ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд Тюменской области
625000 г.Тюмень, ул. Хохрякова, 77
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
Город Тюмень
Изготовлено в окончательном виде: 1 сентября 2006 года
Резолютивная часть вынесена: 31 августа 2006 года.
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации г.Тюмени к ООО «Пента» о расторжении договора и выселении из помещения, при участии в деле в качестве третьего лица Муниципального учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство»
При участии в судебном заседании:
Представители истца: Решетникова Ю.Н., доверенность № 36 от 24.01.2006г.
От Ответчика: Урусова Т.С.- доверенность № 1от 10.07.2006г.
От МУ «Тюменское городское имущественное казначейство»: не явка, извещен.
Протокол ведет: судья Макаров С.Л.
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных отношений Администрации г.Тюмени (Истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Пента» ( ответчик) о расторжении договора аренды городской бани № 2 от 27.01.1994г. и выселении Ответчика из занимаемых нежилых помещений по адресу : г.Тюмень ул.Ленина, 3 строение №1, № 2, № 3. Мотивирует свои требования тем, что имеет место существенное изменение обстоятельств что выражается в аварийном состоянии бани и по основаниям ст. 421 ГК РФ просит расторгнуть договор и выселить Ответчика из занимаемых помещений.
Ответчик иск не признал по основаниям изложенным в отзыве на исковое заявление, считает что отсутствует установленная статьей 421 ГК РФ совокупность обстоятельств необходимых для принятия решения о расторжении договора.
Третье лицо письменного отзыва на исковое заявление не представило. Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон суд установил, что материалы дела свидетельствуют о следующих обстоятельствах: 27 января 1994 года Комитет по управлению имуществом г.Тюмени ( в настоящее время Департамент имущественных отношений г.Тюмени), Управление коммунального хозяйства и ТОО «Пента» подписали договор на аренду городской бани № 2. В соответствии с пунктом 1.1.Договора Арендатор ( Ответчик) принимает в аренду муниципальное имущество городскую баню № 2 и хозяйственно-бытовое здание, расположенное на территории бывшего банно-прачечного комбината по ул.Ленина, 3. К договору составлено Приложение № 1 (л.д.9) в котором отражен состав и стоимость передаваемого в аренду муниципального имущества. Так же между сторонами составлен акт приема-передачи основных средств бани № 2 ( л.д.10)
15.12.2002 года сторонами подписано Дополнительное соглашение (л.д.11) в котором установили, что они договорились считать по договору № 438 балансодержателем – Муниципальное учреждение «Тюменское городское имущественное казначейство»
27.05.2003 года сторонам подписано дополнительное соглашение № 05314267 в котором пункт 1.1. Договора изложен в новой редакции (л.д.17) – «Арендодоатель, Балансодержатель сдают, а Арендатор принимает в аренду муниципальное имущество (Основные средства, помещения) городской бани № 2 по адресу: ул.Ленина,3 в составе: здание бани, административное помещение с гаражом, здание котельной бани, имущество бани ( скамейки-32шт) по остаточной стоимости на сумму 8 581 169 рублей для организации работы бани.
Приказами № 04-4515 от 30.01.2004г. (л.д.19), № 04-416 от 30.01.2004г. (л.д.28), № 04-4517 от 30.01.2004г. (л.д.33) арендованному имуществу подтверждены адреса: г.Тюмень ул. Ленина,3 строение 1,2,3.
В апреле-мае 2006 года Тюменским государственным архитектурно-строительным университетом был составлен научно-технический отчет (л.д.41-76) по результатам обследования технического состояния бани № 2, расположенного по адресу: г.Тюмень ул. Ленина 3 строение 1. Согласно данного отчета наличие выявленных дефектов конструкций характеризует состояние здания как аварийное и присутствие людей в помещениях бани не допускается.
