ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
625052, г. Тюмень, ул. Хохрякова,77
г. Тюмень Дело № А70-4933/27-2008
08 декабря 2008 года
Резолютивная часть решения оглашена 01 декабря 2008 года.
Решение изготовлено в полном объеме 08 декабря 2008 года.
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи А. Н. Курындиной при ведении протокола секретарем судебного заседания С.С. Кокориной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области к закрытому акционерному обществу «Потаскуй» об изменении договора, третьи лица - Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени, Департамент имущественных отношений Тюменской области, закрытое акционерное общество «НИККА»,
при участии в заседании представителей:
от истца: ФИО1 по доверенности от 26.11.2007 № 90/01-Д, служебное удостоверение от 24.01.2007 № 012;
от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.08.2008, паспорт <...>, выдан 20.04.2002 ГОМ при ГУВД Тюменской области;
от третьего лица (Департамент имущественных отношений Тюменской области): ФИО3 по доверенности № 58/08-1-Д от 17.03.2008, служебное удостоверение № 3/135от 14.03.2007 (после перерыва не явился);
от третьего лица (ЗАО «НИККА»): ФИО4 по доверенности № 17 от 26.11.2008, паспорт <...>, выдан 06.12.2008 УВД Центрального АО г. Тюмени (явился после перерыва),
от третьего лица (Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени): не явился, извещен надлежащим образом,
установил:
Территориальное управление федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Тюменской области обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу (далее – ЗАО) «Потаскуй» об изменении условий договора аренда от 25.12.200 № 1386, третьи лица - Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени, ЗАО «НИККА».
Требования со ссылкой на статью 421, 422, 424, 450, 451, 454, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора № 1386 от 25.12.2000, которые вызваны увеличением рыночных ставок арендной платы.
В отзыве на исковое заявление ответчик просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку договор не подлежит изменению в связи с существенным изменением обстоятельств, если обстоятельства на которые ссылается истец, имели место как после, так и до заключения договора или возникли по истечении срока исполнения обязательств – инфляционные процессы имели место как на момент заключения договора, так и до его заключения.
Третье лицо (Департамент имущественных отношений администрации города Тюмени) в отзыве просит вынести решение по данному делу на усмотрение суда.
Третье лицо (ЗАО «НИККА») в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что Распоряжениями Мингосимущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года № 396-р «О едином порядке определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями» и от 14 мая 1999 года № 671-р «О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным имуществом», ввести с 01.07.1998 единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями». Указанные распоряжения не отменены, поэтому считает целесообразно использовать единый порядок определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 № 724 и Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). В связи с чем, истец представил в судебное заседание ходатайство о правопреемстве Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области. Суд в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил удовлетворить данное ходатайство.
Представитель истца в судебном заседании поддержал требования по основаниям искового заявления.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложены в отзыве на иск.
Департамент имущественных отношений Тюменской области поддерживает иск.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 01 декабря 2008 года.
После перерыва заседание продолжено.
Третье лицо – ЗАО «НИККА» поддержало доводы отзыва на иск.
Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.
Как следует из материалов дела, 25.12.2000 был заключен договор № 1386 (далее – договор) на основании пункта 1.1 которого Комитет по управлению государственным имуществом Тюменской области (территориальный орган Министерства государственного имущества Российской Федерации) (арендодатель) при участии Областной инспекции по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Тюменской области (балансодержатель) сдает, а ЗАО «НИККА» (арендатор) принимает в аренду (срочное пользование) недвижимое имущество – здание памятник истории и культуры местного значения «Тюменская гидрометеорологическая обсерватория», расположенное по адресу: <...> ¸ 53 а, общей площадью 304 кв.м.
С учетом редакций дополнительных соглашений к договору от 22.04.2005, от 25.08.2005, от 08.012.2005 и от 07.06.2006 пункт 1.1 настоящего договора следует считать, так: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Тюменской области (арендодатель), Федеральное государственное унитарное предприятие «Стройтранс № 1» (балансодержатель), Комитет по охране и использованию объектов историко-культурного наследия Тюменской области (госорган) сдает, а ЗАО «Потаскуй» (арендатор) принимает в аренду (срочное пользование) недвижимое имущество – здание памятник архитектуры, расположенное по адресу: <...> ¸ 53 а, общей площадью 326,10 кв.м.
