Гражданский кодекс часть 1

Заявлен иск ООО УК «Стрела» к ООО «ОС-1» о взыскании задолженности по содержанию общего имущества дома за период с июня 2009 года по февраль 2012 года в размере 220 657 рублей 06 копеек и неустойки в размере 24 109 рублей 36 копеек.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 18 июня 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Новое Эльдорадо».

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не оплатил за оказанные истцом услуги по содержанию общего имущества за период с июня 2009 года по февраль 2012 года.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования – просит взыскать с ответчика долг в размере 266 559 рублей 81 копейка за период с июня 2009 года по февраль 2012 года.

Суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает изменение размера заявленных требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Ответчик с иском не согласен по основаниям отзыва на иск и дополнений к нему. Ответчик указал, что истец не направлял ему ни проект договора на управление многоквартирным домом, ни предложение о его заключении, ни уведомление о собрании собственников; нежилое помещение ответчика является пристроенным помещением с собственной крышей, крыльцом, подъездным путем; ответчик самостоятельно оплачивает теплоснабжение, техническое обслуживание узла учета тепловой энергии, отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ; в отсутствие договора между истцом и ответчиком, а также действий истца, направленных на заключение договора управления, ссылки на договор неправомерны; договор управления является недействительным, поскольку не согласованы существенные условия договора: договор не подписан собственниками жилых помещений, договор не прошит, не подписан сторонами договора на каждой странице; ответчик выразил сомнения в действительности протокола от 15 апреля 2009 года № 1 и договора в связи с исправлениями в них и отсутствием уведомлений о проведении собраний; истец не представил ни одного акта выполненных, направленных ответчику или оплаченных им услуг; отсутствует калькуляция стоимости управления, основания ее размера; часть представленных истцом наряд-заданий не имеют дат, не читаемы, отсутствуют подписи; не представлен журнал учета текущего ремонта и текущих работ, акты о выполнении работ; не представлена калькуляция расходов, предусмотренных договором управления, затраты не подтверждены; акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, отсутствуют дефектные ведомости, справки о стоимости работ, акты осмотра дефектов или разрешения о необходимости проведения работ; не имеется доказательств направления актов выполненных работ, справок, смет, дефектных ведомостей ответчику; пять приложений № 1а к договору не имеют отношения к договору управления не только не предусмотренные им, но и противоречащие ему; отсутствуют протоколы регистрации счетной комиссии о количестве собственников; существует разночтения в пунктах 9.1., 9.2. договора и представленной копией; ответчик считает подписи ФИО4 и ФИО5 на 4 листе приложения № 1а к договору сфальсифицированными.

Истец не согласен с доводами ответчика по основаниям возражений на отзыв и дополнение к нему.

ООО «Новое Эльдорадо» с иском не согласно по основаниям отзыва на иск. Полагает, что как арендатор по договору с ООО «ОС-1» несет расходы на содержание общего имущества.

В судебном заседании, начатом 10 июля 2012 года в 10 часов 35 минут, дважды объявлялся перерыв – до 12 июля 2012 года 14 часов 30 минут, до 14 часов 30 минут 17 июля 2012 года. После перерыва судебное заседание продолжено в 14 часов 30 минут 17 июля 2012 года при участии тех же представителей от истца и третьего лица, ответчик не явился.

Истец и третье лицо позиции по спору не изменили.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что ООО «ОС-1» на праве собственности принадлежит нежилое встроено-пристроенное помещение площадью 444,8 кв.м., расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав юридических лиц от 05 июня 2012 года № 01/337/2012-428 (том 1 л.д. 68).

15 апреля 2009 года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение об избрании в качестве способа управления многоквартирным домом управляющей компанией (том 1 л.д. 39-41). В соответствии с протоколом от 15 апреля 2009 года общего собрания собственников, управляющей организацией выбрано ООО Управляющая компания «Стрела» (пункт 7 протокола), утвердили проект договора управления и приложения к нему (пункт 7 протокола).

15 апреля 2009 года собственники помещений жилого дома, расположенного по адресу: <...> и ООО УК «Стрела» подписали договор управления многоквартирным домом по улице Н.Чаплина 123 (далее – договор) (том 1 л.д. 9-38), по условиям пункта 1.2., 9.2. которого ООО УК «Стрела» по заданию заказчиков (собственников жилых помещений и владельцев нежилых помещений) с момента подписания первым собственником помещений и до 20 июня 2014 года за плату приняло обязательства: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 1.4. договора деятельность ООО УК «Стрела» направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, надлежащее содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение реализации решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, обеспечение предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимися жилыми и нежилыми помещениями по перечню и в порядке, установленными договором.

