Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО3 – по доверенности от 01.01.2016 года № 1 , ФИО4 – по доверенности от 01.03.2016 года № 11, ФИО5 – по доверенности от 12.09.2016 года № 20;

установил:

Заявлен иск ООО «УК «Офис-2010» к ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» о признании договора аренды нежилых помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 от 13 февраля 2015 года, заключённого между ООО «УК «Офис-2010» (Арендодатель) и ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» (Арендатор), действующим; о взыскании с ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» в пользу ООО «УК «Офис-2010» суммы задолженности по арендной плате в размере 1 056 580 рублей, неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 1 479 рублей 21 копейки, убытков в связи с неисполнением обязательств по проведению текущего ремонта в размере 179 317 рублей.

Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310 пункт 1 статьи 330, статьи 450, 450.1, статьи 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия договора аренды нежилых помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 от 13 февраля 2015 года мотивированы тем, что арендатор необоснованно ссылаясь на факт одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 от 13 февраля 2015 года нарушает обязательства по своевременному внесению арендной платы и проведению текущего ремонта арендуемых помещений.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск оспорил, полагает, что договор аренды нежилых помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 от 13 февраля 2015 года содержит условие о праве арендатора отказаться от договора в одностороннем порядке (пункты 3.3.18 и 6.4 договора), на основании которого ответчиком было принято решение о досрочном расторжении договора, о чем письменно (Письмо №21-08/1021 от 31.03.2016) было сообщено истцу, 31 мая 2016г. ответчик полностью освободил все арендуемые помещения, 01 июня 2016г. ответчик письмом 21-07/1495 направил подготовленный акт приема передачи помещений из аренды, проект дополнительного соглашения о досрочном расторжении договора аренды, ключи от кабинетов, поскольку на данное письмо истец не ответил, мотивированного отказа от подписания акта приема передачи помещений из аренды и дополнительного соглашения о расторжении не направил, ответчик считает договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке с 01.06.2016 года, а обязательства по надлежащей передаче имущества арендодателю исполненными в полном объеме, требование же истца по проведению текущего ремонта и возмещению убытков в размере 179 317,00 рублей, не были приняты ответчиком в связи с отсутствием подлинных документов, либо их надлежащим образом заверенных копий, подтверждающих обоснованность этих требований, о чем ответчик письменно сообщил истцу письмо от 12.07.2016г. №21-08/1843.

В судебном заседании, начатом 08.09.2016 года, был объявлен перерыв до 14 сентября 2016 года, после чего слушание дела было продолжено.

Исследовав обстоятельства дела, доводы искового заявления, суд считает, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что ООО «УК «Офис-2010» уполномочено сдавать в аренду указанные помещения агентским договором № 11/08/1-2014 от 11 августа 2014 г., заключённым с индивидуальным предпринимателем ФИО6, которому Помещения принадлежат на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: от 03.08.2011 запись № 72-72-01/278/2011-068 (помещение на 9 этаже площадью 741,7 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0221003:10475), свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 096720; от 03.08.2011 запись № 72-72-01/290/2011-204 (помещение на 10 этаже площадью 737,1 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0221003:10467), свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 096624; от 03.08.2011 запись № 72-72-01/290/2011-205 (помещение на 11 этаже площадью 772,3 кв.м. с кадастровым номером 72:23:0221003:10471), свидетельство о государственной регистрации права 72 НМ 096613 (л.д.51-56).

13.02.2015 между истцом - ООО «УК «Офис-2010» (Арендодатель по договору) - и ответчиком - ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» (Арендатор по договору) - был заключён договор аренды нежилых помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 (далее - Договор аренды л.д. 17-40). Указанный Договор аренды зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управлением Росреестра по Тюменской области 13.05.2015, запись регистрации № 72-72/001 -72/001 /084/2015-3967/2.

