Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных отношений Администрации г. Тюмени обратился в арбитражный суд Тюменской области с иском к ООО «Причал»» о взыскании 918 213 рублей 99 копеек, в том числе: задолженность по арендной плате - 313 046 рублей 51 копейка, упущенная выгода - 605 167 рублей 48 копеек и о выселении из занимаемого помещения. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено МУ «Тюменское городское имущественное казначейство» (л.д. 3-4).

До принятия решения по настоящему делу, истец письменно увеличил размер исковых требований до 1 030 933 рубля 29 копеек, просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 417 399рублей 85 копеек за период с 01.12.2008г. по 31.08.2009г., упущенную выгоду в размере 613 533 рублей 44 копеек за период с 27.05.2008г. по 31.08.2009г., выселить ООО «Причал» из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 401 кв.м.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера исковых требований принято судом к производству. Дело рассматривается по существу с учетом увеличения размера исковых требований.

Представитель истца поддержал увеличенные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика признал иск в части взыскания арендной платы, просил отказать в иске в части взыскания упущенной выгоды и о выселении из занимаемого нежилого помещения по основаниям отзыва. Из отзыва на исковое заявление следует, что ООО «Причал» признаёт иск частично; ответчиком не признаётся сумма упущенной выгоды, поскольку ООО «Причал» считает, что расчёт упущенной выгоды по старым ставкам не имеет под собой оснований, ссылаясь при этом на внесение в 2009 году Тюменской городской Думой изменений в Методику расчёта платежей за пользование муниципальным имуществом (л.д.57).

Истец представил письменные возражения на отзыв ответчика.

Представитель третьего лица считает иск обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление (л.д. 55-56).

Исследовав письменные доказательства, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований.

Материалы дела свидетельствуют, что между Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени, МУ «ТГИК» с одной стороны, и ООО «Причал» с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения (строения) № 07621687 (Договор), предметом которого являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 401 кв.м. (л.д. 10-12).

Собственником указанного помещения является муниципальное образование город Тюмень, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2009 г. (л.д.9).

Указанный Договор не был оспорен, не был признан недействительным.

Суд считает, что Договор по форме и содержанию соответствовал требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

Правоотношения, возникшие на основании Договора, регулируются параграфами 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Материалы дела свидетельствует и не оспаривается ответчиком, что 29.04.2006 имущество было передано по акту приема-передачи ответчику (л.д. 13).

Согласно п. 1.2. договора, срок действия договора определен с 29.04.2006г. до дня государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение, но не более чем по 27.04.2007г.

Как видно из дела, 21.03.2007 года Департаментом было направлено в адрес арендатора уведомление № 2526, содержащее возражения против автоматической пролонгации договора (л.д.15-16).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Однако, в ходе рассмотрения настоящего дела, судом установлено, что по истечении указанного срока ответчик помещение не освободил и продолжает его использование в настоящее время.

За период с 01.12.2008г. по 31.08.2009г. сумма задолженности по арендной плате составила 417 399 рублей 85 копеек, что усматривается из Карточки лицевого счета и признается ответчиком.

До настоящего времени задолженность по арендной плате не погашена.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (310 ГК РФ).

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств, определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данному деле и установления прав и обязанностей лиц, участвующих в деле, принимая во внимание частичное признание ответчиком иска (наличие и размер задолженности), руководствуясь статьями 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 417 399 рублей 85 копеек и о выселении из занимаемого помещения законны и обоснованны.

Суд не усмотрел оснований (правовых и фактических) для отказа в удовлетворении требования о выселении из занимаемого помещения.

Суд считает, что ответчик, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представил доказательств, оправдывающих ненадлежащее исполнение своей части обязательств перед истцом, доказательств, подтверждающих невозможность исполнения обязательств надлежащим образом вследствие непреодолимой силы, а также подтверждающих исполнение обязанности после обращения истца с требованием в арбитражный суд.

Далее, истец просит взыскать упущенную выгоду за период с 27.05.2008г. по 31.08.2009г. в размере 613 533 рублей 44 копеек.

Как изложено выше, договор аренды № 07621687 прекратил свое действие, вместе с тем из материалов дела следует, что ООО «Причал» 29.11.2007г. обратилось в департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени с просьбой заключить договор аренды помещения, расположенного по адресу: <...> на новый срок (л.д. 17).

На основании указанного обращения Департаментом было получено согласование предоставления муниципальной помощи Управлением Федеральной антимонопольной службы по Тюменской области и издано распоряжение Администрации города Тюмени «О предоставлении муниципальной помощи» № 601-рк от 03.07.2008 (л.д. 20).

03.06.2008г. Департаментом имущественных отношений Администрации г. Тюмени представителю ООО «Причал» были выданы 3 экземпляра проекта договора аренды для его рассмотрения и подписания в течение 10 дней с момента выдачи проекта (л.д. 21).

Однако, в установленный срок проект договора подписан не был. Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил обратного.

03.09.2008г. Департаментом в адрес ответчика было направлено письмо № 5867 о подписании проекта договора аренды нежилого помещения, в котором ООО «Причал» предлагалось подписать проект договора в срок до 15.09.2008 либо освободить занимаемое помещение (л.д. 22). В деле имеется также письмо Департамента о заключении договора аренды, адресованное ответчику и датированное – 19.05.2009г. (л.д. 24).

