Гражданский кодекс часть 1

об изъятии земельного участка площадью 22 621 кв.м. с кадастровым номером 72:17:07 06 003:237 для государственных нужд Тюменской области по выкупной цене, третье лицо - Государственное казенное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог»,

при ведении протокола секретарем Е.А. Баталиной

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.03.2015, ФИО2 по доверенности от 18.06.2014;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 21.07.2014, ФИО4 по доверенности от 21.07.2014;

от третьего лица: ФИО5 по доверенности от 01.10.2014;

эксперт ФИО6 - лично, личность удостоверена паспортом гражданина РФ,

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экострой» (далее – ответчик, общество) об изъятии земельного участка (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 22 621 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г. Тюмень, кадастровый номер 72:17:0706003:237) для государственных нужд Тюменской области путем выкупа по выкупной цене в размере 14 507 000 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 49 Земельного кодека Российской Федерации и статью 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на постановление Правительства Тюменской области от 11.10.2010 № 291-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 для государственных нужд Тюменской области».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное казённое учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» (далее - ГКУ ТО «Управление автомобильных дорог», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.12.2013 по делу № А70-8865/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 исковые требования удовлетворены. Земельный участок площадью 22 621 кв.м с кадастровым номером 72:17:07 06 003:237, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: обл. Тюменская, г. Тюмень, изъят путём выкупа из собственности ООО «Экострой» для государственных нужд по выкупной цене в размере 34 846 689 руб. С ООО» Экострой» в доход федерального бюджета взыскано 4 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.08.2014 решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.12.2013 по делу № А70-8865/2013, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по тому же делу отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Отменяя вышеуказанные судебные акты, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа указал, что суды неполно исследовали и оценили представленные в дело доказательства, вместе с тем указал на разрешение вопроса о назначении экспертизы, а при необходимости и проведении экспертизы отчета оценщика, а также дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.

В соответствии с абзацем 2 пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении, учитывая указания кассационной инстанции и наличия спора между сторонами в отношении определения выкупной цены земельного участка, определением от 30.10.2014 по настоящему делу по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:237.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6.

26.12.2014 (вх.№С04-91877) в материалы дела поступило экспертное заключение № 3/НВ от 22.12.2014, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 площадью 22 621 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень составила 6 000 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 135 000 руб. (т. 10 л.д. 24-90).

Определением суда от 05.03.2015 производство по настоящему делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании поддержал, поданное ранее заявление об изменении размера исковых требований, просит установить выкупную стоимость земельного участка в размере 6 135 000 руб. согласно результатам проведенной экспертизы, с выводами эксперта согласен, возражает против проведения повторной экспертизы (т. 11 л.д. 61, 62, 84-86).

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Учитывая, что уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд рассматривает дело в рамках уточненного иска.

Представитель ответчика против удовлетворения уточненных исковых требований возражает. Не оспаривая правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области, ответчик не согласен с его выкупной стоимостью, заявленной истцом, с результатами проведенной экспертом ФИО6 экспертизы не согласен, поддержал ранее поданное ходатайство о проведении повторной, либо комиссионной экспертизы, а также о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств (т.10 л.д. 98-164).

Представитель третьего лица в судебном заседании поддерживает позицию истца, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании, вызванный по ходатайству ответчика, эксперт ФИО6, предупрежденный об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и дачу заведомо ложных показаний, дал необходимые пояснения и ответил на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, представил письменные пояснения.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

После заслушивания пояснений эксперта ФИО6, рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной либо комиссионной экспертизы, учитывая, что определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда, суд считает его подлежащим отклонению, поскольку у суда отсутствуют основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, в связи с чем, суд не усматривает наличия оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, третьего лица, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что Постановлением Правительства Тюменской области от 02.09.2008 № 260-п, автомобильная дорога «Обход г. Тюмень» включена в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения, относящихся к государственной собственности Тюменской области, идентификационный номер 71 ОП РЗ 71К-1706.