20.04.2006г Комитетом по культуре и досуговой деятельности заместителю главы города А.В. Голоусу направлена информация в соответствии с которой здание городской бани является выявленным объектом культурного наследия. Согласно ст. 18 ФЗ Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации «Выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в соответствии с настоящим Федеральным законом. Порядок предоставления в аренду зданий- памятников истории и культуры регулируется Положением «Об аренде памятников истории и культуры местного значения, находящихся в муниципальной собственности г.Тюмени» утвержденным распоряжением Главы города Тюмени № 1161 от 29.03.2001г., согласно пункта 2.1.которого Памятники предоставляются в аренду в соответствии с поданной заявкой целевым назначением арендаторам, которые обязуются выполнять реставрационно - восстановительные работы и содержать объекты в порядке, установленном специальным законодательством и соответствующим охранно - арендным договором. Т.е. арендовать памятник истории и культуры возможно только на основании охранно-арендного договора. Договор от 27.01.1994 года таким критериям не отвечает.
24 апреля 2006 года Истец направил в адрес Ответчика письмо № 4462 ( л.д.77) которым предложил расторгнуть договор аренды городской бани, и приложил к письму проект соглашения о расторжении договора.
Ответчик письмом (л.д.80) ответил отказом на предложение о расторжении договора.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Расценив факт аварийного состояния бани, не допускающего нахождения в них людей, т.е. фактическую невозможность использования здания по назначению, а так же факт выявления здания бани как памятника истории и культуры суд считает данные обстоятельство существенным, которые могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора в порядке ст. 451 ГК РФ. Так же суд не усматривает из материалов дела того, что стороны могли предвидеть наступление таких обстоятельств. Суд так же считает, что изменение обстоятельств вызвано причинами которые Истец не мог преодолеть после их возникновения, поскольку вполне очевидно, что он объективно не мог преодолеть факт выявления здания бани как памятника истории и культуры, а так же возникновение его аварийного состояния, поскольку пользователем здания является Ответчик.
Так же суд считает, что дальнейшее исполнение договора может повлечь для Истца невосполнимый ущерб, поскольку эксплуатация аварийного здания может во первых угрожать безопасности людей, а так же может привести к утрате его как объекта культурного и исторического наследия.
Суд так же считает, что из существа договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (истец), поскольку в соответствии с пунктом 2.2. договора от 27.01.1994 года обязанность по обеспечению сохранности, исправного технического состояния и капитального ремонта возложена на Ответчика. Так же Истец не может нести риск выявления здания как объекта памятника истории и культуры т.к. то обстоятельство, что объект является историческим памятником, существует помимо его воли.
В соответствии с вышеизложенным суд считает, что имеется вся совокупность оснований предусмотренных статьей 451 ГК РФ и договор аренды городской бани № 2 от 27 января 1994 года подлежит расторжению.
Оценив довод Ответчика о том, что аварийным признано только здание бани, суд исходит из того, что в соответствии с представленными техническими паспортами, строения 2 и 3 по ул.Ленина по существу являются принадлежностью главной вещи ( здания городской бани) и согласно ст. 135 ГК РФ следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. В свою очередь в договоре от 27.01.1994 года иного не установлено.
Истцом так же заявлены требования о выселении Ответчика из помещений расположенных по адресу: г.Тюмень ул.Ленина, дом 3 строение №1, № 2,№ 3 в связи с расторжением договора. Т.е. основанием выселения Истец рассматривает прекращение правоотношений по договору аренды. В соответствии со ст. 622 ГК РФ При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом обязательство арендатора по возвращению имущества связано с прекращением договора
В соответствии с вышеизложенным, а так же руководствуясь ст. 167,170-176 АПК РФ суд
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды городской бани № 2 от 27 января 1994г.
Выселить ООО «Пента» из занимаемых нежилых помещений расположенных по адресу : г.Тюмень ул.Ленина, 3 строение №1, г.Тюмень ул.Ленина, 3 строение 2, г.Тюмень ул.Ленина, 3 строение 3.
Взыскать с ООО «Пента» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 рублей.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию арбитражного суда Тюменской области.