ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд Тюменской области
625000, г. Тюмень, ул. Хохрякова, 77
г. Тюмень | Дело № А-70-5966/26-2006 |
«20» февраля 2007 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2007 года.
Полный текст решения изготовлен 20 февраля 2007 года.
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Южакова Ю.А., при ведении протокола судебного заседания судьей Южаковым Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Первого заместителя прокурора Тюменской области
к Областному фонду развития жилищного строительства Тюменской области,
к ООО «Транспромжилстрой»
о признании договора недействительным,
о взыскании 35 616 490 рублей,
Третье лицо: Правительство Тюменской области,
при участии:
от прокурора: прокурор отдела Кузнецова Е.А. (служебное удостоверение №141920);
от ответчика (Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области): Байбара Ю.О. по доверенности от 11.05.2005г. №42;
от ответчика (ООО «Транспромжилстрой»): Хучашева Н.Н. по доверенности от 25.04.2006г.; Третьяков А.А. по доверенности от 12.01.2007г. №249;
от третьего лица: Кондрашова О.Ю. по доверенности от 14.06.2006г.,
установил:
Первый заместитель Прокурора Тюменской области обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Областному фонду развития жилищного строительства Тюменской области и к ООО «Транспромжилстрой» о признании недействительным (ничтожным) с момента совершения инвестиционного договора от 23.12.2005г. №2312 СФ-ТО, заключенного между Областным фондом развития жилищного строительства Тюменской области и ООО «Транспромжилстрой». Прокурор также просит взыскать с ООО «Транспромжилстрой» в пользу Областного фонда развития жилищного строительства Тюменской области 35 616 490 рублей.
В обоснование заявленных требований прокурор ссылается на следующие обстоятельства и суждения.
23 декабря 2005 года субъект Российской Федерации - Тюменская область, от имени которого действовал Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области, заключил с ООО «Транспромжилстрой» инвестиционный договор №2312 СФ-ТО, по которому общество обязалось осуществить мероприятия по созданию к IV кварталу 2006 года инвестиционного объекта - 45 квартир в 5-секционном 10-этажном жилом доме ГП-43 по ул. Щербакова-Велижанская в г.Тюмени, а фонд - финансировать реализацию инвестиционного проекта в размере 35 616 490 рублей.
Платежным поручением от 29.12.2005г. №4330 фонд перечислил обществу 35 616 490 рублей, которые являются денежными средствами бюджета области.
Согласно статье 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Распоряжением администрации Тюменской области «О реализации областной программы «Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы» от 11.09.2002г. №760-р Областному фонду развития жилищного строительства Тюменской области предоставлено право заключать от имени Тюменской области договоры долевого участия в строительстве.
Как видно из информации Вице-Губернатора Тюменской области от 10.07.2006г., у фонда отсутствовали полномочия по заключению от имени Тюменской области вышеуказанного инвестиционного договора. Данный инвестиционный договор Тюменской областью не одобрен.
Таким образом, по мнению прокурора, инвестиционный договор считается заключенным от имени Областного фонда развития жилищного строительства Тюменской области. Инвестиционный договор от 23.12.2005г. противоречит действующему на момент его совершения законодательству и подлежит признанию недействительным по следующим основаниям.
Как следует из распоряжения администрации Тюменской области от 11.09.2002г. №760-р, Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области являлся исполнителем областной программы «Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы».
Согласно разделам 1, 5 Губернаторской программы развития жилищного строительства на 2002-2005 годы (утв. постановлением Губернатора от 28.12.2001г. №480), основной целью Программы являлось комплексное решение проблемы обеспечения жильем малоимущих и социально незащищенных граждан, доступность жилья для граждан со средним достатком, безопасные и комфортные условия проживания в нем. Фонд для выполнения Программы аккумулировал средства и направлял их на цели, предусмотренные Программой.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. №214-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Кроме предусмотренного частью 1 данной статьи случая привлечения денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством о жилищных накопительных кооперативах.
Таким образом, из буквального толкования статьи 1 приведенного выше закона следует, что договор участия в долевом строительстве является единственным основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Это обусловлено прежде всего тем, что названный договор по сравнению с другими договорами устанавливает более высокие гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Данный вывод основан на нормах статьи 4, частей 1 и 2 статьи 5, статей 6 -11, 16, 17 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.
