АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ
Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. | Тюмень | Дело № | А70-7213/2013 |
13 марта 2015 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2015 года.
Полный текст решения изготовлен 13 марта 2015 года.
Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Е.Ю. Демидовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента имущественных отношений Тюменской области (ИНН 7202138460, дата регистрации 09.08.2005)
к обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (ИНН 7224019804, дата регистрации 22.03.2000)
об изъятии земельных участков для государственных нужд Тюменской области путем выкупа,
третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог»,
при ведении протокола секретарем Е.А. Баталиной
при участии:
от истца: Р.Р. Каюмова по доверенности от 03.03.2015, Л.В.Баранчук по доверенности от 18.06.2014;
от ответчика: А.Е. Лапшин по доверенности от 21.07.2014, Н.М. Важенина по доверенности от 21.07.2014;
от третьего лица: О.Ю. Семакина по доверенности от 01.10.2014;
эксперт Н.В. Волович - лично, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,
установил:
В рамках объединенного дела № А70-7213/2013 заявлен иск Департамента имущественных отношений Тюменской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 20 391 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 16 145 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 2 961 000 руб.; земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский,Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 21 760 000 руб.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог».
В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодека Российской Федерации и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на постановления Правительства Тюменской области от 18.10.2010 № 299-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 для государственных нужд Тюменской области».
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казённое учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» (далее - ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог», третье лицо).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.12.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2014, исковые требования удовлетворены. Из собственности ООО «Экострой» для государственных нужд изъяты путем выкупа:
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв.м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 56 969 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв.м, адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 45 598 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв.м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293) по выкупной цене в размере 8 740 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв.м, адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 60 603 000 рублей.
Постановлением Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.07.2014 по делу №А70-7213/2013 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Отменяя вышеуказанные судебные акты, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что суды неполно исследовали и оценили представленные в дело доказательства, вместе с тем указал на разрешение вопроса о назначении экспертизы, а при необходимости и проведении экспертизы отчета оценщика, а также дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
В соответствии с абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
При новом рассмотрении, учитывая указания кассационной инстанции и наличия спора между сторонами в отношении определения выкупной цены земельного участка, определением от 30.10.2014 по настоящему делу по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены спорных земельных участков.
Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичу Николаю Владимировичу.
26.12.2014 (вх.№С04-92003) в материалы дела поступило экспертное заключение № 4/НВ от 22.12.2014, согласно которому:
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 33 024 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр составила 8 720 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 190 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 3 740 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, составила 1 000 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 35 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 35 479 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр составила 9 370 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 203 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 25 506 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень составила 6 734 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 150 000 руб.;
Определением суда от 05.03.2015 производство по настоящему делу возобновлено.
Представитель истца в судебном заседании поддержал, поданное ранее заявление об изменении размера исковых требований, с учетом выводов эксперта просит установить выкупную стоимость спорных земельных участков: с кадастровым номером 72:17:0706003:241 в размере 8 910 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:293 в размере 1 035 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:235 в размере 9 573 000 руб.; с кадастровым номером 72:17:0706003:236 в размере 6 884 000 руб., с выводами эксперта согласен, возражает против проведения повторной экспертизы (т. 27 л.д. 137, 138, т. 28 л.д. 19-22).
В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Учитывая, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд рассматривает дело в рамках уточненного иска.
Представитель ответчика против удовлетворения уточненных исковых требований возражает. Не оспаривая правомерность изъятия спорных земельных участков для государственных нужд Тюменской области, ответчик не согласен с их выкупной стоимостью, заявленной истцом, с результатами проведенной экспертом Воловичем Н.В. экспертизы не согласен, поддержал ранее поданное ходатайство о проведении повторной, либо комиссионной экспертизы, а также о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (т.27 л.д. 1-136).
Представитель третьего лица в судебном заседании поддерживает позицию истца, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании, вызванный по ходатайству ответчика, эксперт Волович Николай Владимирович, предупрежденный об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и дачу заведомо ложных показаний, дал необходимые пояснения и ответил на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, представил письменные пояснения.
