Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г.Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи секретарем судебного заседания О.В. Виноградовой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ижевск

к Открытому акционерному обществу «Удмуртнефть», г. Ижевск

- о признании права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли ОАО «Удмуртнефть» в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000.

- о признании права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли ОАО «Удмуртнефть» в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000.

При участии:

от истцов: 1. ФИО3 – представитель по доверенности от 22.09.2017 (адвокат, удостоверение), 2. ФИО3 – представитель по доверенности от 22.09.2017 (адвокат, удостоверение)

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 28.08.2018 (паспорт), ФИО5 – представитель по доверенности от 24.12.2018 (паспорт)

У с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Москва (далее – истец1) и Индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Ижевск (далее – истец2) обратились с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Удмуртнефть», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли ОАО «Удмуртнефть» в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000 и о признании права собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2 на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли ОАО «Удмуртнефть» в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000 (в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приняты уточнения предмета иска в судебном заседании 21.03.2019).

Из текста искового заявления, материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество: Объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: Объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровый номер 18:26:020218:13» (далее - Объект незавершенного строительства, Административное здание).

На основании свидетельства о государственной регистрации права 18АВ № 178642, выданного Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 21.01.2015 индивидуальному предпринимателю У.Г.ЕБ. принадлежит доля в праве на Объект незавершенного строительства - 7889/20000.

На основании свидетельства о государственной регистрации права 15АВ № 178641, выданного Управлением Росреестра по Удмуртской Республике 21.01.2015 индивидуальному предпринимателю ФИО2 принадлежит доля в праве на Объект незавершенного строительства - 7889/20000.

На основании свидетельства о государственной регистрации права 18АА № 154941, выданного Управлением ФРС по Удмуртской Республике 22.11.2005 Открытому акционерному обществу «Удмуртнефть» принадлежит доля в праве на Объект незавершенного строительства 2111/10000.

Право ответчика ОАО «Удмуртнефть» на долю в праве общей долевой собственности в размере 2111/10000 возникло из Договоров долевого участия в строительстве № 15А от 10.01.1995 г. и от 01 ноября 2005 г., исчисленной исходя из фактических затрат по финансированию строительства Административного здания 8387648 руб. 00 коп.

Право на долю истца ИП ФИО1 в праве общей долевой собственности в размере 7889/20000 возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2015 г. № 18/001/004/2015-069, по которому доля была приобретена по цене 20000000 руб. 00 коп.

Право на долю истца ИП ФИО2 в праве общей долевой собственности в размере 7889/20000 возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2015 г. № 18/001/004/2015-069, по которому доля была приобретена по цене 20000000 руб. 00 коп.

Строительство Административного здания (далее - Объект) было начато ЗАО «Магнат» по договору с ОАО «Удмуртнефть» о долевом участии в строительстве № 15Л от 10.01.1995 г. на основании Разрешения на строительство № 90, выданного Администрацией г. Ижевска от 09 августа 1995 г.

С 01.01.2001г. строительство Объекта было прекращено, что подтверждается Протоколом собрания участников долевого строительства Административного здания по адресу: <...> Октября, 60 от 01 ноября 2005 г. Строительная готовность Объекта на составляла около 60%, общая площадь 7568,4 кв.м. После прекращения строительства консервация Объекта не производилась, действующих договоров строительного подряда не заключалось.

Необходимость производства неотделимых улучшений путем реконструкции Объекта была обусловлена следующими объективными обстоятельствами: нахождением части Административного здания и земельного участка за «красной линией», установленной Генеральным планом г. Ижевска, утв. Решением Городской думы г. Ижевска от 06.06.2006 г.; отсутствием консервации Объекта, что влекло его разрушение, особенно в отсутствие теплового контура; аварийным состоянием кровли здания и лестничных маршей; частичным разрушением окон, дверей и витринного остекления; ненормативным износом здания от 20% до 70% от первоначального состояния. Указанные обстоятельства подтверждаются Заключением ООО Проектно-строительная компания «Строительная экспертиза» по обследованию технического состояния строительных конструкций Объекта: 10-ти этажного здания по адресу: <...> Октября, 60, № 225-ОСК от 2015 г. с прилагаемым фотоотчетом.