В 2010 году Правительством Тюменской области принято решение о строительстве окружной автомобильной дороги г. Тюмень на участке п.Мелиораторов (АД «Тюмень - Нижняя Тавда») - ФАД «Тюмень -Ханты-Мансийск».

Постановлением Администрации Тюменской области от 25.10.2004 №136-пк «Об утверждении программы по реализации Договора между органами государственной власти Тюменской области, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и Ямало-Ненецкого автономного округа «Сотрудничество» в ред. от 08.11.2010 предусмотрено финансирование указанного мероприятия (т.1, л.д. 16-17).

Постановлением Правительства Тюменской области от 11.10.2010 № 291-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 для государственных нужд Тюменской области» принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 (т.1, л.д. 32).

В установленном законом порядке, в соответствии с требованиями п. 4 ст. 279 ГК РФ, решение об изъятии зарегистрировано 12.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам за № 72-72-01/360/2010-332 (т.1 л.д.33).

Приказами Главного управления строительства Тюменской области от 30.06.2011 № 359-од, 19.01.2012 № 17-од государственное учреждение Тюменской области «Управление автомобильных дорог» наделено функциями государственного заказчика по объектам, предусмотренным программой «Сотрудничество» в части дорожной деятельности (т.1, л.д. 13-15).

На дату принятия решения об изъятии спорного земельного участка в государственную собственность Тюменской области собственником земельного участка являлось ООО «Экострой» (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 06.08.2010 серия 72 НЛ 871913, запись регистрации № 72-72-01/241/2010-131, т.2 л.д.119).

Письмами Департамента от 27.10.2010 № 12463/08-1 и от 08.12.2010 № 14555/08-1 собственник земельных участков – ООО «Экострой» было уведомлено о предстоящем изъятии земельного участка и произведенной регистрации решения об изъятии (т.1 л.д.30-31).

10.06.2013 принято распоряжение Правительства Тюменской области об утверждении выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 – в размере 14 507 000 руб. (т.1 л.д.169-170).

Указанное распоряжение принято на основании отчета ООО «ЗСК-Центр» от 29.04.2013 № 322/13 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 10.10.2010 (т. 1 л.д. 35-165).

Не достигнув соглашения с ответчиком о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

На основании статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Статья 281 Кодекса устанавливает, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как указано в статье 282 Кодекса, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

Поскольку правомерность изъятия спорного земельного участка для государственных нужд Тюменской области ответчиком не оспаривается, то суд рассматривает вопрос об установлении выкупной стоимости данного земельного участка.

В соответствии со статьей 55 Земельного Кодекса Российской Федерации, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по основаниям, установленным статьей 49 настоящего Кодекса. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством.

Как указано в пункте 2 части 1 статьи 49 Кодекса, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно статье 57 Кодекса, возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Статья 63 этого же Кодекса устанавливает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после: 1) предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков; 2) возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; 3) возмещения в соответствии со статьей 62 настоящего Кодекса в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Пункт 6 «Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.05.2003 № 262, определяет, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», указано, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Рыночная стоимость земельного участка согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Аналогичный подход, по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, указан в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

При первоначальном рассмотрении дела, в качестве обоснования заявленных требований истцом был представлен отчет № 322/13 об оценке объекта оценки по состоянию на 10.10.2010, произведенной ООО «ЗСК-Центр», согласно которому выкупная цена спорного земельного участка составила 14 507 000 руб. (т. 1 л.д. 35-166).

В качестве доказательства выкупной стоимости земельного участка в размере 41 117 00 руб., ответчик представил отчет № 1092/13 об оценке объекта оценки по состоянию на 20.08.2013, произведенный также ООО «ЗСК-Центр» (т. 3 л.д. 112-174).

Истец дополнительно представил отчет № 149/13-02, выполненный ООО «Партнер-Эксперт», в котором рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на 02.10.2013, указана в размере 16 258 000 руб. (т.4 л.д. 1-64).

