Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Куприной Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Березовой Ю.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

закрытого акционерного общества "Жилье-2000" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации города Тюмени (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о внесении изменений в договор № 33-Т от 27.08.2012,

третье лицо: Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО1, на основании доверенности № 25/06 от 25.06.2016;

от ответчика: ФИО2, на основании доверенности № 642/15 от 28.10.2015;

от третьего лица: ФИО3, на основании доверенности № 83 от 09.11.2015;

установил:

Закрытое акционерное общество "Жилье-2000" обратилось в суд с исковым заявлением к Администрации города Тюмени с требованием о внесении изменений в договор № 33-Т от 27.08.2012.

Определением суда от 26.07.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (том 1 л.д. 83-84).

Определением суда от 07.09.2016 принято заявленное истцом уточнение требований (том 1 л.д. 96-99, том 3 л.д. 11-12).

В судебном заседании представитель истца представил доказательства направления уточнения иска третьему лицу, поддержал иск с учетом уточнения.

Представитель ответчика высказал свою позицию, изложенную в отзыве.

Представитель третьего лица оставил разрешение спора на усмотрение суда.

Истец заявил об уточнении исковых требований в части п. 3.1.6.

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, судом принимается заявленное уточнение.

Таким образом, с учетом принятых уточнений, судом рассматривается требование: внести изменения в договор № 33-Т от 27.08.2012 «О развитии застроенной территории», путем заключения дополнительного соглашения, изложив пункты договора в следующей редакции:

«3.1.2. Приобрести (создать) и передать в сроки, установленные в Приложении №2 к настоящему Договору, в собственность муниципального образования городской округ город Тюмень благоустроенные жилые помещения номенклатура которых определяется в соответствии с разделом 3 Положения о порядке формирования номенклатуры жилых помещений жилищного фонда Тюменской области для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда и их предоставления, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 31.10.2007 №268-п, нормами предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации) для предоставления гражданам, выселяемым из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения, договорам найма жилого помещения коммерческого использования), расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № 1 к настоящему Договору.

В случае если граждане, выселяемые из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № 1 к настоящему Договору, состоят в Администрации города Тюмени на учете граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, номенклатура жилых помещений, которые должны быть переданы «Застройщиком» в муниципальную собственность для предоставления таким гражданам, определяется в соответствии с нормой предоставления жилого помещения, установленной решением Тюменской городской Думы от 30.06.2005 №225.

Срок выполнения указанного обязательства по каждой очереди освоения «застроенной территории» может превышать сроки, указанные в Приложении №2 к настоящему Договору в случаях, предусмотренных настоящим Договором».

«3.3.1. В течение 2 месяцев с даты заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору предоставить «Застройщику» номенклатуру жилых помещений (определенную в соответствии с разделом 3 Положения о порядке формирования номенклатуры жилых помещений жилищного фонда Тюменской области для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда и их предоставления, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 31.10.2007 №268-п, нормами предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации), которые должны быть переданы в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения, договорам найма жилого помещения коммерческого использования), расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № 1 к настоящему Договору.

В случае если граждане, выселяемые из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № I к настоящему Договору, состоят в Администрации города Тюмени на учете граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, номенклатура жилых помещений, которые должны быть переданы «Застройщиком» в муниципальную собственность для предоставления таким гражданам, определяется в соответствии с нормой предоставления жилого помещения, установленной решением Тюменской городской Думы от 30.06.2005 №225.».

«3.1.6. Осуществить строительство по каждой очереди освоения на «застроенной территории» в соответствии с утвержденным проектом планировки «застроенной территории», в сроки, установленные в Приложение №2 к настоящему Договору, но не ранее чем с момента выполнения «Администрацией» обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.3. и 3.3.4. настоящего Договора по каждому этапу освоения «застроенной территории».

Приостановление сноса жилого фонда при невыполнении условий, предусмотренных пунктами 3.3.3. и 3.3.4. настоящего Договора (по вине нанимателей жилых помещений, либо собственников изымаемых квартир (домов) земельных участков), либо при невыполнении пункта 3.3.6. настоящего Договора, переносит этапы отселения, сноса и строительства на срок такой приостановки.».

«3.2.1. Осуществлять строительство на застроенной территории, с самостоятельным определением очередностью освоения, указанной в Приложение № 2 к настоящему Договору».