Между тем, денежные средства областного бюджета для строительства 10-этажного жилого дома по ГП-43 по ул. Щербакова-Велижанская в г. Тюмени были привлечены не на основании договора участия в долевом строительстве, а на основании инвестиционного договора.
При этом такое привлечение денежных средств областного бюджета не одобрено Губернатором области.
Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.
Прокуратурой установлено, что у ООО «Транспромжилстрой» как на момент привлечения денежных средств областного бюджета, так и в настоящее время отсутствуют разрешение на строительство и государственная регистрация права на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома. Проектная декларация обществом не размещалась.
Инвестиционный договор от 23.12.2005г. не является договором участия в долевом строительстве, поскольку: во-первых, денежные средства по нему привлечены до получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации, без государственной регистрации права застройщика на земельный участок; во-вторых, в нем отсутствует существенное условие договора участия в долевом строительстве - определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.1 ч.4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ); в-третьих, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации (ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ), а инвестиционный договор - нет.
Согласно статье 168, пункту 1 статьи 167 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Недействительная сделка не влечет никаких последствий, за исключением тех, которые связаны с недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Учитывая, что инвестиционный договор от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО противоречит статьям 1, 3, 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, то он в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (недействительным) с момента его совершения.
В силу статьи 166 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
ООО «Транспромжилстрой» с доводами прокурора согласно.
По утверждению данного ответчика, ООО «Транспромжилстрой» не было поставлено в известность об источниках финансирования, в договоре не содержится сведений о том, что по договору перечисляются бюджетные средства, не упоминается об этом и в разделе «Условия и порядок финансирования». В связи с этим не была проведена проверка полномочий лица, подписавшего договор.
Исходя из практики работы с Областным фондом развития жилищного строительства Тюменской области (в 2004 - 2005 годах, кроме указанного договора были заключены договора на строительство квартир в ГП-76, ГП-77) ООО «Транспромжилстрой» полагало, что у управляющего Областным фондом развития жилищного строительства Тюменской области Шипитько О. А. имеются все необходимые полномочия на заключение договора.
Проанализировав данные, содержащиеся в исковом заявлении первого заместителя прокурора Тюменской области и в приложениях к нему, в том числе об отсутствие полномочий управляющего Фондом на подписание инвестиционного договора и отказ Правительства Тюменской области от одобрения сделки, заключенной с превышением полномочий, ООО «Транспромжилстрой» пришло к выводу, что действительно имело место заключение сделки лицом, не уполномоченным на ее заключение, и поддерживает точку зрения первого заместителя прокурора Тюменской области, что инвестиционный договор от 23.12.2005г. №2312 СФ-ТО, заключенный между ООО «Транспромжилстрой» и Областным фондом развития жилищного строительства Тюменской области является ничтожным с момента совершения сделки в соответствии со статьей 168 ГК РФ.
Фонд «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» считает требования прокурора не подлежащими удовлетворению.
Основаниями для признания инвестиционного договора от 23.12.2005г. №2312 СФ-ТО недействительным (ничтожным) с момента его совершения послужило предполагаемое противоречие договора действующему законодательству.
По мнению Прокуратуры Тюменской области, заключенный инвестиционный договор должен соответствовать требованиям Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», поскольку единственным основанием для привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для строительства является договор участия в долевом строительстве.
Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области с данной позицией Прокуратуры Тюменской области не согласен по следующим основаниям:
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона №214-ФЗ закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
Фондом же заключен инвестиционный договор, который не относится к предмету регулирования Федерального закона №214-ФЗ.
Согласно статье 1 Федерального закона от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Согласно статье 8 указанного закона, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
На основании вышеизложенного, ответчик считает, что основания для признания инвестиционного договора от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО недействительным, отсутствуют.
Ответчик полагает, что инвестиционный договор от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО, заключенный между субъектом Российской Федерации - Тюменская область, от имени которого действовал Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области и ООО «Транспромжилстрой», соответствует требованиям действующего законодательства и не противоречит им.
Кроме того, Правительство Тюменской области и Фонд «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» просят прекратить производство по делу, в связи с отсутствием у прокурора права на подачу рассматриваемого иска.
Изучив материалы дела и представленные доводы, суд установил следующее.
Распоряжением Администрации Тюменской области от 11.09.2002г. №760-р Фонду «Областной фонд развития жилищного строительства Тюменской области» (далее по тексту – Фонд) поручено в рамках областной Программы «Губернаторская программа развития жилищного строительства на 2002-2005 годы» заключать от имени Тюменской области договоры купли-продажи, простого товарищества (долевого участия в строительстве).