Поскольку стороны на основании произведенных оценок не достигли соглашения о выкупной цене спорного земельного участка определением суда от 02.09.2013 была назначена экспертиза по определению выкупной цены земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:237, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «АйКью Плюс - Оценка» ФИО7. При этом на рассмотрение эксперта был поставлен вопрос об определении выкупной стоимости земельного участка, в том числе рыночной стоимости данного земельного участка, а также размера убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, по состоянию на текущую дату проведения оценки, без учета нахождения на данном земельном участке автомобильной дороги.

В заключении эксперта выкупная стоимость спорного земельного участка определена в размере 75 527 640 руб. (т.3 л.д. 65-110).

Названное экспертное заключение судом не было принято в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка на том основании, что эксперт при применении сравнительного подхода для ответа на поставленный вопрос о выкупной стоимости земельного участка, использовал в качестве объектов – аналогов земельные участки с разрешенным использованием: «под многоэтажную застройку», «под многоэтажное строительство», «под жилую и общественно-деловую застройку», тогда как разрешенным использованием спорного земельного участка указано: «для сельскохозяйственного производства».

В связи с указанными обстоятельствами, суд, руководствуясь пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов, счел необходимым рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы и определением от 01.11.2013 была назначена повторная экспертиза, поведение которой было поручено эксперту ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» ФИО8.

Согласно предоставленному отчету эксперта от 02.12.2013 № 282/13 выкупная цена земельного участка по состоянию на 21.11.2013, площадью 22 621 кв.м. с кадастровым номером 72:17:07 06 003:237 составила 34 846 689 руб., в том числе 34 106 000руб. – рыночная стоимость участка по состоянию на текущую дату, 740 687 руб. – размер всех убытков, причиненных обществу изъятием земельного участка (т. 5 л.д. 39-106).

Кроме того, истцом в материалы дела был представлен отчет № 149/13-02 составленный ООО «Партнер-Эксперт», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 02.10.2013 определена в размере 16 258 000 руб. (т.4 л.д. 1-89).

При принятии первоначального решения по настоящему делу, суд установил выкупную стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:07 06 003:237 исходя из стоимости определенной в отчете эксперта ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» ФИО8 от 02.12.2013 № 282/13 в размере 34 846 689 руб.

Однако 18.08.2014 отменяя судебные акты по настоящему делу и направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, указывая на необоснованность вывода суда о том, что отчет №282/13 отражает реальную рыночную стоимость земельного участка, поскольку корректировка стоимости объекта оценки объектам – аналогам по виду разрешенного использования земельного участка экспертом не была проведена, вместе с тем указал на необходимость разрешения вопроса о назначении по делу экспертизы.

При новом рассмотрении дела стороны по - прежнему не пришли к соглашению о выкупной цене земельного участка, несмотря на то, что производство по настоящему делу начато в августе 2013 года.

От истца в материалы дела дополнительно был представлен отчет об оценке № 093-РС, подготовленный ООО «Агентство оценки «Статус», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка, указана в размере 14 575 870 руб. по состоянию на 01.10.2014 и экспертное заключение ООО «Российское общество оценщиков» № 3862/2014 от 24.10.2014 на указанный отчет ( т.9 л.д. 1-123, т. 10 л.д. 7-19).

От ответчика в материалы дела в отношении указанного отчета оценщика представлены письменные пояснения, согласно которым, считает его недостоверным доказательством (т. 8 л.д. 139-149).

Несмотря на то, что ответчика не устроила ни одна из выкупных стоимостей, определенных в отчетах экспертов представленных истцом в материалы дела, однако при новом рассмотрении от ответчика в материалы дела не было представлено новых заключений экспертов (отчетов об оценке).

Определением от 30.10.2014 по настоящему делу по ходатайству сторон суд назначил судебную экспертизу с целью определения выкупной цены земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:237. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6: на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить выкупную цену земельного участка кадастровый номер 72:17:0706003:237, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, площадь 22 621 кв.м., адрес объекта: Тюменская обл., г.Тюмень, в том числе определить рыночную стоимость земельного участка, а также все убытки, причиненные ООО «Экострой» изъятием земельного участка, включая убытки, которые оно несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду по состоянию на текущую дату без учета нахождения на указанном участке автомобильной дороги.

