Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: ООО «Аллегра», Департамент культуры Администрации города Тюмени, Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа», Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени

при ведении протокола секретарем судебного заседания Турлюк А.Ю.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 16.03.2018 № 30, личность установлена по паспорту,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 № 8, личность установлена по удостоверению, ФИО3 – по доверенности № 99 от 30.05.2018 года,

от третьих лиц:

от ООО «Аллегра»: ФИО4, директор, решение от 28.07.2016 № 6, личность установлена по паспорту,

от Департамента культуры Администрации города Тюмени: ФИО5 – по доверенности № 6 от 29.12.2017 года,

от Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа»: не явились, извещены (сведения официального сайта Почта России в отношении заказного письма с уведомлением 62505226065456),

от Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени: не явились, извещены (уведомление 62505226065463),

установил:

Заявлен иск ООО «Бастин» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени о признании пункта 4.2.1. дополнительного соглашения от 19.02.2016 г № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года в части размера величины месячной арендной платы в размере 80 677,97 рублей недействительным в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА», а также об установлении рыночной стоимости нежилого здания, площадью 176,7 кв.м., по адресу: <...> и рыночной стоимости прав пользования по договору аренды (размер месячной платы) за данное имущество согласно судебной оценочной экспертизе.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 09.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ООО «Аллегра», Департамент культуры Администрации города Тюмени.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.04.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа», Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени.

Исковые требования со ссылками на статью 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которой предусмотрено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также на часть 1 статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которой в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, обоснованы недействительностью пункта 4.2.1. дополнительного соглашения в части размера величины месячной арендной платы в размере 80 677,97 рублей, в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА».

Ответчик иск оспорил, в представленном в материалы дела письменном отзыве указывает, что: - 19.02.2016 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002, заключенному на нежилое строение, являющееся объектом культурного наследия регионального значения по адресу: <...>, в котором был определен размер арендной платы по договору на основании отчета по оценке. Размер арендной платы, определенный данным дополнительным соглашением, является действующим и исполняется ООО «Бастин». В соответствии с 1. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Дополнительное соглашение от 19.02.2016 № 021631900 заключено сторонами 19.02.2016. В соответствии с п.1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Начало срока исковой давности по требованию ООО «Бастин», по мнению ответчика, следует исчислять с момента, когда оно узнало о нарушении своего права, т.е. с 19.02.2016 (дата заключения дополнительного соглашение от 19.02.2016 №021631900), следовательно, начиная с 19.02.2016 г., истец знал о «возможном» нарушении своего права, однако в суд, с соответствующими требованиями, обратился только 17.01.2018, т.е. по истечении срока, установленного ст. 181 ГКРФ. В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Третье лицо ООО «АЛЛЕГРА» также заявило возражения против удовлетворения иска по основаниям письменного отзыва, полагает, что отчет об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015 г. ООО «АЛЛЕГРА», выполнен в соответствии со всеми нормативными требованиями и заданием ответчика, истцом пропущен срок исковой давности.

Третье лицо Департамент культуры Администрации города Тюмени в судебном заседании 12.09.2018 года поддержало возражения ответчика по основаниям письменного отзыва со ссылкой на пропуск исковой давности.

Третье лицо Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени в своих пояснениях по иску указало на наличие действующего договора аренды земельного участка № 7/10-М от 09.06.2008 года по адресу <...>, заключенного между ним и истцом на период с 20.05.2008 года по 01.08.2027 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217004:0046 площадью 146, 7 кв.м., предоставленного под нежилое здание (кафе). Отношение к иску Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени в письменных пояснениях не отразил.

В судебном заседании, начатом 05.09.2018 года, был объявлен перерыв до 12.09.2018 года, после чего слушание дела было продолжено.

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований в связи с поступлением в материалы дела результатов судебной экспертизы. Просит о признании пункта 4.2.1. дополнительного соглашения от 19.02.2016 г № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года в части размера величины месячной арендной платы в размере 80 677,97 рублей недействительным в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА», а также об установлении рыночной стоимости нежилого здания, площадью 176,7 кв.м., по адресу: <...> по состоянию на 14 октября 2015 года в размере 5 366 949,15 (пять миллионов триста шестьдесят шесть тысяч девятьсот сорок девять рублей 15 копеек) и рыночной стоимости права пользования за данное имущество в размере 78 813,56 (семьдесят восемь тысяч восемьсот тринадцать рублей пятьдесят шесть копеек), согласно заключению эксперта от 13 августа 2018 года, выполненного ООО «Агентство оценки «Эксперт», а также об обязании Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени произвести перерасчет стоимости арендной платы нежилого здания, площадью 176,7 кв.м., по адресу: <...> с 22 октября 2015 года, согласно заключения эксперта от 13 августа 2018 года, выполненного ООО «Агентство оценки «Эксперт».

