склад горючесмазочных материалов) (п. 1 указанного распоряжения).

Во исполнение указанного распоряжения, 14.04.2009 между обществом и администрацией был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка № 17-08/159К, в соответствии с условиями которого обществу передан в собственность спорный участок категории земель – земли населенных пунктом, разрешенное использование – под производственные объекты (автозаправочную станцию и склад горючесмазочных материалов) (п. 1.1. договора).

На основании указанного договора за обществом зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок с разрешенным использованием: под ГСМ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права
от 18.05.2009 (т. 1, л.д. 133).

Определением от 01.02.2016 суд предложил истцу предоставить письменные пояснения со ссылками на нормативно-правовые акты в отношении того обстоятельства, почему изначально в распоряжении Администрации, договоре купли- продажи и в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика от 18.05.2009 был указан иной вид разрешенного использования – под производственные объекты (автозаправочную станцию и склад горючесмазочных материалов).

По существу поставленного судом вопроса истец пояснений не дал, при этом сослался на то, что изначальное указание в свидетельстве о государственной регистрации права ответчика от 18.05.2009 иного вида разрешенного использования, нежили чем установленный вид в государственном кадастре недвижимости, не является существенным, поскольку актуальный вид разрешенного использования как обязательную характеристику земельного участка должен определять именно собственник по сведениям государственного кадастра недвижимости и это его обязанность.

Между тем по обстоятельствам дела судом установлено следующее.

Как следует из распоряжения от 10.04.2009 № 2208 ро Администрации Тюменского муниципального района, ответчику в собственность за плату был предоставлен спорный земельный участок, в том числе на основании кадастрового плана земельного участка от 10.12.2008 № 17/08-14903.

Как следует из предоставленного в материалы дела кадастрового паспорта спорного земельного участка, дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости – 02.12.2008.

Таким образом, поскольку участок с кадастровым номером 72:17:0801002:487, расположенный по адресу: <...> уч. № 679, площадью 15 882 кв. м. был внесен в государственный кадастр недвижимости 02.12.2008, указание в распоряжении от 10.04.2009 № 2208 ро Администрации Тюменского муниципального района, договоре купли-продажи от 14.04.2009 (перенесенное в свидетельство о государственной регистрации права) на иной вид разрешенного использования является ошибкой муниципального органа, который при вынесении распорядительного акта и заключении договора купли-продажи должен был обладать информацией, содержащейся в государственном кадастре недвижимости относительно иного вида разрешенного использования спорного земельного участка.

Между тем, общество пояснило, что узнало о том, что земельный участок имеет вид разрешенного использования отличный от того, который был указан в свидетельстве, лишь в период первой проверки Росреестром, то есть в июле 2014 года, после которой ответчик исполнил требования предписания Росреестра в части приведения правоустанавливающих документов в соответствие с фактическим видом разрешенного использования. Так 27.02.2015 обществом было получено новое свидетельство о государственной регистрации права с видом разрешенного использования – для перспективной жилой застройки (Ж5).

Как следует из материалов дела, третьим лицом 28.07.2014 была проведена плановая выездная проверка соблюдения обществом требований земельного законодательства в отношении спорного земельного участка.

Актом проверки от 28.07.2014 № 917/1 установлено, что земельный участок
не используется в соответствии с его разрешенным использованием, а именно
не используется для перспективной жилой застройки; надзорным органом установлено, что на земельном участке расположены два нежилых строения, металлические ворота, произрастает кустарниковая растительность.

Обществу 28.07.2014 было выдано предписание об устранении в срок
до 28.01.2015 нарушений земельного законодательства, а именно приступить
к использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.

Кроме того, постановлением о назначении административного наказания
от 19.08.2014 по делу № 191 ответчик признан виновным в совершении административного правонарушения по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, обществу назначено административное наказание в виде штрафа в размере 40 000 руб.

В ходе проверки исполнения выданного ранее предписания, Росреестром выявлено (акт проверки от 03.03.2015 № 2530), что земельный участок вновь не используется в соответствии с разрешенным использованием.

Повторной проверкой установлено, что на участке размещены два нежилых строения. Вместе с тем, надзорным органом в акте проверки указано, что общество предпринимает меры, направленные на исполнение предписания путем обращения в органы государственной власти и органы местного самоуправления с заявлениями о подготовке документации по планировке территории, которые необходимы для начала строительства (т. 1, л.д. 64-65).

Обществу повторно было выдано предписание от 11.03.2015 № 17
об устранении нарушений земельного законодательства в срок до 03.07.2015.

12.08.2015 Росреестром вновь проведена проверка исполнения предписания (акт проверки № 1398), в ходе которой установлено, что спорный земельный участок не используется обществом для перспективной жилой застройки.

Ответчик пояснил, что не может приступить к строительству жилых объектов, поскольку утверждены в установленном законом порядке документы территориального планирования.

Обществу вновь выдано предписание об устранении нарушений земельного законодательства в срок до 12.12.2015.

В акте проверки № 1398 от 12.08.2015 также Росреестр сделал вывод, что обществом предпринимаются меры по устранению нарушения земельного законодательства, следовательно вина физического лица не усматривается (стр. 4 акта).

Уполномоченным органом выдано предписание № 165 от 12.08.2015 – оформить в установленном порядке правоустанавливающие документы (т.1, л.д. 73), при этом ссылки на обязание общества приступить к использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием в резолютивной части предписания не содержится.