В заключении эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 № 3/НВ от 22.12.2014 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 площадью 22 621 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская обл., г.Тюмень составила 6 000 000 руб., размер убытков, причиненных ООО «Экострой» изъятием данного земельного участка составил 135 000 руб. (т. 10 л.д. 24-90).

В соответствии с пунктом 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей применения данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, общие требования к содержанию которого также установлены данной статьей.

Так, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Критерии оценки имущества, которые должны учитываться оценщиком при проведении экспертизы, закреплены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, 255 и 254, требования к проведению оценки недвижимости определены в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденном приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, который развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные в ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Учитывая, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по определению момента, на который устанавливается стоимость земельного участка при рассмотрении иска о его выкупе для государственных или муниципальных нужд, данные в ответе на вопрос 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), а также разъяснения, изложенные в пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд должен определить выкупную стоимость изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости максимально приближенной к дате принятия решения.

Таким образом, в силу действующего законодательства относимыми и допустимыми доказательствами для суда являются доказательства, определяющие рыночную стоимость земельного участка на момент нового рассмотрения спора, то есть по состоянию на 2014-2015 гг., иные документы, обосновывающие рыночную стоимость по состоянию на более ранее периоды (2010- 2013 гг.), не могут быть положены в обоснование выводов суда о рыночной стоимости по состоянию на текущий момент.

Отмена судебных актов судом кассационной инстанции и направление дела на новое рассмотрение с процессуальной точки зрения означает, что рассмотрение дела началось с самого начала, при этом стороны не были лишены права предоставлять суду любые доказательства реальной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на текущий момент, то есть по состоянию на 2014-2015 гг.

Учитывая вышеизложенное, а также вышеописанные недостатки, суд полагает не отвечающими критерию относимости и допустимости, представленные при первоначальном рассмотрении дела отчеты об оценке ООО «ЗСК-Центр» № 322/13 (выкупная стоимость определена по состоянию на 10.10.2010), № 1092/13 (выкупная стоимость определена по состоянию на 20.08.2013), заключение ООО «АйКью Плюс - Оценка» (выкупная стоимость определена по состоянию на 30.09.2013), отчет ООО «Партнер-Эксперт» № 149/13-02 выкупная стоимость определена по состоянию на 02.10.2013), заключение ООО «Западно-Сибирский экспертно-правовой центр» (выкупная стоимость определена по состоянию на 21.11.2013), т.к. со времени проведения последней из указанных оценок прошло более шестнадцати месяцев.

Оценивая, предоставленный в материалы дела отчет об оценке № 093-РС, подготовленный ООО «Агентство оценки «Статус», по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд учитывает, что данный отчет в силу п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» является иным документом, допускаемым судом в качестве доказательств по делу в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Вместе с тем суд отмечает, что указанная в данном отчете выкупная цена спорного земельного участка определена по состоянию на 01.10.2014 (до финансового кризиса 2014 года), при этом оценщик, составивший отчет, не предупреждался судом об уголовной ответственности. Кроме того, в качестве объектов-аналогов экспертом были подобраны земельные участки, в том числе с наличием коммуникаций, что не может быть признано судом обоснованным.

Проанализировав экспертное заключение № 3/НВ, выполненное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО9, суд полагает, что оно, с учетом специфики проведения судебной экспертизы, соответствует «Федеральному стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, составлено с учетом «Правил землепользования и застройки города Тюмени», утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30 октября 2008 года № 154, а также того обстоятельства, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо коммуникации. Также экспертом учтено, что спорный земельный участок, хотя и относится к землям населенных пунктов, имеет при этом разрешенное использование для сельскохозяйственного производства, что препятствует его использованию в каких-либо иных целях, в том числе для ведения на нем строительства, поскольку ответчик не представил никаких доказательств того, что им предпринимались меры для изменения разрешенного использования.