21 января 2015 г. истцы заключили договор с ООО «Девелопмент Парк» на выполнение функций Технического заказчика при реконструкции Объекта. Для завершения строительства 10-ти этажного здания по адресу: <...> Октября, 60 истцами была организована разработка проектной документации по реконструкции Объекта с увеличением этажности с 10 до 11 этажей и общей площади с 7572,3 кв.м. до 8721,44 кв.м. 15 августа 2016 г. стороны, в т.ч. ОАО «Удмуртнефть» заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 6043 с Администрацией г. Ижевска. Заключение договора аренды земельного участка площадью 2963 кв.м. с кадастровым номером 18:26:020218:1 вызвано необходимостью приведения в соответствие параметров реконструируемого Объекта требованиям градостроительных регламентов, установленных Генеральным планом г. Ижевска. 25.09.2015 г. ЗАО ЭКЦ «Горкоммунэкспертиза» выдало положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации по реконструкции Объекта капитального строительства 10-ти этажное здание по адресу: <...> Октября. 60. 11 ноября 2015 г. Администрация города Ижевска выдала сторонам Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства для «завершения строительства 10-ти этажного здания по адресу: <...> Октября, 60» с площадью застройки 8721,44 кв.м. и этажностью в 11 этажей. Реконструкция Объекта путем производства «неотделимых улучшений» осуществлялась истцами для реализации основной цели договоров долевого участия в строительстве № 15А от 10.01.1995 г. и от 01.11.2011 г. Целесообразность и законность реконструкции Объекта путем производства истцами неотделимых улучшений общего имущества подтверждается Разрешением на строительство № 18-RU 18303000-2269-2015 от 11.11.2015 г., выданным ГУАиГ Администрации г. Ижевска в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешающим реконструкцию Объекта капитального строительства.

Истцами за свой счет и без участия ответчика организовано проектирование и выполнение строительно-монтажных работ, осуществлены неотделимые улучшения общего имущества Административного здания, были произведены работы по реконструкции Объекта в целях ввода Объекта в эксплуатацию на сумму 198567300 (Сто девяносто восемь миллионов пятьсот шестьдесят семь триста) рублей. Указанные улучшения общего имущества носят неотделимый характер, так как в результате реконструкции существенно изменились параметры Объекта капитального строительства в частности: увеличилось количество этажей с 10 до 11; увеличилась общая площадь с 7568,4 кв.м. до 8721,44 кв.м.

В результате произведенных неотделимых улучшений при реконструкции Административного здания вместо прежнего Объекта, строительство которого было прекращено с 01 ноября 2001 г., в июне 2017 г. создан качественно иной Объект недвижимого имущества с современными потребительскими свойствами и улучшенными техническими характеристиками, пригодный для использования по целевому назначению - Административное здание. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. Такое согласие не требует определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Согласие ответчика - ОАО «Удмуртнефть» заключается в разрешении истцам самостоятельно произвести неотделимые улучшения за их счет. Так, ответчик неоднократно в порядке п. 3 ст. 245 ГК РФ письменно выражал свое согласие на производство истцами неотделимых улучшений при условии финансирования всех расходов истцами. Данные обстоятельства подтверждаются перепиской сторон, свидетельствующей о соблюдении истцами требований ч. 1 ст. 247 ГК РФ, в том числе: в ответе № 13/0450 от 08.04.2015 г. на обращение истцов № 71 от 30.03.2015 г. о даче согласия на оформление технической документации на реконструкцию Объекта ОАО «Удмуртнефть», в лице Генерального директора ФИО6, сообщило Истцам, что «ОАО «Удмуртнефть» не возражает в оформлении документации при условии финансирования всех расходов за счет истцов»; на обращение истцов от 15.04.2015 г. № 02-04/2015 о согласии на получение технических условий на водоснабжение, оформление технической документации на присоединение Объекта к инженерно-техническимсетям ОАО «Удмуртнефть», в лице Генерального директора ФИО6 письмом от 20.04.2015 г. № 13/0509 сообщило: «ОАО «Удмуртнефть» не возражает в оформлении технической документации при условии финансирования всех расходов по оформлению вашей стороной»; в ответ на обращение истцов о совместном заключении Договора на выполнение функций технического заказчика и Соглашения о совместном владении зданием Генеральный директор ОАО «Удмуртнефть» ФИО6 письмом № 13/1345 от 24 сентября 2015 г. сообщил, что «ОАО «Удмуртнефть» не планирует участвовать в завершении строительства здания». Несмотря на это, 23 ноября 2015 г. заместитель Генерального директора ОАО «Удмуртнфть» по экономике и финансам в письме № ВШ-13/1079 с целью уточнения условий соглашения о совместном владении зданием запросил у истцов «сведения о затратах на проведение работ по завершению строительства здания и ввода здания в эксплуатацию». В ответ на обращение истцов «О вводе в эксплуатацию Объекта незавершенного строительства» 10-ти этажного здания по адресу: <...> Октября, 60 (вх. № У-253 от 25.05.2017 г.) директор ОАО «Удмуртнефть» указал, что «ОАО «Удмуртнефть», как собственник доли 2111/10000 в незавершенном строительстве здания по адресу: <...> Октября, 60, не возражает в оформлении ввода в эксплуатацию Объекта незавершенного строительства». Кроме того, согласие ответчика выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства истцами улучшений и прямо вытекает из условий об использовании объекта общей собственности, как незавершенного строительства, для его ввода в эксплуатацию путем реконструкции. Согласно пункту 3 статьи 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 2 Информационною письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» указано, что «доля в общем имуществе, созданным в результате совместной деятельности, может быть определена пропорционально размеру фактических вкладов участников договора о совместной деятельности ...». Расчет увеличения долей истцов за счет доли ответчика произведен с учетом затрат сторон по финансированию строительства Объекта. В результатестоимость Объекта капитального строительствапо состоянию на 04 августа 2017 г. составила 249270 811,22 рубля.

