Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Стафеева С.А. при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «ЭксПроф» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 04.09.2007г. № 01/082/2007-478/14306/07, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости с выкупом от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП

при участии представителей сторон:

от заявителя – ФИО1, на основании доверенности от 21.09.2007г.;

от ответчика – ФИО2, на основании доверенности от 01.01.2008г. № 141;

установил:

ООО «ЭксПроф» (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам (далее по тексту - Управление) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 04.09.2007г. № 01/082/2007-478/14306/07, обязании произвести государственную регистрацию договора аренды объекта недвижимости с выкупом от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП.

В судебном заседании, представитель Общества поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Управления с доводами заявления не согласен по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, 13.04.2007г. Обществом на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в регистрирующий орган был представлен договор аренды недвижимости с выкупом от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП, заключенный между Обществом и гражданкой ФИО3

11.05.2007г. Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации указанного договора до 11.06.2007г.

Сообщением от 04.09.2007г. № 01/082/2007-478/14306/07 Обществу было отказано в государственной регистрации договора от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП на основании ч.2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, ст. 671 ГК РФ в связи с тем, что жилые помещения могут быть предоставлены гражданам только на условиях договора найма, а не аренды.

Общество не согласно с отказом Управления в государственной регистрации договора от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП. Ссылаясь на положения ст.ст. 421, 422 606, 607 ГК РФ, ч.2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ Общество считает, что гражданское и жилищное законодательство не содержат ограничений прав юридического лица на заключение договора аренды жилого помещения с физическими лицами.

Учитывая, что предмет и содержание договора от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП не противоречат действующему законодательству и соответствует требованиям, установленным для государственной регистрации Общество считает отказ в государственной регистрации незаконным.

Исследовав материалы дела, доводы заявления, отзыва, оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с договором от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП Общество предоставило ФИО4 в аренду с правом выкупа квартиру, расположенную по адресу: <...>. Таким образом, договор аренды жилого помещения заключен Обществом с физическим лицом.

Как усматривается из ч.2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Из приведенных норм права следует, что на основании договора аренды, жилые помещения представляются только юридическим лицам, с физическими лицами договор аренды не может быть заключен. Из изложенного также следует, что физическим лицам жилые помещения во владение и пользование для проживания предоставляются на основании договора найма.

Таким образом, на основании приведенных положений законодательства можно сделать вывод о том, что ГК РФ и ЖК РФ выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам, и договор аренды, по которому жилое помещение предоставляется юридическому лицу. Жилое помещение может быть объектом договора аренды, при этом в аренду оно может быть предоставлено только юридическому лицу.

Договор аренды жилого помещения, заключенный с физическим лицом не соответствует требованиям действующего законодательства по содержанию, поскольку субъект договорных отношений – физическое лицо (арендатор) не может быть таковым в силу прямого указания закона.

Согласно ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оспаривая законность выводов Управления об отказе в государственной регистрации, Общество указывает, что жилое помещение физическому лицу может быть предоставлено не только на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, но и на ином законном основании, в том числе на основании договора аренды, учитывая, что законодательство не содержит прямого запрета на участие физических лиц в арендных отношениях.

Судом считает указанные доводы основанными на неправильном толковании норм материального права по следующим основаниям.

Как усматривается из главы 34, 5 ГК РФ, действующее законодательство не исключает физических лиц из числа субъектов арендных отношений, а жилые помещения из числа объектов арендных отношений.

В силу прямого указания п.2 ст. 30 ЖК РФ, который также регулирует права и обязанности собственника жилого помещения, жилое помещение может быть предоставлено гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

Как усматривается из указанной нормы возможность передачи жилого помещения гражданам или юридическим лицам на том или ином законном основании обусловлена требованиями, установленными гражданским законодательством и ЖК РФ.

Положениями главы 35 ГК РФ урегулированы отношения найма, связанные с передачей жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем, в то время как положениями главы 34 ГК РФ урегулированы отношения по передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (т.е. не связанные с предоставлением арендатору жилого помещения для проживания).

Учитывая изложенное, а также прямое указание закона (ч.2 ст. 30 ЖК РФ, ст. 671 ГК РФ) о предоставлении жилого помещения юридическим лицам на основании договора аренды, суд считает, доводы Общества о том, что под «иным законным основанием» предоставления жилого помещения физическому лицу следует понимать, в том числе договор аренды жилого помещения, несостоятельными.

На основании изложенного, суд считает законным и обоснованным отказ Управления в государственной регистрации договора от 01.01.2007г. № 011/ЭКСП, в связи с чем основания для удовлетворении заявленных требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья Стафеев С.А.

Стафеев С.А.