Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Минеева О.А., при ведении протокола судебного заседания судьей Минеевым О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам

о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007, заключенного между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» и ООО «Строительная компания «Твой дом», в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Твой дом» приобрело право аренды земельного участка площадью 6320 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.30 лет Победы с кадастровым номером 72:23:04: 30 003:0051 под строительство офисно-торгового центра,

третьи лица:

Департамент имущественных отношений Тюменской области;

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество);

с участием представителей:

от заявителя – ООО «Строительная компания «Твой дом» – Кузьмишко С.А. на основании доверенности от 18.09.2008 № 5;

от ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам – ФИО1 на основании доверенности от 07.08.2008 № 355;

от третьего лица - Департамента имущественных отношений Тюменской области – не явились;

от третьего лица - Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества) – ФИО2 на основании доверенности от 13.08.2008 № 01-831;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007, заключенного между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» и ООО «Строительная компания «Твой дом», в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Твой дом» приобрело право аренды земельного участка площадью 6320 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.30 лет Победы с кадастровым номером 72:23:04: 30 003:0051 под строительство офисно-торгового центра.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, к участию в деле привлечены Департамент имущественных отношений Тюменской области и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).

Представитель Департамента имущественных отношений Тюменской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом. На основании статьи 200 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении

Представитель третьего лица - Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации представил отзыв, требования заявителя поддержал.

Представитель ответчика требования не признал на основании изложенных в отзыве доводов. Дополнительно пояснил, что поскольку государственная регистрация договора аренды согласно ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» производится на основании заявления одной стороны договора, соглашение об уступке может быть зарегистрировано также на основании заявления только одной стороны.

Судом предложено ответчику уточнить порядок государственной регистрации соглашений об уступке права аренды недвижимого имущества с указанием локальных актов ФРС, регламентирующих этот порядок, в связи с чем в судебном заседании 11.12.2008 объявлялся перерыв. Судебное заседание продолжено 12.12.2008 при участии тех же представителей сторон.

Явившийся после перерыва представитель ответчика дополнительно пояснил, что соглашение об уступке права аренды недвижимого имущества регистрируется в общем порядке согласно ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на основании заявлений обеих сторон договора.

Заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 30.12.2005 №А70-4863/26-2005 удовлетворены исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ (ОАО) в лице Тюменского отделения №29 о солидарном взыскании 40288983,03 рублей и об обращении взыскания на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов арендных прав ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» на земельный участок, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6320 кв.м., расположенный по адресу <...> Победы, принадлежащих на основании договора аренды №23-20/431 от 23.03.2004, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области.

В результате публичных торгов с ООО «Строительная компания «Твой дом» заключен договор купли-продажи от 12.03.2007 права аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6320 кв.м., расположенного по адресу <...> Победы., принадлежащего должнику - ООО Строительная компания «Градстрой Маркет». (л.д.20).

31.05.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО Строительная компания «Градстрой Маркет» в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией по решению суда. (л.д.33-34).

ООО «Строительная компания «Твой дом» неоднократно обращалось в Департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлениями об оформлении права пользования земельным участком на основании заключенного с должником договора, однако положительного решения не было принято.

На запрос в регистрационную службу с просьбой разъяснить порядок регистрации заявитель получил ответ, согласно которому действующее законодательство не предусматривает государственную регистрацию договора купли-продажи права аренды.

Решением арбитражного суда Тюменской области от 15.08.2008 по делу А70-717/12-2008 за ООО «Строительная компания «Твой дом» признано право аренды земельного участка, расположенного по адресу <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6320 кв.м. на условиях договора аренды земельного участка №23-20/431 от 23.03.2004, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО Строительная компания «Градстрой Маркет».

При этом судом было указано на возможность ООО «Строительная компания «Твой дом» обратиться за государственной регистрацией договора купли-продажи права аренды земельного участка, в установленном пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке как за регистрацией договора, представляющего собой уступку прав арендатора (статья 389 Гражданского кодекса РФ).

ООО «Строительная компания «Твой дом» полагает возможным осуществить такую регистрацию в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и статьями 165 и 551 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с требованиями о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007, заключенного между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» и ООО «Строительная компания «Твой дом», в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Твой дом» приобрело право аренды земельного участка площадью 6320 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.30 лет Победы с кадастровым номером 72:23:04: 30 003:0051 под строительство офисно-торгового центра.

Представитель УФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО полагает, что регистрация договора купли-продажи права аренды не предусмотрена действующим законодательством, кроме того, указывает на наличии в ЕГРИП отметки об ипотеке права аренды в пользу АК Сбербанк РФ (ОАО).

Судом установлено, что ООО «Строительная компания «Твой дом» на основании статьи 12 Гражданского кодекса РФ воспользовалось способом защиты гражданских прав, предъявив иск о признании за ним права аренды на земельный участок, приобретенного на открытых торгах.

Вступившим в законную силу решением суда установлена правовая возможность обратиться за государственной регистрацией заключенного по результатам торгов договора купли-продажи права аренды земельного участка, представляющего по своим существенным условиям договор уступки права аренды.

Государственная регистрация договора уступки права предусмотрена статьей 389 Гражданского кодекса РФ и статьей 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договор аренды, заключенный между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован в установленном порядке. Следовательно, договор купли-продажи права аренды, представляющий собой уступку права аренды также подлежит регистрации.

На основании пунктов 1 и 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Учитывая тот факт, что сторона в сделке – ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» 31.05.2007 исключено из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией, законность перехода прав арендатора по договору аренды от №23-20/431 от 26.03.2004 к заявителю подтверждена вступившим в законную силу решением суда от 15.05.2008 №А70-717/12-2008, суд считает, что договор купли-продажи права аренды от 12.03.2007, заключенный между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» и ООО «Строительная компания «Твой дом» подлежит государственной регистрации.

Доводы регистрационной службы о препятствии в регистрации договора в виде существующей отметки об ипотеки в пользу АК Сбербанк РФ (ОАО) судом не принимаются.

Согласно статье 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" последствием признания должника несостоятельным (банкротом) и открытии судом конкурсного производства является снятие ранее наложенных арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжением имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены настоящей главой Федерального закона.

Так, в соответствии с нормами главы VII Федерального закона о несостоятельности продажа включенного в конкурсную массу предмета залога (статья 131 Закона) осуществляется путем проведения открытых торгов (пункт 3 статьи 138 Закона).

Следовательно, при реализации заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), не требуется согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества.

Таким образом, наличие в реестре прав отметки об ипотеке объекта не является препятствием в государственной регистрации договора уступки права, заключенного по результатам публичного конкурса, в установленном законом порядке, тем более, что залогодержатель не выразил возражений против государственной регистрации договора купли- продажи права аренды при рассмотрении требований судом.(л.д. 81).

На основании изложенного, требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи права аренды от 12.03.2007, заключенного между ООО «Строительная компания «Градстрой Маркет» и ООО «Строительная компания «Твой дом», в соответствии с которым ООО «Строительная компания «Твой дом» приобрело право аренды земельного участка площадью 6320 кв.м. по адресу: г.Тюмень, ул.30 лет Победы с кадастровым номером 72:23:04: 30 003:0051 под строительство офисно-торгового центра.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Минеев О.А.