ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Арбитражный суд Тюменской области
г. Тюмень Дело № А70-717/12-2008
Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2008 года. Полный текст решения изготовлен 15 мая 2008 года.
Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: <...> кабинет 407, дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом»
К Департаменту имущественных отношений Тюменской области
О признании права аренды земельного участка
Лицо, ведущее протокол судебного заседания: судья В.В. Лоскутов.
при участии в заседании от сторон
от истца: ФИО1 на основании доверенности № 26 от 24 июля 2007 года
от ответчика: ФИО2 на основании доверенности № 211/08-3-Д от 24 августа 2007 года.
установил:
Заявлен иск о признании права аренды земельного участка (л.д. 3-5).Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, считает, что при передаче прав арендатором не соблюден трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 3.1.5 договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года, договор купли-продажи аренды от 12 марта 2007 года не зарегистрирован в установленном порядке, договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года прекращен в связи с ликвидацией арендатора, кроме того, ответчик не может быть понужден к заключению договора аренды с истцом (л.д. 43-46). Истец, в свою очередь, представил возражения на отзыв ответчика (л.д. 58-59).
Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» 26 марта 2004 года был заключен договор аренды земельного участка № 23-20/431, в соответствии с которым обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» передавался в аренду земельный участок площадью 6 320 квадратных метров, расположенный по адресу: <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, под строительство офисно-торгового центра, на срок с 25 марта 2004 года по 24 марта 2007 года (л.д. 7-14). 02 апреля 2004 года этот договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством. Поскольку арендные права общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» были обременены ипотекой в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (л.д. 32), решением арбитражного суда Тюменской области от 30 декабря 2005 года по делу № А-70-4863/26-2005, вступившим в законную силу, на вышеуказанные арендные права было обращено взыскание путем продажи с публичных торгов (л.д. 15-16). Решением арбитражного суда Тюменской области от 03 ноября 2006 года по делу № А-70-7385/3-2006, вступившим в законную силу, общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ФИО3. 06 марта 2007 года состоялись открытые торги в форме аукциона по продаже права аренды общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет», которые были выиграны истцом (л.д. 17-18). 07 марта 2007 года конкурсный управляющий ФИО3 сообщила ответчику о результатах проведенных торгов (л.д. 19). 12 марта 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» и истцом заключен договор купли-продажи права аренды, согласно которого истец приобрел за 15 225 000 рублей право аренды на земельный участок площадью 6 320 квадратных метров, расположенный по адресу: <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, под строительство офисно-торгового центра (л.д. 20-21). Определением Суда от 08 мая 2007 года завершено конкурсное производство в отношении общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» (л.д. 53) и 31 мая 2007 года оно исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 41-42).
21 марта 2007 года истец сдал ответчику документы для оформления аренды земельного участка площадью 6 320 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051 (л.д. 25-26). В письме № 1818/17-1 (ошибочно датированным 09 февраля 2007 года), ответчик пояснил истцу, что соглашение об изменении стороны арендатора в договоре аренды земельного участка от 26 марта 2004 года № 23-20/431 может быть подготовлено только после регистрации договора купли-продажи права аренды от 12 марта 2007 года (л.д. 37, 52). 19 апреля 2007 года истец обратился с заявлением № 60 в Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, с просьбой разъяснить порядок регистрации договора купли-продажи права аренды земельного участка (л.д. 62). Письмом № 01-21-011037/07-О-1 от 10 мая 2007 года Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам пояснило истцу, что действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договора купли-продажи права аренды (л.д. 28). 04 июня 2007 года в письме № 2573/08-З, ответчик указал истцу, что в настоящее время подготовить трехстороннее соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения арендатора и продлении срока действия договора не представляется возможным, поскольку общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» ликвидировано (л.д. 36, 54). 07 августа 2007 года истец обратился к ответчику с письмом № 62 с повторной просьбой заключить договор аренды земельного участка площадью 6 320 квадратных метров, расположенного по адресу: <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, поскольку истцом приобретено право аренды этого участка (л.д.22, 55). 10 сентября 2007 года ответчик ответил письмом № 5849/08-З, порекомендовав истцу сдать соответствующие документы (л.д. 23, 56). 11 сентября 2007 года истец сдал документы (л.д. 27), однако ответчиком решение по ним не было принято, в связи с чем 30 октября 2007 года истец снова обратился к ответчику (л.д. 24).
Как указано в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Пунктом 3.1.5 договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права участка в залог, вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив и передавать участок в субаренду в пределах срока настоящего договора без согласия арендодателя при условии его уведомления за три месяца с указанием всех реквизитов третьего лица (субарендатора).
Однако данный пункт применим только в том случае, если передача прав и обязанностей по договору аренды происходит по воле арендатора. В данном случае, арендные права общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» продавались конкурсным управляющим ФИО3 в процедуре конкурсного производства этой организации, в соответствии со статьями 129-131 и 139-140 Федерального закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, нарушение срока, установленного пунктом 3.1.5 договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года, не влечет за собой недействительности передачи прав арендатора другому лицу.
В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года зарегистрирован в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, подлежит государственной регистрации и договор купли-продажи права аренды от 12 марта 2007 года, поскольку он представляет собой уступку прав арендатора.
На основании пункта 1 статьи 26 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, истец до настоящего времени не лишен возможности обратиться с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи права аренды от 12 марта 2007 года, несмотря на ликвидацию общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет», в том числе, и на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» произошла передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, которая в силу понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (статья 2 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») влечет необходимость совершения юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Суд также учитывает, что до настоящего времени регистрация договора купли-продажи права аренды от 12 марта 2007 года не произведена истцом, исходя из позиции регистрирующего органа, изложенной в письме № 01-21-011037/07-О-1 от 10 мая 2007 года Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам.
Ликвидация общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» также не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, и обязательства по договору аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года не прекратились в связи с ликвидацией ответчика, поскольку до ликвидации общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Градстрой Маркет» все его права и обязанности как арендатора, уже были переданы истцу. Истечение срока действия договора аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года не влияет на права сторон, предусмотренные статьями 610 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также необоснован довод ответчика о том, что истец пытается понудить заключить его договор аренды. Действия истца направлены на подтверждение факта наличия у него договорных отношений с ответчиком только в соответствии с договор аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года.
При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 4 000 рублей (л.д. 6), в тоже время им заявлено лишь одно требование неимущественного характера, которое оплачивается государственной пошлиной в размере 2 000 рублей. Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 2 000 рублей подлежит возврату истцу. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в части 2 000 рублей взыскиваются с ответчика в пользу истца.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования удовлетворить.
Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом» право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> Победы, с кадастровым номером 72:23:04 30 003:0051, площадью 6 320 квадратных метров, на условиях договора аренды земельного участка № 23-20/431 от 26 марта 2004 года, заключенного между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Градстрой Маркет».
Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом» государственную пошлину в размере 2 000 рублей.
Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.
Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Твой дом» справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины в размере 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.