Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Свидерской И.Г. при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению

ООО МПК «Атлант» к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам

третье лицо: ООО «Промтехснаб»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации

при участии представителей сторон:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 10.01.2007 г.,

от ответчика: ФИО2, доверенность от 01.01.2007 г.

от третьего лица: ФИО3, доверенность от 14.07.2006 г.

установил:

ООО МПК «Атлант» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным отказа Главного управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО (далее ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО, ответчик) в государственной регистрации договора № 1/ДУ участия в долевом строительстве жилья от 25 мая 2006 г.

Представитель ответчика против заявленных требований возражает, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Представитель третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражает, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Из материалов дела усматривается следующее.

ООО МПК «Атлант» и ООО «Промтехснаб» заключили договор № 1/ДУ участия в долевом строительстве жилья от 25.05.2006 г.

ООО МПК «Атлант» 19.07.2006 г. обратилось в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО с заявлением о государственной регистрации договора № 1/ДУ участия в долевом строительстве от 25 мая 2006 г.

Пунктом 1 оспариваемого отказа в государственной регистрации установлено, что заявителем представлены не все документы, необходимы для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве жилья, перечень которых предусмотрен ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.

Из заявления следует, что до момента обращения ООО МПК «Атлант» в ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО с заявлением о государственной регистрации договора долевого участия №1/ДУ от 25.05.2006 г. застройщиком – ООО «Промтехснаб» уже были представлены все предусмотренные ст. 25.1 названного закона документы при сдаче договоров долевого участия в строительстве жилья, заключенные с другими дольщиками.

Следовательно, по мнению заявителя, повторное представление дольщиком документов на государственную регистрацию указанным федеральным законом не предусмотрено.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г. договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На основании ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

На необходимость представления документов заявителем было указано регистрирующим органом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 16.08.2006 г. № 01/122/2006-495.

Из материалов судебного дела следует, что заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве были представлены следующие документы: нотариальная доверенность от 16.02.2006 г., договор участия в долевом строительстве жилья № 1/ДУ от 25.05.2006 г., заявление, платежное поручение № 2700 от 18.07.2006 г., приложение № 1 к договору участия в долевом строительстве жилья от 25.05.2006 г.

Таким образом, суд не принимает довод заявителя о том, что все необходимые документы для государственной регистрации договора были представлены.

Пунктом 2 оспариваемого отказа в государственной регистрации установлено, что заявителем в нарушение ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» не представлена информация о наличии либо отсутствии заинтересованных лиц в отношении данной сделки, а также о крупности сделки ООО МПК «Атлант».

Заявитель ссылается на п. 2 ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., согласно которого не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, требование ответчика о предоставлении информации о наличии либо отсутствии заинтересованных лиц в отношении договора № 1/ДУ от 25.05.2006 г., а также информации о крупности сделки необоснованно, и основанием для отказа в регистрации быть не может.

В соответствии со ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества. Крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных настоящей статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

В материалах судебного дела отсутствуют документы, подтверждающие представление заявителем данных сведений на государственную регистрацию.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 указанного закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом, в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для проведения регистрации. В случае возникновения у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, государственный регистратор обязан принять меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных сведений (п. 1 ст. 19 указанного закона).

Таким образом, суд считает, что непредставление заявителем необходимых сведений о заинтересованности и о крупности сделки не позволило регистрирующему органу проверить законность заключения сделки.

Пунктом 3 оспариваемого отказа в государственной регистрации установлено, что для государственной регистрации сделки необходимо волеизъявление двух сторон договора (абз.1 п.1 ст. 16 Федерального закона № 122-ФЗ), заявление от второй стороны- застройщика по договору от 25.05.2006 г. – ООО «Промтехснаб» не поступало.

Суд считает, что представление всеми сторонами по договору заявлений на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилья № 1/ДУ от 25.05.2006 г. является необходимым условием для проведения государственной регистрации.

На основании ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ об участии по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Содержание данной статьи позволяет сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве является двухсторонней сделкой, по которому каждая сторона имеет определенные права и обязанности. Поэтому для проведения государственной регистрации сделки (договора участия в долевом строительстве) необходимо волеизъявление каждой из сторон сделки.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилья от 25.05.2006 г. № 1/ДУ было представлено заявление ООО МПК «Атлант», заявление второй стороны по договору – ООО «Промтехснаб» в регистрирующий орган не поступало.

Кроме того, решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.11.2006 г. по делу № А-5779/32-2006 в исковых требованиях ООО МПК «Атлант» в государственной регистрации сделки от 25.05.2006 г. в связи с уклонением ООО «Промтехснаб» отказано.

При таких обстоятельствах, суд считает довод заявителя необоснованным.

