Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судьи Пигиной Н.Ю., рассмотрев единолично в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Южный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Век» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности на квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10- этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>, третье лицо: Управление Росреестра по Тюменской области,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.02.2013 № 2-13/ФИ; после перерыва - ФИО2 по доверенности от 27.09.2013 № 8-13/ФИ;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (конверт с отметкой органов почтовой связи «за истечением срока хранения» № 62505267167836);

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом (уведомление о вручении № 62505267167843);

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Южный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – истец, ООО УК «Альфа-Капитал») обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Домостроительная компания «Век» (ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – ответчик, ООО «ДСК «Век») о признании права собственности на квартиры № № 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10-этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области) (ст. 51 АПК РФ).

Определением от 31.10.2013 Арбитражного суда Тюменской области суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области представить в срок до 13.11.2013 сведения о наличии (отсутствии) зарегистрированных прав в отношении следующих объектов недвижимости: на квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10- этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>.

Во исполнении определения суда от 31.10.2013 от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области 14.11.2013 в материалы дела поступили дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела.

В судебном заседании, назначенном на 14.11.2013 на 10-00 судом в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 21.11.2013 до 11-00 для предоставления дополнительных документов до 21.11.2012 до 11-25.

В судебном заседании, продолженном 21.11.2013 в 11-25, с участием представителя истца - ФИО2 по доверенности от 27.09.2013 № 8-13/ФИ, представитель истца устно заявил на основании части 1 статьи 49 АПК РФ ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд признать право собственности на квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10- этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>, что отражено в протоколе судебного заседания от 14.11.2013.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований рассмотрено судом и принято в порядке ст. 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и мете судебного заседания, что подтверждается конвертом с отметкой органов почтовой связи «за истечением срока хранения» № 62505267167836, в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о времени и мете судебного заседания, что подтверждается уведомлением о вручении № 62505267167843, в судебное заседание не явился, отзыв не представил.

В силу статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о дате и времени судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, всесторонне исследовав и оценив в совокупности доказательства по делу, заслушав представителя истца, суд считает, что рассматриваемые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что 28.02.2008 между ООО «Уральская управляющая компания» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Южный» (далее - Управляющая компания) и ООО «Домостроительная компания «Век» (далее - Застройщик) заключен инвестиционный договор № 27/02-08, в соответствии с которым застройщик обязуется передать в состав имущества Управляющей компании 49 квартир, из которых 48 (сорок восемь) квартир – однокомнатные и 1 (одна) квартира двухкомнатная, перечень квартир отражен в приложении № 4 к инвестиционному договору), именуемых в дальнейшем объекты инвестирования, и надлежащим образом оформленную документацию, необходимую и достаточную для государственной регистрации права собственности Управляющей компании на указанные объекты инвестирования, находящиеся в 10 этажном жилом доме ГП 84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП 202, именуемом в дальнейшем дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432002:119, по адресу - Тюменская область, г. Тюмень, жилой район «Восточный-2», в свою очередь, Управляющая компания обязалась участвовать в финансировании строительства (создания) объектов инвестирования и принять результат выполненных работ при наличии разрешения на ввод Дома в эксплуатацию в соответствии с условиями данного договора.

Как следует из графика финансирования объекта (приложение № 2 к инвестиционному договору), объем финансирования составил 66 694 500 (шестьдесят шесть миллионов шестьсот девяносто четыре тысячи пятьсот) руб.

С учетом пунктов 2.5, 3.2.25 и 3.2.26 настоящего договора, застройщик обязался полностью завершить строительство и сдать готовый объект в эксплуатацию в четвертом квартале 2008 года, после чего в течении одного месяца со дня ввода объекта в эксплуатацию подготовить полный пакет документов (с учетом всех дополнительных соглашений по настоящему договору) и передать его Управляющей компании с целью регистрации права общей долевой собственности пайщиков ЗПИФН «Южный» на недвижимое имущество, составляющее фонд.

Этим же договором, в частности пунктом 3.2.1 стороны предусмотрели, что в области строительства объекта застройщик своими или привлеченными силами осуществляет выбор генерального подрядчика и заключает с ним договор подряда на выполнение соответствующих работ по строительству объекта.

Управляющая компания полностью исполнила свои обязательства по инвестиционному договору, что подтверждается подписанным 07.03.2008 Застройщиком и Управляющей компанией Актом об освоении инвестиционных средств и количестве оплаченной проектной площади по Инвестиционному договору.

17.02.2010 между ответчиком, Управляющей компанией и истцом было заключено Дополнительное соглашение к инвестиционному договору № 27/02-08 от 28.02.2008, согласно которому Управляющая компания, как сторона по договору, заменена на истца на основании договора о передаче ООО «Управляющая компания «Альфа-Капитал» прав и обязанностей Уральская управляющая компания» по договору доверительного управления - Правилам доверительного управления закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Южный» под управлением ООО «Уральская управляющая компания» от 26.11.2009, заключенного между истцом и ООО «Уральская управляющая компания».

