Гражданский кодекс часть 1

к Обществу с ограниченной ответственностью «Медиум-Авто» (ОГРН 1077203060384; ИНН 7203206240, дата регистрации: 05.12.2007 г., место нахождения: г. Тюмень, ул. Республики, 206, 1)

об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,

третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог»,

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Медведевой,

при участии представителей:

от истца: Стефанишина Н.И. по доверенности от 25.11.2013 г.;

от ответчика: Головко Д.Н. по доверенности от 25.02.2014 г.;

от третьего лица: Зимнева Е.А. по доверенности от 09.07.2013;

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области обратилось Правительство Тюменской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Медиум-Авто» об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220002:37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий склад с магазином, площадь 751 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 и расположенного на нем объекта недвижимого имущества: склада арочного типа (строение), адрес объекта: Тменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 178 000 рублей.

Определением суда от 28.01.2014 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» (далее – ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог»).

Исковые требования со ссылками на статьи 49, 55, 57 Земельного кодека Российской Федерации, статьи 239, 279, 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 11 Закона Тюменской области от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области», а также на Постановление Правительства Тюменской области от 18.02.2008 № 53-п «Об утверждении критериев отнесения автомобильных дорог общего пользования к автомобильным дорогам общего пользования регионального или межмуниципального значения», от 24.12.2012 № 544-п «Об изъятии недвижимого имущества для государственных нужд Тюменской области» мотивированы тем, что ответчик не ответил на предложение истца о выкупе земельного участка и объекта недвижимости, в отношении которых было принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал требования, изложенные в исковом заявлении, возражениях на отзыв ответчика, дополнениях к возражениям (т.1 л.д.3-7, т. 3 л.д.149-155, т. 4 л.д.1-6). Представил ходатайство о назначении дополнительной судебной экспертизы.

Представитель ответчик поддержал доводы отзыва (т. 2 л.д.33-36), отзыва (с дополнениями), письменных пояснений по правовому обоснованию позиции ответчика. Считает, что в отчете истца № 189/13 об оценке объекта оценки оценщиком ошибочно и необоснованно не применен сравнительный и доходный подходы, занижена стоимость земельного участка, кадастровая стоимость изымаемого участка по данным отчета составляет 13 632 978, 10 руб., тогда как рыночная – 6 441 000 руб, в рамках отчета не обоснован отказ оценщика от учета в ставе всех убытков, причиненных собственнику изъятием, упущенной выгоды, расчеты, проведенные оценщиком в отчете при определении стоимости изымаемого недвижимого имущества в состоянии до реконструкции, некорректны и приводят к существенному занижению рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества. Убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием согласно отчету об оценке № 002 от 10 марта 2014 г., составляют на 10 марта 2014 г. – 6 034 125 руб., выкупная цена стоимости объектов, указанных в иске, составляет 36 158 080 руб.

Представитель ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог» оставил разрешение настоящего дела на усмотрение суда.

В судебном заседании эксперт Думачева Юлия Сергеевна дала суду пояснения по проведенной ею на основании определения суда от 25.04.2014 г. (т.4 л.д.120-121) судебной экспертизы.

В судебном заседании 30.05.2014 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 06.06.2014 г. Сведения о времени и месте продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Тюменской области в сети Интернет по адресу: http://tumen.arbitr.ru и на информационном стенде в здании суда.

После перерыва судебное заседание было продолжено.

Экспертом Думачевой Юлией Сергеевной представлено Дополнение к Заключению эксперта № 55/15-14 от 18.05.2014 г.

Указанное дополнение приобщено судом к материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением Правительства Тюменской области от 24.12.2012 № 544-п в целях строительства транспортной развязки в разных уровнях на пересечении железной дороги «Москва-Владивосток» с ул. Монтажников (г. Тюмень) было принято решение изъять для государственных нужд Тюменской области земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220002:37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий склад с магазином, площадь 751 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 и расположенного на нем объекта недвижимого имущества: склада арочного типа (строение), адрес объекта: Тменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1.

Приказом Главного управления строительства Тюменской области от 19.01.2012 № 17-од государственное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным Планом дорожных работ на 2012 год и плановый период 2013 и 2014 годов.

