Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Туз П.А., рассмотрев единолично в судебном заседании объединенное дело № А70-7885/2013 по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» об изъятии у ООО «Экострой» путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 3 039 300,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 248 800,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв.м., адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 1 935 700 руб., третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог»,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 18.06.2014, ФИО2 по доверенности от 03.03.2015, после перерыва - они же,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.07.2014, после перерыва – он же и ФИО4 по доверенности от 21.07.2014,

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 01.10.2014, после перерыва она же,

от судебного эксперта – ФИО6 - лично, личность удостоверена по паспорту,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

установил:

В рамках объединенного дела № А70-7885/2013 заявлен уточненный в порядке ст. 49 АПК РФ иск Департамента имущественных отношений Тюменской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» об изъятии у ООО «Экострой» путем выкупа для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, по выкупной цене в размере 3 039 300,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 2 248 800,00 руб.; земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв.м., адрес объекта Тюменская обл., р-н Тюменский, Ембаевское МО, по выкупной цене в размере 1 935 700 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог».

Исковые требования истца обоснованы ссылками на ст. 49 Земельного кодека РФ и ст. 282 ГК РФ, а также на постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области».

Определением суда от 09.12.2014 по делу назначена судебная экспертиза, производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 (634050, <...>, адрес для направления корреспонденции - Московский филиал ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» - 121170, <...>, тел (495) 662-46-17, (499) 148-28-82 E-mail: info@instoc.com).

Поскольку в материалы дела поступило экспертное заключение № 6/НВ от 29.01.2015 от ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», суд считает необходимым в порядке ст. 146 АПК РФ производство по делу возобновить, о чем вынесено протокольное определение и оглашено сторонам по делу.

Ранее ответчиком заявлены ходатайства о приобщении к делу дополнительных документов, вызове в суд эксперта – ФИО6 и о назначении по делу повторной судебной экспертизы (т. 21, л.д. 20-33).

В судебное заседание на основании удовлетворенного ходатайства ответчика в порядке ст. 86 АПК РФ явился эксперт ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6, который ответил на вопросы суда и ответчика относительно предоставленной в материалы дела судебной экспертизы (экспертное заключение № 6/НВ от 29.01.2015).

При этом эксперт ФИО6 перед допросом предупрежден судом об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и дачу заведомо ложных показаний, о чем дана соответствующая подписка, приобщенная к протоколу судебного заседания.

В судебном заседании, начатом 05.03.2015 в 09-00, объявлялся перерыв до 14-00; после перерыва судебное заседание продолжено в 14-00 с участием тех же представителей сторон, также при участии от ответчика представителя по доверенности ФИО4

После перерыва представители ответчика поддерживают заявленное ходатайство о проведении по делу повторной судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости земельных участков по основаниям, изложенным в письменном ходатайстве (т. 21, л.д. 19-33).

Истец возражает против назначения по делу повторной судебной экспертизы по основаниям, изложенным в возражениях (т. 22, л.д.); полагает, что оснований для назначения повторной судебной экспертизы не имеется.

Также ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: карты-схемы границ земельного участка, площадной съемки, справки АН «Этажи», аналитической справки АН «Этажи» (т. 22, л.д.). Истец возражает против приобщения указанных документов к материалам дела.

Рассмотрев заявленное ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку исходя из содержания экспертного заключения, с учетом опроса эксперта в судебном заседании, судом не установлено наличие оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ для назначения повторной экспертизы, учитывая, что определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы.

Ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов судом удовлетворено.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме на основании следующего.

При первоначальном рассмотрении дела решением Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014, исковые требования удовлетворены; из собственности ООО «Экострой» для государственных нужд изъяты путем выкупа земельный участок площадью 7134 кв.м с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельный участок площадью 11231 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельный участок площадью 8296 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:291. Определена следующая выкупная цена: земельного участка площадью 7 134 кв.м с кадастровым номером 72:17:0705003:438 в размере – 15 717 714 руб., земельного 3 А70-7885/2013 участка площадью 11231 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере – 19 998 319 руб., земельного участка площадью 8296 кв.м с кадастровым номером 72:17:0706003:291 в размере – 17 085 531 руб.