В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
После заслушивания пояснений эксперта Воловича Н.В., рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной либо комиссионной экспертизы, учитывая, что определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда, суд считает его подлежащим отклонению, поскольку у суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, суд не усматривает наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 № 260-п, автомобильная дорога «Обход г. Тюмень» включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.
В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п.Мелиораторов (АД «Тюмень - Нижняя Тавда») - ФАД «Тюмень -Ханты-Мансийск».
Постановлением Администрации Тюменской области от 25.10.2004 №136-пк «Об утверждении программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа «Сотрудничество» в ред. от 19.07.2010 предусмотрено финансирование указанного мероприятия (т.1 л.д.178).
Постановлением Правительства Тюменской области от 18.10.2010 № 299-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области» принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области следующих земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 (т.1, л.д. 11-12).
Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 № 359-од, 19.01.2012 № 17-од государственное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой «Сотрудничество» в части дорожной деятельности.
В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об изъятии зарегистрированы 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам, запись регистрации № 72-72-01/360/2010-333, № 72-72-01/360/2010-336, № 72-72-01/360/2010-335, № 72-72-01/360/2010-334.
На дату принятия решения об изъятии земельных участков в государственную собственность Тюменской области собственником земельных участков являлось общество с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – общество) (свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871822, запись регистрации № 72-72-01/241/2010-132, от 11.08.2010 серия 72 НЛ 871823, запись регистрации № 72-72-01/219/2010-168, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871911, запись регистрации № 72-72-01/241/2010-130, от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871914, запись регистрации № 72-72-01/219/2010-169.
Письмами Департамента от 27.10.2010 № 12462/08-1, от 08.12.2010 № 14557/08-1, собственник земельных участков – общество уведомлялось о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решений об изъятии.
Письмом от 08.11.2010 № 24, общество уведомило Департамент о готовности заключить соглашение об изъятии земельных участков и возмещении их стоимости исходя из рыночной оценки, определенной независимым оценщиком, до истечении года со дня получения уведомления.
10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области № 1006-п об утверждении выкупной цены земельных участков с кадастровыми номерами № 72:17:0705003:235 – в размере 21 760 000 руб., № 72:17:0706003:236– в размере 16 145 000 руб., № 72:17:0706003:241 – в размере 20 391 000 руб., № 72:17:0706003:293 – в размере 2 961 000 руб. (т.1 л.д.14-16).
Указанное распоряжение принято на основании отчетов ООО «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 326/13 по состоянию на 17.10.2010 соответственно (т. 1л.д. 17-154, т. 5 л.д. 39-74, т. 8 л.д. 39-72, т. 11 л.д. 39-72).
Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене спорных земельных участков, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Статья 281 Кодекса устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Как указано в статье 282 Кодекса, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Поскольку правомерность изъятия спорных земельных участков для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, то суд рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данных земельных участков.
В соответствии со статьей 55 Земельного Кодекса Российской Федерации, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.
Как указано в пункте 2 части 1 статьи 49 Кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Согласно статье 57 Кодекса, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Статья 63 этого же Кодекса устанавливает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Пункт 6 «Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262, определяет, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 Земельного кодекса Российской Федерации).
Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Аналогичный подход, по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, указан в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).
При первоначальном рассмотрении дела, в качестве обоснования заявленных требований истцом были представлены отчеты об оценке от 29.04.2013 № 325/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 323/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 324/13 по состоянию на 17.10.2010, от 29.04.2013 № 326/13 по состоянию на 17.10.2010, выполненные ООО «ЗСК-Центр», согласно которым выкупная цена земельного участка с кадастровыми номерами № 72:17:0705003:235 составляет 21 760 000 руб., № 72:17:0706003:236– в размере 16 145 000 руб., № 72:17:0706003:241 – в размере 20 391 000 руб., № 72:17:0706003:293 – в размере 2 961 000 руб. (т. 1л.д. 17-154, т. 5 л.д. 39-74, т. 8 л.д. 39-72, т. 11 л.д. 39-72).