Пунктом 1.14. договора предусмотрено, что управляющая организация обеспечивает реализацию решения вопросов пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с предложениями собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с собственными предложениями, а также предложениями третьих лиц. Управляющая организация вступает в договорные отношения с третьими лицами по вопросам пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме от имени и в интересах собственников помещений, а также в собственных интересах. Соответствующие отношения управляющей организации с собственниками помещений в многоквартирном доме регулируются дополнительным соглашением к настоящему договору, заключаемому управляющей организацией с собственниками жилых помещений и владельцами нежилых помещений после принятия соответствующего решения собственниками помещений в порядке, установленном ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 2.1.11. договора собственники жилых помещений обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Пунктом 2.2.2. договора владельцы нежилых помещений обязаны нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.

В соответствии с подпунктом а) пункта 4.1. договора оплата собственником услуг по настоящему договору включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае принятия заказчиком решения о проведении капитального ремонта и установления перечня работ по капитальному ремонту и сроков их проведения, а так же размера платы за капитальный ремонт для каждого собственника, плата за содержание и ремонт помещения для собственника включает плату за капитальный ремонт.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

В соответствии с приложением № 8 оплату услуг (работ) управляющей организации следует исчислять исходя из 18 рублей 16 копеек с 1 кв.м. общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества – 9 рублей 70 копеек, стоимость работ по текущему ремонту – 2 рубля 93 копейки, стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ – 1 рубль 13 копеек, стоимость услуг, работ по содержанию лифтового хозяйства 4 рубля 40 копеек (том 1 л.д. 38).

Согласно позиции истца размер платы за услуги истца по договору не менялся, собственники помещений продолжают оплачивать услуги ООО УК «Стрела» по определенным в договоре тарифам.

Претензией от 05 марта 2012 года № 3П/2012 ООО УК «Стрела» потребовало от ООО «ОС-1» оплатить 266 559 рублей 81 копейку за содержание общего имущества за период с июня 2009 года (том 1 л.д. 42, 43).

Материалы дела содержат выставленные ООО «ОС-1» счета от 29 февраля 2012 года № 62, 62, 64, 65, 66 на общую сумму 266 559 рублей 81 копейка за период с июня 2009 года по февраль 2012 года (том 1 л.д. 49-53).

Полагая, что ООО «ОС-1», пользуясь предоставленными ООО УК «Стрела» услугами по содержанию общего имущества, не оплатило их и тем самым нарушило права ООО УК «Стрела», ООО УК «Стрела» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим иском.

Суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

С 25 апреля 2009 года истец оказывал услуги по содержанию дома, расположенного по адресу: <...>.

Судом установлено, что нежилое помещение, занимаемое ответчиком, находится в жилом доме, то есть не может существовать отдельно от этого дома, ответчик не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др.

Собственникам помещений в многоквартирном доме, согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации участник общей долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в издержках по содержанию общего имущества.

Согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с частями 1-2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В силу части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В свою очередь, статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доводы ответчика о том, что помещение находится в аренде у третьего лица не могут быть приняты, поскольку именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. При этом собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед управляющей компанией. Аналогичный правовой подход продемонстрирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2012 года № 15222/11 по делу № А40-99124/10-37-796.

К тому же представленные в материалы дела договоры аренды не содержат обязанности арендодателя по несению бремени содержания общего имущества.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года № 491, содержание общего имущества включает в себя освещение помещений общего пользования, уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а»-«д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Следовательно, ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги. В связи с чем содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает его от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе, в случае отсутствия договорных отношений с истцом. Аналогичный правовой подход продемонстрирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2010 года № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ.

Ответчик утверждает, и из материалов дела следует, что ответчик не участвовал в собрании собственников многоквартирного дома 15 апреля 2009 года, что не оспаривается сторонами.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.

Пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Из пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Вместе с тем ответчик не представил доказательств признания указанного решения в судебном порядке недействительным, равно как и не представил доказательств оспаривания им решений, принятых общим собранием собственников помещений в доме по улице Н. Чаплина, 123 в установленном законом порядке.

Утверждение ответчика о фальсификации подписей ФИО4 и ФИО5 на 4 листе приложения № 1а к договору суд не рассматривает как заявление ответчика о фальсификации в связи с тем, что ответчик не заявил суду в письменной форме о фальсификации договора в части подписей ФИО4 и ФИО5 на 4 листе приложения № 1а к договору, представленного истцом, как это предусмотрено частью 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установление подлинности подписей указанных собственников жилых помещений не может повлиять на выводы суда по настоящему спору. Кроме того, истцом в материалы дела представлены документы, свидетельствующие об исполнении указанными лицами условий договора в части внесения оплаты за услуги управляющей компании, в том числе по содержанию общего имущества.