Указанная стоимость земельных участков определена судом на основании назначенной определением от 22.08.2013 судебной экспертизы, проведенной экспертом ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» ФИО7.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 01.10.2014 указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом суд кассационной инстанции, отменяя принятые по делу судебные акты, указал на несоответствие выводов судов, касающихся определения выкупной цены принадлежащих обществу земельных участков, имеющимся в деле доказательствам, поскольку судами не исследованы обстоятельства, которые могут повлиять на вывод о реальной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Как указал суд кассационной инстанции, корректировка стоимости объекта оценки объектам-аналогам по виду разрешенного использования земельного участка, влияющая на стоимость объекта оценки, при составлении отчета (экспертного заключения) не проводилась, в связи с чем вывод судов о правильности и соответствии определенной экспертом выкупной цены рыночной стоимости участков, нельзя признать обоснованным.

Суд кассационной инстанции также указал, что с учетом значительных различий размера выкупной цены, определенной на основании ряда экспертиз, объективно имелась возможность и необходимость рассмотрения вопроса о проведении повторной экспертизы, а также о целесообразности различных мер проверки обоснованности принятых судами во внимание отчетов оценщика. В том числе посредством экспертизы отчета оценщика на основании положений статей 16.2, 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также с учетом возможности проверки достоверности и подлинности отчета (пункт 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Суду первой инстанции вышестоящим судом были даны следующие указания: при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, устранить указанные недостатки, рассмотреть спор при полном и всестороннем исследовании доказательств, установить все обстоятельства дела, в том числе посредством назначения экспертизы и разрешения вопроса о целесообразности проведения экспертизы отчета оценщика.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Требования истца обоснованы ссылками на статью 49 Земельного кодека Российской Федерации, статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:07 05 003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области».

В связи с тем, что в 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п. Мелиораторов (АД «Тюмень - Нижняя Тавда») - ФАД «Тюмень - Ханты-Мансийск» Постановлением Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области спорных земельных участков. Поскольку на момент принятия решения об изъятии земельного участка в государственную собственность Тюменской области собственником указанных участков являлось общество, Департамент письмами от 27.12.2010, от 08.12.2010, от 22.12.2010, от 31.12.2010 уведомил общество о предстоящем изъятии земельных участков и произведенной регистрации решения об изъятии.

Распоряжением Правительства Тюменской области 10.06.2013 утверждена выкупная цена указанных земельных участков: 5 197 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0705003:438), 7 769 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0706003:238), 5 943 000 руб. (участок с кадастровым номером 72:17:0706003:291) на основании отчетов общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 330/13 по состоянию на 16.12.2010, от 29.04.2013 № 329/13 по состоянию на 10.10.2010, от 29.04.2013 № 333/13 по состоянию на 16.12.2010.

Обращаясь с указанным иском, Департамент указал на то, что между сторонами не было достигнуто соглашение о выкупной цене.

При новом рассмотрении дела стороны по - прежнему не пришли к соглашению о выкупной цене земельных участков несмотря на то, что производство по настоящему делу начато в июле 2013 года.

Возражая против иска, ответчик как при первоначальном, так и при повторном рассмотрении дела указал, что не возражает относительно самого факта выкупа принадлежащего обществу на праве собственности имущества для государственных нужд, вместе с тем, не согласен с определённым размером выкупной цены земельных участков.

Следует отметить, что ответчика не устроила ни одна из выкупных стоимостей, определенных в заключениях экспертов (отчетах об оценке), предоставленных истцом в материалы дела как при первоначальном, так и при новом рассмотрении дела.

Суд отмечает, что при новом рассмотрении дела от ответчика в материалы дела не было предоставлено новых заключений экспертов (отчетов об оценке); заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчетов ООО «Партнер-Эксперт» (предоставленных при первоначальном рассмотрении дела по состоянию на 2013 год), в удовлетворении которого судом отказано со ссылкой на пункт 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Истцом в материалы дела предоставлены в качестве дополнительных документов отчет об оценке Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 31.10.2014 № 101-РС и экспертное заключение № 4112/2014 от 11.11.2014 ООО «Агентство оценки «Статус» (т.18, л.д. 134-146, т. 19. л.д. 1-129).

В отношении указанного отчета оценщика ответчиком заявлено о невозможности его принятия ввиду недостоверности по основаниям, подробно изложенным в пояснениях (т.21, л.д. 8-19).