Судом ходатайство истца удовлетворено в части требования об установлении рыночной стоимости права пользования за данное имущество в размере 78 813,56 (семьдесят восемь тысяч восемьсот тринадцать рублей пятьдесят шесть копеек), согласно заключения эксперта от 13 августа 2018 года, выполненного ООО «Агентство оценки «Эксперт», в части требования об обязании ответчика произвести перерасчет стоимости арендной платы, судом в ходатайстве истца отказано, по причинам противоречия положениям ст. 49 АПК РФ. Указанное требование, по мнению суда, является новым, не может также быть квалифицировано в качестве требования о применении последствий недействительности сделки, поскольку предметом ее является не приведение сторон в первоначальное состояние (взыскание излишне уплаченных денежных средств на основании недействительного условия договора).

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо Департамент культуры Администрации города Тюмени в судебном заседании 12.09.2018 года поддержало возражения ответчика.

Исследовав обстоятельства по делу и письменные доказательства, доводы искового заявления и отзыва на него, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 17.06.2002 между муниципальным учреждением «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г. Тюмени» и ООО «Бастин» был заключен охранно-арендный договор № 123.

Между департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент), Управлением по культуре Администрации города Тюмени (далее - балансодержатель) с одной стороны, и ООО «Бастин» (далее - Аарендатор), с другой стороны, было заключено дополнительное соглашение от 07.10.2008 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 (далее - договор), предметом которого является нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 176,7 кв.м.

В соответствии с п.1 договора на основании распоряжения Главы города Тюмени от 18.11.2005 № 216-рг «О ликвидации муниципального учреждения «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г. Тюмени», стороны пришли к соглашению считать по охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 Арендодателями: Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени и Управление по культуре Администрации города Тюмени.

В силу п. 2 договора стороны пришли к соглашению изложить охранно-арендный договор № 123 от 17.06.2002 в новой редакции.

Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, является муниципальное образование городской округ г. Тюмень, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Согласно п. 1.2 договора, срок его действия определен с 02.08.2002 по 01.08.2027.

Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в установленном порядке.

В соответствии с п. 2.2. договора арендатор обязан своевременно перечислять арендную плату в размерах и в сроки, установленные договором.

В соответствии с п. 4.1. договора аренды размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определен как сумма арендной платы, рассчитанной в соответствии с методикой расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденной Тюменской городской Думой, и налога на добавленную стоимость (НДС).

Согласно пункту 4.6. договора арендная плата может быть изменена по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами. Изменение размера арендной платы в результате изменения размера базовой ставки арендной платы (Б), корректировочных коэффициентов и базового коэффициента арендной платы (Кб), утвержденных решением Тюменской городской Думы, является обязательным для сторон без подписания дополнительного оглашения к договору. В указанных случаях Департамент направляет Арендатору соответствующее уведомление. Обязанность уплачивать арендную плату в новом размере наступает с момента, указанного в муниципальных правовых актах.

Как следует из пояснений ответчика, решением Тюменской городской Думы от 26 декабря 2013 года № 68 в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом были внесены изменения, согласно пункту 1 которого размер арендной платы (без учета НДС) за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, передаваемыми в аренду, рассчитывается по формуле с учетом размера месячной арендной платы, устанавливаемой на основании отчета оценщика.

Согласно пункту 1.5 Решения Тюменской городской Думы от 26 декабря 2013 года № 68, часть 6 статьи 1 Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом, утвержденная решением Тюменской городской Думы от 25.11.2010 N 563 изложена в следующей редакции: При заключении договора аренды на срок не менее года в течение первого календарного года оплата аренды производится в размере, определенном в соответствии с частью 1 настоящей статьи. В последующие годы размер арендной платы ежегодно корректируется с учетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки) и определяется следующим образом: АПм2=АПм1*Ки, где АПм1 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц за предыдущий календарный год (руб.). АПм2 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета НДС) в месяц в текущем календарном году (руб.). Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, устанавливается муниципальным правовым актом Администрации города ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году. Муниципальный правовой акт Администрации города Тюмени доводится до сведения Арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте Администрации города Тюмени.

