Гражданский кодекс часть 1

к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: <...>) в лице филиала по Тюменской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ивановой Т.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1, доверенность от 02.06.2014 года;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 08.05.2014 г.;

от третьих лиц: от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области – не явка, извещено (уведомление № 62505277080033);

установил:

Закрытое акционерное общество «ВЭЛЛ» обратилось с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тюменской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Россреестра» по Тюменской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430002:193, расположенного по адресу: Россия, <...> д .5, площадью 7 986, 4 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2011 г. 11 149 000 рублей.

Истец мотивирует свои требования тем, что рыночная стоимость земельного участка, указанного в исковом заявлении, значительно отличается от его кадастровой стоимости, утвержденной по состоянию на 01.01.2011 г. постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 № 530-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области», что является нарушением прав истца как собственника земельного участка, принимая во внимание порядок начисления земельного налога.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объёме. Ходатайствовал об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины на истца.

Представитель ФГБУ «ФКП Россреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Россреестра» по Тюменской области просил принять решение на усмотрение суда (т.2 л.д.22-25).

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 62505277080033. В ранее представленном отзыве на исковое заявление Управление просило принять решение по заявленным требованиям на усмотрение суда (т.2 л.д.30-32).

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 7 986,4 кв.м., адрес: <...>, с кадастровым номером 72:23:0430002:193, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2012 г. серия 72 НМ 382181 (л.д.61).

Из кадастрового паспорта вышеуказанного земельного участка от 26 мая 2014 г. № 7200/201/14-137169, отзыва ответчика (т.2 л.д.22-25) следует, что его кадастровая стоимость установлена в размере 97 447 497 рублей 15 копеек на основании результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Тюменской области по состоянию на 01.01.2011 г., утвержденных Постановлением Правительства Тюменской области от 02.12.2013 г. № 530-п.

По заказу истца, оценщиком – ООО «Судебная экспертиза и оценка», составлен отчет № 543Р – 07.2014 от 09.07.2014 г. «Об оценке рыночной стоимости земельных участков», согласно которому по состоянию на 01.01.2011 г. рыночная стоимость земельного участка, площадью 7986,4 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0430002:193, составляет 11 149 000 рублей (т.1 л.д.100-174).

В соответствии с экспертным заключением № 605/11-14 от 14 июля 2014 г., выполненным Некоммерческим партнерством «Межрегиональный союз оценщиков», вышеуказанный отчет № 543-Р-07.2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям федеральных стандартов оценки (т.2 л.д.1-18).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316.

Согласно данным Правилам и статье 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с пункт 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Для целей применения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Таким образом, действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 28.06.2011 № 913/11, права землепользователя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Такое требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему, в том числе, и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 1355-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, отчет независимого оценщика является одним из допустимых доказательств по данным спорам (статья 75 Кодекс), который подлежит оценке судом на предмет соответствия его нормам Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО № 1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета №543Р-07.2014, оценщиком анализировался рынок объектов оценки (стр. 22-27 Отчета). В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете указаны: земельный участок площадью 5 300 кв.м., расположенный в <...> руб. за кв.м., земельный участок площадью 2 900 кв.м., расположенный в г. Тюмени район Лесобаза стоимостью 2 069 руб. за кв.м., земельный участок площадью 6000 кв.м., расположенный по адресу: <...> п. Боровский, стоимостью 1 367 руб. за кв.м., земельный участок площадью 20000 кв.м., расположенный по адресу: <...> п. Антипино, стоимостью 753 кв.м.

Суд считает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 ответчиком неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода, что влияет на величину рыночной цены оцениваемого объекта.

При проведении сравнительного анализа оцениваемого земельного участка и каждого объекта-аналога были выбраны, в качестве единиц сравнения, в том числе разрешенное использование и местоположение.

Согласно п. 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, экспертом в отчете № 543Р-07.20104 использованы данные об объектах, которые существенно отличаются по их местоположению. Так, объект оценки расположен поблизости к Южному микрорайону города Тюмени, а объекты аналоги в Восточном микрорайоне, районе Лесобазы, Антипино города Тюмени. Данные районы местоположения согласно приведенному в отчете анализу рынка характеризуются различными средними ценами на земельные участки. <...> не находится в черте города Тюмени.

Кроме того, не учтены и не указаны цели использования (разрешенное использование) объектов-аналогов.

То обстоятельство, что объекты-аналоги, как и объект оценки, являются объектами коммерческого назначения, не может быть принято во внимание, поскольку, по смыслу федеральных стандартов оценки, определение цены оценки должно быть обосновано на дифференцированных показателях аналогичных объектов недвижимости (цель использования, площадь, местоположение и другие характеристики), тогда как отнесение указанных объектов к коммерческой недвижимости означает их использование в предпринимательской деятельности безотносительно дифференцированных элементов, используемых при применении сравнительного метода оценки.

Вместе с тем, оценщик в отчете не ввел корректировку на местоположение, разрешенное использование, посчитав, что объект оценки и объекты аналоги по данным показателям являются сопоставимыми.

Таким образом, отчет об оценке, представленный истцом в качестве доказательства заявленных требований, не отвечает принципам достаточности и достоверности, не соответствует пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1, в связи с этим является недостоверным и недопустимым доказательством по делу.

Оценивая в соответствии со статьями 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное истцом экспертное заключение № 490/29-14, суд считает, что данное заключение также не содержит выводов о соответствии отчета № 543Р-07.2014 пунктам 14 и 19 Федеральных стандартов оценки № 1.

В связи с тем, что сторонами не было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд, рассмотрел требование по имеющимся в материалах дела доказательствам и признал их недостоверными.

Поскольку истец не представил надлежащих доказательств в обоснование рыночной стоимости спорного земельного участка, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, учитывая часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Судья

Вебер Л.Е.