Пунктом 4 оспариваемого отказа в государственной регистрации установлено, что в представленном на государственную регистрацию договоре участия в долевом строительстве жилья не определены существенные условия договора, а именно: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Кроме того, указано, что прилагаемая к договору «Шахматная ведомость» (приложение № 1 к договору от 25.05.2006 г.) не может рассматриваться как документ, определяющий перечень жилых и нежилых помещений, передаваемых застройщиком дольщику.

Заявитель полагает, что «Шахматная ведомость» является неотъемлемой частью договора долевого участия, следовательно, в данном договоре № 1/ДУ указан предмет, который определяется исходя из действующего законодательства Российской Федерации как конкретное жилое (нежилое) помещение, с указанием его проектной площади, количеством комнат, местоположением на этаже, номера этажа, номера подъезда, секции и так далее.

Суд считает данный довод заявителя о достаточности шахматной ведомости для определения подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства необоснованным по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 г., по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона о регистрации на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Таким образом, суд считает, что «Шахматной ведомости» недостаточно для установления объекта долевого строительства подлежащего передаче.

Пунктом 5 оспариваемого отказа в государственной регистрации установлено, что договор, представленный на государственную регистрацию в нарушение ст. 1, 4, 5 Закона «Об участии в долевом строительстве жилья» не содержит цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Из представленного заявителем договора от 25.05.2006 г. следует, что стороны не предполагают денежный расчет.

Заявитель считает, что в договоре от 25.05.2006 г. предусмотрены все существенные условия договора долевого участия, в том числе, цена, срок и порядок ее уплаты.

Суд в соответствии со ст. 1, 4,5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» считает, что договор участия в долевом строительстве жилья предполагает оплату по договору только денежными средствами.

Совокупное содержание статей 1,4,5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» позволяет сделать вывод о том, что сущностным признаком договора долевого участия подпадающего в поле регулирования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а соответственно и под требования ст. 17 этого закона об обязательности государственной регистрации такого договора, является исключительно денежный способ привлечения средств оплаты долевого участия в строительстве.
В пункте 2.2. договора № 1/ДУ от 25 мая 2006 года стороны установили, что 3 597 880 рублей оплачены путем передачи ООО «Промтехснаб» доли в общей долевой собственности в строящемся жилом доме по адресу: <...> в виде пяти двухкомнатных квартир общей проектной площадью 264,55 кв.м. из расчета 13 600 рублей за 1 кв.м площадей в строящемся по настоящему договору Объекте - что соответствует 2,58% стоимости доли участника. 1 600 000 рублей - путем предоставления строительных материалов застройщику на указанную сумму, что соответствует 1,15% стоимости доли истца, из расчета 13 600 рублей за 1 кв.м площадей в строящемся по настоящему договору Объекте. 118 309 160 рублей истец уплачивает путем выполнения строительно-монтажных работ по договору Строительного подряда № 1/ДП от 25 мая 2006 года, что соответствует-84,9 % стоимости доли Истца, из расчета 13 600 рублей за 1 кв.м. площадей в строящемся по настоящему договоре Объекте.

Ответчик в отзыве ссылается на наличие судебного акта, имеющего значение для разрешения настоящего судебного дела в связи с исследованием условий договора № 1/ДУ от 25.05.2006 г. о цене.

В материалах судебного дела имеется решение Арбитражного суда Тюменской области по делу № А-70-5779/32-2006 от 30.11.2006 г. по иску ООО МПК «Атлант» к ООО «Промтехснаб» о регистрации договора участия в долевом строительстве № 1/ДУ от 25 мая 2006 г. Третье лицо – ГУ ФРС по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО.

Указанным решением от 30.11.2006 г. установлено, что содержание данных условий договора № 1/ДУ от 25 мая 2006 года свидетельствует о том, что его стороны не предполагают денежный способ оплаты доли, и следовательно данный договор не попадает в предмет регулирования ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и как следствие под действие ст. 17 названного закона устанавливающего обязательную государственную его регистрацию.

Заявитель полагает, что ответчик нарушил месячный срок приостановления государственной регистрации вынесением решения об отказе в государственной регистрации, тем самым, лишил заявителя возможности представить необходимые для регистрации документы.

Суд не принимает довод заявителя по следующим основаниям:

Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам 16. 08.2006 г. уведомило заявителя о приостановлении регистрации договора участия в долевом строительстве жилья № 1/ДУ от 25.05.2006 г.

Заявителем документы в срок до 15.09.2006 г., ни в более поздний срок, документы представлены не были.

В соответствии с п. 1,2 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных в пункте 1 настоящей статьи случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц (не считая срока, указанного в пункте 3 статьи 13 настоящего Федерального закона).

Таким образом, суд полагает, что вынесение решения о государственной регистрации (отказе в государственной регистрации) ограничено месячным сроком для вынесения.

Указанные нормы права не устанавливают обязательным истечение календарного месяца ожидания документов регистрирующим органом от заявителя.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ, госпошлина возврату заявителю не подлежит.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в апелляционную инстанцию арбитражного суда Тюменской области.

Судья - И.Г. Свидерская

И.Г. Свидерская