Согласно пункту 3 решения Тюменской городской Думы от 26.12.2013г. № 68 указанные изменения распространяются на заключенные долгосрочные договоры (срок действия которых прекращается после 31.12.2014г.)-с 01.01.2015г.

Таким образом, изменения, принятые Решением Тюменской городской Думы от 26 декабря 2013 года № 68, подлежат применению к договору.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» департаментом 04.08.2015 был заключен муниципальный контракт № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

Материалы дела содержат Задание к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 года (л.д.45-48 т.3).

По результатам проведенной оценки был получен отчет № 887/15 от 22.10.2015, выполненный ООО «АЛЛЕГРА», об оценке рыночной стоимости нежилого здания площадью 176,7 кв.м. по адресу: <...> (отчет по оценке), а также экспертное заключение № 72231115/1283 от 23.11.2015, выполненное саморегулируемой организацией «Региональная ассоциация оценщиков», на отчет об оценке.

По итогам проведения экспертизы отчета об оценке установлено его соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

19.02.2016 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002, заключенному на нежилое строение, являющееся объектом культурного наследия регионального значения по адресу: <...>, в котором был определен размер арендной платы по договору на основании отчета по оценке.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами в ходе судебного разбирательства тот факт, что размер арендной платы, определенный данным дополнительным соглашением, исполнялся ООО «Бастин».

30 ноября 2017 года в адрес ответчика было направлено претензионное письмо с предложением повторно определить рыночную стоимость прав аренды в отношении нежилого строения, а также произвести пересчет арендной платы исходя из новой ставки арендной платы.

20 декабря 2017 года было получено письмо от ответчика о том, что у них отсутствуют основания считать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки.

С данной позицией истец не согласился, в связи с чем, обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Тюменской области.

Условия Договора, за исключением оспариваемой истцом части, стороны считают действительными.

Правоотношения, возникшие на основании Договора, регулируются параграфами 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу положений части 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из позиции истца, основанием для обращения с настоящим иском явилось утверждение арендатора о недействительностью пункта 4.2.1. дополнительного соглашения в части размера величины месячной арендной платы в размере 80 677,97 рублей, поскольку он определен на основе недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА».

В обоснование данного утверждения истец ссылается на то, что: - у оценщика не было сведений ни о площади земельного участка, ни о разрешенном использовании и т.д., кроме того перед Оценщиком и не была поставлена Задача определения стоимости прав на земельный участок, однако Оценщиком необоснованно учтена стоимость ЗУ, что привело к увеличению стоимости как объекта недвижимости, так и права пользования нежилым помещением, заданием на оценку перед Оценщиком поставлена задача определить PC объекта недвижимости и права пользования им для последующего заключения Договора аренды нежилых помещений, без учета стоимости земельного участка, права на который определяются в рамках другого Договора и в стоимости данного объекта недвижимости не следовало учитывать стоимость права на земельный участок, согласно Договору аренды, в пользование передается только нежилое здание, без учета стоимости земельного участка, у ООО «Бастин» на момент проведения оценки уже имелся заключенный договор аренды на земельный участок под зданием, расположенным по адресу: <...> (договор № 7/10-м от 20.05.2008 года) и ООО «Бастин» производило оплату за пользование земельным участком, в связи в чем, ООО «Бастин» два раза производит оплату за одну и ту же услугу; - при расчете арендной платы, показатель стоимости права пользования зданием необходимо скорректировать на показатель коммунальных платежей, которые потенциальный арендатор будет оплачивать самостоятельно, что не было сделано со стороны оценщика; - согласно странице 66 отчета при определении рыночной стоимости права аренды нежилого помещения в расчет стоимости включается наличие центрального отопление и наличии центральной канализации, тогда как в данном объекте недвижимого имущества отсутствует центральное отопление, объект отапливается за счет электрического котла; - в статье 10 «Анализ рынка» Федерального стандарта № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611, указано следующее «..для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости», в нарушение данного указания, Оценщиком не приведен анализ рынка объектов недвижимости, предназначенных под размещение ресторанов и кафе в городе Тюмень, Оценщиком приведен анализ рынка только объектов недвижимости офисного и торгового назначения; - Оценщиком не в полном объеме приведено полное описание объекта оценки - нежилого здания; - согласно ст. 21 «Анализ наиболее эффективного использования» Федерального стандарта № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611 указано следующее: «...Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора», что также Оценщиком не выполнено; - Отчетом не предусмотрено, что данный объект является памятником регионального значения, и на его поддержание истец каждый год тратит дополнительные средства; - в рамках Сравнительного подхода, на стр.74 Отчета об оценке Оценщиком принимается за основу расчета данные, что здание (объект оценки) является Одноэтажным, хотя по факту здание 2-этажное (первый этаж и цокольный эксплуатируемый этаж, в площади которого входит входная группа здания и холл); - при расчете стоимости объекта оценки Оценщиком не учтены следующие отрицательные факторы, имеющие существенное влияние на стоимость объекта оценки: отсутствие парковки непосредственно у здания кафе; затрудненный подъезд к зданию, отсутствие подъездных путей к фасаду здания; отсутствие центральных сетей отопления и канализации; особенности объемно-планировочного решения здания, часть площадей здания не являет арендопригодными (цокольный этаж), что снижает коммерческую привлекательность здания; здание имеет значительный физический износ, требует значительных капитальных вложений на проведение ремонтно-восстановительных работ; - объекты-аналоги, примененные Оценщиком в Отчете, не сопоставимы с объектом оценки.

Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени в своих пояснениях по иску указал на наличие действующего договора аренды земельного участка № 7/10-М от 09.06.2008 года по адресу <...>, заключенного между ним и истцом на период с 20.05.2008 года по 01.08.2027 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0217004:0046 площадью 146, 7 кв.м., предоставленного под нежилое здание (кафе). Договор заключен сторонами на основании Распоряжения Администрации города Тюмени № 342 от 20.05.2008 года о предоставлении ООО «Бастин» земельного участка в аренду под нежилое здание (кафе) по адресу: <...> (л.д.143 т.4). К письменным пояснениям приложены копия Распоряжения Администрации города Тюмени № 342 от 20.05.2008 года (л.д.144-148 т.4).

Материалы дела также содержат и договор аренды земельного участка № 7/10-М от 09.06.2008 года (л.д.140-145 т.1).

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «АЛЛЕГРА» пояснил, что отчет № 887/15 от 22.10.2015, выполненный ООО «АЛЛЕГРА», об оценке рыночной стоимости нежилого здания площадью 176,7 кв.м. по адресу: <...>, составлен без учета наличия у арендатора отдельного договора аренды земельного участка № 7/10-М от 09.06.2008 года, в связи с чем, стоимость пользования земельным участком под арендуемым зданием была также учтена при определении рыночной стоимости права пользования нежилым зданием площадью 176,7 кв.м. по адресу: <...>.

В этой связи ООО «АЛЛЕГРА» также пояснило, что Задание к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 года (л.д.45-48 т.3) не содержит сведений о необходимости исключения, при определении стоимости пользования имуществом, стоимости пользования земельным участком.

Суд, оценив содержание представленного третьим лицом в материалы дела Задания к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 года (л.д.45-48 т.3), пришел к выводу о состоятельности приведенного выше утверждения ООО «АЛЛЕГРА».

На вопрос суда представитель Департамента подтвердил отсутствие у него доказательств, опровергающих доводы ООО «АЛЛЕГРА» о том, что в выданном ему Задании к муниципальному контракту № 1200.15.248, имелось указание на определение стоимости пользования спорным имуществом без стоимости пользования земельным участком.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд принимает в качестве состоятельных утверждение истца о том, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости и права пользования им для последующего заключения Договора аренды нежилых помещений, с учетом стоимости пользования земельного участка является необоснованным и приводит к ситуации, когда арендатор дважды производит оплату за пользование одним и тем же земельным участком.

Из разъяснений, данных в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", следует, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В рамках данного дела, по ходатайству истца, оспаривавшего величину стоимости объекта оценки, судом определением от 22.05.2018 назначено проведение экспертизы; проведение экспертизы поручено ООО «Агентство оценки «ЭКСПЕРТ» с возможностью поручения проведения экспертизы эксперту ФИО6.