В проектных границах транспортной развязки находится земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220002:37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий склад с магазином, площадь 751 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 (далее также – земельный участок, участок).

На дату принятия решения об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области его собственником являлось ООО «Медиум-Авто», что подтверждается свидетельством от 19.05.2009 серия 72 НЛ № 353482 (т.1 л.д.213), выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сдеок с ним от 22.01.2014 № 01/058/2014-90 (т.2 л.д.11-12). На земельном участке находится также объект недвижимого имущества: склад арочного типа (строение), адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 18.12.1997, зарегистрированного 18.12.1998 Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени в государственном реестре за № 10/14-140-140 (т.1 л.д.223-227)

Письмами Департамента имущественных отношений Тюменской области от 05.07.2013 № 07382/10-1, от 25.09.2013 № 11006/10-1, собственник земельного участка и склада уведомлялся о предстоящем изъятии земельных участков и размере выкупной цены, ответчику предлагалось рассмотреть возможность заключения соглашения об изъятии (т.2 л.д.6-9).

01.07.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области № 1219-рп об утверждении выкупной цены и условий выкупа земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220002:37 и находящегося на нем недвижимого имущества от 01.07.2013 г. № 1219-рп, согласно которому утвержденная выкупная цена земельного участка и склада составляет 16 178 000 рублей (т.2 л.д.1-2)

Указанное распоряжение принято на основании отчета № 189/13 об оценке объекта оценки, выполненного ООО «АЛЕГРА» от 17.05.2013 по состоянию на 23.12.2012, дату, предшествующую принятия решения об изъятии спорных объектов для государственных нужд Тюменской области (т.1 л.д.18-251).

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене спорных объектов, истец обратился в суд с настоящим иском.

Институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регулируется нормами главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 8 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Аналогичные положения установлены статьёй 55 Земельного кодекса Российской Федерации, которой предусмотрена возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Такое изъятие осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации в исключительных случаях, связанных с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, к которым в том числе относятся автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов (часть 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, действующим законодательством допускается изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд в установленных исключительных случаях путем выкупа.

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, суд апелляционной инстанции рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

Конституция Российской Федерации в качестве гарантии права частной собственности устанавливает возможность принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 3 статьи 35).

Указанная гарантия на предварительное и равноценное возмещение в случае принудительного отчуждения земельного участка для государственных и муниципальных нужд нашла своё отражение и в статье 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки, причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам изъятием земельных участков, возмещаются в полном объеме за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. Порядок возмещения убытков арендаторам земельных участков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Порядок возмещения убытков определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам, и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 262 от 07.05.2003.

В соответствии с пунктом 6 Правил определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

Из вышеназванных норм права следует, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости, под которым понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Основания для применения в данном случае пункта 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации (как на то ссылается истец в исковом заявлении), согласно которому при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, отсутствуют, поскольку положения данного пункта применяются при отсутствии спора относительно выкупной стоимости объекта, тогда как в данном случае между сторонами имеется такой спор.

Исходя из изложенного, учитывая, что до момента обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском выкупная цена изымаемого участка сторонами не была определена, а какая-либо компенсация в размере рыночной стоимости спорного участка земли на определенную дату истцом обществу не производилась, суд при определении стоимости спорных объектов недвижимости, принадлежащих ответчику исходит из того, что рыночная стоимость изымаемых объектов подлежит установлению на момент рассмотрения настоящего спора, а не на момент принятия государственным органом решения об изъятии земельного участка.

Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости спорных объектов и убытков, причиненных их изъятием для государственных нужд Тюменской области, представил отчет от 14.03.2013 г. № 013/03-13 об оценке объекта оценки по состоянию на 23.12.2012, произведенный ООО «Аксерли», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составила 26 086 000 рублей (т. 2 л.д.54-178), а также отчет об оценке № 002 объекта оценки по состоянию на 10.03.2014 г., выполненный ООО «Империя-А» (т.3 л.д.1-134), согласно которому рыночная стоимость земельного участка и склада арочного типа составляет 32 762 011 рублей, а размер убытков - 6 034 125 рублей (т.3 л.д.135-148).

