Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе председательствующего судьи Я.В. Авдеевой, арбитражных заседателей ФИО1, ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени

к ЗАО «Риус»

третье лицо : МУ «Тюменское городское имущественное казначейство»

Предмет спора: о расторжении договора на аренду нежилого помещения и выселения ЗАО «Риус» из занимаемого помещения

при ведении протокола судьей Я.В. Авдеевой,

при участии в судебном заседании:

Представители истца: ФИО3 – по доверенности № 304 от 29.12.2006 года, удостоверение № 03-04, выдано 01.01.2007 года;

Представители ответчика: ФИО4 – по доверенности от 11.04.2007 года, паспорт <...>, выдан 27.06.2001 года УВД Центрального АО г. Тюмени;

Представители третьего лица: ФИО5 – по доверенности от 26.06.2007 года, паспорт <...>, выдан 16.08.2006 года УВД Ленинского АО г. Тюмени;

установил:

Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени (далее Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ЗАО «Риус», третье лицо МУ «Тюменское городское имущественное казначейство», о расторжении договора № 785583 на аренду нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого строения по адресу г. Тюмень, от 17.07.1998 года и выселении ЗАО «Риус» из занимаемого нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого строения по адресу <...>, площадь 199, 3 м.кв. (л.д. 3-5).

В обоснование своих требований, со ссылками на ст. 451 ГК РФ, истец ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, такими обстоятельствами Департамент считает вступление в силу Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», которым был расширен перечень вопросов местного самоуправления, а также наделением муниципального образования городской округ город Тюмень отдельными государственными полномочиями, в связи с чем, у Администрации города возникла острая проблемы нехватки помещений, необходимых для размещения своих структурных подразделений.

Ответчик иск оспорил, в представленном в материалы дела письменном отзыве и дополнениях к нему приводит следующие доводы: - истец не указал, какими именно государственными полномочиями было наделено муниципальное образование городской округ город Тюмень, какие структурные подразделения, связанные с исполнением государственных полномочий и дополнительных вопросов, были созданы, какова их структура; - в соответствии с распоряжением Главы города Тюмени от 02.06.2005 года № 31-рг «О формировании Администрации города Тюмени» ( в редакции распоряжений Главы города Тюмени от 22.07.2005 года № 92-рг,09.09.2005 года № 172-рг, от 30.12.2005 года № 250-рг, от 16.02.2006 года № 26-рг, от 29.09.2006 года № 190-рг) происходит упразднение ряда структурных подразделений Администрации г. Тюмени и вследствие этого увольнение работников; - Департамент не представил доказательств принятия Администрацией г. Тюмени мер по размещению своих структурных подразделений, созданных для исполнения дополнительных полномочий; - в центре города Тюмени есть нежилые помещения, относящиеся к муниципальной собственности, занимаемые предприятиями, осуществляющими деятельность менее социально значимую, чем деятельность ЗАО «Риус» по оказанию ритуальных услуг; - Муниципальное образование городской округ город Тюмень активно распродавало свою собственность после вступления в силу ФЗ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»; - истец не представил доказательств о нарушении соответствующего договору соотношения имущественных интересов сторон и наличии или возможности причинения ущерба Администрации г. Тюмени, которые в значительной степени лишил бы того, на что была вправе рассчитывать Администрация г. Тюмени при заключении договора; - предложенный Департаментом вариант помещения ЗАО «Риус» по адресу <...>, не отвечал требованиям п. 2.14 СанПин 2.1.1279-03, поскольку для его эксплуатации потребуется проведение капитального ремонта, в том числе ремонт кровли, потолка, полов, стен, оконных и дверных блоков, в помещении отсутствовали теплоснабжение, электропроводка, других вариантов Департаментом ЗАО «Риус» предложено не было.; - Федеральный закон № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 06.10.2003 года организацию ритуальных услуг оставил в сфере деятельности органов местного самоуправления; - подпунктом 3 п. 1 ст. 85 ФЗ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» от 06.10.2003 года предусмотрено, что органы государственной власти субъектов РФ «до 01.01.2008 года обеспечивают безвозмездную передачу в муниципальную собственность находящегося на день вступления в силу настоящей главы в собственности субъекта Российской Федерации имущества, предназначенного для разрешения вопросов местного значения в соответствии с настоящим Федеральным законом. В переходный период до регистрации права собственности на указанное имущество органы местного самоуправления вправе безвозмездно использовать указанное имущество для исполнения полномочий по решению вопросов местного значения».