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.08.2012 между Администрацией города Тюмени (далее – Администрация, ответчик) и закрытым акционерным обществом «Жилье-2000» (далее – застройщик, истец) был заключен договор № 33-Т о развитии застроенной территории, согласно которому застройщик в целях развития застроенной территории, расположенной в границах улиц Парковая, Амурская, Новосибирская, Магнитогорская, площадью 2,7 га, в отношении которой постановлением Администрации принято решение о развитии, именуемой в дальнейшем «застроенная территория», обязуется в установленные договором сроки своими силами и за свой счет (и (или) с привлечением других лиц (и (или) средств других лиц) выполнить предусмотренные договором обязательства, а Администрация обязуется создать предусмотренные договором условия для выполнения застройщиком своих обязательств (том 1 л.д. 9-17).

Согласно статье 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по договору о развитии застроенной территории (далее также – договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 – 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 – 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия.

Условия заключенного сторонами договора от 27.08.2012 лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

Истец обратился в суд в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации об изменении условий договора, содержащихся в п. 3.1.2, 3.3.1, 3.1.6, 3.2.1, ссылаясь на то, что в ходе реализации указанного договора был выявлен вопрос, не урегулированный договором, а именно размер предоставляемого ЗАО «Жилье-2000» жилья в счет компенсации сносимого аварийного жилья.

Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда нормативно регламентирован ст. 86-89 Жилищного кодекса РФ.

В силу ст. 86 Жилищного кодекса РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Согласно ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на таком учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Федеральный закон № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" не относится к числу законов, на которые указывает отсылочная норма ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае выселения граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Таким образом, истец указывает, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантируется предоставление благоустроенных жилых помещений, равнозначных по общей площади ранее занимаемым, с сохранением за ними права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по нормам предоставления.

Содержащаяся в пункте 3.3.1. договора ссылка на Решение Тюменской городской Думы от 30.06.2005 № 225, по мнению истца, не может быть применена при сносе и отселении аварийного жилья, так как указанным решением устанавливается учетная норма площади жилого помещения (минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях) в размере 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи. Пунктом 3 указанного решения установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма) в размере не менее 18 кв.м. общей площади жилого помещения на одного человека.

В тоже время, в соответствии с пунктом 3.2. Постановления Правительства Тюменской области от 31.10.2007 № 268-п «Об утверждении положения о порядке формирования номенклатуры жилых помещений жилищного фонда Тюменской области для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда и их предоставления» если приобрести (построить) равнозначное по общей площади жилое помещение не представляется возможным в силу его конструктивных особенностей и (или) при отсутствии на рынке жилья таких жилых помещений, при наличии средств на указанные цели в Законе Тюменской области об областном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период, гражданам, включенным в план переселения, допускается приобретение (строительство) жилого помещения площадью, превышающей предусмотренную пунктом 3.1 настоящего Положения.

Истец считает, что сложившаяся ситуация при неурегулированном вопросе относительно сноса аварийного жилья и предоставления компенсации по нормам, предусмотренным Решением Тюменской городской Думы от 30.06.2005 № 225, ведет к увеличению размера компенсации по сравнению с размером сносимого жилья в два раза, что существенно влияет на заинтересованность истца в заключенном договоре.

Так, истец указывает, что при сносе однокомнатной квартиры № 1, расположенной в доме № 112 по ул. Новосибирская, в городе Тюмени, общей площадью 37 м2, общая площадь квартиры, согласно предоставленной Администрацией города Тюмени номенклатуры должна составлять 144 м2, а это в среднем две трех комнатные квартиры общей площадью 72 м2.

Поскольку целью заключенного договора о развитии застроенной территории являлся снос, расселение по действующим нормам граждан, проживающих в жилых домах, подлежащих сносу, однако в результате отсутствия в договоре условий сноса и расселения жилых домов, признанных аварийными, истец считает, что это привело к ущемлению прав истца и существенному смещению баланса интересов сторон договора в сторону Администрации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Истец письмом исх. № 1489 от 26.04.2016 предложил Администрации в соответствии со статьями 448, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, внести изменения в договор № 33-Т от 27.08.2012 путем заключения дополнительного соглашения, изложив пункт 3.3.1. договора в следующей редакции:

«3.3.1. В течении 2 месяцев с момента заключения настоящего Договора предоставить «Застройщику» номенклатуру жилых помещений в соответствии с нормой предоставления жилого помещения, установленной решением Тюменской городской Думы от 30 июня 2005 года № 225, а в отношении жилых домов признанных аварийными в соответствии с пунктом 3.2. Постановления Правительства Тюменской области от 31 октября 2007 г. № 268-п «Об утверждении положения о порядке формирования номенклатуры жилых помещений жилищного фонда Тюменской области для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда и их предоставления» (том 1 л.д. 56-57).