Согласно заключению эксперта по делу А70-508/2018 рыночная стоимость объекта недвижимости и права пользования по договору аренды (размер месячной арендной платы) за данное имущество по состоянию на 14.10.2015 с учетом наличия договора аренды от 17.06.2002 № 123 между Муниципальным учреждением «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г.Тюмени» и ООО «Бастин» (то есть без учета стоимости права аренды земельною участка под строением по договору аренды земельного участка № 7/10-м), с учетом допущений и округления без учета НДС составляет 5 366 949,15 рублей и 78 813,56 рублей соответственно (л.д.105-207 т.5).

Вышеуказанный Отчет оценки рыночной стоимости месячной арендной платы на спорное имущество выполненный ООО «Агентство оценки «ЭКСПЕРТ» сторонами в судебном заседании не оспорен, истцом в соответствии с выводами данного экспертного заключения заявлены уточнения исковых требований.

Таким образом, рыночная обоснованная стоимость месячной арендной платы по состоянию на 14.10.2015 с учетом наличия договора аренды от 17.06.2002 № 123 между Муниципальным учреждением «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г.Тюмени» и ООО «Бастин» (то есть без учета стоимости права аренды земельною участка под строением по договору аренды земельного участка № 7/10-м), с учетом допущений и округления без учета НДС составит 78 813,56 рублей.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности доводов истца о том, что пункт 4.2.1. дополнительного соглашения от 19.02.2016 г № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года в части размера величины месячной арендной платы, установленной свыше 78 813,56 рублей, является недействительным в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА», что противоречит действующему на момент подписания дополнительного соглашения законодательству.

При этом, суд отмечает, что достаточных доказательственных обоснований наличия иных нарушений в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015, выполненного ООО «АЛЛЕГРА», повлиявших на недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной данным отчетом, истцом в материалы дела не представлено.

Согласно ч. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Статьей 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 180 ГК РФ установлено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом изложенных обстоятельств, суд полагает, что истцом доказано, что оспариваемым пунктом дополнительного соглашения нарушается право арендатора муниципального имущества, в том числе влекущее неблагоприятные для него последствия. А именно: несение двойного бремени расходов на оплату пользования земельным участком под арендуемым нежилым строением.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Материалы дела и позиция ответчика при разрешении спора свидетельствуют о том, что Департаментом заявлено суду о применении срока исковой давности со ссылкой на оспоримость сделки, о недействительности которой заявлено истцом.

Между тем, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным пункта 4.2.1. дополнительного соглашения от 19.02.2016 г № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года в части размера величины месячной арендной платы, установленной свыше 78 813,56 рублей по признакам ничтожности.

В Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П, Конституционный Суд Российской Федерации подчеркнул, что в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.6. охранно-арендного договора № 123 от 17.06.2002 года стороны договорились, что арендная плата может быть изменена по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, а также муниципальными правовыми актами. Изменение размера арендной платы в результате изменения размера базовой ставки арендной платы (Б), корректировочных коэффициентов и базового коэффициента арендной платы (Кб), утвержденных решением Тюменской городской Думы, является обязательным для сторон без подписания дополнительного оглашения к договору. В указанных случаях Департамент направляет Арендатору соответствующее уведомление. Обязанность уплачивать арендную плату в новом размере наступает с момента, указанного в муниципальных правовых актах.

Как следует из позиции ответчика, решением Тюменской городской Думы от 26 декабря 2013 года № 68 в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом были внесены изменения, согласно пункту 1 которого размер арендной платы (без учета НДС) за пользование нежилыми помещениями, зданиями, сооружениями, передаваемыми в аренду, рассчитывается по формуле с учетом размера месячной арендной платы, устанавливаемой на основании отчета оценщика.

Поскольку изменения, принятые Решением Тюменской городской Думы от 26 декабря 2013 года № 68, подлежат применению к договору, по требованию арендодателя между сторонами 19.02.2016 между подписано дополнительное соглашение № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002, заключенному на нежилое строение, являющееся объектом культурного наследия регионального значения по адресу: <...>, в котором был определен размер арендной платы по договору на основании отчета по оценке.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В настоящем случае, арендодателем спорного имущества являлось муниципальное образование городской округ г. Тюмень в лице уполномоченных органов муниципальной власти Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени и Управления по культуре Администрации города Тюмени.

Муниципальное образование городской округ г. Тюмень в лице уполномоченных органов муниципальной власти, являлось сильной охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002. При этом, именно к полномочиям арендодателя относилась подготовка проекта договора и дополнительных соглашений к нему и формулировка его условий.

