Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: <...>) в лице филиала по Тюменской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ивановой Т.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 02.06.2014 года;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 08.05.2014 г.;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области – не явка, извещено (уведомление № 62505277079983);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Деловой – центр «ПАРУС» обратилось с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Россреестра» по Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости земельных участков: с кадастровым номером 72:23:0430001:182, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 38, стр. 15, площадью 936, 00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. – 701 100 рублей, с кадастровым номером 72:23:0430001:266, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 38, стр. 6, 7, 8, 9, 11, 12 площадью 7476, 00 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. – 5 726 600 рублей.

Истец мотивирует свои требования тем, что рыночная стоимость земельных участков, указанных в исковом заявлении, значительно отличается от их кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2011 г. постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», что является нарушением прав истца как собственника земельных участков, принимая во внимание порядок начисления земельного налога.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме. Ходатайствовал об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины на истца. Представил письменные пояснения относительно технической опечатки в отчете № 513Р-06.2014, экспертном заключении № 490/23-14, представил с исправлениями отчет № 513Р-06.2014 от25.06.2014 г., экспертное заключение № 490/23-14, справку от 31.07.2014 г.

Представитель ФГБУ «ФКП Россреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Россреестра» по Тюменской области в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 62505277079983. В ранее представленном отзыве на исковое заявление Управление просило принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда (л.д.124-126).

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит следующие объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (склады, холодильные камеры, градирня) с прилегающей территорией, площадь 936 кв.м., адрес: <...> Победы, 38, строение 15, с кадастровым номером 72:23:0430001:182, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые строения (склады, холодильные камеры, градирня) с прилегающей территорией, площадь 7476кв.м., адрес: <...> Победы, 38, строение 6, 7, 8, 9, 11, 12 с кадастровым номером 72:23:0430001:266, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.09.2010 г. серия 72 НЛ 924289, серия 72 НЛ 924294 соответственно (л.д.14, 20).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:182 от 17.06.2014 г. № 7200/201/14-155507 (л.д.24-27), приложения № 26 к Постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 г. № 530-п (л.д.28-29) следует, что его кадастровая стоимость установлена в размере 1 976 176 рублей 80 копеек.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:266 установлена в размере 15 817 347 рублей (кадастровый паспорт от 17.06.2014 г. № 7200/201/14-155694, приложение № 26 к Постановлению Правительства Тюменской области от 02.12.2013 г. № 530-п (л.д.21-23, 28-29).

Кадастровая стоимость земельных участок установлена на основании результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011 г., утвержденных Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 г. № 530-п.

По заказу истца, оценщиком – ООО «Судебная экспертиза и оценка», составлен отчет № 513Р – 06.2014 от 25.06.2014 г. «Об оценке рыночной стоимости земельных участков», согласно которому по состоянию на 01.01.2011 г. (с учетом письменных пояснений относительно технической ошибки) рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 72:23:0430001:182, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 38, стр. 15, площадью 936, 00 кв.м., составляет 701 100 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:266, расположенного по адресу: Россия, <...> Победы, 38, стр. 6, 7, 8, 9, 11, 12 площадью 7476, 00 кв.м. по состоянию на 01.01.2011 г. – 5 726 600 рублей.

В соответствии с экспертным заключением № 490/23-14 от 30 июня 2014 г., выполненным Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков», вышеуказанный отчет № 513-Р-06.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

Согласно данным Правилам и статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пункт 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для целей применения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 1355-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО № 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета №513Р-06.2014, оценщиком анализировался рынок объектов оценки (стр. 25-28 Отчета). В качестве объектов-аналогов для земельных участков оценщиком в отчете указаны: земельный участок площадью 5 300 кв.м., расположенный в <...> площадью 6 000 кв.м., стоимостью 1 367 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный в п. Антипино СтароТобольского тракта г. Тюмени, площадью 20 000 кв.м., стоимостью 753 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный в <...> площадью 10 000 кв.м., стоимость 400 руб. за кв.м.; земельный участок, расположенный на 3 км. Московского тракта площадью 4200 кв.м.м, стоимость 714 руб. за кв.м.

Суд считает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 ответчиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что влияет на величину рыночной цены оцениваемого объекта.

При проведении сравнительного анализа оцениваемого земельного участка и каждого объекта-аналога были выбраны, в качестве единиц сравнения, в том числе разрешенное использование и местоположение.

Согласно п. 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, экспертом в отчете № 513Р-06.20104 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по их местоположению. Так, объекты оценки расположен поблизости к Южному микрорайону и центру города Тюмени, а объекты аналоги в п. Антипино, п. Березняковский, 3 км. Московского тракта г. Тюмени. Данные районы местоположения согласно приведенному в отчете анализу рынка характеризуются различными средними ценами на земельные участки. <...> не находится в черте города Тюмени.

Кроме того, не учтены и не указаны цели использования (разрешенное использование) объектов-аналогов.

То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объекты оценки, являются объектами коммерческого назначения, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

Вместе с тем, оценщик в отчете не ввел корректировку на местоположение, разрешенное использование, посчитав, что объекты оценки и объекты аналоги по данным показателям являются сопоставимыми.

Таким образом, отчет № 513Р-06.2014, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, не соответствует пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1, в связи с этим является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

Оценивая в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцом экспертное заключение № 490/23-14, суд считает, что данное заключение также не содержит выводов о соответствии отчета № 513Р-06.2014 пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1.

В связи с тем, что сторонами не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд, рассмотрел требование по имеющимся в материалах дела доказательствам и признал их недостоверными.

Поскольку истец не представил надлежащих доказательств в обоснование рыночной стоимости спорного земельного участка, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, учитывая часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Судья

Вебер Л.Е.