В целях реализации указанной программы между Главным управлением строительства администрации Тюменской области и Фондом заключен договор от 16.02.2005г. №58, предполагающий, в частности финансирование Фонда за счет средств областного бюджета.
23 декабря 2005 года Фонд подписал с ООО «Транспромжилстрой» от имени Тюменской области инвестиционный договор №2312СФ-ТО, по которому общество обязалось осуществить мероприятия по созданию к IV кварталу 2006 года инвестиционные объекты - 45 квартир в 5-секционном 10-этажном жилом доме ГП-43 по ул.Щербакова-Велижанская в городе Тюмени, а Фонд - финансировать реализацию инвестиционного проекта в размере 35 616 490 рублей.
Платежным поручением от 29.12.2005г. №4330 Фонд перечислил обществу 35 616 490 рублей за счет средств областного финансирования.
Вместе с тем, Фонд не имел полномочий заключать инвестиционные договоры от имени Тюменской области. Полномочия Фонда касались иных сделок. В данной ситуации суд считает подлежащей применению статью 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Обстоятельства дела указывают на отсутствие одобрения оспариваемого инвестиционного договора со стороны Тюменской области.
Следовательно, рассматриваемая сделка (инвестиционный договор от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО) не может быть квалифицирована как заключенная от имени Тюменской области, то есть между Тюменской областью и ООО «Транспромжилстрой».
Однако данное обстоятельство не тождественно предполагаемому прокурором выводу о ничтожности инвестиционного договора. Утверждение прокурора о нарушении статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации является некорректным, поскольку указанная статья не содержит императивно предписанного правила поведения, нарушение которого влечет вывод о ничтожности сделки. Рассматриваемая статья устанавливает последствия действий по заключению сделки неуполномоченным лицом.
Применительно к инвестиционному договору от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО положения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают на факт состоявшегося заключения данного договора непосредственно между Фондом и ООО «Транспромжилстрой».
Таким образом, инвестиционным договором от 23.12.2005г. №2312СФ-ТО надлежит руководствоваться как источником возникновения гражданских прав и обязанностей с учетов вышеуказанной оговорки. Во всем остальном суд находит положения договора состоятельными, и не усматривает его ничтожности.
Платежным поручением от 25.12.2006г. №3227 Фонд возвратил Главному управлению строительства Тюменской области 35 616 490 рублей.
Довод прокурора о нарушении положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004г. №214-ФЗ суд отклоняет.
Пункт 1 статьи 1 указанного закона определяет отношения, на которые распространяется его регулирование. Так, закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Как до введения пункта 3 статьи 1 данного закона, так и после его введения, действие закона не устанавливало запрета на привлечение денежных средств юридических лиц по иным заключаемым сделкам, связанным с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости. То есть помимо договоров участия в долевом строительстве юридические лица вправе заключать иные договоры, которые при этом не будут регламентированы рассматриваемым федеральным законом.
Таким образом, констатируя заключение Фондом не договора участия в долевом строительстве, а иного договора (инвестиционного договора), прокурор вместо вывода о неприменимости Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ мотивирует ничтожность инвестиционного договора ссылками на его различия с договором участия в долевом строительстве, а также несоответствием тем нормам, которые направлены на регулирование отношений исключительно по договору участия в долевом строительстве.
Мнение Правительства Тюменской области и Фонда о необходимости прекращения производства по делу суд также считает ошибочным. Отсутствие у прокурора права на предъявление иска в рамках статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет в качестве последствия отказ в удовлетворении иска, но не прекращение производства по делу, поскольку в этом случае дело подлежит рассмотрению арбитражным судом (в том числе при участии в деле материального истца), но прокурор как специальный процессуальный субъект не обладает правом, позволяющим суду удовлетворить заявленные им требования. Данная позиция подтверждается складывающейся арбитражной практикой.
Вместе с тем, суд в рамках обстоятельств настоящего дела считает, что прокурор обоснованно ссылается на процессуальные права, предоставленные статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Иск заявлен относительно сделки, подписанной от имени Субъекта Российской Федерации - Тюменской области и послужившей основанием для уплаты средств областного бюджета. В этой связи суд полагает возможным указать на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.2005г. №11954/04.
Исходя из вышеизложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении иска отказать.Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Тюменской области.