Третье лицо письменный отзыв в материалы дела не представило.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражает против удовлетворения иска по основаниям письменного отзыва и дополнений к нему.

Третье лицо полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства, заслушав устные пояснения сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Как свидетельствуют фактические обстоятельства дела, 17.07.1998 года между Комитетом по управлению имуществом г. Тюмени (правопреемником которого является Департамент), департаментом ЖКХ г. Тюмени, с одной стороны, и ЗАО «Риус», с другой стороны, был заключен договор № 785583 на аренду нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого строения по адресу <...>, площадь. 199.3 кв.м. (далее - Договор) (л.д.7-13).

Пунктом 7.9 названного Договора стороны определили срок его действия с 12.08.1998 года по 31.12.2007 года. Кроме того, пунктами 7.1, 7.2 Договора установлено, что изменение условий договора, его расторжение допускается по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон по решению арбитражного суда в случаях нарушения одной из сторон условий договора.

Главой 8 Договора предусмотрены условия, при которых возможно досрочное расторжение по инициативе Арендодателя Договора и выселение Арендатора, к которым отнесены: - использование строение или помещения ( в целом или части его) не в соответствии с договором аренды; - ухудшение состояния помещения умышленно или по неосторожности, самовольной перепланировке помещений арендатором; - не внесение арендной платы и неуплаты пени в течение двух месяцев либо при систематическом нарушении сроков и размера внесения арендной платы; - если арендатор не производит текущего и капитального ремонта имущества (помещения) в установленные договором сроки; - предоставление помещения в пользование третьим лицам без согласия Комитета.

Согласно акту приема-передачи от 12.08.1998 года, указанное помещение было передано ЗАО «Риус» (л.д.14). При этом, исходя из содержания данного документа, переданное помещение требовало капитального ремонта.

Указанный договор аренды нежилого помещения не был оспорен, не был признан недействительным.

08.04.2002 года между Департаментом и ЗАО «Риус» было заключено дополнительное соглашение № 04211625 к указанному Договору, согласно которому стороны договорились считать балансодержателем по договору аренды муниципальное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство» (л.д.19). Актом приема-передачи нежилого помещения от 16.11.2001 года, спорное помещение передано ответчику, при указании в акте на необходимость проведения в нем текущего ремонта (л.д.21).

То обстоятельство, что собственником имущества, переданного в аренду, является муниципальное образование город Тюмень, истец подтвердил представленной в материалы дела выпиской из реестра муниципальной собственности (л.д.22).

11.08.2006 года истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 7852 с уведомлением об одностороннем расторжении договора по причине того, что перед Администрацией город Тюмени остро встал вопрос размещения своих структурных подразделений (л.д.23).

Дальнейшая переписка сторон (л.д.24-31) свидетельствует о том, что истец настаивал на освобождении арендованного ответчиком помещения в срок до 19 марта 2007 года, в качестве варианта иного размещения ответчику предложено здание по адресу <...> (площадью 318, 3 кв.м.).

Ответчик, в свою очередь, ссылается на невозможность размещения в предложенном строении в связи с необходимостью проведения в нем капитального ремонта и указывает на необходимость предложить иной вариант размещения, либо продлить существующий Договор на новый срок.

Письмом от 20.02.2007 года № 08-1191 истец уведомил ответчика о необходимости освобождения занимаемого помещения в срок до 19.03.2007 года и о намерении, в случае, невыполнения указанных условий, обратиться в Арбитражный суд Тюменской области (л.д.32).

Отказ ответчика от освобождения занимаемого им помещения в предложенный Департаментом срок послужил основаниям для обращения с настоящим иском.

Представленная в материалы дела переписка сторон свидетельствует о соблюдении истцом обязательного претензионного порядка для требований о расторжении договора, установленных ст. 452 ГК РФ.

Между тем, суд полагает заявленные требования Департамента не подлежащими удовлетворению.

