Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Танаевой А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - истец)

к ООО «Тюмень Великая» (далее – ответчик)

о взыскании 1267840,35 рублей,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 05.07.2017 №125/08-1-Д

от ответчика: ФИО2, доверенность от 09.01.2018 №22

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 27.12.2017 поступило исковое заявление Департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с ООО «Тюмень Великая» 951811,01 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 30.09.2017 и 316029,34 рублей пени по состоянию на 29.09.2017 по договору от 28.02.2008 №23-26/71.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 22.02.2008 , истец (арендодатель) и ООО «РСУ-19» (арендатор) 28.02.2008 заключили договор №23-26/71 аренды земельного участка (землеустроительное дело №23-10912), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять земельный участок площадью 5279 кв. м с кадастровым номером 72:23:0432004:0260, относящийся к категории земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <...> для строительства многоэтажного дома с объектами соцкультбыта (л.д.19-25). Сторонами 01.09.2009 заключено Соглашение о внесении изменений в договор №23-26/71 от 28.02.2008 (л.д.26).

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу п.1 ст.607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п.3 ст35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).

В соответствии со ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно п.3 ст.65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

20.01.2011 ООО «РСУ-19» и ООО «Тюмень Великая» (правопреемник) заключили договор уступки права аренды и перемены лиц в обязательствах, согласно которому ООО «РСУ-19», как арендатор переводит, а правопреемник принимает все права и обязательства арендатора по договору аренды №23-26/71 от 28.02.2008 земельного участка, предоставляемого для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером 72:23:0432004:0260, заключенному между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «РСУ-19» (зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО 15.05.2008 №72-72-01/092/2008-022) (л.д.27-29).

Согласно ч.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Уступка права (требования) представляет собой замену кредитора в обязательстве. Последствием уступки права (требования) является замена кредитора в конкретном обязательстве, в содержание которого входит уступленное право (требование) (п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 №120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты (ст.384 ГК РФ). Вместе с тем, такое право может перейти к новому кредитору при условии соблюдения положений ст.389 ГК РФ о форме уступки требования. Данная норма является императивной.

Договор уступки права требования отвечает требованиям ч.2 ст.389 ГК РФ о форме уступки права требования и считается заключенным.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст.309 ГК РФ).

На основании п.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО «Тюмень Великая» заключили соглашения о продлении срока действия договора №23-26/71 от 28.02.2008 и решили продлить срок действия указанного договора до 31.12.2015 (л.д.32-34).

Доказательств возврата спорного земельного участка ответчиком истцу материалы дела не содержат.

Уведомлениями, исх.№870728061/14 от 28.07.2017 и №171003059/14 от 03.10.2017, истец уведомил ответчика о наличии задолженности у последнего и потребовал оплату в течении 10 дней с момента получения уведомлений (л.д.35-46), и в последствие обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает об утрате договором силы с 04.02.2016, мотивируя регистрацией первым дольщиком права собственности на квартиру (л.д.60-62, 120-122).

После выполнения обязательств ответчиком по строительству, Администрация города Тюмени 07.12.2015 подписала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №72-304-15-2010 (л.д.65-72).Построенному на спорно земельном участке жилому дому присвоен адрес: <...> (л.д.63). Введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды. Как следует из материалов дела, первая государственная регистрация права собственности на жилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу: .Тюмень, ул.Станционная, д.24, корп.1, была произведена 04.02.2016 (квартира №18) (л.д.111-113, 123-125).

В соответствии с ч.1 ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также согласно п.2 ст.36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В силу п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В п.26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно п.1 ст.16 Закона №189-ФЗ и п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом, с момента оформления права собственности на квартиру в жилом доме ее собственник также получает право долевой собственности и на земельный участок, который находится под жилым домом и необходим для его эксплуатации, то есть происходит совпадение арендатора и арендодателя в одном лице, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений в отношении участка. Таким образом, введение жилого дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на первую квартиру в жилом доме являются основанием для прекращения действия договора аренды, так как происходит совпадение лиц в обязательстве. Собственник жилого помещения приобретает одновременно и право долевой собственности на земельный участок, что свидетельствует о невозможности продолжения арендных правоотношений между Администрацией и Обществом. Арендные правоотношения между ними подлежат прекращению на основании ст.413 ГК РФ.

Ознакомившись с доводами ответчика, истец заявил об изменении размера исковых требований, просит взыскать с ответчика 530411,88 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.10.2013 по 03.02.2016 и 74227,81 рублей пени по состоянию на 03.02.2016 по договору от 28.02.2008 №23-26/71 (л.д.107). В соответствии с п.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Ответчик также заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношения требования о взыскании задолженности за период с 01.01.2011 по 27.12.2014 (л.д.60-62, 120-122).