Как указывают истцы, в досудебном порядке урегулировать спор не представилось возможным, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском в порядке ст. ст. 244, 245, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истцов исковые требования, изложенные в иске, поддержал в полном объеме, так же поддержал доводы, изложенные ранее в судебных заседаниях, огласил письменную правовую позицию по заявленным требованиям (в письменном виде после оглашения приобщены к материалам дела), с учетом уточнения предмета иска в судебном заседании 21.03.2019 на основании экспертного заключения № 82-АС/18 от 24.10.2018 г. и Дополнительного расчета от 15.02.2019 г. к заключению.

Представитель ответчика поддержала возражения, изложенные в отзывах на иск, пояснениях на экспертное исследование № 82-АС/18 от 24.10.2018 г., пояснениях на экспертный корректировочный расчет 15.02.2019 г., полагает, что требования удовлетворению не подлежат с учетом указанной истцами доли ответчика, доля ответчика должна приниматься равной 5,1%, и не должен приниматься во внимание второй вариант дополнительного корректировочного расчета эксперта, на основании которого он вывел среднюю долю ответчика равную 321,06/10000%.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к следующему.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Согласно статьям 9, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. Так, согласно абзацу 13 указанной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом. Гражданский кодекс Российской Федерации, в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства, не ограничивает граждан и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых способов.

С учетом изложенного, материалов дела (36 томов), суд пришел к выводу о том, что истцами избран надлежащий способ защиты.

При рассмотрении дела, стороны не пришли к соглашению о размере доли каждого в Объекте недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: Объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровый номер 18:26:020218:13».

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 22.02.2018 года по ходатайству истцом и с согласия ответчика по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза по вопросам, сформулированным сторонами в экспертную организацию ООО «Независимая экспертиза» г. Ижевск.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость Административного здания по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, по состоянию на 21 января 2015 года (дата приобретения истцами долей в «Объекте»)?

2. Определить, какие виды, объем работ выполнены на объекте: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, за период с января 2015г. по август 2017г., определить их стоимость, указать соответствуют ли установленные виды и объем работ видам и объемам работ, произведенным истцами за период с января 2015 по август 2017 согласно актов выполненных работ по форме КС-2, КС-3?

3. Какие виды работ, произведенные истцами на объекте: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, за период с января 2015г. по август 2017г. являются неотделимыми улучшениями и на какую сумму произведены эти неотделимые улучшения по состоянию на август 2017г.?

4. Какова рыночная стоимость работ (виды, объемы), выполненных истцами на объекте: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, за период с января 2015г. по августа 2017г. по состоянию на август 2017г. (согласно актов о приемке выполненных работ по форме КС-2, КС-3) и на дату проведения экспертизы?

5. Какова рыночная стоимость объекта: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, по состоянию на дату проведения экспертизы?

