Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ТРилем С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску от 12.03.2019 №02940/08-3

Департамента имущественных отношений Тюменской области (далее - истец)

к ООО «ЭЛИТ и К» (далее - ответчик)

третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии:

от истца: ФИО1, доверенность от 06.11.2018 №244/08-3-Д

от ответчика: ФИО2, доверенность от 29.01.2019 №б/н

от третьего лица: не явилось, извещено

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области 20.03.2019 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:17:0111001:293 по адресу: <...>, в связи с прекращением действия договора аренды №23-10/1449 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:226, заключенного 28.10.2015 с ООО «ЭЛИТ и К», путем продажи с публичных торгов.

Согласно материалам дела, между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Элит и К» 28.10.2015 заключен договор аренды №23-10/1449, согласно которому ответчику предоставляется земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:226, общей площадью 4215 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства (автоцентр). Договор был заключен в рамках Федерльного закона от 25.10.2001 №137 ФЗ «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора арены земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года. Согласно п.3.2.16 договора арендатор обязан был осуществить строительство объекта в пределах срока действия договора и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект в установленном законом порядке. В соответствии с п.7.2 договора срок его действия определен в период с 20.10.2015 по 27.10.2018, по истечении которого считается прекратившим свое действие.

Согласно сведениям ЕГРН от 07.02.2019 право арендатора зарегистрировано на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 72:17:0111001:293, степень готовности объекта 5%.

По мнению истца, цель предоставления земельного участка с кадастровым №72:23:0111001:226 не достигнута, поскольку в пределах срока действия договора аренды указанного земельного участка строительство объекта недвижимости не было завершено арендатором.

Письмом истца от 25.10.2018 №181025001/08-4 ответчику отказано в заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым №72:23:0111001:226 ввиду реализации собственником объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства, а также сообщено о необходимости завершения строительства и оформления права собственности на завершенный строительством объект до окончания срока действия договора. Также истец уведомил о возможности реализации права, предусмотренного ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на исковое заявление возражает против удовлетворения исковых требований, пояснил, что им была проведена расконсервация объекта капитального строительства для дальнейшего его строительства, продлено разрешение на строительство RU72304000-528-pc, заключен договор строительного подряда от 12.02.208, проведены работы по внесению изменений в проектную документацию по строительству объекта, заключен договор поставки №1-10/2018, приобретены строительные материалы. Общество осуществляет строительство объекта поэтапно. Достигнуть цели завершения строительства объекта в срок ответчику не представляется возможным в силу совокупности указанных обстоятельств. 26.10.2018 ответчик обратился в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды на максимальный срок без проведения торгов на основании пп.32 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) с кадастровым номером 72:23:0111001:1749. Уведомлением №181112032/0804 от 12.11.2018 истец отказал в заключении нового договора ответчику.

Третье лицо исковые требования не оспаривает, просит принять судебный акт на усмотрение суда.

Определением от 16.04.2019 производство по делу приостанавливалось до даты вступления в законную силу судебного акта по делу №А70-1436/2019, возбужденного по заявлению ООО «ЭЛИТ и К» к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным решения от 12.11.2018 №181112032/08-4. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.06.2019 по делу №А70-1436/2019 в иске отказано. Указанное решение постановлением (резолютивная часть) Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2019 оставлено без изменения.

Так, согласно решению по делу №А70-1436/2019 от 11.06.2019, оставленным без изменения Постановлением Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 27.08.2019, вступившего в законную силу, следует, что ООО «Элит и К» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании незаконным решения от 12.11.2018 № 181112032/0804. Правомерность действия истца установлена судами и мотивирована тем, что при наличии проектной документации «Специализированного центра по обслуживанию автомобилей» по адресу: <...> (район совмещенного моста), прошедшего государственную экспертизу, а так же выданного разрешения на строительство №Ru 72304000-58-pc от 10.04.2008, внесение изменений в которое в связи со сменой собственника объекта недвижимости не требует существенных временных затрат, следовательно, у ООО «Элит и К» имелась возможность освоить спорный земельный участок и завершить строительство автоцентра в предусмотренные договором сроки.

Вместе с тем, обществом были приняты меры, направленные на внесение изменений в проектную документацию в части строительства объектов капитального строительства – поэтапно: нежилого здания (склад) и объекта незавершенного строительства (автоцентр) и регистрацию права собственности на объект вспомогательного назначения, с возникновением которого общество в дальнейшем связало возможность реализации исключительного права на предоставление спорного земельного участка под такой объект. Соответствующие действия были предприняты ООО «Элит и К» только в 2018 года, за несколько месяцев до окончания срока действия (27.10.2018) ранее заключенного договора аренды от 28.10.2015 № 23-10/1449.

Суды усмотрели в указанных действиях ответчика недобросовестное поведение, поскольку общество не вправе требовать защиты своего права путем признания оспариваемого отказа незаконным и возложения на департамент обязанности по предоставлению спорного земельного участка в аренду без проведения торгов.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма реализует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Таким образом, объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника только по решению суда путем продажи с публичных торгов и только в случае прекращения действия договора аренды земельного участка.

Прекращение действия договора аренды материалами дела установлено.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством РФ. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (239.1 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст.5, 14 Закона Тюменской области от 05.10.2001 №441 «О порядке распоряжения и управления государственным землями Тюменской области» истец осуществляет полномочия собственника в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области, а также земельных участков, находящихся в государственной собственности Тюменской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальных образованиях городской округ город Тюмень и Тюменский муниципальный район.

Таким образом, истец является уполномоченным органом на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании п.21 ст.3 Федерального закона №137-ФЗ. Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено. При таких обстоятельствах для продолжения использования земельного участка под незавершенным строительством объектом ответчик был обязано заключить новый договор аренды.

Согласно п.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка), а в соответствии с п.1 ст.432 этого же кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 ст.434 ГК РФ установлено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Пунктом 1 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу п.3 ст.154 и п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п.2 ст.432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.2 ст.158, п.3 ст.432 ГК РФ).

В силу п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По смыслу правовой позиции, выраженной в п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, их отношения регулируются новым договором, который в силу п.1 ст.422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения. Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано.

Из материалов дела не следует, что ответчик предпринимал действия по переоформлению прав на земельный участок в связи с истечением срока действия договора аренды.

Доказательств о невозможности завершения строительства объекта в пределах срока действия договора аренды не представлено.

Таким образом, ответчиком не была достигнута цель предоставления земельного участка, поскольку в пределах срока действия договора аренды, указанного земельного участка, строительство объекта недвижимости не было завершено арендатором.

В п.3 ст.239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Таких доказательств материалы дела не содержат.

Исходя из вышеизложенного, исковые требование подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. Исходя из этого, в соответствии со ст.110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000,00 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Изъять у ООО «ЭЛИТ и К» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:17:0111001:293, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с ООО «ЭЛИТ и К» в доход федерального бюджета 6000,00 рублей государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Маркова Н.Л.