Суд полагает логичным и закономерным, что в условиях начавшегося в 2014 году финансового кризиса цены на недвижимость, в том числе и на земельные участки, значительно снижаются, что является общеизвестным обстоятельством.

Как следует из экспертного заключения, при проведении оценки экспертом применен сравнительный и доходный подходы, подобраны достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок, в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, также эксперт произвел корректировку стоимости земельного участка по каждому элементу сравнения.

Доводы ответчика о том, что невозможно определить местоположение объектов-аналогов и о том, что эксперт официально не подтвердил получение информации по объектам-аналогам суд отклоняет на основании следующего.

Общеизвестным фактом является то, что на официальном сайте Росреестра РФ http://maps.rosreestr.ru в разделе «Публичная кадастровая карта» содержится информация о всех земельных участках, поставленных на кадастровый учет, в том числе информация о характеристиках и местоположении земельных участков.

Как следует из приведенных экспертом, с учетом его письменных пояснений, объектов-аналогов, первый объект-аналог - участок 72:17:0706003:322 расположен в кадастровом квартале 72:17:0706003 - в том же квартале, что и оцениваемый земельный участок - № 72:17:0706003:237, объекты-аналогии № 2 -72:17:0705003:668 и № 3 - 72:17:0705003:680 расположены в соседнем кадастровом квартале 72:17:0705003, что и оцениваемый земельный участок, расположение в указанных кадастровых кварталах также подтверждается информацией из Публичной кадастровой карты.

На момент рассмотрения спора и на дату принятия настоящего решения информация о наличии объектов-аналогов в качестве предложений к продаже на официальном сайте АН «Этажи», указанном экспертом в качестве источника информации, содержалась в том же виде, что и была предоставлена экспертом в приложении № 1 к отчету (т.10, л.д. 83-87).

Вместе с тем, суд отклоняет доводы ответчика о несоответствии объектов-аналогов по месторасположению, поскольку, несмотря на адресное описание спорного земельного участка: Тюменская обл. г. Тюмень, фактически земельный участок расположен в районе сел Яр и Ембаево по Тобольскому тракту (стр. 16, 19-21 отчета) на границе Ленинского АТО и Ембаевского МО Тюменского района вдоль Тобольского тракта на противоположной стороне от с. Яр, которое входит в Ембаевское МО, как и используемые для оценки объекты аналоги, расположенные вблизи Тобольского тракта в районе Яр-Ембаево.

В отношении довода ответчика о влиянии характеристики разрешенное использование земельного участка на выкупную стоимость суд отмечает следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:237 был образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:162 (исходный земельный участок), который до 27.03.2008 относился к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства».

При изменении категории исходного участков (решение Тюменской городской Думы от 27.03.2008 № 9), его вид разрешенного использования - «для сельскохозяйственного производства» остался прежним, поскольку при изменении категории вид разрешенного использования автоматически не изменяется.

Соответственно, при образовании спорного земельного участка к нему перешел вид разрешенного использования, который был у исходного участка. Данный вид разрешенного использования был внесен в государственный кадастр недвижимости и по настоящее время является актуальным - «для сельскохозяйственного производства».

Экспертом при определении выкупной цены спорного земельного участка (определение уникальных характеристик участка, наиболее важных факторов, влияющих на стоимость, подбор объектов-аналогов для сравнения) был учтен именно тот вид разрешенного использования, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия для государственных нужд Тюменской области, что в полной мере соответствует разъяснениям, данным в ответе на вопрос 8 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1(014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации).

Доказательств того, что ответчик предпринимал попытки изменить вид разрешенного использования земельных участков в целях дальнейшего строительства каких-либо объектов, в материалы дела не представлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Вместе с тем в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснил, что учитывая специфическую форму спорного земельного участка, использование его для каких-либо иных целей практический невозможно.