В соответствии с Договором аренды Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения на девятом, десятом и одиннадцатом этажах общей площадью 1 966,0 кв.м., расположенные в бизнес-центре «GOLF PALACE» по адресу: <...>, а именно: а) часть нежилых помещений на девятом этаже общей площадью 456,6 кв.м.; б) нежилые помещения на десятом этаже общей площадью 737,1 кв.м.; в) нежилые помещения на одиннадцатом этаже общей площадью 772,3 кв.м.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 15.08.2015 к Договору аренды (далее -Дополнительное соглашение л.д. 41-50), в связи с поэтапным возвратом части нежилых помещений общей площадью 456,6 кв.м., расположенных на девятом этаже бизнес-центра «GOLF PALACE» по адресу: <...>, из временного владения и пользования, с 01.02.2016 предметом аренды, который Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование являются нежилые помещения на десятом и одиннадцатом этажах общей площадью 1 509,4 кв. м., расположенные в бизнес-центре «GOLF PALACE» по адресу: <...>, а именно: а) нежилые помещения на десятом этаже общей площадью 737,1 кв.м.; б) нежилые помещения на одиннадцатом этаже общей площадью 772,3 кв.м. (далее - Арендуемые помещения). Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области 18.03.2016, регистрационная запись № 72-72/001-72/001/106/2016-3815/1.

Со стороны ООО «УК «Офис-2010» обязательства по Договору аренды выполнены в полном объеме, что подтверждает акт приема-передачи Помещения от 16.02.2015. Согласно указанному акту ООО «УК «Офис-2010» передало, а ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» приняло Арендуемые помещения на девятом, десятом и одиннадцатом этажах общей площадью 1 966,0 кв. м. (л.д.48).

В соответствии с Дополнительным соглашением стороны Договора аренды подписали акты приема-передачи из аренды помещений общей площадью 456,6 кв.м. (в т. ч. 115,8 кв.м., 52,8 кв.м., 288 кв.м.), расположенных на девятом этаже от 30.11.2015, 31.12.2015, 31.01.2016. В обоснование указанных доводов материалы дела содержат акты приема-передачи из аренды от 30.11.2015, 31.12.2015 (л.д.49-50). Обстоятельства, связанные с возвратом ответчиком истцу помещений площадью 288 кв.м. по акту приема-передачи из аренды от 31.01.2016 года ответчиком также не оспорены.

Таким образом, суд находит состоятельными пояснения истца о том, что во владении и пользовании у ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» с 01.02.2016 остались помещения общей площадью 1 509,4 кв. м., расположенные на десятом и одиннадцатом этажах бизнес-центра.

05.10.2015 в адрес ООО «УК «Офис-2010» поступило письмо ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» исх. № 21-12/5379 о планируемом освобождении арендуемых площадей на одиннадцатом этаже общей площадью 772,3 кв.м. в срок до 31.01.2016 г. (л.д.145).

14 декабря 2015г. письмом №21-12/6581 в адрес истца был направлен проект дополнительного соглашения о частичном расторжении договора аренды (л.д.146).

Письмом №505 от 15.12.2015г. истец указал ответчику, что затраты на реконструкцию арендуемых помещений составили 7 700 000,00 рублей, в связи с чем, при отсутствии в условиях Договора аренды право на односторонний отказ от договора, арендодатель не считает возможным согласование дальнейшего досрочного освобождения арендуемых помещений (л.д.147).

Письмом от 29.12.2015 года № 21-12/6827 ответчик попросил истца подтвердить расходы на сумму, указанную в письме №505 от 15.12.2015г. (л.д.144).

В письменном ответе истцу №21-08/224 от 26.01.2016г. ответчик указал, что полагает расходы арендодателя возмещенными, в связи с чем, предлагает подписать дополнительное соглашение о сокращении арендуемых площадей (л.д.142-143).

Письмом № 15 от 29.01.2016 со ссылкой на полученное от ответчика письмо от 28.01.2016 года истец, указав на отсутствие права на односторонний отказ от договора, уведомил ответчика об отсутствии у него оснований для принятия помещений из аренды до окончания срока его действия.

01 февраля 2016г. письмом №21-08/301 ответчик направил истцу уведомление о возврате недвижимого имущества из аренды с приложением 3-х актов приема-передачи (л.д.140).

Письмом от 08.02.2016 года № 04-15/387 ответчик уведомляет истца о невозможности принятия предложенных истцом вариантов дополнительного соглашения к Договору аренды (л.д.137).