В ответе от 24.05.2016 исх. № 03-06-1833 Администрация отказала внести в договор изменения, в связи с тем, что пунктом 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона, в связи с чем, изменение условий договора будет противоречить ст. 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (том 1 л.д. 58-59).

В соответствии с пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.6. договора № 33-Т, приложением № 2 к договору максимальный срок выполнения истцом обязательств по договору установлен в 5 лет 6 месяцев.

Истец ссылается на то, что в процессе реализации первой очереди строительства по договору, начиная с момента решения вопроса сноса и отселения и заканчивая процедурой формирования и передачи земельного участка под строительство на застроенной территории, выявлено несоответствие предусмотренных договором сроков выполнения взаимных обязательств сторонами, а именно: для исполнения истцом обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.6 договора, максимальный срок выполнения которых составляет 5 лет и 6 месяцев с момента заключения договора, необходимо первоначально выполнение ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.3., 3.3.4 договора. Причем срок выполнения обязательств ответчиком, предусмотренный пунктами 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5 договора не установлен, а обязательства, предусмотренные пунктом 3.3.6 договора, в свою очередь, могут быть исполнены только после выполнения обязательства истцом в соответствии с пунктами 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4 договора.

Однако, строительство может осуществляться только после предоставления ответчиком земельного участка в соответствии с п. 3.3.6 договора, и в установленный договором о развитии застроенной территории срок 5 лет и 6 месяцев соблюдение всех процедур строительства, предусмотренных действующим законодательством (в том числе проведение проектно-изыскательских и иных работ, прохождение экспертизы проектной документации, получение разрешения на строительство, строительно-монтажные работы и т.д.), не представляется возможным.

Порядок переноса сроков обязательств истца, в связи с отсутствием срока исполнения у ответчика своих обязательств, договором не предусмотрен, в связи с чем, истец ссылается на то, что лишен права переноса сроков, в том числе, и в связи с отказом ответчика заключать дополнительные соглашения, истец не может самостоятельно преодолеть несоответствие условий договора после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота от истца.

В соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Ответчик в отзыве на иск с учетом уточнения (том 3 л.д. 1-3) указывает, что предлагаемая истцом редакция п. 3.1.2 договора в полной мере согласуется с предлагаемой истцом редакцией п. 3.3.1 договора, согласно которой формирование номенклатуры, как обязанность ответчика, будет осуществляться в соответствии с нормами, установленными Постановлением Правительства Тюменской области от 31.10.2007 № 268-п.

В отношении требования истца об изменении редакции пунктов 3.1.2, 3.3.1 договора и изложении последних согласно уточненным исковым требованиям, ответчик не возражает.

В отношении предлагаемой истцом редакции пункта 3.1.6 договора ответчик указал, что пункты 3.3.3 и 3.3.4 договора устанавливают обязанность ответчика принять решение об изъятии жилых помещений и обеспечить реализацию процедуры их оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Согласно пункту 3.3.3 договора ответчик обязан по истечении шестимесячного срока с момента получения собственниками жилых помещений требований в соответствии с частью 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о сносе многоквартирных домов, расположенных на застроенной территории, принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений, находящихся в частной собственности, в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и, как правовое последствие, заключить соглашения о выкупе таких жилых помещений.

Федеральным законом от 31.12.2014 № 499-ФЗ, вступившим в силу с 01.04.2015, законодатель предоставил право собственникам жилых помещений в течение трех месяцев со дня получения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд принять решение о подписании (отказе в подписании) указанного соглашения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ, пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ). При этом до истечения указанного срока, иск о принудительном изъятии жилого помещения органом местного самоуправления не может быть подан, в связи с чем, сроки выполнения этапов освоения застроенной территории, установленные при заключении договора, на сегодняшний день не могут быть соблюдены, поскольку последние определялись без учета трехмесячного срока, установленного частью 9 статьи 32 ЖК РФ, и требования, указанные в части 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам жилых помещений в многоквартирных домах пятой очереди освоения застроенной территории до настоящего времени не направлялись.

Таким образом, в связи с изложенным, ответчик согласен с доводом истца о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для его изменения.

