Гражданский кодекс часть 1

Судья арбитражного суда Тюменской области Лоскутов В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда Тюменской области по адресу: <...> кабинет 208, дело по иску

Открытого акционерного общества «Ишиммаркетинг»

К Администрации города Ишима

И индивидуальному предпринимателю ФИО1

о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи

Лицо, ведущее протокол судебного заседания: судья В.В. Лоскутов.

при участии в заседании от сторон

от истца: генеральный директор ФИО2 на основании протокола № 17 от 19 марта 2008 года, ФИО3 на основании доверенности № 7309 от 17 октября 2006 года.

от Администрации города Ишима: ФИО4 на основании доверенности № 138 от 03 апреля 2008 года.

от ИП ФИО1: ФИО5 на основании доверенности № 2719 от 17 июля 2008 года.

установил:

Заявлен иск о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи (л.д. 3-6), также от истца поступили дополнения к иску (л.д. 78-80, 127-130, 134-127). Ответчики возражают против удовлетворения иска, представили отзывы и дополнения к ним (л.д. 61-63).

Изучив и исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, Суд считает, что иск не подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

На основании договора аренды муниципального имущества № 75 от 31 мая 2005 года, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ишима и истцом, истцу были переданы в аренду нежилые строения – кафе, расположенные по адресу: <...> общей площадью 417, 10 квадратных метров, а также по адресу: <...> общей площадью 302, 50 квадратных метров (л.д. 11-13). При этом договор заключен на 25 лет в целях реконструкции муниципального имущества, истец освобождается от арендной платы на период реконструкции муниципального имущества на основании распоряжения Администрации города Ишима № 479-р от 01 июня 2004 года (л.д. 81). По акту приема-передачи имущества в аренду от 31 мая 2004 года, вышеуказанное имущество было передано истцу в аренду (л.д. 14).

Решением Ишимской городской Думы № 229 от 28 февраля 2008 года утвержден «Прогнозный план приватизации муниципального имущества города Ишима на 2008 год», которым предусмотрено, что отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 417, 10 квадратных метров с земельным участком по улице Советская 36, подлежит приватизации в форме аукциона (.д. 20-21). В газете «Ишимская правда» было опубликовано объявлено о продаже муниципального имущества, в том числе по лоту № 3 продавалось отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 417, 10 квадратных метров с земельным участком по улице Советская 36, при этом предусмотрено понижение цены лота с 6 286 400 рублей до 3 143 200 рублей, заявки принимаются до 14 ноября 2008 года, прием заявок завершается регистрацией первой заявки (л.д. 33, 71-73). В письме № 194 от 05 ноября 2008 года истец сообщил ответчику о наличии у него преимущественного права на приобретение спорного объекта (л.д. 34), письмом № 1038 от 18 ноября 2008 года ответчик отказал истцу в предоставлении преимущественного права покупки данного имущества (л.д. 35).

В процессе приватизации (л.д. 65-73), в соответствии с договором купли-продажи муниципального имущества от 27 октября 2008 года, заключенного между ответчиками, Администрация города Ишима продала ФИО1, являющемуся индивидуальным предпринимателем (л.д. 132-133, 140-141), отдельно стоящее нежилое здание, общей площадью 417, 10 квадратных метров с земельным участком по улице Советская 36 и земельный участок площадью 977 квадратных метров, кадастровый номер 72:25:0104016:16, за 4 400 480 рублей, в тот же день между сторонами был составлен акт приема-передачи (л.д. 49-52, 54). В период с 01 по 07 ноября 2008 года ИП ФИО1 оплатил Администрации города Ишима за приобретенное имущество 4 800 480 рублей.

Согласно статье 3 Федерального Закона Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 05 августа 2008 года, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (л.д. 25-30).

В соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, истец относится к субъектам малого предпринимательства (л.д. 15-19, 22-24). Нежилое строение – кафе, расположенное по адресу: <...> находилось в аренде у истца с 31 мая 2004 года, то есть более трех лет.

Законом Тюменской области «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества, установлен следующие предельное значение площади арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности других муниципальных образований и используемого для иных целей - 800 квадратных метров. При этом срок рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Тюменской области или муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не может превышать 5 лет (л.д. 31). Таким образом, площадь арендуемых истцом помещений не превышает предельного значения площади арендуемого имущества. Также арендуемое истцом помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суд считает не обоснованными доводы ответчиков о том, что поскольку решение о приватизации спорного объекта принималось до вступления в силу Федерального Закона Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», то действие данного Закона не распространяется на приватизацию спорного объекта. Пунктом 5 статьи 3 Федерального Закона Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» определено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом (л.д. 32). Таким образом, после 05 августа 2008 года, процесс приватизации спорного объекта должен был осуществляться с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным Законом Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Однако Суд полагает недоказанным то обстоятельство, что арендная плата за аренду спорного объекта, оплачивалась истцом надлежащим образом в течение последних трех лет.