Письмом № 34 от 09.02.2016 года истец возразил против доводов ответчика, изложенных в письме от 08.02.2016 года № 04-15/387 (л.д.135-136).

ООО «УК «Офис-2010» получено уведомление ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» исх. № 07-17/606 от 01.03.2016 о начале процедуры ликвидации на основании решения внеочередного общего собрания участников Общества (л.д.58).

31.03.2016 ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» письмом исх. № 21-08/1021 известило ООО «УК «Офис-2010» о намерении освободить 31.05.2016 Арендуемые помещения и расторгнуть Договор аренды, указало на время произведения возврата помещения из аренды (л.д.59).

31.05.2016 представителями ООО «УК «Офис-2010» произведён осмотр Арендуемых помещений в присутствии представителей ООО «Транснефтьстрой-Тюмень», по итогам которого составлен Акт осмотра (л.д.70). Согласно пояснениям представителей истца, данный осмотр проводился с целью проверки состояния помещений и использования, а также соблюдения правил и условий Договора аренды. При этом, по мнению истца, при осмотре выявлены недостатки помещений, которые зафиксированы представителями сторон по Договору аренды в Акте, данные недостатки, согласно доводам истца, образовались в период пользования арендуемыми помещениями ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» и связаны с невыполнением последним обязанности по производству текущего ремонта арендуемых помещений (п.3.3.16 Договора аренды).

01.06.2016 ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» письмом исх. № 21-07/1495 направило в адрес ООО «УК «Офис-2010» акт приёма-передачи нежилых помещений, подписанный в одностороннем порядке, комплекты ключей от кабинетов, расположенных в Арендуемых помещениях, пульт от подземной парковки (л.д.60).

Поскольку за период с 01.06.2016 ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» прекратило внесение арендной платы (задолженность по арендной плате по состоянию на 31.05.2016 отсутствовала), счёт № 186 от 30.05.2016 на оплату арендной платы за июнь 2016 г. был направлен Арендодателем в адрес ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» письмом исх. № 141 от 26.05.2016, а оплата по указанному счёту от ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» не поступила, 17.06.2016 в адрес ликвидационной комиссии ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» направлено требование кредитора ООО «УК «Офис-2010» исх.№ 166: об уплате задолженности по арендной плате в размере 1 056 580 рублей; об уплате неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 1 479 рублей 21 копейки; о производстве текущего ремонта Арендуемых помещений для устранения выявленных недостатков помещений, отражённых в Акте осмотра от 31.05.2016, в срок до 24.06.2016, либо о возмещении убытков в связи с неисполнением обязательств по проведению текущего ремонта в размере 179317 (Сто семьдесят девять тысяч триста семнадцать рублей) в виде расходов на производство такого ремонта (с приложением калькуляции затрат на устранение недостатков, подготовленной на основании коммерческих предложений подрядных организаций) (л.д.75-78).

В своём ответе ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» отказалось удовлетворять указанные требования (письмо исх. № 21-08/1843 от 12.07.2016) (л.д.129-130).

Отказ ответчика исполнить требование истца послужил основанием для обращения с настоящим иском.

Правоотношения, возникшие на основании Договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами исполнение арендодателем своей обязанности по предоставлению имущества в пользование арендатору.

В силу пункта 1 ст. 610 АПК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из положений пункта 7.1 Договора аренды, настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок, и действует до 31 декабря 2018 года.

Материалы дела свидетельствуют, что Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В силу пункта 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 450.1 ГК РФ определен порядок реализации права на отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору, если таковой предусмотрен законом или договором.

Согласно позиции ответчика, Договор аренды содержит согласованное сторонами условие о праве любой стороны договора на односторонний отказ от договора. При этом ответчик ссылается на положения пунктов 3.3.18 и 6.4 Договора аренды.

Как следует из пункта 3.3.18 Договора аренды, стороны в нем вменили в обязанность арендатора письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 2 (Два) месяца о предстоящем освобождении Помещений (в том числе и их части), как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его расторжении и освобождении Помещений.

Согласно пункту 6.4 Договора аренды по инициативе одной из Сторон Договор может быть расторгнут только после письменного предупреждения другой Стороны не позднее, чем за 2 (Два) месяца до даты предстоящего прекращения Договора.