Ответчик, в качестве доказательства выкупной стоимости земельных участков представил отчеты об оценке по состоянию на 16.07.2013 № 849/13, № 852/13,№ 853/13 № 854/2013, произведенные также ООО «ЗСК-Центр». Согласно указанным отчетам выкупная цена спорных земельных участков составила: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 - 56 969 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 - 45 598 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 - 8 740 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 - 60 603 000 руб. (т. 2 л.д. 73-139, т.6 л.д. 59-125, т.9 л.д. 58-124, т.12 л.д. 59-126)
Ответчик дополнительно представил в материалы дела отчеты № 486-10, № 489-10, № 490-10, № 492-10 выполненные ООО «Регион Независимой Оценки», в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 14.10.2010 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 73 842 000 руб. (т. 12 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 58 307 000 руб. (т. 9 л.д.1-57); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 8 995 000 руб. (т. 6 л.д. 1-58); земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 79 189 000 руб. (т. 3 л.д. 1-56).
Поскольку стороны на основании произведенных оценок не достигли соглашения о выкупной цене спорных земельных участков определением суда от 27.08.2013 была назначена судебно-экономическая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «АйКью Плюс-Оценка» эксперту Н.Н. Васильевой, при этом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости спорных земельных участков, в том числе рыночной стоимости данных земельного участка, а также размера убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данных земельных участков, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данных земельных участках автомобильной дороги.
Согласно представленным в материала дела заключениям эксперта ООО «АйКью Плюс-Оценка» Н.Н. Васильевой (т. 14 л.д. 89-180, т. 15 л.д. 1-92), рыночная стоимость земельных участков по состоянию на сентябрь 2013 года указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 104 372 354 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 85 154 259 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 14 255 247 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 112 128 428 руб.
Названные экспертные заключения ООО «АйКью Плюс-Оценка» судом не были приняты в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков на том основании, что эксперт при применении сравнительного подхода для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости спорных земельных участков, использовал в качестве объектов – аналогов земельные участки с разрешенным использованием: «под многоэтажную застройку», «под многоэтажное строительство», «под жилую и общественно-деловую застройку», тогда как разрешенным использованием спорного земельного участка указано: «для сельскохозяйственного производства».
В связи с указанными обстоятельствами, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, счел необходимым рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы и определением от 14.10.2013 была назначена повторная судебно-экономическая экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ЗАО «Ассоциация АЛКО» Долгих Алексею Владимировичу и Бекреневой Нине Семеновне.
В материалы дела поступили экспертные заключения ЗАО «Ассоциация АЛКО» №№ 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013 (т. 18 л.д. 28-143, т. 19 л.д. 1-122).
Согласно результатам проведенной экспертизы выкупная стоимость земельных участков по состоянию на октябрь 2013 определена: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 5 568 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 34 985 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 17 150 000 руб., земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 32 553 000 руб.
В отношении указанных экспертных, суд отмечает, что они не удовлетворяют требованиям достаточности и достоверности.
Как следует из заключений, экспертами ЗАО «Ассоциация АЛКО» сделаны выводы о стоимости земельных участков, основанные на анализе рынка недвижимости, который проводился сотрудниками ЗАО «Ассоциация АЛКО». Вместе с тем, из заключений не усматривается, из каких источников были получены данные, используемая информация в свободном доступе не находится, что вызывает сомнения по поводу достоверности проведенных исследований. Кроме того, учитывая, что стоимость аналогов №1 и №3 почти в 3,2 раза отличается друг от друга, рассчитанный экспертами коэффициент вариации составляет 50 %, в то время как рекомендуемый коэффициент вариации стоимости недвижимого имущества не должен превышать 33%, суд подвергает сомнению проведенный экспертами анализ достаточности и достоверности информации, использованной в расчетной части.
