Гражданский кодекс часть 1

ЗАО «ПСФ «Стар» (далее – заявитель, Общество) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Главному управлению строительства Тюменской области (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным предписания от 27.06.2013г. № 652дл (том 1 л.д. 3-9).

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении (т.1л.д.3-9,123-128).

Ответчик представил письменный отзыв на заявление, в котором указал, что возражает против удовлетворения заявленных требований (т.1л.д.73-75,т.2л.д.134-135).

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании акта мероприятия по контролю от 25.06.2013г. №645дл, составленного на основании результатов проведённого мероприятия по контролю проектной декларации от 05.04.2013г. по объекту – жилой дом ГП2, расположенный по адресу: <...>. Гнаровской (т.1л.д.13-18) Управлением заявителю было выдано предписание №652дл от 27.06.2013г. (л.д.11-12), согласно которому Обществу предписывалось до 27.08.2013г. устранить выявленные нарушения.

Заявитель считает, что требования данного предписания содержат положения, которые нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают исполнение обязанностей, прямо не предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из анализа указанных процессуальных норм права следует, что для признания ненормативного акта недействительным либо действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Предписание представляет собой акт должностного лица, уполномоченного на проведение государственного надзора и контроля, содержащий властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан, индивидуальных предпринимателей и организаций.

Под предписанием следует понимать меру реагирования на нарушение закона. Требования, включенные в предписание государственного органа, должны быть законодательно обоснованы. В предписании должно быть указано, какое положение закона нарушено, в чем заключается нарушение. Предписание об устранении нарушений требований законодательства является документом, содержащим в себе обязательное для исполнения требование юридическому лицу провести мероприятия по устранению выявленных нарушений.

Предписание должностного лица, содержащее законные требования, должно быть реально исполнимо и содержать конкретные указания, чёткие формулировки относительно конкретных действий, которые необходимо совершить исполнителю, и которые должны быть направлены на прекращение и устранение выявленного нарушения.

Согласно пункту 2.22. Положения о главном управлении строительства Тюменской области, утверждённого постановлением Правительства Тюменской области от 01.06.2009г. №146-п осуществление государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости входит в полномочия Управления.

Согласно части 2 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ) контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с названным Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

В силу пункта 6 части 5 статьи 23 указанного закона контролирующий орган вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений названного Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.

Таким образом, Управление вправе проверять в установленном порядке юридических и физических лиц, осуществляющих в деятельность в сфере долевого строительства многоквартирных домов; выдавать предписания об устранении выявленных нарушений.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ направлен на защиту прав и интересов участников долевого строительства как в период строительства объекта на предоставленном застройщику земельном участке, так и во время выбора потенциальными участниками долевого строительства застройщика для заключения с ним договора.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Федеральный закон от 30.12.2004г. №214-ФЗ определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, а также к деятельности застройщика, включая предоставление соответствующей информации и устанавливает запрет на нарушение закреплённых требований.

В силу статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ Общество, исходя из данного в статье понятия является застройщиком, то есть юридическим лицом независимо от его организационно-правовой формы, имеющим в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В материалах дела имеется разрешение на строительство №RU72304000-249-рс от 20.09.2011г. объекта капитального строительства жилого дома №2 по ГП, расположенного по адресу <...>. Гнаровской (т.1л.д.88), договор аренды земельного участка №23-20/534 от 15.07.2004г. (т.2л.д.21-39), проектная декларация от 05.04.2013г. на строительство жилого дома (т.1л.д.83-87), договор №ФГ-2/18 долевого участия в строительстве от 16.08.2013г. (т.1л.д.132), которые в совокупности подтверждают статус заявителя, как застройщика.

Пунктом 1 оспариваемого предписания предусмотрено, что Общество обязано внести изменения в проектную декларацию в части сведений, касающихся сроков ввода объектов недвижимости в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией.

Как установлено судом, в пункте 1.7 раздела 1 проектной декларации Общества отсутствует информация о сроках ввода объектов недвижимости в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией (т.1 л.д. 22, 56, 58, 60).