Определением суда от 09.12.2014 по ходатайству сторон с целью определения выкупной стоимости спорных земельных участков по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6; на разрешение эксперта судом поставлены следующие вопросы:

- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0705003:438, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 7 134 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги;

- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:238, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 11 231 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги;

- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:291, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 8 296 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги.

Экспертом определена следующая выкупная стоимость земельных участков (с учетом убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги): для участка с кадастровым номером 72:17:0706003:238, площадью 11 231 кв.м., в размере 3 039 300,00 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:291, площадью 8 296 кв.м., в размере 2 248 800,00 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:438, площадью 7 134 кв.м., в размере 1 935 700 руб.(т. 20, л.д. 104-183).

Ответчик с выводами, сделанными в экспертном заключении не согласился, по следующим основаниям: (т.21, л.д. 19-33): эксперт пришел к выводу о единственном разрешенном использовании земельного участка «для сельскохозяйственного производства» и наиболее эффективном использовании изымаемого земельного участка для целей сельскохозяйственного производства; поскольку изымаемые земельные участки на день принятия решения об изъятии были отнесены к зонам Ж-1, Р-2, ИТ-1, экспертом нарушены принципы однозначности, обоснованности; эксперт не обосновал, что отношение изымаемых участков к градостроительным зонам связано со строительством автомобильной дороги; эксперт должен был оценить земельные участки как расположенные в градостроительных зонах Ж-1, Р-2, ИТ-1, определить наиболее эффективное из возможных видов использования и подобрать соответствующие объекты-аналоги; существующие сведения в ГКН о разрешенном использовании спорных участков не соответствуют правилам землепользования и застройки и не могли быть приняты в качестве критерия оценки; каких-либо ограничений для смены разрешенного использования в пределах градостроительной зоны участков эксперт не обосновал; экспертом не проведен анализ наиболее эффективного использования земельных участков; эксперт не исследовал объекты-аналоги на предмет возможности использования и наиболее эффективном использовании объектов исследования, не ввел необходимые корректировки; эксперт не учел фактическое расположение участков в черте города Тюмени рядом с городской инфраструктурой, не ввел корректировку на местоположение объектов-аналогов относительно города Тюмени; установить месторасположение взятых экспертом объектов-аналогов не возможно; участки с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства», расположенным вблизи со спорным, имеют значительно более высокий потенциал, нежили использованные экспертом; экспертом были нарушены требования к проведению исследования, поэтому стоимость спорных участков оказалась на не рыночно низком уровне.

Вместе с тем доводы ответчика суд отклоняет на основании следующего.

В соответствии со статьей 55 Земельного Кодекса Российской Федерации, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством. Как указано в пункте 2 части 1 статьи 49 Кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно статье 57 Кодекса, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации. Статья 63 этого же Кодекса устанавливает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Пункт 6 «Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 мая 2003 года № 262, определяет, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На обязательность определения рыночной стоимости земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд на момент рассмотрения спора также указал Верховный суд Российской Федерации в ответе на вопрос 7 параграфа VI раздела Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(декабрь 2014).

Таким образом, в силу действующего законодательства относимыми и допустимыми доказательствами для суда являются доказательства, определяющие рыночную стоимость земельных участков на момент нового рассмотрения спора, то есть по состоянию на 2014-2015 гг., иные документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию на более ранее периоды (2012- 2013 гг.), не могут быть положены в обоснование выводов суда о рыночной стоимости по состоянию на текущий момент.

Отмена судебных актов судом кассационной инстанции и направление дела на новое рассмотрение с процессуальной точки зрения означает, что рассмотрение дела началось с самого начала, при этом стороны не были лишены права предоставлять суду любые доказательства реальной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на текущий момент, то есть по состоянию на 2014-2015 гг.

При этом ни истец, ни ответчик новые заключения экспертов (отчеты об оценке) от ООО «ЗСК-Центр» и (или) ООО «Партнер-Эксперт» о рыночной стоимости выкупаемых земельных участков на момент нового рассмотрения спора, то есть по состоянию на 2014-2015 гг.,в материалы дела не предоставили.

Соответственно, отчёты об оценке, предоставленные в материалы дела при первоначальном рассмотрении дела истцом и ответчиком, в том числе отчеты ООО «ЗСК-Центр», ООО «Партнер-Эксперт» об оценке земельных участков по состоянию на 2013 год в настоящий момент (по состоянию на 2014-2015 год) признаками допустимости не обладают (ст. 68 АПК РФ).

