Решение № А70-18842/18 от 10.04.2019 АС Тюменской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

12 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 апреля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 апреля 2019 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании, дело по иску

Индивидуального предпринимателя Исуповой Елены Юрьевны
к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт»
об истребовании имущества из чужого незаконного владения

при ведении протокола секретарем Полынцевой Н.Л.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – доверенность от 08.08.2018 года,                                           ФИО3 – доверенность от 08.08.2018 года,

от ответчика: ФИО4 – доверенность от 16.09.2018 года,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась с иском (предмет которого был изменен в порядке статьи 49 АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью «ЛидерРиэлт» об истребовании из незаконного владения имущества:

Исковые требования со ссылками на статьи 14, 301, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что истец является собственником вышеуказанного имущества, которое находится во владении Ответчика без законных к тому оснований, доступ к указанному имуществу для истца отсутствует.

  Представители истца в судебном заседании настаивали на исковых требованиях.

  Представитель ответчика возражает против исковых требований.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства:

01.10.2016 между ООО «ЛидерРиэлт» (Арендодатель, Ответчик)                                 и ИП ФИО1 (Арендатор, Истец) был заключен договор аренды нежилых помещений № 16/10-01 (далее - Договор аренды), сроком действия с 01.10.2016 по 30.09.2021.

Согласно п. 1.1. Договора аренды Арендодатель взял на себя обязательства передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, площадью 253 кв.м..

01.10.2016 г. нежилые помещения были переданы по акту приема-передачи Истцу.

Дополнительным соглашением № 2 от 24.07.2017 г. к Договору аренды состав арендуемых помещений был изменен, а площадь уменьшена до 227,5 кв.м. без изменения размера арендной платы.

  В соответствии с разделом 3 Договора аренды арендная плата состоит из двух частей - фиксированной и переменной.

  Размер фиксированной арендной платы в соответствии с п. 3.1.1 Договора аренды составлял 113 850 рублей в месяц, без НДС.

Пунктом 3.2. Договора аренды установлено, что в период с 01.10.2016 г. по 30.09.2017 г., в связи с проведением Арендатором ремонтных и отделочных работ в нежилых помещениях, размер фиксированной арендной платы составляет 12 650 рублей, НДС нет.

24.07.2017 г. стороны заключили Дополнительное соглашение № 2 к Договору аренды, в котором указали, что размер фиксированной части арендной платы составляющей 12650 рублей в месяц, продлен до 31.12.2017 г.

В Дополнительном соглашении № 3 к Договору аренды, подписанном сторонами 19.10.2017 г., Арендатору была предоставлена скидка в размере 30 % на фиксированную часть арендной платы на срок с 01.11.2017 г. по 30.11.2017 г., в связи с чем размер арендной платы в этот период составил 79 695, без НДС.

В соответствии с пунктами 3.1.2,3.1.2.13.1.2.2,3.1.2.3 Договора аренды переменная часть арендной платы включала в себя компенсацию затрат Арендодателя на коммунальные услуги (холодная и горячая вода, электрическая энергия, тепловая энергия, отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами) согласно индивидуальным приборам учета.

В соответствии с п. 5.1 Договора аренды, если часть арендной платы, причитающаяся к оплате Арендодателю не оплачена Арендатором в срок указанный в п. 3.5. и 3.6 Договора аренды, Арендодатель по своему усмотрению может запретить доступ Арендатора в Помещения, пользование ими и находящимся в них имуществом. Также Арендодатель вправе прекратить Договор, передав письменное Уведомление о расторжении Договора Арендатору. С момента получения Арендатором уведомления Договор считается расторгнутым.

Письмом исх. № 09 от 07.03.2016 г. Ответчик уведомил Истца о введении запрета доступа Арендатора (его представителям/работникам/посетителям/иным лицам) в арендуемые помещения, а также удержании находящегося в арендуемых помещениях имущества арендатора. Арендодатель обосновал введенные ограничения образовавшейся задолженностью по арендной плате в размере 341 550 рублей.

По утверждению истца, Арендодатель осуществил запрет доступа в помещения путем физических ограничений: возврат Арендатором ключей от помещений/смена замков, недопущение прохода через пункт охраны. При этом Арендодатель не предоставил Арендатору возможность вывезти имущество и оборудование, размещенное в арендованных помещениях, а также забрать отделяемое имущество, о намерении ограничить доступ Арендатор заранее предупрежден не был.

27.03.2018 г. Арендодатель осуществил вскрытие арендованных помещений и составил акт № 2 вскрытия помещений и опись имущества в помещениях №14-24 по адресу: <...> д 2а, корпус 12/2.

Между тем, вскрытие помещений и удержание имущества производилось в отсутствие согласия Арендатора, что подтверждается перепиской (письмо исх. б/н от 21.03.2018 г., исх. № 01/06/2018 от 01.07.2018 г.).