Самим договором аренды № 75 от 31 мая 2004 года не предусмотрено, какую реконструкцию и в течении какого времени должен был выполнить истец. Поэтому стороны, на основании распоряжения Администрации города Ишима № 561-р от 23 июня 2004 года, 20 июля 2004 года заключили договор № 4 о долевом участии в реконструкции здания. При этом стороны договорились, что они объединяют свои средства в целях реконструкции и дальнейшего использования на праве общей долевой собственности одноэтажного кирпичного нежилого отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: <...> общей площадью 417, 1 квадратных метров, подлежащего реконструкции. Стороны также определили, что размер долевого участия сторон будет определен после предоставления истцом проектно-сметной документации, получив которую, стороны должны были сформировать программу работ по реконструкции, которая становилась неотъемлемой часть данного договора. После заключения договора аренды № 75 от 31 мая 2004 года и договора № 4 о долевом участии в реконструкции здания от 20 июля 2004 года, в период до 01 февраля 2005 года, истец предпринимал необходимые меры для реконструкции дома № 36 по улице Советской в городе Ишиме, в том числе подал заявление на проектирование и реконструкцию этого здания, разрабатывал и согласовывал проект реконструкции и дизайн-проект, получил архитектурно-планировочное задание (л.д. 82-85, 87-98). 30 июня 2004 года был составлен акт технического обследования здания кафе «Отдых», расположенного по адресу: <...> при этом комиссия, с участием представителя истца, пришла к выводу о том, что в результате имеющихся явно выраженных разрушений конструкции здания, не подлежащего восстановлению фундаментного основания, требуется снос здания (л.д. 86). Невозможность восстановления этого здания и необходимость его сноса подтверждена также в отчете, составленном ЗАО «Газстройпроект» в 2005 году (л.д. 99-102) и не оспаривается истцом. 17 марта 2006 года стороны подписали соглашение о расторжении договора № 4 о долевом участии в реконструкции здания от 20 июля 2004 года ввиду нецелесообразности реконструкции здания, расположенного по адресу: <...>. Таким образом, с 17 марта 2006 года истцу стало известно о невозможности выполнения им условия договора аренды № 75 от 31 мая 2004 года, в части реконструкции дома № 36 по улице Советской в городе Ишиме, в связи с чем у истца появилась обязанность по ежемесячному внесению арендной платы, согласно разделу 4 договора аренды № 75 от 31 мая 2004 года. Тем не менее, определенная данным договором арендная плата истцом не оплачивалась, и лишь 04 сентября 2007 года истец направил ответчику письмо с предложением возобновить арендные платежи (л.д. 104). Получив ответ № 208 от 26 сентября 2007 года (л.д. 105), платежным поручением № 553 от 05 октября 2007 года истец погасил задолженность по арендным платежам в размере 1 426 870 рублей (л.д. 64, 106). В дальнейшем арендные платежи оплачивались истцом своевременно и в полном объеме, задолженность по арендной плате у истца отсутствует (л.д. 107-120).

Суд считает, что выполнение истцом реконструкции дома № 43 по улице Ленина в городе Ишиме, также арендованного истцом по договору аренды № 75 от 31 мая 2004 года, не освобождает истца от обязанности вносить арендную плату в части дома № 36 по улице Советской в городе Ишиме. При этом Суд учитывает, что постановлением главы Администрации города Ишима № 915 от 27 мая 2005 года был утвержден акт приемки в эксплуатацию здания кафе после реконструкции, расположенного по адресу: улица Ленина 43, а 29 декабря 2006 года между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 к договору аренды № 75 от 31 мая 2004 года, которым определен порядок и размеры оплаты арендных платежей с 01 января 2007 года за нежилое строение, расположенное по адресу: <...>. Для решения пороса о наличии у истца обязанности по внесению арендной платы после того, как была установлена невозможность реконструкции спорного строения, не имеют значение планы самого истца по сносу спорного строения и строительстве нового здания на месте сносимого (л.д. 103, 121-126)

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья В. В. Лоскутов