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчёты об оценке по состоянию на 23.12.2012, представленные сторонами в обоснование своих доводов относительно размера выкупной цены, не принимаются судом во внимание, поскольку они составлены по состоянию на дату принятия постановления Правительства Тюменской области об изъятии спорных объектов, а не на дату принятия судебного акта.

Учитывая, что стороны во внесудебном порядке не достигли соглашения о выкупной цене, при том, что разница между произведенными оценками является существенной, суд определением от 25.04.2014 назначил по настоящему делу судебно-экономическую экспертизу, проведение которой было поручено эксперту Думачевой Юлии Сергеевне (т.4 л.д.120-121).

На рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорного земельного участка, включая рыночную земельного участка земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220002:37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий склад с магазином, площадь 751 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 и расположенного на нем объекта недвижимого имущества: склада арочного типа (строение), адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1, принадлежащего ответчику на основании договора купли-продажи от 18.12.1997 г., а также размер убытков, причинных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которых он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенную выгоду на дату рассмотрения спора.

Согласно заключению эксперта и Дополнению к Заключению эксперта № 55/15-14 от 18.05.2014 г. рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 5 900 000 рублей, рыночная стоимость находящегося на земельном участке недвижимого имущества – склада арочного типа, принадлежащего ответчику на основании договора купли-продажи от 18.12.1997 г. нежилого строения общей площадью 371, 3 кв.м., литер А, по адресу г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 (в состоянии до реконструкции) – 13 618 000 рублей, размер убытков, причиненных собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытков, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьим лицами, в том числе упущенная выгода – 600 000 рублей, затрат на улучшение земельного участка (стоимость замещения выполненного объема строительных работ по реконструкции нежилого строения) – 21 347 000 рублей, из них – стоимость возвратных материалов от разборки улучшения земельного участка (объекта строительных работ по реконструкции нежилого строения) – 2 875 000 рублей.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что технические показатели склада арочного типа, расположенного на изымаемом земельном участке, были изменены вследствие произведенной реконструкции. В частности, изменены параметры объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объекта капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта капитального строительства может быть осуществлена только на основании разрешения на строительство.

Как следует из письма Департамента градостроительной политики Администрации г. Тюмени от 08.04.2013 № 38-06-1652, разрешений на строительство (реконструкцию) спорного объекта ответчику не выдавал (т. 1 л.д.242).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно стр. 21 экспертного заключения эксперт Думачева Юлия Сергеевна обладала сведениями о зарегистрированном в установленном порядке праве на объект, принадлежащий ответчику на основании договора купли-продажи от 18.12.1997 г. с площадью 371,3 кв.м., а также сведениями об осуществлении реконструкции данного объекта в отсутствии разрешения на реконструкцию объекта.

Тем не менее, эксперт осуществил расчет стоимости «улучшений земельного участка» в рамках затратного подхода и указал рыночную стоимость объекта недвижимого имущества с учетом проведенной в отсутствии разрешения реконструкции с площадью 1045,2 кв.м.

В соответствии с п. 15 ФСО № 1 (Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

На основании вышеизложенного, суд считает, что в размер убытков, причиненных ответчику изъятием земельного участка, не могут входить указанные в Дополнении к Заключению эксперта № 55/15-14 от 18.05.2014 г. затраты на улучшение земельного участка в сумме 21 347 000 рублей.

Учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области № 544-п от 24.12.2012 г. является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно Заключению эксперта № 55/15-14 от 18.05.2014 г.(с Дополнением к нему) выкупная цена спорного земельного участка (в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду) на момент вынесения решения составляет 19 518 600 рублей.

Руководствуясь статьями 101, 110, 111, 112 АПК РФ, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца. При этом суд исходит из смысла статей 110, 111 АПК РФ, согласно которым предполагается общий процессуальный принцип распределения судебных расходов «правой стороне за счет неправой». В рассматриваемом деле ответчик не являлся нарушителем прав истца.

При этом, в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от 05.08.2000 № 117-ФЗ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Медиум- Авто» путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220002:37, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующий склад с магазином, площадь 751 кв.м, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1; склад арочного типа (строение), адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Республики, 206, строение 1 по выкупной цене в размере 19 518 600 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Судья

Вебер Л.Е.