Истец в материалы дела представил расчет задолженности с учетом пропуска срока исковой давности, согласно которому долг с 15.02.2015 по 15.02.2016 по арендной плате составляет 407169,14 рублей, пени с 16.02.2015 по 03.02.2016 – 40826,54 рублей (л.д.119). Ответчик с данным расчетом истца согласен (л.д.120-122).

Изучив материалы дела, суд находит довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности обоснованным. Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года. Истец с иском обратился в суд 27.12.2017 года. Учитывая заявленный истцом взыскиваемый период с 01.10.2013 по 03.02.2016, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 01.10.2013 по 27.12.2014 года. Доводы истца о том, что срок исковой давности приостановился на период досудебного урегулирования спора в связи с направлением 28,07.2017 и 03.10.2017 уведомлений о задолженности, судом не принимается, как основанный на неверном толковании ст.202 ГК РФ.

В связи с чем, ответчик должен оплатить арендные платежи за период с 15.02.2015 по 15.02.2016 года. Доказательств внесения арендных платежей за указанный период ответчик в материалы дела не представил.

Проверив расчет истца размера задолженности за период с 15.02.2015 по 15.02.2016 (л.д.119), учитывая, что ответчик с данным расчетом истца согласен, суд находит его составленным верно, а требования по взысканию задолженности по арендной плате обоснованными и подлежащими удовлетворению за период с 15.02.2015 по 15.02.2016 в размере 407169,14 рублей. В остальной части требования по взысканию долга по арендным платежам суд отказывает.

В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Материалами дела просрочка платежа ответчиком арендных платежей установлена.

Учитывая, что ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной п.4.2 договора, согласно которому в случае нарушения условий п.2.5 договора (в ред. соглашения от 01.09.2009, л.д.26) арендатору начисляется пени за каждый день просрочки в размере 0,05% неперечисленного в срок платежа.

Возражая против взыскания неустойки, ответчик заявил о применении положений ст.333 ГК РФ по снижению размера неустойки.

Согласно п.73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Пленум №7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Кредитор, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, не обязан доказывать возникновение у него убытков (п.1 ст.330 ГК РФ) (п.74 Пленума №7). В п.75 Пленума №7 указано на то, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п.3, 4 ст.1 ГК РФ).При этом, согласно п.77 Пленума №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п.1, 2 ст.333 ГК РФ).

В нарушение указанного ответчик не представил доказательств несоразмерности неустойки (ст.ст.9, 65 АПК РФ).

Более того, в силу п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (ст.10 ГК РФ).

Судом установлено, что условие оплаты было включено в договор и известно ответчику, однако, несогласия с этими условиями ответчик не заявил. Ответчик добровольно принял на себя обязательство по внесению платы в установленный договором срок и в соответствии с требованиями ст.309 ГК РФ должен был предпринять все меры к надлежащему исполнению этого обязательства, нарушение которого порождает право истца требовать взыскания неустойки как меры ответственности.

Каких-либо доказательств исключительности рассматриваемых правоотношений и экстраординарных случаев ответчиком в материалы дела не представлено. В связи с чем, суд не имеет правовых оснований для снижения размера взыскиваемой неустойки.

Проект мирового соглашения между истцом и ответчиком о снижении размера неустойки в суд представлен не был.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №5467/14 разъяснено, что неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором, и не может быть превращена в противоречие своей компенсационной функции в способ обогащения кредитора за счет должника. В то же время снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. Сам по себе повышенный размер пени по сравнению со ставкой рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, или иными ставками не может служить основанием для признания размера неустойки завышенным. Исходя из обычаев делового оборота, стороны устанавливают договором повышенную по сравнению с предусмотренной законом ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств. лицо, добровольно приняв на себя соответствующие обязательства, несет риск их неисполнения в соответствии с условиями обязательства.

Оснований для снижения неустойки у суда не имеется.

Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств, следовательно, требование о взыскании договорной неустойки является правомерным.

Проверив расчет истца размера неустойки пени с 16.02.2015 по 03.02.2016 в размере 40826,54 рублей (л.д.119), учитывая, что ответчик с данным расчетом истца согласен, суд находит его составленным верно, а требования по взысканию пени за данный период обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 40826,54 рублей. В остальной части требования по взысканию пени суд отказывает.

В силу пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Согласно пп.4 п.1 ст.333.22 НК РФ в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Исходя из этого, учитывая, что истец в силу закона освобожден от уплаты госпошлины, а ответчик не освобожден от ее уплаты, в соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 11960,00 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Тюмень Великая» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 407169,14 рублей задолженности, 40826,54 рублей пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Тюмень Великая» в доход федерального бюджета 11960,00 рублей госпошлины.

Выдать исполнительные листы в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Маркова Н.Л.