Позицию ответчика о том, что договор управления является недействительным, поскольку не согласованы существенные условия договора, договор не подписан собственниками жилых помещений, договор не прошит, не подписан сторонами договора на каждой странице, суд не принимает по следующим основаниям.

Пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес дома указаны в пункте 1.8, 1.2. договора. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация указаны в приложениях № 1а к договору (том 1 л.д. 29-37). Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы указан в пунктах 4.3., 4.5., 4.6., 4.11. договора. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления определен в разделе 7 договора. Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый ответчиком договор содержит все существенные условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ссылки ответчика о том, что договор не прошит, не подписан сторонами договора на каждой странице, не являются основанием для признания договора незаключенным или недействительным.

Доводы ответчика о расхождении копии договора с подлинником договора суд не принимает, поскольку при разрешении спора суд исходит из содержания предоставленного в материалы дела подлинника договора.

Из пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Принимая во внимание то, что приложения к договору содержат подписи собственников помещений дома 123 по улице Чаплина города Тюмени, проект договора утверждался на общем собрании собственников 15 апреля 2009 года, собственники помещений оплачивали услуги истца в соответствии с условиями договора, суд не может принять довод ответчика о незаключенности договора по мотиву отсутствия идентичных по содержанию договоров, подписанных истцом с каждым собственником.

Исходя из установленной законом обязанности собственников помещений в многоквартирном доме нести расходы по содержанию общего имущества дома пропорционально своей доле, истец имеет право требования соответствующей оплаты от ответчика.

Из материалов дела следует, что размер платы по содержанию общего имущества составляет 18 рублей 16 копеек за 1 кв.м. (приложение № 8 к договору).

Расчет долга ответчика перед истцом произведен с учетом приложения № 8 к договору.

Принимая во внимание то, что тариф за оказание услуг по содержанию общего имущества, указанный в договоре в размере 18 рублей 16 копеек, не изменялся, а собственники (владельцы) помещений, расположенных в доме по улице Н.Чаплина, 123 города Тюмени продолжают оплачивать услуги по содержанию общего имущества по установленному тарифу, суд полагает, что воля сторон направлена на оплату услуг истца по содержанию общего имущества в течение всего спорного периода по тарифу 18 рублей 16 копеек.

Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2010 года № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ следует, что расчет задолженности за ремонт и содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяца.

С учетом изложенного, проанализировав расчет задолженности, суд считает, что за период с июня 2009 года по февраль 2012 года при стоимости услуг истца 18 рублей 16 копеек за 1 кв.м. и занимаемой ответчиком площади 444,8 кв.м. сумма долга ответчика составляет 266 559 рублей 81 копейка.

Доказательств неисполнения истцом обязанности по содержанию и управлению домом материалы дела ответчик не представил, как не представил доказательств предъявления ответчиком истцу претензий относительно качества и объема услуг. В связи с чем ссылки ответчика на то, что часть представленных истцом наряд-заданий не имеют дат, не читаемы, отсутствуют подписи, не представлен журнал учета текущего ремонта и текущих работ, акты о выполнении работ, акты выполненных работ подписаны в одностороннем порядке, отсутствуют дефектные ведомости, справки о стоимости работ, акты осмотра дефектов или разрешения о необходимости проведения работ, не имеется доказательств направления актов выполненных работ, справок, смет, дефектных ведомостей и доказательства несения затрат истцом суд не принимает.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы ответчика как собственника не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к ответчику. Несение ответчиком самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как собственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества согласно требованиям статьи 249 Гражданского кодекса.

Аналогичная правовая позиция продемонстрирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09 ноября 2010 года № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ. Указанный подход подлежит обязательному учету арбитражными судами в целях реализации принципа единообразия применения норм права и правовой определенности (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 62 «О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов в Российской Федерации»).

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование истца подлежит удовлетворению в размере 266 559 рублей 81 копейки.

При обращении в Арбитражный суд Тюменской области истец уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в установленном порядке и размере (том 1 л.д. 7).

На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с прекращением производства по делу в части государственная пошлинная в размере 733 рубля 31 копейка подлежит возвращению истцу из федерального бюджета.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание удовлетворение исковых требований истца, расходы истца на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска подлежат возмещению ответчиком пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО «ОС-1» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) в пользу ООО УК «Стрела» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) денежные средства в сумме 266 559 рублей 81 копейки, а также 8 331 рубль 19 копеек расходов на оплату государственной пошлины.

Возвратить ООО УК «Стрела» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>) из федерального бюджета 733 рубля 31 копейку государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Гражданский кодекс часть 1

Гражданский кодекс часть 2

Гражданский кодекс часть 3

Гражданский кодекс часть 4

Решение № А70-4426 от 17.07.2012 АС Тюменской области

РЕШЕНИЕ

Судья Я.В. Авдеева