При этом суд отмечает, что указанный вывод не в коей мере не противоречит указаниям и выводам суда кассационной инстанции, изложенным в постановлении от 01.10.2014, поскольку вывод о необходимости оценки судом экспертиз ООО «Партнер-Эксперт» по состоянию на 2013 год был сделан судом применительно к первоначальному рассмотрению дела.

Вместе с тем, при повторном рассмотрении дела суд также обязан определить рыночную стоимость по состоянию на момент рассмотрении спора, то есть по состоянию на 2014- 2015 гг., а не на 2013 год.

Соответственно, поскольку в силу норм действующего законодательства и обязательных указаний Верховного Суда Российской Федерации суд обязан определить рыночную стоимость земельных участков на момент рассмотрения спора, то есть по состоянию на 2014- 2015 гг., при этом в материалы дела заключения экспертов (отчеты об оценке) от ООО «ЗСК-Центр» и (или) ООО «Партнер-Эксперт» о стоимости земельных участков по состоянию на 2014-2015 год сторонами не предоставлялись, предоставленные в материалы дела отчеты ООО «ЗСК-Центр» и ООО «Партнер-Эксперт» по состоянию на 2013 год не могут быть положены в основу выводов суда о реальной рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 2014-2015гг. и оценены судом в качестве допустимых.

Иной подход означал бы нарушение норм действующего законодательства и обязательных указаний Верховного Суда Российской Федерации, поскольку рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 2014-2015 гг. определялась бы по отчетам за 2013 год.

Оценивая предоставленное в материалы дела экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», проведенное экспертом ФИО6, суд приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства, в том числе заключение экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы и исследуются наряду с другими доказательствами, представленными по делу (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

Экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015, как и любые доказательства, не имеет для суда заранее установленной силы, оценка заключению должна быть дана по общим правилам, установленным АПК РФ.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражном процессуальном кодексе Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Поскольку предметом судебной экспертизы являлась оценка выкупной цены спорных земельных участков, заключения экспертизы (в том числе, по объему и характеру содержащейся в них информации) должны соответствовать требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой и иной стоимости.

Согласно статье 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В силу статьи 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (утв. распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р) (раздел 4, пункт 1) в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение, значение корректировок.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Порядок проведения оценки и фиксации ее результатов регламентирован Федеральным стандартом оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как усматривается из отчета оценщика при определении рыночной стоимости спорных земельных участков, экспертом использовался сравнительный подход (метод сравнения продаж).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов- аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с аналогами, продающимися на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1). Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как следует из отчета ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015 в рамках сравнительного подхода экспертом из 4 приведенных общих аналогов были выбраны 3 объекта-аналога, предлагаемых к продаже со ссылкой на характеристику объектов, в том числе кадастровые номера земельных участков, их местоположение и источник получения информации – официальный сайт в сети Интернет АН «Этажи» и контактное лицо (т. 20, л.д. 157-158).

При этом доводы ответчика о том, что невозможно определить местоположение объектов-аналогов и о том, что эксперт официально не подтвердил получение информации по объектам-аналогам суд отклоняет на основании следующего.

Общеизвестным фактом является то, что на официальном сайте Росреестра РФ http://maps.rosreestr.ru в разделе «Публичная кадастровая карта» содержится информация о всех земельных участках, поставленных на кадастровый учет, в том числе информация о характеристиках и местоположении земельных участков.

Как следует из приведенных экспертом объектов-аналогов, первый объект-аналог – участок 72:17:0706003:322 расположен в кадастровом квартале 72:17:0706003 – в том же квартале, что и два оцениваемых участка - № 72:17:0706003:238 и 72:17:0706003:291, расположение в указанном кадастровом квартале также подтверждается информацией из Публичной кадастровой карты.

Объекты-аналогии № 2 –72:17:0705003:668 и № 3 - 72:17:0705003:680 также расположены в кадастровом квартале 72:17:0705003, что и оцениваемый участок 72:17:0705003:438, что также подтверждается информацией из Публичной кадастровой карты.

На момент рассмотрения спора информация о наличии объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлна экспертом в приложении № 1 (т.20, л.д. 176-180).

Экспертом при проведении оценки учтены характеристики объектов-аналогов, такие как, площадь – более 1 Га, местоположение земельных участков – в черте населенных пунктов Ембаево и Яр, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, отсутствие коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом.