С учетом изложенного, суд полагает, что в настоящем случае, права отказаться от предложенных арендодателем изменений у истца не имелось, возможность повлиять на условие о величине арендной платы, у ответчика также отсутствовала, в силу чего к оспариваемому условию, не смотря на наличие подписанного сторонами дополнительного соглашения, по мнению суда, подлежат применению положения норм права, регулирующие права участников сделки на одностороннее изменение условий обязательства.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Обстоятельства, установленные судом при рассмотрении настоящего спора, свидетельствуют о том, что Департамент при подготовке Задания к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 года (л.д.45-48 т.3), не указал на необходимость определения рыночной стоимости объекта недвижимости и права пользования по договору аренды (размер месячной арендной платы) за спорное имущество по состоянию на 14.10.2015 с учетом наличия договора аренды от 17.06.2002 № 123 между Муниципальным учреждением «Инспекция по охране и использованию памятников истории и культуры г.Тюмени» и ООО «Бастин» и без учета стоимости права аренды земельною участка под строением по договору аренды земельного участка № 7/10-м, о наличии которого, в силу того, что собственником и объекта недвижимого имущества и земельного участка под ним является муниципальное образование городской округ г. Тюмень, Департамент не мог не знать.

Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

В силу пункта 3 статьи 10 в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу вышеприведенных норм, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

В этой связи судом принимается во внимание и правовой поход, продемонстрированный в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

О необходимости оценки судами, в случае возникновения спора действий (бездействий) публичного собственника как стороны гражданско-правового договора, включая действия (бездействие) подведомственных организаций и должностных лиц, в том числе исходя из требований статьи 10 ГК Российской Федерации, свидетельствует и позиция Конституционного суда РФ, изложенного в Определении от 13.03.2018 N 575-О, согласно которой при такой оценке не может оставаться без внимания и соблюдение публичной стороной данного договора конституционного принципа поддержания доверия граждан к закону и действиям государства.

С учетом изложенного, суд квалифицирует действия Департамента по подготовке Задания к муниципальному контракту № 1200.15.248 на оказание услуг по проведению оценки объектов недвижимости, расположенных на территории города Тюмени с предоставлением положительного экспертного заключения на отчет об оценке от 04.08.2015 года (л.д.45-48 т.3), в которое не было включено указание на необходимость определения рыночной стоимости объекта недвижимости и права пользования по договору аренды (размер месячной арендной платы) за спорное имущество по состоянию на 14.10.2015 без учета стоимости права аренды земельного участка под строением по договору аренды земельного участка № 7/10-м, в качестве неразумных, приведших к негативным последствиям в виде возникновения у арендатора необходимости нести дополнительные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Дополнительное соглашение № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года, пункта 4.2.1. которого в соответствующей части просит признать недействительным истец, датирован 19.02.2016 г.

Настоящий иск поступил в Арбитражный суд Тюменской области согласно штампу канцелярии суда нарочно 17.01.2018 года, следовательно, три года, со дня заключения данной сделки, а, следовательно, и со дня ее исполнения, на момент обращения с иском не истекли. Указанный вывод суда, свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о применении к требованиям истца срока исковой давности.

Истец при обращении с настоящим иском оплатил государственную пошлину в большем размере, что в соответствии с положениями ст. 333.40 НК РФ является основанием для возвращения ее заявителю из федерального бюджета.

Истцом также произведено перечисление денежных средств в счет оплаты услуг эксперта (л.д.1 т.5).

Учитывая, удовлетворение исковых требований, в силу ст. 110 АПК РФ расходы истца на оплату государственной пошлины за предъявленные исковые требования и понесенные на оплату судебной экспертизы, подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным дополнительное соглашение от 19.02.2016 года № 021631900 к охранно-арендному договору № 123 от 17.06.2002 года в части пункта 4.2.1 в части размера величины месячной арендной платы в размере 80 677 рублей 97 копеек, установленной в отчете об оценке Объекта оценки № 887/15 от 22.10.2015 года, выполненного ООО «АЛЛЕГРА». Установить размер величины месячной арендной платы в размере 78 813 рублей 56 копеек.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени в пользу ООО «Бастин» 12 000 рублей 00 копеек расходов на оплату государственной пошлины и 15 000 рублей 00 копеек расходов на оплату экспертизы.

Возвратить ООО «Аллегра» из федерального бюджета 6 000 рублей 00 копеек государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист и справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Авдеева Я.В.