08.09.2018 г. Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате незаконно удерживаемого имущества (том 1, л.д. 109-115). Согласно почтового уведомления о вручении, данная претензия была получена Ответчиком, однако до настоящего времени заявленное в претензии требование Ответчиком не исполнено.

Требования, заявленные в претензии, ООО «Лидер Риэлт» выполнены не были, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу статьи 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать её до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

В пункте 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.

По смыслу статьи 359 ГК РФ в совокупности с разъяснениями, содержащимся в пункте 14 вышеназванного Информационного письма, удержание может быть признано законным только в случае, если удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний и при условии надлежащего уведомления арендодателем арендатора об удержании имущества.

Из буквального толкования норм ГК РФ и названного Информационного письма ВАС РФ следует, что арендодатель вправе удерживать вещи, принадлежащие арендатору, в том случае, когда спорные вещи оказались в его владении на законном основании.

Арендодатель был не вправе удерживать имущество Арендатора, оставшееся в арендовавшихся помещениях после прекращения в них доступа, поскольку возможность удержания была следствием завладения имуществом помимо воли Арендатора (указанное имущество оказалось у Арендодателя не потому, что оно было добровольно оставлено Арендатором в арендовавшихся помещениях, а потому, что Арендодатель против воли Арендатора прекратил доступ Арендатора в арендовавшиеся помещения).

Спорное имущество оказалось во владении Арендодателя помимо воли Арендатора. К тому же, Арендодатель удержал имущество Арендатора в период действия договора аренды, то есть до его прекращения.

Из специальных условий законности удержания по прекращении договора аренды следует вывод: удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользованием помещением и имущество не поступило в законное владение арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66).

Этот вывод правомерен в том случае, если договор аренды специально не предусматривает право арендатора на удержание. Между тем, Договор аренды, заключенный между Истцом и Ответчиком, не содержал условий, дающих Арендодателю право на удержание имущества Арендатора.

Вместе с тем, удержание имущества не тождественно ограничению доступа в помещение.

Поэтому даже если арендодатель в соответствии с договором ограничивает доступ арендатора в помещения, это не говорит о его праве удерживать имущество арендатора, если тот явным образом изъявляет волю на возврат этого имущества в свое владение.

Кроме того, удержание в силу статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом самозащиты гражданских прав.

Согласно статье 14 Гражданского кодекса Российской Федерации способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Самозащита не может быть признана правомерной, если она явно не соответствует способу и характеру нарушения, и причиненный (возможный) вред является более значительным, чем предотвращенный (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При значительной стоимости удерживаемого имущества явно несоразмерной задолженности по арендной плате, а также при назначительном периоде просрочки, примененный Ответчиком способ самозащиты в виде удержания имущества Истца является несоразмерным нарушенному праву.

Таким образом, право арендодателя на прекращение доступа арендатора в помещение при действующем договоре аренды может быть реализовано в исключительном случае в качестве ускоренной меры самозащиты прав с учетом требования о соразмерности принимаемой меры нарушению, которая не может выходить за пределы действий, необходимых для пресечения нарушения (статья 14 ГК РФ).

При таких обстоятельствах у Ответчика отсутствовали законные основания для удержания имущества Истца и ограничения доступа в арендовавшие помещения.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пунктах 32 и 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено следующее: применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущество из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности Истца по иску на спорное имущество подтверждается:                         оборотно-сальдовой ведомостью по счету 10.9, договорами купли-продажи, платежными поручениями, расписками в получении денежных средств (том 1, л.д. 52-108).

Опись удерживаемого имущества была составлена Арендодателем не в момент ограничения доступа в помещения (07 марта 2018 года), а только 27 марта 2018 года.

Учитывая вышеизложенное, Арендодатель завладел спорным имуществом незаконно, в связи с чем удерживаемое им имущество подлежит возврату Арендатору.

При рассмотрении дела истцом и ответчиком заявлены истцом заявлено ходатайства о проведении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости истребуемого имущества и установления является ли требуемое имуществу отделимыми улучшениями.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 29 января 2019 года по  ходатайству истца и ответчика была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Импульс», эксперты: ФИО5 и ФИО6.

Перед экспертом ФИО5 поставлен следующий вопрос: Относится ли нижеуказанное имущество (или часть имущества) находящееся на объекте ответчика по адресу: <...> к отделимому и возможно ли оно к передаче истцу без причинения вреда иному имуществу.

Перед экспертом ФИО6 поставлен следующий вопрос:  Определить рыночную стоимость нижеуказанного имущества на дату проведения экспертизы, находящегося на объекте ответчика по адресу: <...>.

          В материалы дела представлено экспертное заключение № 170/2019 (т.3 л.д.114-150, т.4, л.д. 1-96).

          На поставленные судом вопросы, эксперты дали следующее заключение:

По первому вопросу: Относится ли нижеуказанное имущество (или часть имущества) находящееся на объекте ответчика по адресу: <...> к отделимому и возможно ли оно к передаче истцу без причинения вреда иному имуществу.