Таким образом, суд считает, что Департамент предпринял все необходимые меры для заключения договора аренды, между тем, договор по настоящее время ответчиком не подписан и в адрес департамента не представлен. Ответчик не оспорил данных установленных обстоятельств.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендование имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно данным истца, по проекту договора размер арендной платы в месяц в 2008 г. составил: А=66 148,11*1,49=98 560,68 руб.

Учитывая не подписание в установленный срок проекта договора аренды и не освобождение помещения, у Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени безусловно возникли убытки в виде упущенной выгоды.

Упущенная выгода в месяц (А) рассчитана как разница между арендной платой в месяц по проекту договора, исчисленной по действующей методике расчета арендной платы, утвержденной решением Тюменской городской Думы от 31.05.2007 №585 (ред. от 25.06.2009) «Об утверждении Методики расчета платежей за пользование муниципальным имуществом» и арендной платой в месяц по договору № 07621687, рассчитанной по методике, утратившей силу. А=98 560,68 - 47 695,24 = 50 865,44 руб. (в 2008 году), А=98 560,68 - 52 176,67 = 55 644,75 руб. (в 2009 году).

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо обосновать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы не утратил возможности реализовать свое право на сдачу в аренду имущества.

В пункте 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Суд полагает, что Департамент представил в материалы дела доказательства того, что он имел намерение и возможность в спорный период передать имущество в аренду ответчику и имел возможность получить арендную плату в размере, рассчитанном по новой методике.

Суд пришел к выводу о том, в материалах дела имеются доказательства противоправности и виновности бездействия ответчика, а также причинно-следственная связь между этим бездействием и наступившими последствиями, что указывает на возможность применения к нему имущественной ответственности.

Довод ответчика о том, что расчет упущенной выгоды «по старым ставкам не имеет под собой оснований», несостоятелен.

Мнение ответчика о том, что Департамент «обязан начислять арендную плату по установленным ставкам. Ставки устанавливаются Тюменской городской Думой и не подлежат корректированию» ошибочно, поскольку в соответствии с п. 4.6. договора арендная плата может быть изменена по требованию одной из сторон в случаях предусмотренных законодательством РФ, а также решениями органов местного самоуправления. Изменения размера арендной платы в результате изменения размера базовой ставки арендной платы, утвержденных решением Тюменской городской Думы, является обязательным для сторон без подписания дополнительного соглашения к договору.

Относительно довода ответчика о том, что арендная плата за пользование подвальными помещениями не должна взиматься, в связи с тем, что коэффициент, учитывающий расположение помещения (один из корректировочных коэффициентов) равен нулю, также несостоятелен, поскольку как следует из Возражений истца, расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями рассчитывается по установленной формуле:А - Б х Ki, где, А - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц. Б - базовая ставка арендной платы в месяц (руб.). Ki - коэффициент, учитывающий уровень инфляции. S - площадь помещения (кв. м). Кб = 31 рубль - базовый коэффициент арендной платы за 1 кв. м в месяц. К1, К2, КЗ, К4, К5 - корректировочные коэффициенты. При этом, К1 - коэффициент, учитывающий местоположение объекта с учетом коэффициента деловой активности указанных улиц; К2 - коэффициент транспортной доступности, принимается при удаленности объекта от городских маршрутов; КЗ - коэффициент, определяющий уровень комфортности (электроснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение); К4 - коэффициент качества нежилого помещения: К4 = К4,1 + К4,2 + К4,3 + К4,4 + К4,5, К5 - коэффициент, учитывающий цель использования помещения. Таким образом, корректировочный коэффициент К4 - это сумма таких показателей, как коэффициент расположения помещения (К4,1), коэффициент, учитывающий тип помещения (К4,2), коэффициент использования прилегающих территорий (К4,3), коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (К4,4), коэффициент, учитывающий качество конструктивных элементов (стен, перекрытий) (К4,5).

Следовательно, тот факт, что коэффициент расположения помещения (К4,1),который является одним из составляющих коэффициента К4, равен нулю, не влечет за собой нулевое значение арендной платы.

Согласно уточненному расчету истца, за период с 27.05.2008г. по 31.08.2009г. упущенная выгода департамента составила 613 533 рубля 44 копейки.

Расчет упущенной выгоды обоснован и подготовлен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Основываясь на изложенном, суд считает требование о взыскании упущенной выгоды законным, обоснованным и доказанным.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно подпунктам 1, 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, настоящее исковое заявление подлежит оплате государственной пошлиной в размере 18 654 рублей 67 копеек.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований в полном объеме, в соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уплату государственной пошлины суд относит на ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статями 110, 112, 167, 170-176,177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с ООО «Причал» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени 417 399 рублей 85 копеек - сумма задолженности по арендной плате, 613 533 рубля 44 копейки – упущенная выгода, всего 1 030 933 рубля 29 копеек.

Выселить ООО «Причал» из занимаемого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 401 кв.м.

Взыскать с ООО «Причал» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 654 рублей 67 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его изготовления в полном объеме в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья Лазарев В.В.