Как пояснил эксперт в судебном заседании, аналоги для сравнения подбиралась из одной категории – земли населенных пунктов, при подборе аналогов рассматривались аналоги, имеющие фактическое разрешенное использование –для сельскохозяйственного производства. Исходя из этого, при расчете сравнительным подходом не учитывался объект-аналог № 4, имеющий иной вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства (таблица № 7, т. 20, л.д. 162-163).

При этом экспертом в расчетах не использовались оферты с явно завышенными значениями цен предложения, поскольку, как пояснил эксперт в заключении, настоящее время на рынке наблюдается тенденция, когда цены предложений со временем снижаются, поскольку при выставлении участков на продажу собственники имеют несколько завышенные ожидания относительно возможной цены продажи своих земельных участков; в случае наличия на рынке нескольких аналогичных земельных участков разумный покупатель никогда не купит наиболее дорогой из них, пренебрегая участками, которые обладают такими же качественными характеристиками, но меньшей ценой.

Таким образом, предоставленная экспертом информация по объектам-аналогам, используемая при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности, что соответствует пункту 19 ФСО № 1.

Доводы ответчика о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению суд отклоняет, поскольку, несмотря на адресное описание спорных земельных участков фактически они расположены в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту (стр. 20-25 отчета) на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

В отношении довода ответчика о влиянии характеристики разрешенное использование земельного участка на выкупную стоимость суд отмечает следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:238 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:162 (исходный земельный участок), который до 27.03.2008 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:291 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0000000:636 (исходный земельный участок), который до 27.03.2008 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0705003:438 образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0705003:201 (исходный земельный участок), который относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе образуются земельные участки (часть 3 статьи 11.2. Земельного Кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

При изменении категории исходных участков (решение Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9), их вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства» остался прежним, поскольку при изменении категории вид разрешенного использования автоматически не изменяется.

Соответственно, при образовании спорных земельных участков к ним перешел вид разрешенного использования, который был у исходных участков. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости и по настоящее время является актуальным - «для сельскохозяйственного производства».

Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования земельных участков в целях дальнейшего строительства каких-либо объектов, в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

При этом особенностью земельного участка категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, относящегося к сельскохозяйственным угодьям (пашня), является то, что его собственник не имеет права на выбор каких-либо других, кроме установленного, видов разрешенного использования земельного участка.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37).

Таким образом, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Поскольку изменение вида разрешенного использования - для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию и перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов, соответственно правопредшественники ООО «Экострой» (в части исходного земельного участка) не имели правовой возможности на выбор каких-либо иных видов разрешенного использования, нежели тот вид, который был указан в их правоустанавливающих, правоподтверждающих и учетно-кадастровых документах, а именно - «для сельскохозяйственного производства».

Следовательно, не имеют значения доводы ответчика о законодательно установленной возможности изменения разрешенного использования спорных земельных участков и использования их в каких-либо иных коммерчески более привлекательных целях, поскольку для разрешения данного спора суд должен установить выкупную стоимость данного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием на момент принятия решения о его выкупе, что соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014.

Таким образом, экспертом при определении выкупной цены спорного земельного участка (определение уникальных характеристик участка, наиболее важных факторов, влияющих на стоимость, подбор объектов-аналогов для сравнения) был учтен именно тот вид разрешенного использования, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия для государственных нужд Тюменской области, что в полной мере соответствует разъяснениям, данным в ответе на вопрос 8 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Кроме того, на стр. 9 ходатайства (т.21, л.д. 27) ответчик указал, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельные участки в соответствии с разрешенным использованием, так как уже на момент принятия решения об их изъятии находилась автомобильная дорога (акт приемки-передачи заказчиком законченного строительством объекта от 30.11.2009).

Поэтому приобретая спорные земельные участки в 2010 году, ООО «Экострой» не могло не знать, что на них с 2009 года располагается автомобильная дорога, и они не могут быть использованы для каких-либо иных целей, в том числе и для сельскохозяйственного производства.

Учитывая, что помимо данных земельных участков ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела № А70-8865/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013, № А70-7213/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели», как подтвердил представитель ответчика в последнем судебном заседании.