Права истца, как доверительного управляющего Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный», подтверждаются также выданной истцу лицензией ФСФР от 22 сентября 1998 г. № 21-000-1-00028, правилами доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» со всеми изменениями и дополнениями к ним и выпиской из реестра паевых инвестиционных фондов.

20.04.2011 Администрация города Тюмени выдала ответчику разрешение № RU72304000-40-pB на ввод в эксплуатацию построенного десятиэтажного жилого дома ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202 с инженерными сетями по адресу: <...>.

20.04.2011 на основании акта приема-передачи объектов инвестирования по инвестиционному договору застройщик передал истцу объекты инвестирования - вновь построенные квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10-этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>.

Фактическое наличие квартир, указанных в приложении № 4 к инвестиционному договору и их технические характеристики подтверждаются соответствующими кадастровыми и техническими паспортами, предоставленными в материалы дела.

В отношении всех этих квартир какие-либо зарегистрированные права или ограничения отсутствуют, что подтверждается уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений, представленных в материалы дела.

Истец, ссылаясь на то, что его воля, как инвестора, заключившего с ответчиком договор инвестирования, направлена на наступление таких правовых последствий, как приобретение инвестором права собственности на созданный за счет его средств объект, при этом с учетом фактического отсутствия застройщика в настоящее время отсутствуют иные способы защиты права инвестора (в том числе обязательственно-правовые способы защиты) обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляет лицо, обратившееся в суд за защитой своего права.

В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты оспоренного или нарушенного гражданского права. Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 этого же Кодекса, согласно пункту 1 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций в соответствии с законодательными актами РСФСР и республик в составе РСФСР. В силу статьи 6 Федерального закона Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между участниками инвестиционной деятельности регулируются заключаемым ими договором, в результате исполнения обязательств по которому у инвестора после окончания строительства возникает право собственности на созданный застройщиком за счет средств инвестора объект.

В силу статей 153, 154 и 420 ГК РФ договор представляет собой двухстороннюю сделку, под которой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля истца, как инвестора, заключившего с ответчиком договор инвестирования, направлена на наступление таких правовых последствий, как приобретение инвестором права собственности на созданный за счет его средств объект.

Статья 219 ГК РФ, в силу которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении настоящего иска, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности истца на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности. Таким образом, цель, преследуемая истцом при предъявлении настоящего иска, совпадают с той целью, на достижение которой была направлена воля сторон при заключении договора, избранный истцом способ защиты нарушенного права является верным, обеспечивающим восстановление нарушенного права.

При этом суд полагает, что перечень способов защиты нарушенных прав, изложенный в вышеуказанном Постановлении, так же как и в совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», не носит исчерпывающий характер и не препятствует удовлетворению требований истца о признании за ним права собственности.

В противном случае, истец, учитывая нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства, будет лишен возможности защитить свои права путем предъявления ответчику требований о возврате уплаченной ответчику денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой квартир, указанной в инвестиционном договоре и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Также, с учетом отсутствия в настоящее время у ответчика зарегистрированных прав в отношении спорных квартир, истец не имеет возможности соединить требования об исполнении обязательства по передаче имущества с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по инвестиционному договору как по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Между тем, дом, в котором находятся квартиры, введен в эксплуатацию в установленном действующем законодательством порядке, спорные квартиры имеются в наличии как объекты недвижимости, в отношении этих квартир какие-либо зарегистрированные права или ограничения, отсутствуют.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении требований о признании права собственности не будет соответствовать задачам судопроизводства в арбитражных судах, закрепленных в статье 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку не обеспечит защиту нарушенных прав и законных интересов истца, не будет способствовать укреплению законности и предупреждению правонарушений в сфере предпринимательской деятельности, а также содействовать становлению и развитию партнерских деловых отношений, формированию обычаев и этики делового оборота.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11, от 25.06.2013 № 14520/12.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительства недвижимое имущество.

Статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, не может служить достаточным основанием для отказа в удовлетворении данного требования, обращение с которым обусловлено именно невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение, являющееся объектом инвестиционной деятельности.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из разъяснения, содержащегося в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На основании изложенного, а также учитывая что, в отношении всех спорных квартир какие-либо зарегистрированные права или ограничения отсутствуют, требование истца о признании за Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» как доверительным управляющим закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» права собственности на квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенных во второй секции, находящиеся в 10- этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...> подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, расходы по оплате государственной пошлины в размере 196 000 рублей взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» как доверительным управляющим закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» право собственности на квартиры №№ 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97 и 98, расположенные во второй секции, находящиеся в 10- этажном жилом доме ГП-84 со встроено-пристроенными нежилыми помещениями ГП-202, расположенном по адресу: <...>.

Взыскать с ООО «Домостроительная компания «Век» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Капитал» доверительным управляющим закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Южный» 196 000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

Судья А.В. Щанкина