При этом истец возражает против такого толкования указанных пунктов Договора аренды, полагает, что Договор аренды не предусматривает права какой-либо из его сторон заявлять об одностороннем отказе от договора (исполнения договора). Пункты 3.4.3, 6.3 - 6.5 Договора аренды предусматривают основания и порядок досрочного расторжения договора, в том числе п. 6.4 Договора аренды устанавливает, что по инициативе одной из Сторон Договор может быть расторгнут только после письменного предупреждения другой Стороны не позднее, чем за 2 (Два) месяца до даты предстоящего прекращения Договора, следовательно, указанное условие Договора аренды предусматривает право Арендатора потребовать досрочного расторжения договора в судебном порядке, но не право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке применительно к п. 2 ст. 310 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ.

Суд, исследовав содержание представленного в материалы дела Договора аренды, позиции сторон по иску, переписку контрагентов по Договору, предшествующую судебному спору, полагает, что позиция истца относительно толкования условий спорных пунктов Договора аренды является обоснованной.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пунктам 6.1. - 6.3 Договора аренды, изменения и дополнения к настоящему Договору вносятся по согласованию Сторон и оформляются Дополнительными соглашениями, подписанными уполномоченными представителями Сторон. Дополнительные соглашения к настоящему Договору подлежат государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией Дополнительных соглашений, несет Арендатор. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по согласованию Сторон.

При этом в соответствии с положениями пункта 6.5 Договора аренды, Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию Арендодателя, а Арендатор обязан освободить помещение в течение 15 (Пятнадцати) рабочих дней с момента получения требования Арендодателя в случае: - неуплаты Арендатором арендной платы до 20 числа текущего месяца включительно: если Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; - если Арендатор умышленно или но неосторожности существенно ухудшает состояние Помещений; - при нарушении Арендатором условий настоящего Договора, причинении ущерба Арендодателю своими, действиями или бездействием.

Оценив содержание пункта 6.4 Договора, на котором основывает свою позицию ответчик, в совокупности с содержанием пунктов 6.1, 6.3 и 6.5 этого Договора, суд пришел к выводу, что пунктом 6.4 Договора не предоставлено сторонам право на односторонний отказ от Договора, при этом судебная процедура расторжения подразумевается.

Указанное, по мнению суда, следует из буквального толкования формулировки «по инициативе одной из Сторон Договор может быть расторгнут», следовательно, последствия реализации инициативы одной из сторон являются вариативными. То есть, одной инициативы стороны договора не достаточно для совершения факта расторжения договора и после реализации такой инициативы одной из сторон договора, он (договор) может быть и не расторгнут.

Таким образом, по мнению суда, содержание спорных пунктов свидетельствует о том, что судебная процедура расторжения при реализации права стороны договора требовать его расторжения в них подразумевается, при этом пункт 6.4 Договора аренды устанавливает дополнительное, по отношению к требованиям закона, обязательство стороны, которая намерена требовать досрочного расторжения, уведомить об этом вторую сторону (за 2 месяца в Договоре аренды, вместо указанных сроков в пункте 2 ст. 452 ГК РФ «требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок». Об этом же, по мнению суда, свидетельствует и содержание пункта 3.3.18 Договора аренды.

При этом суд отмечает, что в случае, когда условиями Договора аренды предусматривается право на односторонний отказ от него, указание на это непосредственно и однозначно содержаться в его условиях. Так пункт 6.5 Договора аренды содержит прямое указание на право арендодателя на односторонний отказ от него: «Договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по требованию Арендодателя » пункт 6.5 Договора.

В этой связи, судом также принимается в качестве обоснованной позиция истца о том, что поскольку, согласно пояснениям представителя ответчика, редакция пунктов 6.4 и 3.3.18 Договора аренды была предложена арендатором, то неясности и разночтения в толковании содержания данных пунктов должны трактоваться в пользу контрагента по договору, в нашем случае, арендодателя.