Истец дополнительно представил отчеты № 147/13-03,№ 147/13-01, №147-03/02, № 147/13-04 выполненные ООО «ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ» в которых рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.10.2013 указана: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 – 22 780 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 – 18 093 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 – 3 266 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:235 – 24 285 000 руб. (т. 15 л.д. 93-184, т. 16 л.д. 1-270)
При принятии первоначального решения по настоящему делу, суд установил выкупную стоимость земельных участков исходя из стоимости определенной в отчетах об оценке по состоянию на 16.07.2013 № 849/13, № 852/13,№ 853/13 № 854/2013, подготовленные ООО «ЗСК-Центр: кадастровый номер 72:17:0706003:241 по выкупной цене в размере 56 969 000 рублей; кадастровый номер 72:17:0706003:236 по выкупной цене в размере 45 598 000 рублей; кадастровый номер 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 8 740 000 рублей; кадастровый номер 72:17:0706003:235 по выкупной цене в размере 60 603 000 рублей.
Однако 22.07.2014 отменяя судебные акты по настоящему делу и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, указывая на необоснованность вывода суда о том, что отчеты № 849/13, № 852/13,№ 853/13 № 854/2013, подготовленные ООО «ЗСК-Центр отражают реальную рыночную стоимость спорных земельных участков, поскольку корректировка стоимости объектов оценки объектам – аналогам по виду разрешенного использования земельного участка экспертами не была проведена, вместе с тем указал на необходимость разрешения вопроса о назначении по делу экспертизы.
При новом рассмотрении дела стороны по - прежнему не пришли к соглашению о выкупной цене земельного участка, несмотря на то, что производство по настоящему делу начато в июне 2013 года.
От истца в материалы дела дополнительно был представлен отчет об оценке № 091-РС, подготовленный ООО «Агентство оценки «Статус», согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков, указана по состоянию на 17.09.2014 в размере: кадастровый номер 72:17:0706003:241 – 31 731 730 руб.; кадастровый номер 72:17:0706003:236 – 12 874 020; кадастровый номер 72:17:0706003:293 – 2 583 130 руб.; кадастровый номер 72:17:0706003:235 – 34 015340 руб. и экспертное заключение ООО «Российское общество оценщиков» № 3632/2014 от 11.10.2014 на указанный отчет ( т.25 л.д. 3-145).
От ответчика в материалы дела в отношении указанного отчета оценщика представлены письменные пояснения, согласно которым, считает его недостоверным доказательством (т. 24 л.д. 148-159).
Несмотря на то, что ответчика не устроила ни одна из выкупных стоимостей, определенных в отчетах экспертов представленных истцом в материалы дела, однако при новом рассмотрении от ответчика в материалы дела не было представлено новых заключений экспертов (отчетов об оценке).
При новом рассмотрении определением от 30.10.2014 по настоящему делу по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены спорных земельных участков. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичу Николаю Владимировичу: на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:241, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр; в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке окружной автомобильной дороги;
- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:293, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке окружной автомобильной дороги;
- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:235, атегория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке окружной автомобильной дороги;
- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:236, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке окружной автомобильной дороги,
В заключении эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловича Н.В. № 4/НВ от 22.12.2014 (т.26 л.д. 42-132) выкупная стоимость спорных земельных участков определена следующим образом:
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:241, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 33 024 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр составила 8 720 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 190 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:293, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 3 740 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, составила 1 000 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 35 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:235, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 35 479 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр составила 9 370 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 203 000 руб.;
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:236, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадью 25 506 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень составила 6 734 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 150 000 руб.
В соответствии с пунктом 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.
В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.
Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).
Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254, требования к проведению оценки недвижимости определены в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденном приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные в ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 и является обязательным к применению при оценке недвижимости.
Учитывая, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд должен определить выкупную стоимость изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости максимально приближенной к дате принятия решения.
Таким образом, в силу действующего законодательства относимыми и допустимыми доказательствами для суда являются доказательства, определяющие рыночную стоимость земельного участка на момент нового рассмотрения спора, то есть по состоянию на 2014-2015 гг., иные документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию на более ранее периоды (2010- 2013 гг.), не могут быть положены в обоснование выводов суда о рыночной стоимости по состоянию на текущий момент.