Изменение норм действующего законодательства, регулирующего правоотношения, возникающие при исполнении договора, применимо в совокупности ко всем условиям, установленным в подпунктах 1-4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Договор может быть изменен судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие указанного основания ответчиком не оспаривается, поскольку расторжение договора будет противоречить общественным интересам, а также повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

На данные обстоятельства также ссылается и истец.

Обязанность застройщика по осуществлению строительства в сроки, установленные в приложении № 2 к договору, после выполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.3 и 3.3.4, ответчик считает правомерным.

Вместе с тем, ответчик возражал против включения в редакцию пункта 3.1.6 предлагаемого истцом права «Сторон» на изменение по согласованию очередности этапов отселения, сноса и строительства.

Однако, после уточнения истцом редакции данного пункта в судебном заседании, ответчик возражения против требования истца в данной части не высказал.

Ответчик возражает против предлагаемой истцом редакции пункта 3.2.1 договора, указывая, что согласно пункту 3.1.6 действующей редакции договора истец обязан осуществить строительство по каждой очереди освоения застроенной территории в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории. Таким образом, очередность освоения территории, указанная в приложении № 2 к договору, соответствует утвержденному проекту планировки и должна соблюдаться застройщиком.

Кроме того, «самостоятельное определение истцом очередности освоения застроенной территории», по мнению ответчика, приведет к нарушению прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенных на застроенной территории.

Учитывая изложенное, а также то, что факт существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с изменением действующего законодательства, подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, суд считает требование истца в части изменения пунктов 3.1.2, 3.3.1, 3.1.6 в предложенной истцом последней редакции, в отношении которой у лиц, участвующих в деле, отсутствуют возражения, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд обращает внимание на то, что предложенная истцом редакция перечисленных пунктов договора не противоречит закону.

В части требования истца о внесении изменения в п. 3.2.1 договора суд считает требование истца несостоятельным, по следующим основаниям.

Согласно п. 1.2 договора, освоение застроенной территории осуществляется по очередям в соответствии с приложением № 2 к договору. Данному условию также корреспондируют иные условия договора, регламентирующие обязанности застройщика (раздел 3 договора), в том числе те, в которые истец не просит вносить изменения, однако напрямую касающиеся очередности освоения территории, установленной приложением № 2 к договору.

Самостоятельное определение истцом очередности освоения территории в противоречие условиям договора, имеющим ссылку на приложение № 2, определяющее такую очередность, самого приложения № 2, повлечет одностороннее изменение договора истцом, что в силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Кроме того, сама редакция пункта 3.2.1 договора, предложенная истцом, не определяет, в каких случаях истец вправе самостоятельно определять очередность освоения территории, а также порядок реализации данного условия, сообщения о нем ответчику, что может не только привести к нарушению прав ответчика, но и также прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимого имущества, расположенных на застроенной территории, поскольку именно ответчик обязан формировать номенклатуру жилых помещений жилищного фонда для переселения граждан.

Принимая во внимание изложенное, суд считает, что в части изменения п. 3.2.1 требование истца удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с частичным удовлетворением исковых требований, поскольку истцом заявлено неимущественное требование, госпошлина относится на ответчика.

Руководствуясь статями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в договор № 33-Т от 27.08.2012 «О развитии застроенной территории», путем заключения дополнительного соглашения, изложив пункты 3.1.2, 3.3.1, 3.1.6 договора в следующей редакции:

«3.1.2. Приобрести (создать) и передать в сроки, установленные в Приложении №2 к настоящему Договору, в собственность муниципального образования городской округ город Тюмень благоустроенные жилые помещения, номенклатура которых определяется в соответствии с разделом 3 Положения о порядке формирования номенклатуры жилых помещений жилищного фонда Тюменской области для переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда и их предоставления, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 31.10.2007 №268-п, нормами предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда, установленными Жилищным кодексом Российской Федерации) для предоставления гражданам, выселяемым из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма (договорам найма специализированного жилого помещения, договорам найма жилого помещения коммерческого использования), расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № 1 к настоящему Договору.

В случае если граждане, выселяемые из муниципальных жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, расположенных в многоквартирных жилых домах, перечисленных в Приложении № I к настоящему Договору, состоят в Администрации города Тюмени на учете граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма, номенклатура жилых помещений, которые должны быть переданы «Застройщиком» в муниципальную собственность для предоставления таким гражданам, определяется в соответствии с нормой предоставления жилого помещения, установленной решением Тюменской городской Думы от 30.06.2005 №225.».

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Администрации города Тюмени (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу закрытого акционерного общества "Жилье-2000" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 6 000 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Куприна Н.А.