Все указанное в списке имущество является отделимым, и его передача истцу возможна без причинения вреда иному имуществу, кроме одной позиции: Автономная система приточно-вытяжной вентиляции включающая:

- вытяжная система В1 (массажные кабинеты)

- приточная система А1 (спорт зал)

- кондиционирование

- вытяжная система В2 (спортзал)

Автономная система приточно-вытяжной вентиляции является неотделимым улучшением.

По второму вопросу: Определить рыночную стоимость нижеуказанного имущества на дату проведения экспертизы, находящегося на объекте ответчика по адресу: <...>.

Ответ эксперта: Рыночная стоимость имущества на дату проведения экспертизы (18.02.2019г.) находящегося на объекте ответчика по адресу: <...> составляет: 993 280 рублей.

Таким образом, в соответствии с заключением судебной экспертизы                            № 170/2019, подготовленной ООО   «Импульс»,   стоимость всего   удерживаемого   Ответчиком   имущества, принадлежащего Арендатору, составляет 993 280 рублей, из него Ответчиком удерживается отделимого имущества на сумму 779 250 рублей.

Эксперт также указал в заключении, что кофе-машина «Delonghi ЕС9» в количестве 1 шт., а также йога-гамак «AirSvvingProfessional» в количестве 7 шт. по факту осмотра отсутствуют, тем не менее, кофе-машина «Delonghi ЕС9» значится в описи имущества от 27.03.2018 г., составленной ответчиком (позиция № 6), кроме того кофе-машина «Delonghi ЕС9» и йога-гамаки «AirSwingProfessional» были указаны в перечне имущества в отчете ООО «ОЦЕНКА-мастер» № 11/19 от 21.01.2019 г. как имеющиеся на момент осмотра (15.01.2019 г.) в наличии.

Таким образом, стоимость отделимого и удерживаемого ответчиком имущества равна 804 243 рублей (779250 руб.+2274 руб.+22719 руб.), где: 779 250 руб. - стоимость отделимого имущества, согласно отчету ООО «Импульс» (судебная экспертиза); 2274 руб. - стоимость кофе-машины «Dekmghi ЕС9» (1 шт.), согласно отчету ООО «ОЦЕНКА-мастер» № 11/19 от 21.01.2019 г; 22719 руб.- стоимость йога-гамаков «AirSwingProfessionab» (7 шт.), согласно отчету ООО «ОЦЕНКА-мастер» № 11/19 от 21.01.2019 г.

Согласно решению Арбитражного суда Тюменской области от 14,11.2018 г. по делу № А70-11186/2018., которое было оставлено в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 г., размер основного долга по арендной плате ИП ФИО1 перед ООО «ЛидерРиэлт» составил 253 914,90 рублей.

Учитывая вышеизложенное, так как ООО «Лидер Риэлт» (арендодатель) опечатал принадлежащее ему помещение и прекратил доступ в него  ИП ФИО1 (арендатор), суд полагает, что такая мера являлось неадекватной нарушению мерой самозащиты прав арендодателя.

Признать неадекватной мерой самозащиты прекращение доступа в помещение и удержание имущества позволяют следующие фактические обстоятельства:

- не длительный период неплатежа арендной платы (2 месяца);

- несоизмеримая задолженности;

- отсутствие со стороны арендодателя предварительного уведомления арендатора о возможном ограничении доступа в помещения и удержании имущества;

-отсутствие со стороны арендодателя действия, направленных на достижение соглашения о расторжении договора, при том, что договор аренды содержал условие о возможности одностороннего отказа арендодателем от исполнения договора в случае просрочки платежей арендатором.

- несоразмерность суммы долга по арендной плате (253 914,90 рублей) и стоимости удерживаемого арендодателем имущества (993 280 рублей).

При таких обстоятельствах, по установленным пунктом 1 статьи 359 ГК РФ основаниям, учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, суд полагает, что ответчик (арендодатель) был не вправе удерживать имущество арендатора (истца).

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств,  определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В связи с оплатой стоимости проведения экспертизы Индивидуальным предпринимателем ФИО1, поскольку решение вынесено в пользу ФИО1, с ответчика в пользу истца подлежит к взысканию 15 000 рублей - расходов по оплате проведения судебной экспертизы.

Истцом при обращении с иском в суд была оплачена государственная пошлина в сумме 25001 рублей.

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 19085 рублей 20 копеек подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

  Поскольку истец уплатил государственную пошлину в большем размере, чем это предусмотрено статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, сумма излишне уплаченной государственной пошлины в размере 5916 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

 Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения ООО «ЛидерРиэлт» в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1 следующее имущество, находящееся по адресу: <...>, общей стоимостью 804 243рублей:

Взыскать с ООО «Лидер Риэлт» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 19 085 рублей – расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 рублей – расходов за оплату проведения экспертизы.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 5 916 рублей – государственной пошлины.

Исполнительный лист и справку на возврат выдать после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.