Вместе с тем, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, исходя из прямого толкования указанной нормы права, следует, что информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, в том числе с указанием сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

Указанная норма права направлена, в первую очередь, на защиту потенциальных участников долевого строительства от застройщиков, не выполняющих свои обязательства в части планируемых сроков ввода объектов недвижимости в эксплуатацию, указанных в проектной документации и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

При этом, участники долевого строительства (физические лица), заключившие договор долевого участия в строительстве на стадии первоначального этапа строительства, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях нуждаются в особой защите своих прав, и получение информации о застройщике в полном объеме, до заключения договоров долевого участия в строительстве, будет направлено на минимизацию рисков, связанных с выбором соответствующего застройщика.

Ссылка ответчика на то, что поскольку в проектной документации по указанным объектам недвижимости отсутствует срок ввода их в эксплуатацию (том 1 л.д. 53-60), то необходимость отражения информации, предусмотренной п.п. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ в проектной декларации отсутствует, является несостоятельной и опровергается буквальным толкованием данной нормы права, прямо предусматривающей то, что информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию.

При этом, исходя из фактических обстоятельств данного дела, свидетельствующих об отсутствии в проектной документации по указанным объектам недвижимости срока ввода их в эксплуатацию, принимая во внимание, что положения Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ направлены на защиту прав и интересов участников долевого строительства как в период строительства объекта на предоставленном застройщику земельном участке, так и во время выбора потенциальными участниками долевого строительства застройщика для заключения с ним договора, учитывая также, что п.п. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ прямо предусматривает то, что информация о застройщике должна содержать информацию о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию, суд считает, что при отсутствии данной информации, застройщик, с учетом цели Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ и соблюдения прав потенциальных участников долевого строительства, а также положений указанных норм права, должен был отразить в проектной декларации сведения о том, что в проектной документации информация о сроках ввода многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трёх лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, отсутствует.

Данная информация будет способствовать как достижению целей Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, так и соблюдению его положений, направленных на защиту прав и законных интересов участников долевого строительства на получение информации о застройщике в полном объеме.

Таким образом, Общество обязано соблюдать требования, предусмотренные в подпункте 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ.

В связи с чем, требования Управления, изложенные в пункте 1 предписания, обоснованы и законны.

Согласно пункту 2 оспариваемого заявителем предписания, Общество обязано внести изменения в проектную декларацию в части сведений, касающихся о собственнике земельного участка.

Как установлено судом, в пункте 2.8 раздела 2 проектной декларации Общества отсутствует информация о собственнике земельного участка (т.1л.д.25).

В соответствии с данным пунктом проектной декларации, общество в качестве информации о собственнике земельного участка, в случае если застройщик не является собственником, указало на государственную собственность.

В связи с чем, общество считает, что им отражены полные данные, предусмотренные подпунктом 3 пункта 1 части 21 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ.

Суд считает указанный вывод общества несостоятельным, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) Земельный кодекс РФ и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе на принципе разграничения государственной собственности на землю, в частности на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

Согласно части 1 статья 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно ст. 18 Земельного кодекса РФ, в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы субъектам Российской Федерации из федеральной собственности.

В силу ст. 19 Земельного кодекса РФ, в муниципальной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации; право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством; которые безвозмездно переданы в муниципальную собственность из федеральной собственности.

В соответствии со статьёй 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Таким образом, исходя из толкования данных норм, следует, что земля может находиться в федеральной собственности, в собственности субъектов Российской Федерации, в муниципальной собственности и в частной собственности.

В соответствии с положениями статьи 5 Закона Тюменской области № 411 от 05.10.2001г. «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» департаменту имущественных отношений Тюменской области, как органу исполнительной власти Тюменской области, предоставлены полномочия от имени области управлять (владеть, пользоваться и распоряжаться) землями, отнесёнными к государственной собственности Тюменской области.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0430001:70 предоставлен заявителю в аренду (т.2л.д.21-39) на основании распоряжения №1483/14-3 от 06.07.2004г. департамента имущественных отношений Тюменской области (т.1л.д.20-21).