Отмена судебных актов судом кассационной инстанции и направление дела на новое рассмотрение с процессуальной точки зрения означает, что рассмотрение дела началось с самого начала, при этом стороны не были лишены права предоставлять суду любые доказательства реальной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на текущий момент, то есть по состоянию на 2014-2015 гг.
Учитывая вышеизложенное, а также вышеописанные недостатки, суд полагает не отвечающими критерию относимости и допустимости, представленные при первоначальном рассмотрении дела отчеты об оценке ООО «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 325/13, № 323/13, № 324/13, № 326/13 (выкупная стоимость определена по состоянию на 17.10.2010), № 849/13, № 852/13,№ 853/13 № 854/2013 (выкупная стоимость определена по состоянию на 16.07.2013), отчеты № 486-10, № 489-10, № 490-10, № 492-10 выполненные ООО «Регион Независимой Оценки» (выкупная стоимость определена по состоянию на 14.10.2010), заключения эксперта ООО «АйКью Плюс-Оценка» Н.Н. Васильевой (выкупная стоимость определена по состоянию на сентябрь 2013 года), экспертные заключения ЗАО «Ассоциация АЛКО» №№ 13/2013, 14/2013, 15/2013, 16/2013 (выкупная стоимость определена по состоянию на октябрь 2013 года), отчеты № 147/13-03,№ 147/13-01, №147-03/02, № 147/13-04 выполненные ООО «ПАРТНЕР-ЭКСПЕРТ» ((выкупная стоимость определена по состоянию на 01.10.2013), т.к. со времени проведения последней из указанных оценок прошло более полутора лет.
Оценивая, предоставленный в материалы дела отчет об оценке № 091-РС, подготовленный ООО «Агентство оценки «Статус», по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что данный отчет в силу п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» является иным документом, допускаемым судом в качестве доказательств по делу в соответствии со ст. 89 АПК РФ.
Вместе с тем суд отмечает, что указанная в данном отчете выкупная цена спорных земельных участков определена по состоянию на 17.09.2014 (до финансового кризиса 2014 года), при этом оценщик, составивший отчет, не предупреждался судом об уголовной ответственности. Кроме того, в качестве объектов-аналогов экспертом были подобраны земельные участки, в том числе с наличием коммуникаций, что не может быть признано судом обоснованным.
Проанализировав экспертное заключение № 4/НВ, выполненное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичем Н.Г., суд полагает, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует «Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, составлено с учетом «Правил землепользования и застройки города Тюмени», утвержденных решением Тюменской городской Думы от 30 октября 2008 года № 154, а также того обстоятельства, что на спорных земельных участках отсутствуют какие-либо коммуникации. Также экспертом учтено, что спорные земельные участки, хотя и относятся к землям населенных пунктов, имеют при этом разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:293); для ведения личного подсобного хозяйства (земельные участки с кадастровыми номерами 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:241), что препятствует их использованию в каких-либо иных целях, в том числе для ведения на них строительства, поскольку ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.
Суд полагает логичным и закономерным, что в условиях начавшегося в 2014 году финансового кризиса цены на недвижимость, в том числе и на земельные участки, значительно снижаются, что является общеизвестным обстоятельством.
Как следует из экспертного заключения, при проведении оценки экспертом применен сравнительный и доходный подходы, подобраны достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, также эксперт произвел корректировку стоимости земельных участков по каждому элементу сравнения.
Доводы ответчика о том, что невозможно определить местоположение объектов-аналогов и о том, что эксперт официально не подтвердил получение информации по объектам-аналогам суд отклоняет на основании следующего.
Общеизвестным фактом является то, что на официальном сайте Росреестра РФ http://maps.rosreestr.ru в разделе «Публичная кадастровая карта» содержится информация о всех земельных участках, поставленных на кадастровый учет, в том числе информация о характеристиках и местоположении земельных участков.