Кроме того, суд отмечает, что относимые и допустимые доказательства того, что при приобретении земельных участков ответчиком действительно была выплачена денежная сумма, указанная в договорах купли-продажи, ответчик в материалы дела не предоставил (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, проанализировав экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО8, суд полагает, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует «Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, составлено с учетом «Правил землепользования и застройки города Тюмени», утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30 октября 2008 года № 154, а также того обстоятельства, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо коммуникации.

Также экспертом учтено, что спорный земельный участок, хотя и относится к землям населенных пунктов, имеет при этом разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, в том числе для ведения на нем строительства, поскольку ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.

Суд полагает логичным и закономерным, что в условиях начавшегося в 2014 году финансового кризиса цены на недвижимость, в том числе и на земельные участки, значительно снижаются, что является общеизвестным обстоятельством.

При этом к предоставленным в материалы дела в последнем судебном заседании карте-схеме границ земельного участка и площадной съемке суд относится критически, поскольку дело рассматривается в течение более чем полутора лет и предоставление данных документов после проведения по делу судебной экспертизы более чем свидетельствует о недобросовестном процессуальном поведении стороны.

К предоставленной в материалы дела ответчиком аналитической справке АН «Этажи» от 27.02.2015 суд относится критически, поскольку в данной справке не указан источник, из которого получена (сформирована) информация. При этом доказательств, подтверждающих, что АН «Этажи» является экспертной организацией, имеющей право проводить аналитические (экспертные) исследования, в материалы дела также не предоставлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Доводы ответчика о том, что имеются иные объекты-аналоги (справка АН «Этажи» от 18.02.2015), по которым могла быть назначена и проведена повторная судебная экспертизы, суд отклоняет, поскольку из восьми указанных земельных участков только два – 72:17:0706003:240 и 72:17:0706003:257 имеют вид разрешенного использования -«для сельскохозяйственного производства».

При этом, как следует из информации из Публичной кадастровой карты и сайта АН «Этажи», участок 72:17:0706003:240 площадью 22 Га и стоимостью 770 000 000 руб. не может быть применен в качестве объекта-аналога исходя из несопоставимости по площади участка (22 Га).

Наличие единственного объекта-аналога (72:17:0706003:257), сходного по площади и расположению с изымаемыми участками, и не учтенного экспертом при исследовании не может быть положено в основу вывода суда и недостоверности экспертного заключения и необходимости проведения по делу повторной (третьей) судебной экспертизы. Кроме того, количественный выбор объектов-аналогов относится с компетенции эксперта и не противоречит действующим стандартам оценки.

Как пояснил в эксперт в экспертном заключении, при определении рыночной стоимости земельных участков оценщики в силу различных причин (недостаток информации, отсутствие хороших методических рекомендаций, низкой квалификации) не всегда четко выделяют и описывают объект оценки, что приводит к грубым ошибкам в результатах оценки и другим негативным последствиям. Это особенно проявляется в том случае, когда в качестве аналогов объекта оценки берутся земельные участки, находящиеся на другом уровне своего градостроительного освоения, что должно характеризоваться как другой сегмент рынка. Однако в силу ограниченности информации цены всех предложений и сделок на местном рынке могут быть проанализированы, но это предполагает наличие у оценщика глубоких опыта и знанийиногда в целях искусственного увеличения выкупной стоимости земельного участка, заинтересованные лица дают объявления о продаже аналогичных земельных участков по заведомо завышенным, нерыночным ценам, а в отдельных случаях даже заключают сделки по продаже земельных участков по таким ценам между взаимосвязанными лицами.

Как указано в статье 3 Федерального Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

С учетом положений данной нормы, а также с учетом того, что представленные ответчиком сделки купли-продажи земельных участков совершались, в основном, между одними и теми же лицами (том 4 л.д. 147-155, том 6 л.д. 60-63, 143-149), в том числе с участием ФИО9, участвовавшего в судебных заседаниях в качестве представителя ответчика при первоначальном рассмотрении дела, суд сомневается в реальности предоставленных ответчиком сделок и реальности заявленных рыночных цен, поэтому к данным документам суд относится критически (т. 21, л.д. 34-94).