Нахождение арендуемого нежилого помещения в собственности истец подтвердил свидетельством о государственной регистрации права серии 72 НК № 026373 от 05.08.2005.
Данное имущество было передано в аренду по акту приема-передачи.
В соответствии с пунктом 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения к договору от 25.02.2002 стороны определили целевое использование имущества после восстановления здания: ресторан.
Дополнительным соглашением к договору от 14.03.2002 пункт 8.2 договора изменен сторонами, в связи с чем, срок договора аренды определяется до 04.12.2025.
На основании пункта 5.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.06.2006 ежемесячная арендная плата за пользование федеральным имуществом установлена в размере 431, 9 у.е. В соответствии с пунктом 1.3 распоряжения Мингосимущества РФ от 14.05.1999 № 671-р подлежащая оплате сумма арендной платы в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, равному курсу доллара США, установленному Центральным Банком России на последнее число месяца предшествующего оплачиваемому.
Истец поручил оценщику ООО «ЭкспертИнвест» произвести оценку рыночной стоимости спорного недвижимого имущества и величины рыночной арендной ставки за пользование данным имуществом.
Во исполнение письма Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 05-2/2261 от 01.08.2008 «О ситуации с ЗАО «Потаскуй»» истец направил письмом № 604/2 от 10.04.2008 в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды № 1386 от 25.12.2000 о внесении изменений в пункт 5.1 договора об изменении размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества в следующей редакции: «На основании Отчета об оценке № ТОЗ/07 от 20.12.2007, выполненного ООО «Эксперт-Инвест» (профессиональная деятельность застрахована ТФ ОАО «ВСК», страховой полис № 07150В4003764 от 19.10.2007, является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» номер в реестре 001649, от 28.11.2007) арендная плата за имущество с 06.12.2007 устанавливается в размере 263 517,6 рублей в месяц, в том числе арендная плата без НДС 223 320 рублей и НДС 40 197,6 рублей. Пересмотр арендной платы производится арендодателем не чаще одного раза в год: - на основании представленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества; - в связи с изменением порядка расчета арендной платы».
В ответ на обращение истца был получено от ответчика письмо от 04.06.2008, которое содержало отказ от подписания направленного соглашения.
При данных обстоятельствах истец вынужден был обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.
В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Абзацем 2 пункта 5.1 договора № 1386 от 25.12.2000 предусмотрено право арендодателя на изменение величины арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения базовой величины стоимости строительства 1 квадратного метра.
Истец основывает свои доводы на том, что по договору аренды собственник сдает в аренду имущество с целью получения прибыли (в целях получения доходности федерального бюджета за счет поступления денежных средств за пользование федеральным имуществом), т. е. договор аренды должен быть возмездным. Однако договор № 1386 от 25.12.2000 при установленном им размере арендной платы не соответствует реальной стоимости имущества и является для арендодателя убыточным.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда.
Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
Учитывая, что арендная плата по договору № 1386 от 25.12.2000 не изменялась с 2006 г., а при этом, срок действия договора установлен до 25.12.2025 г., стороны при заключении договора не могли предвидеть, что вследствие принятия Закона об оценочной деятельности размер арендной платы при аренде федерального имущества подлежит установлению по результатам проведения обязательной оценки, и проведенная ООО «Эксперт-Инвест» оценка в установленном порядке не оспорена, суд пришел к выводу о правомерности и обоснованности заявленных исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Внести изменения в договор от 25.12.2000 № 1386 от 25.12.2000, а именно: пункт 5.1 договора № 1386 от 25.12.2000 изложить в следующей редакции: « На основании отчета об оценке № ТОЗ/07 от 20.12.2007, выполненного ООО «Эксперт-инвест» (профессиональная деятельность застрахована ТФ ОАО «ВСК», страховой полис № 07150В4003764 от 19.10.2007, является членом саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» номер в реестре 001649, от 28.11.2007) арендная плата за имущество с 06.12.2007 устанавливается в размере 263 517,6 руб. в месяц, в том числе арендная плата без НДС 223 320 рублей и НДС 40 197,6 рублей. Пересмотр арендной платы производится арендодателем не чаще одного раза в год:
- на основании представленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества;
в связи с изменением порядка расчета арендной платы».
Взыскать с закрытого акционерного общества «Потаскуй» в пользу Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тюменской области 2000 рублей государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тюменской области.