Согласно выписке из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2013г. №01/184/2013-129 данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид, номер и дата государственной регистрации права - не зарегистрировано (т.1л.д.109-111).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 части 21 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства.

Таким образом, общество, в силу указанной нормы права, должно было отразить в проектной декларации сведения, касающиеся собственника земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, а не вида собственности.

Применительно к возникшей ситуации, принимая во внимание, что согласно выписке из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.05.2013г. №01/184/2013-129 данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид, номер и дата государственной регистрации права - не зарегистрировано, суд считает, что застройщик, применительно к соблюдению требований подпункта 3 пункта 1 части 21 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, в целях информирования потенциального участника долевого строительства о земельном участке на котором планируется осуществление строительства объекта недвижимости, должен был указать информацию о собственнике земельного участка путем отражения того, что согласно выписке из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним данные о правообладателе земельного участка отсутствуют, вид, номер и дата государственной регистрации права - не зарегистрировано, либо указать на то, что земельный участок относится к числу земель, государственная собственность на которые не разграничена, право собственности на который, не зарегистрировано.

Данные выводы суда соответствуют также сложившейся в области строительства практике отражения данной информации о собственнике, при установлении обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии данных о правообладателе земельного участка (см. в частности проектная декларация ЗАО «Завод ЖБИ-3», ООО «Проектно-Строительная компания «Дом» (том 2 л.д. 137-157).

В связи с чем, требования Управления, изложенные в пункте 2 предписания, обоснованы, законны и исполнимы.

Согласно пункту 3 оспариваемого заявителем предписания, Общество обязано внести изменения в проектную декларацию в части сведений, касающихся об описании технических характеристик самостоятельных частей (квартир и иных объектов недвижимости) в соответствии с проектной документацией.

Как определено подпунктом 3 пункта 1 части 21 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что анализ информации, изложенной в пункте 2.15 проектной декларации (т.1л.д.27) проводился на основании положительного заключения государственной экспертизы от 31.08.2011г. №72-1-4-0260-11, утверждённого ГАУТО «Управление государственной экспертизы проектной документации» по объекту (т.1л.д.61-70), при этом было установлено расхождение показателей площадей в заключении и проектной декларации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 21 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать именно проектной документации, а не иному документу.

Таким образом, не основана на законе позиция Управления о том, что источником для заполнения проектной декларации является заключение государственной экспертизы проектной документации.

Следовательно, пункт 3 предписания является незаконным и не обоснованно возлагает на заявителя обязанность по внесению изменений в проектную декларацию в части сведений, касающихся об описании технических характеристик самостоятельных частей (квартир и иных объектов недвижимости) в соответствии с проектной документацией, исходя из анализа информации, изложенной в пункте 2.15 проектной декларации (т.1л.д.27) и положительного заключения государственной экспертизы от 31.08.2011г. №72-1-4-0260-11, утверждённого ГАУТО «Управление государственной экспертизы проектной документации» по объекту (т.1л.д.61-70).

На основании изложенного, суд, учитывая, что требования, установленные Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ подлежат обязательному исполнению застройщиками в силу регулирования данным законом специфической сферы деятельности, связанной с интересами граждан, и направлены на предотвращение нарушения прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах, считает, что требования ответчика, изложенные в пунктах 1, 2 предписания обоснованы, законы и исполнимы.

В связи с чем, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению в части признания незаконным пункта 3 предписания.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить частично.

Признать незаконным пункт 3 предписания №652дл от 27.06.2013 года Управления инспекции Госстройнадзора по Тюменской области.

В остальной части заявления отказать.

Взыскать с Главного управления строительства Тюменской области в пользу закрытого акционерного общества «Проектно-строительная фирма «Стар» судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объёме) в Восьмой арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области

Судья Соловьев К.Л.