Также суд отмечает, что в процессе рассмотрения настоящего дела надзорным органом проведена внеплановая выездная проверка, результаты которой зафиксированы в акте № 2523 от 29.01.2016, в котором установлено: обществом нарушение требований ст. 42 ЗК РФ не устранено, предписание № 165 от 12.08.2015 не исполнено, что не свидетельствует о необходимом принятии юридическим лицом мер по устранению выявленного нарушения требований земельного законодательства.

Обществу выдано предписание № 2523 от 29.01.2016, в котором указано на обязанность приступить к использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; составлен протокол об административном правонарушении от 29.01.2016.

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, в качестве правового основания иска указал на то, что общество не использует спорный земельный участок в соответствии с разрешенным использованием – для перспективной жилой застройки, при этом ответчик не предпринимал необходимых и всех достаточных и возможных действий по началу жилищного строительства, в связи с чем спорный участок подлежит принудительному изъятию. Также, по мнению истца, поскольку предписания Росреестра как «квазисудбеного» органа ответчиком не оспорены и вступили в законную силу, соответственно вина ответчика в не использовании земельного участка установлена.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении требований и отклоняя доводы истца, исходит из следующих норма права.

На основании подпункта 8 части 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению
на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования
в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица,
не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью
к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 и пунктом 1 статьи 26 ЗК РФ права
на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации и удостоверяются документами (свидетельством о государственной регистрации, которое выдается правообладателю, арендатору земельных участков) в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в статье 2 которого закреплено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В статье 284 ГК РФ предусмотрено, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок
не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Как установлено судом из текста искового заявления и возражений на отзыв истца, требования истца сводятся к изъятию у общества земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801002:487 путем продажи с публичных торгов ввиду не использования участка в соответствии с его целевым назначением. При этом, по мнению истца, нормы ст.ст. 286 и 44 З РФ не содержат положений о возмездном изъятии земельного участка у его собственника (страница 5 возражений истца от 18.02.2016 № 1807/01-1), в связи с чем, в условиях виновного поведения ответчика, выразившегося в неиспользовании земельного участка для жилищного строительства, принудительное изъятие должно быть осуществлено на безвозмездной основе.

Из диспозиции статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в трехлетний период для начала использования участка для целей, в том числе, жилищного строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка.

Из содержания части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что освоение земельного участка включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Таким образом, на стадии освоения земельного участка готовится проектно-сметная документация, выдаются разрешение на строительство, технические условия на подключение объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, осуществляется строительство конкретного объекта

Имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 71 АПК РФ позволяют сделать суду вывод о том, что общество после проведенной проверки надзорного органа от 28.07.2014г. внесло изменения в правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) в части ошибочно указанного муниципальным органом вида разрешенного использования, демонтировало с земельного участка металлические цистерны (акт проверки № 253 от 03.03.2015), а также стало предпринимать действия по проведению мероприятий, направленных на устранение нарушений земельного законодательства, а именно обращаться в Главное Управление строительства по Тюменской области (вх. № б/н от 15.02.2015г.) по вопросу выдачи распоряжения о подготовке документации по планировке территории и градостроительного задания на подготовку проекта по планировке территории и проекта межевания территории в районе с. Каменка, Каменского МО, также истец обращался с соответствующими запросами в Администрацию Тюменского муниципального района от 29.10.2015г. № 0912/144 и Администрацию Каменского МО от 12.10.2015г. № 854.

Следует отметить, что надзорный орган в лице Росреестра в акте проверки № 1398 от 12.08.2015 также сделал вывод о том, что обществом предпринимаются меры по устранению нарушения земельного законодательства, следовательно вина физического лица не усматривается (стр. 4 акта).

При этом истец, обращаясь в суд с иском об изъятии земельного участка и считая доказанной вину общества, не предоставил в материалы дела документы, подтверждающие, что по состоянию на 2009 год (на момент утверждения ПЗЗ Каменского сельского поселения от 27.04.2009) и на момент проведения проверок надзорным органом, уполномоченными органами определены состав и содержание видов разрешенного использования земельных участков находящихся в зоне Ж5 - для перспективной жилой застройки (Ж5), то есть определен ли для зоны Ж5 тип градостроительной зоны, произведена ли планировка территории зоны, как и не предоставил документы, подтверждающие момент доведения до общего сведения утвержденных ПЗЗ Каменского сельского поселения от 27.04.2009 (определение суда от 01.02.2016).

Соответственно с учетом изложенного, суд считает, что общество не могло своевременно приступить к освоению земельного участка по независящим от него причинам.

Иного истцом не доказано (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

В соответствии со статьями 9, 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, оценив все предоставленные в материалы дела доказательства по их совокупности и взаимной связи по правилам ст. 71 АПК РФ, поскольку общество после проведенной проверки надзорного органа от 28.07.2014г. внесло изменения в правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права) в части ошибочно указанного муниципальным органом вида разрешенного использования, а также стало предпринимать действия по подготовке проекта по планировке территории и проекта межевания территории в районе с. Каменка, Каменского МО, при этом не могло своевременно приступить к освоению земельного участка по независящим от него причинам, соответственно истцом не доказано, что ответчик в течение трехлетнего периода после получения земельного участка в собственность, то есть после 2009 года, не использовал спорный земельный участок для целей жилой застройки.

Доводы истца в части ссылок на вступившие в законные силу предписания надзорного органа – Росреестра и квалификация указанного органа в качестве «квазисудебного» подлежат отклонению судом как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку правовым основанием для удовлетворения требований истца является в силу ст. 284 ГК РФ исключительно установленные судом обстоятельства не использования земельного участка для соответствующих целей в течение трех лет.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, на основании
статьи 110 АПК РФ, государственная пошлины относится на истца.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина по делу не взыскивается.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Щанкина А.В.