Как следует из приведенных экспертом, с учетом его письменных пояснений, объектов-аналогов, первый объект-аналог - участок 72:17:0706003:322 расположен в кадастровом квартале 72:17:0706003 - в том же квартале, что и оцениваемые земельные участки - №№ 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:241, объекты-аналогии № 2 -72:17:0705003:668, № 3 - 72:17:0705003:680 и №4 72:17:0705003:297 расположены в соседнем кадастровом квартале 72:17:0705003, что и оцениваемые земельные участки, расположение в указанных кадастровых кварталах также подтверждается информацией из Публичной кадастровой карты.
На момент рассмотрения спора и на дату принятия настоящего решения информация о наличии объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении № 1 к отчету (т.26, л.д. 125-130).
Вместе с тем, суд отклоняет доводы ответчика о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, поскольку, несмотря на адресное описание спорных земельных участков: № 72:17:0706003:236 - Тюменская обл., г.Тюмень, № 72:17:0706003:293 - Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, №72:17:0706003:235 - Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, №72:17:0706003:241 - Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, они фактически расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту (стр. 20, 23-27 отчета) на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.
В отношении довода ответчика о влиянии характеристики разрешенное использование земельного участка на выкупную стоимость суд отмечает следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:236 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:162 (исходный земельный участок), который до 27.03.2006 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».
Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:293 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:636 (исходный земельный участок), который до 27.03.2008 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».
Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003235 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72 17:0000000:317 (исходный земельный участок), который относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:241 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:318 (исходный земельный участок), который относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства».
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки (часть 3 статьи 11.2. Земельного Кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).
При изменении категории исходных участков (решение Тюменской городской Думы от 27,03.2008 № 9), их вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства» - остался прежним, поскольку при изменении категории вид разрешенного использования автоматически не изменяется.
Соответственно, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости и по настоящее время является актуальным - «для сельскохозяйственного производства», «для ведения личного подсобного хозяйства».
Доказательств того, что Ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования земельных участков в целях дальнейшего строительства каких-либо объектов, не представлено.
Следовательно, не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для разрешения данного спора суд должен установить выкупную стоимость данного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием на момент принятия решения о его выкупе, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.
Необходимо отметить, что анализируя характеристики земельных участков 72:17:0706003:235 и 72:17:0706003:241. эксперт делает акцент на том обстоятельстве, что в соответствии с Федеральным законом от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» такой вид деятельности как личное подсобное хозяйство не может осуществляться юридическим лицом.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства. Реализация гражданами, ведущими личное подсобное хозяйство, сельскохозяйственной продукции, произведенной и переработанной при ведении личного подсобного хозяйства, не является предпринимательской деятельностью.
В силу пункта 6 статьи 4 Закона о личном подсобном хозяйстве оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных ими для ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
При этом действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение в собственность юридических лиц земельных участков с разрешенным видом землепользования - для ведения личного подсобного хозяйства.
Вместе с тем, отсутствие такого ограничения не свидетельствует о наличии у покупателя земельного участка - юридического лица возможности использовать тот объем прав в отношении приобретенного земельного участка, который принадлежит лицам, ведущим личное подсобное хозяйство.
Применительно к возможности ведения на участке личного подсобного хозяйства, эксперт указал, что ООО «Экострой», будучи коммерческой организацией и юридическим лицом, не может быть субъектом, ведущим личное подсобное хозяйство, поскольку хозяйственное общество, имеющее коммерческую направленность, не может использовать участок по «некоммерческому» (ЛПХ) виду разрешенного использования.
Таким образом, земельный участок из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для личного подсобного хозяйства, принадлежащий на праве собственности организации, может использоваться для сельскохозяйственного производства, но не в порядке, установленном Федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве».
Вместе с тем согласно сведениям из ЕГРЮЛ в отношении ответчика, основным видом деятельности ООО «Экострой» является разработка гравийных и песчаных карьеров, в качестве дополнительных видов деятельности указаны – производство общестроительных работ, оптовая торговля лесоматериалами, строительными материалами, санитарно-техническим оборудованием и т.п., но не включают в себя виды, которые были бы связаны с ведением личного подсобного хозяйства.