Указанная позиция согласуется с правовым подходом, изложенным в пункте 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которому при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Кроме того, судом отмечается, что позиция истца, оспаривающего факт наличия в Договоре аренды права стороны на односторонний отказ от него, является последовательной и находит свое отражение в переписке сторон, представленной в материалы дела.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что прав на односторонний отказ от Договора аренды, заявленный ответчиком в письме от 31.03.2016 исх. № 21-08/1021 (л.д.59), у арендатора не имелось, в связи с чем, в действиях истца по неподписанию направленных в его адрес актов приема-передачи имущества, суд противоправности не усматривает.

Таким образом, суд полагает, что Договор аренды в период июнь 2016 года являлся действующим, а досрочное освобождение арендатором арендуемых помещений не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, разделом 4 Договора аренды арендатор принял на себя обязательство своевременно выплачивать арендную плату, в размерах и сроки, указанные в договоре.

Пунктом 4.1 Договора аренды стороны определили, что стоимость арендной платы по настоящему Договору составляет за первые 60 (Шестьдесят) дней с момента подписания настоящего Договора и Акта приема-передачи помещений - 300 000 рублей 00 копеек, не подлежит обложению НДС в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения, что подтверждается письмом (форма 26.2-7) № 252 от 14.12.2010 г. ИФНС "России по г. Тюмени № 4, по истечении 60 (Шестидесяти) дней с момента подписания настоящего Договора, Акта-приема-передачи и Акта выполненных работ - 1 376 200,00 рублей 00 копеек ежемесячно, из расчета 700) рублей 00 копеек за один квадратный метр арендуемой площади, не подлежит обложению НДС, в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения, что подтверждается письмом (форма 26.2-7) № 252 от 14.12.2010 г. ИФНС России по г. Тюмени № 4.

В соответствии с пунктом 4.9 Договора аренды арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно авансовыми платежами в размере, указанном в п. 4.1.2. настоящего Договора не позднее 10 числа текущего месяца, за Исключением месяца приема помещений в аренду, путем перечисления денежных средств, согласно выставленному Арендодателем счету.

Согласно позиции истца арендатор за июнь 2016 года должен было уплатить 1 056 580 рублей.

Расчет долга ответчик не оспорил, контррасчет не представил.

Материалы дела не содержат доказательств оплаты арендатором за пользование арендованным имуществом в спорный период времени (июнь 2016 года).

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика арендной платы имеет под собой правовые основания.

Изучив расчет долга, суд полагает, что расчет составлен арифметически правильно, в соответствии с условиями договора, действующим законодательством, фактическими обстоятельствами дела, период задолженности подтвержден документально (1 509, 4 кв.м.х 700, 00 рублей).

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования о взыскании задолженности по Договору аренды подлежащими удовлетворению в размере 1 056 580 рублей.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 1 479 рублей 21 копейки за период с 11 по 17 июня 2016 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.9. Договора аренды стороны согласовали, что арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно авансовыми платежами в размере, указанном в п. 4.1.2. настоящего Договора не позднее 10 числа текущего месяца, за Исключением месяца приема помещений в аренду, путем перечисления денежных средств, согласно выставленному Арендодателем счету.

Пунктом 4.11. Договора аренды предусмотрено, что за просрочку оплаты арендной платы и возмещения расходов за потребленную электроэнергию, а также, за просрочку оплаты услуг, предусмотренных п.3.1.3 настоящего Договора. Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0.02% от суммы задолженности за каждый день просрочки до полного исполнения обязательств.

Принимая во внимание наличие долга ответчика перед истцом, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика неустойки имеющим под собой правовые основания.

Изучив расчет неустойки, суд полагает, что период начисления неустойки указан в соответствии с условиями Договора аренды и фактическими обстоятельствами дела, сумма неустойки, заявленная истцом ко взысканию за спорный период соответствует установленному Договором аренды размеру ответственности, исходя из фактических обстоятельств дела (отсутствия оплаты) и условий Договора (ставка пени и период просрочки).

Как следует из содержания пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ходатайство о снижении размера неустойки от должника не поступило.