Поскольку процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015 соответствует предъявляемым законом требованиям, неясностей, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом не установлено, что указанное заключение не является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Оценивая предоставленные в материалы дела отчет об оценке Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 31.10.2014 № 101-РС и экспертное заключение № 4112/2014 от 11.11.2014 ООО «Агентство оценки «Статус» (т.18, л.д. 134-146, т. 19. л.д. 1-129) по правилам ст. 71 АПК РФ, суд учитывает, что данное заключение эксперта и экспертиза отчета в силу п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» являются иными документами, допускаемыми судом в качестве доказательств по делу в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Вместе с тем суд отмечает, что указанное заключение эксперта и экспертиза отчета проводились по состоянию на ноябрь 2014 года (до финансового кризиса 2014 года), при этом эксперт, составивший заключение, не предупреждался судом об уголовной ответственности.

Как следует из содержания заключения № 4112/2014 от 11.11.2014 ООО «Агентство оценки «Статус» (т.19, л.д. 1-129), в качестве объектов-аналогов экспертом были подобраны земельные участки, в том числе с наличием коммуникаций, меньшей площадью, не соответствующей площади изымаемых участков (54сотки, 37 соток), с иным видом разрешенного использования, в том числе под придорожный сервис (таблица № 7.5), что не может быть признано судом обоснованным.

Оценивая в совокупности и взаимной связи по правилам ст. 71 АПК РФ заключение № 4112/2014 от 11.11.2014 ООО «Агентство оценки «Статус» и экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015, учитывая, что выводы, приведенные в заключении эксперта не противоречат и не опровергают выводов экспертного заключении, при этом заключение эксперта и экспертиза отчета проводились по состоянию на ноябрь 2014 года (до финансового кризиса 2014 года), а эксперт, составивший заключение, не предупреждался судом об уголовной ответственности, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015 является надлежащим доказательством по делу.

Иного ответчиком не доказано (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

В отношении доводов ответчика по делу № А70-7216/2013 суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:305, который Тюменской области надлежит выкупить по цене 28 481 000,00 руб., имеет иное разрешенное использование «для реконструкции автомобильной дороги «Тюмень-Ханты-Мансийск через г. Тюмень, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автомобильная дорога Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск», нежили чем спорные земельные участки в настоящем деле, поэтому обстоятельства дела № А70-7216/2013 ввиду существенных различий уникальных характеристик изымаемых земельных участков не могут повлиять на суждение о реальной рыночной стоимости земельных участков в рамках настоящего судебного спора.

В соответствии со статьей 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, допускается в только исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Таким образом, принудительное изъятие земельного участка (выкуп) для размещения объектов государственного или муниципального значения допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления (п. 2 названной статьи).

Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (п. 4 этой же статьи).

Пунктами 1 и 3 статьи 55 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Из приведенных выше норм следует, что нормы как земельного, так и гражданского законодательства предусматривают компетенцию соответствующих публичных органов власти принимать решение об изъятии земельного участка, обоснованность которого должен проверять суд при отсутствии согласия собственника.

Таким образом, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ все относимые и допустимые доказательства, предоставленные сторонами в материалы дела, по их совокупности и взаимной связи, с учетом того, что Постановление Правительства Тюменской области от 17.12.2010 № 352-п «Об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0705003:438, 72:17:0706003:238, 72:17:0706003:291 для государственных нужд Тюменской области» является действующим, оно не изменено и не отменено в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанных земельных участков для государственных нужд Тюменской области является правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из того, что экспертное заключение ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 6/НВ от 29.01.2015 является надлежащим доказательством по делу, рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении, отражает реальную рыночную стоимость спорных земельных участков, при этом оспаривая оценку проведенной судебной экспертизы, ответчик не обосновал ошибочность или недействительность экспертного заключения (ст.ст. 9, 96 АПК РФ), суд полагает необходимым применить определенную в экспертном заключении выкупную стоимость земельных участков с целью их изъятия для государственных нужд Тюменской области.

Поскольку в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 240 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа из собственности Общества с ограниченной ответственностью «Экострой» для государственных нужд земельный участок площадью 7134 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0705003:438, земельный участок площадью 11231 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0706003:238, земельный участок площадью 8296 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0706003:291.

Определить следующую выкупную цену: земельного участка площадью 7 134 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0705003:438 в размере – 1 935 700 руб., земельного участка площадью 11231 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0706003:238 в размере – 3 039 300 руб.; земельного участка площадью 8296 кв.м. с кадастровым номером 72:17:0706003:291 в размере – 2 248 800 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Экострой» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области 240 000 руб. судебных расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья А.В. Щанкина