Правоотношения, возникшие на основании договора № 785583 на аренду нежилого помещения от 17.07.1998 года, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частями 1, 2 ст. 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Как следует из содержания искового заявления, в обоснование расторжения Договора истец ссылается на положения ст. 451 ГК РФ, обстоятельством, которое существенно изменилось, просит признать введение в действие Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», что повлекло за собой увеличение структурных подразделений и численности работников Администрации г. Тюмени.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Таким образом, для удовлетворения требований Департамента необходимо наличие в совокупности 4 условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ, а также того, чтобы обстоятельства, на которые ссылается сторона, отвечали признакам существенности, данными в ч. 1 поименованной статьи.

Между тем, суд не нашел в материалах дела достаточных обоснований того, что введение в действие Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» явилось таким обстоятельством.

Так, в нарушение требований ст. 65 АПК РФ, Департаментом не представлено доказательств того, что в соответствии с требованиями названного нормативного документа, численность работников Администрации г. Тюмени увеличилась фактически, либо произведены действия, свидетельствующие об ее неизбежном увеличении с определенной даты. Не представлено также и доказательств того, что численность структурных подразделений утверждена в количестве превышающем предыдущую настолько, что данное увеличение возможно отнести к существенному.

Кроме того, суд полагает, что истцом не представлено достаточных доказательств наличия обстоятельств связанных с тем, что приведенное в качестве условия, изменившего ситуацию, введение в действие Федерального закона от 06.10.2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» - Департамент не мог преодолеть после его возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В этой связи суд принимает во внимание непредставление истцом в материалы дела доказательств отсутствия в распоряжении муниципального образования иных помещений, подходящих для размещения структур Администрации г. Тюмени.

Департаментом вообще не представлено доказательств принятия Администрацией г. Тюмени мер по размещению своих структурных подразделений, созданных для исполнения дополнительных полномочий.

Письмо Управления по спорту и молодежной политике администрации г. Тюмени, направленное в адрес Директора Департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени ФИО6 № 08-987 от 21.05.2007 года (л.д. 66), в котором Управление ходатайствует о размещении в нежилом помещении по ул. Ленина, 3 Управления по спорту и молодежной политике администрации г. Тюмени, МУ «Тюменский городской физкультурно-оздоровительный центр» и МУ «Тюменский молодежный социально-деловой центр» в связи с тем, что такое объединение будет иметь положительные стороны – не свидетельствует о наличии острой необходимости в освобождении занимаемого помещения путем одностороннего расторжения Договора. Более того, из содержания данного письма следует, что в настоящий момент указанные в письме структуры размещены в других помещениях.

Также пакет документов, указывающий, по мнению Департамента, на наличие в совокупности всех необходимых условий для удовлетворения его требования, не содержит документальных свидетельств того, что исполнение договора (без его расторжения) настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Возражения истца в этой связи, относительно того, что при сохранении Договора действующим для размещения структурного подразделения Администрации города и муниципальных учреждений возникает необходимость приобретать в муниципальную собственность помещение, либо заключать договор аренды, что повлечет дополнительные незапланированные расходы местного бюджета, в нарушение ст. 65 АПК РФ также документально не подтверждены.

Помимо указанного, суд принимает во внимание то обстоятельство, что срок Договора истекает 31.12.2007 года. Между тем, истец не представил достаточных документальных обоснований наличия острой необходимости в освобождении занимаемого ответчиком помещения до истечения срока действия Договора.

Из смысла ст. 451 ГК РФ следует, что одностороннее расторжение договора в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств – возможно в исключительных случаях, в целях предотвращения значительного ухудшения положения одной из сторон договора, неизбежно наступившее бы, в случае сохранения его действия.

Вместе с тем, суд полагает, что истцом не представлено достаточных доказательственных обоснований наличия обстоятельств, свидетельствующих о наступлении условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ и позволяющих суду удовлетворить требования Департамента о расторжении договора № 785583 на аренду нежилого помещения, расположенного на первом этаже нежилого строения по адресу г. Тюмень, от 17.07.1998 года.

Оставление без удовлетворения требований о расторжении Договора, влечет за собой, в силу отсутствия правовых оснований, отказ в удовлетворении требования о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Учитывая, отказ в удовлетворении заявленных требований, в соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.

Принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют о предоставлении Департаменту при подаче искового отсрочки уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени в доход федерального бюджета 4 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Председательствующий судья Я.В. Авдеева

Арбитражный заседатель ФИО1

Арбитражный заседатель ФИО2