Учитывая вышеизложенное, суд полагает доводы истца об обоснованности предъявления требований о взыскании неустойки по Договору аренды с ответчика в размере 1 479 рублей 21 копеек состоятельными и подлежащими удовлетворению.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика 179 317 рублей 00 копеек убытков, которые обосновываются им ссылками на то, что ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» не исполнена обязанность по производству текущего ремонта Арендуемых помещений, в связи с чем, данные помещения имеют недостатки (подтверждённые актом осмотра помещений от 31.05.2016, подписанным представителями сторон) при этом от выполнения обязательства в виде производства ремонтных работ в натуре ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» уклоняется.

В силу ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Частью 2 ст. 15 ГК РФ установлено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков – это мера гражданско-правовой ответственности и ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом, а именно: необходимо наличие: 1) факта нарушения со стороны ответчика; 2) наличие и размер понесенных истцом убытков; 3) причинная связь между правонарушением и убытками.

Суд, согласно ст. 71 АПК РФ, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу об отсутствии совокупности всех условий, необходимых для удовлетворения требований истца о взыскании убытков.

Как следует из пункта 3.3.16 Договора аренды обязанностью арендатора является в течение срока аренды за свой счет произведение текущего ремонта Арендуемых помещений не реже, чем один раз в год. При этом текущим ремонтом является ликвидация последствий эксплуатации с целью поддержания Помещений в исправном состоянии. Текущий ремонт не связан с вмешательством в конструкцию Помещений и не влечет изменение его планировки и/или внешних и внутренних границ.

Между тем, принимая во внимание выводы суда о том, что Договор аренды является действующим, суд полагает, что истец не подтвердил факт наличия и размер понесенных истцом убытков, поскольку, по мнению суда, если таковой ущерб в виде недостатков помещения, арендуемого ответчиком и будет иметь место, то это произойдет не ранее момента возврата помещения из аренды. До этого момента, определить в каком состоянии имущество будет возвращено арендодателю, а значит и определить сумму расходов (если таковые вообще будут иметь место быть), которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб) не представляется возможным.

Об этом, по видению суда, свидетельствует и содержание пункта 3.3.20 Договора аренды, согласно которому арендатор обязан по истечении срока Договора, а также при досрочном его расторжении, вернуть Арендуемые помещения в том состоянии, в котором они были переданы по Акту приема-передачи, подписываемому Сторонами, с учетом их естественного износа. При этом под естественным износом Стороны понимают необратимые процессы изнашивания и устаревания оборудования Помещений. Порча Помещений, произошедшая в результате физического воздействия, которого можно было избежать при должной осмотрительности Арендатора, а также возникшая при не проведении Арендатором текущего ремонта в порядке, предусмотренном настоящим оговором, является ущербом, подлежащим возмещению Арендатором.

До момента возврата имущества из аренды, арендодатель наделен правом защитить свои права путем предъявления требования о надлежащем исполнении условий Договора, либо, в случае, если, по мнению арендодателя, неисполнение арендатором обязанности по проведению текущего ремонта ведет к существенному ухудшению имущества арендодателя, воспользоваться правом на односторонний отказ от Договора аренды, который предусмотрен пунктами 6.5.2 и 6.5.3 Договора аренды.

Учитывая, что доказывание данных обстоятельств (обстоятельств, связанных с наличием факта возникновения убытков у истца и доказанностью размера ущерба) является неотъемлемым условием для наступления ответственности ответчика по искам о возмещении ущерба, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований истца в части взыскания убытков в сумме 179 317 рублей 21 копейки.

Материалы дела свидетельствуют, что при обращении с настоящим иском в Арбитражный суд Тюменской области истец уплатил государственную пошлину в установленном порядке и размере (л.д. 14).

С учетом положений ст. 110 АПК РФ при частичном удовлетворении иска, суд относит судебные расходы на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 110, 106, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор аренды помещений № 13/02/2015/3-21-052-15 от 13 февраля 2015 года, заключенный между ООО «УК «Офис-2010» и ООО «Транснефтьстрой-Тюмень», действующим.

Взыскать с ООО «Транснефтьстрой-Тюмень» в пользу ООО «УК «Офис-2010» 1 058 059 рублей 21 копейку, в том числе 1 056 580 рублей 00 копеек основного долга, 1 479 рублей 21 копейку неустойки за просрочку исполнения обязательств, а также 27 696 рублей 67 копеек расходов на оплату государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья

Авдеева Я.В.