Кроме того, ответчик в своем ходатайстве (т. 10 л.д. 105) указывает, что ООО «Экострой» никогда не использовало и не могло использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, так как уже на момент принятия решения о его изъятии находилась автомобильная дорога (акт приемки-передачи заказчиком законченного строительством объекта от 30.11.2009).

Приобретая спорный земельный участок в 2010 году, ООО «Экострой» не могло не знать, что на нем с 2009 года располагается автомобильная дорога, и он не может быть использован для каких-либо иных целей, в том числе и для сельскохозяйственного производства.

Учитывая, что помимо данного земельного участка ответчиком в период после завершения строительства автомобильной дороги, были приобретены еще целый ряд земельных участков, расположенных исключительно под указанной автомобильной дорогой, в отношении которых также рассматривались споры об установлении выкупной стоимости (дела № А70-7885/2013, № А70-7216/2013, № А70-7217/2013, № А70-7883/2013, № А70-7213/2013, № А70-7886/2013, № А70-4037/2014), зная, что земельные участки будут выкупаться для нужд Тюменской области, ответчик не преследовал какой-либо реальной цели ведения экономической деятельности на земельных участках, а преследовал некие «инвестиционные цели», как подтвердил представитель ответчика в последнем судебном заседании.

Кроме того, суд отмечает, что относимые и допустимые доказательства того, что при приобретении земельных участков ответчиком действительно была выплачена денежная сумма, указанная в договорах купли-продажи, ответчик в материалы дела не предоставил (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, поскольку процедура назначения и проведении экспертизы соблюдена, экспертное заключение № 3/НВ, подготовленное экспертом ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО6 соответствует предъявляемым законом требованиям, неясностей исключающих однозначное толкование выводов эксперта не установлено, в связи с чем суд считает его надлежащим доказательством по делу.

Иного ответчиком в материалы дела не представлено.

В отношении доводов ответчика по делу № А70-7216/2013 суд отмечает, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0706003:305, который Тюменской области надлежит выкупить по цене 28 481 000,00 руб., имеет иное разрешенное использование «для реконструкции автомобильной дороги «Тюмень-Ханты-Мансийск через г. Тюмень, г. Сургут, г. Нефтеюганск. Окружная автомобильная дорога г. Тюмени на участке п. Мелиораторов (автомобильная дорога Тюмень-Нижняя Тавда) - ФАД Тюмень-Ханты-Мансийск», нежели чем спорный земельный участок в настоящем деле, поэтому обстоятельства дела № А70-7216/2013 ввиду существенных различий уникальных характеристик изымаемых земельных участков не могут повлиять на суждение о реальной рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего судебного спора.

Таким образом, учитывая, что Постановление Правительства Тюменской области от 11.10.2010 №291-п «Об изъятии земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 для государственных нужд Тюменской области» которым принято решение об изъятии для государственных нужд Тюменской области земельного участка с кадастровым номером 72:17:0706003:237 является действующим, оно не изменено и не отменно в установленном законом порядке, требования истца об изъятии указанного земельного участка для государственных нужд Тюменской области является правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исходя из того, что рыночная стоимость отчуждаемого имущества, определенная в экспертном заключении ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» № 3/НВ от 22.12.2014 отражает реальную рыночную стоимость спорного земельного участка на момент принятия настоящего решения, суд полагает необходимым применить определенную в экспертном заключении выкупную стоимость земельного участка с целью его изъятия для государственных нужд Тюменской области.

На основании статей 107-109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит перечислению с депозитного счета суда на расчетный счет ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности», поступившие от истца денежные средства в размере 130 000 рублей.

Поскольку в силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 130 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа из собственности общества с ограниченной ответственностью «Экострой» для государственных нужд земельный участок площадью 22 621 кв.м. с кадастровым номером 72:17:07 06 003:237, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес объекта: обл. Тюменская, г. Тюмень по выкупной цене в размере 6 135 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экострой» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области судебные издержки в размере 130 000 рублей

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Демидова Е.Ю.