Размеры земельных участков 72:17:0706003:235 и 72:17:0706003:241 значительно превышают предельные размеры участка ЛПХ, который установлен в Законе Тюменской области № 131 от 07.04.2003 «О предельных нормативах предоставления земельных участков», где в статьей 1.1. указано, что максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 2,5 га.
Таким образом, эксперт обоснованно делает вывод о возможности ООО «Экострой» на земельных участках 72:17:0706003 235 и 72:17:0706003:241 осуществления только сельскохозяйственного производства но не ведение личного подсобного хозяйства, что соответствует пункту 13 ФСО №7, согласно которому наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
Таким образом, экспертом при определении выкупной цены спорных земельных участков (определение уникальных характеристик участка, наиболее важных факторов, влияющих на стоимость, подбор объектов-аналогов для сравнения) были учтены именно те виды разрешенного использования, которые были установлены в отношении участков и юридически возможны в отношении участков до начала процедуры их изъятия для государственных нужд Тюменской области, что в полной мере соответствует разъяснениям, данным в ответе на вопрос 8 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).
Кроме того, ответчик в своем ходатайстве (т. 27 л.д. 13, 14) указывает, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, так как уже на момент принятия решения о их изъятии находилась автомобильная дорога (акт приемки-передачи заказчиком законченного строительством объекта от 30.11.2009).
Приобретая спорные земельные участки в 2010 году, ООО «Экострой» не могло не знать, что на них с 2009 года располагается автомобильная дорога, и они не могут быть использованы для каких-либо иных целей, в том числе и для сельскохозяйственного производства, личного подсобного хозяйства.
Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела № А70-8865/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013, № А70—7885/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели», как подтвердил представитель ответчика в последнем судебном заседании.
Кроме того, суд отмечает, что относимые и допустимые доказательства того, что при приобретении земельных участков ответчиком действительно была выплачена денежная сумма, указанная в договорах купли-продажи, ответчик в материалы дела не предоставил (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).
Таким образом, поскольку процедура назначения и проведении экспертизы соблюдена, экспертное заключение № 4/НВ, подготовленное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Воловичем Н.В. соответствует предъявляемым законом требованиям, неясностей исключающих однозначное толкование выводов эксперта не установлено, в связи с чем суд считает его надлежащим доказательством по делу.
Иного ответчиком в материалы дела не представлено.
В отношении доводов ответчика по делу № А70-7216/2013 суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:305, который Тюменской области надлежит выкупить по цене 28 481 000,00 руб., имеет иное разрешенное использование «для реконструкции автомобильной дороги «Тюмень-Ханты-Мансийск через г. Тюмень, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автомобильная дорога Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск», нежели чем спорный земельный участок в настоящем деле, поэтому обстоятельства дела № А70-7216/2013 ввиду существенных различий уникальных характеристик изымаемых земельных участков не могут повлиять на суждение о реальной рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего судебного спора.
Таким образом, учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 18.10.2010 № 299-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293, 72:17:0706003:284 для государственных нужд Тюменской области» о принятии решения об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0706003:236, 72:17:0706003:241, 72:17:0706003:235, 72:17:0706003:293 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области является правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 4/НВ от 22.12.2014 отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков на момент принятия настоящего решения, суд полагает необходимым применить определенную в экспертном заключении выкупную стоимость земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.
На основании статей 107-109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перечислению с депозитного счета суда на расчетный счет ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», поступившие от истца денежные средства в размере 280 000 рублей.
Поскольку в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 280 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования удовлетворить.
Изъять путем выкупа из собственности общества с ограниченной ответственностью «Экострой» для государственных нужд:
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 33 024 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с.Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:241) по выкупной цене в размере 8 910 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 3 740 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, кадастровый номер 72:17:0706003:293 по выкупной цене в размере 1 035 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 35 479 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, вблизи с. Яр, кадастровый номер 72:17:0706003:235) по выкупной цене в размере 9 573 000 рублей;
- земельный участок (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 25 506 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:236) по выкупной цене в размере 6 884 000 рублей.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экострой» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области судебные издержки в размере 280 000 рублей
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья | Демидова Е.Ю. |