6. Какие факторы повлияли на изменение рыночной стоимости объекта: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, с учетом ответов на вопрос 5 и на вопрос 6?

7. Как с технической точки зрения, изменились доли собственников объекта: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 18:26:020218:1, после произведенных истцами улучшений в период с января 2015г. по август 2017г. на дату проведения экспертизы с учетом ответов на вопросы 1-6?

По заявлению сторон, экспертам было рекомендовано применить при экспертном исследовании объекта недвижимости: незавершенного строительства «Административное здание, расположенное по адресу: <...> Октября, 60» с кадастровым номером 18:26:020218:13 с учетом поставленных на разрешение вопросов, одновременно три метода исследования: сравнительный, доходный, затратный.

30.10.2018 из ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск поступило экспертное заключение №82-АС/18 от 24.10.2018 (т. 18, т.19), согласно которому:

доля ИП ФИО1 увеличилась с 7889/20000 до 4824/10000, т.е. на 1759,9/20000; доля ИП ФИО2 увеличилась с 7889/20000 до 4824/1000, т.е. на 1759,9/20000; доля ОАО «Удмуртнефть» снизилась с 2111/10000 до 351,1/10000, т. е. на 1759,9/10000.

Учитывая, что обстоятельства для приостановления производства по делу отпали, Арбитражного суда Удмуртской Республики на основании ст. 146 АПК РФ производство по делу №А71-13088/2017 возобновил определением от 31.10.2018.

В судебном заседании 20.12.2018 в порядке ст. 87.1 АПК РФ удовлетворено ходатайство сторон о вызове экспертов для дачи пояснений, в том числе удовлетворено ходатайство представителя истцов о вызове экспертов ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению №82-АС/18 от 24.10.2018 относительно выводов указанных экспертами по вопросу № 7 и удовлетворено ходатайство представителя ответчика о вызове эксперта ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск ФИО9 в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению №82-АС/18 от 24.10.2018 относительно выводов указанных экспертом по вопросу №3.

В судебном заседании 23.01.2019 представитель ОАО «Удмуртнефть» пояснила, что при определении долей эксперту (оценщик) необходимо было при применении затратного подхода применить так же индексный метод оценки, который основан на использовании системы индексов, отражающих изменение стоимости на дату оценки по отношению к базисному уровню, а так же учесть рыночную стоимость имущественного права сторон на земельный участок.

Представитель истцов пояснил, что экспертам, с учетом возражений ответчика) возможно предложить провести дополнительный расчет с учетом выводов экспертного исследования по вопросу 7 (эксперт оценщик ФИО9), а именно:

- при применении затратного метода использовать «индексный метод» (п.п. 18-20 ФСО № 1) и произвести расчет затрат сторон на создание Объекта: Административного здания по адресу: <...> Октября, д. 60 (далее Объект) по состоянию на 2018г., базовым периодом установить III квартал 2015 года, как период предшествующий выдаче Разрешения на строительство от 11.11.2015 г. № 18-RU18303000-2269-2013.

- при применении затратного подхода в оценке Объекта: Административное здание по адресу: <...> Октября, д. 60, учесть стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:020218:1, находящегося во владении сторон (п. 24 ФСО № 7).

- по результатам проведенных расследований скорректировать расчет изменения долей сторон, после произведенных истцами улучшений Объекта в период с января 2015 г. по октябрь 2017 г., определенные экспертами при ответе на вопрос № 7, без дополнительной оплаты работы эксперта.

Представитель ответчика с учетом пояснений представителя истцов считает возможным предложить экспертам провести дополнительный расчет и скорректировать вывод по определению долей с учетом необходимости применения экспертами индексного метода оценки при использовании затратного подхода и учесть имущественные права ответчика на земельный участок.

Участники процесса пришли к общему мнению, что базовым периодом следует взять 1 квартал 2015 (корректировка вывода эксперта по определению долей с учетом необходимости применения индексного метода оценки при использовании затратного подхода) и взять рыночную стоимость земельного участка (корректировка вывода эксперта с учетом имущественного права сторон на земельный участок), корректировку следует провести в отношении определения долей обеих сторон - истцов и ответчика в равной степени.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 24.01.2019 из ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск истребована дополнительная информация о возможности проведения корректировочного расчета экспертом оценщиком ФИО9 по указанным выше корректировочным вопросам с учетом экспертного заключения №82-АС/18 от 24.10.2018, без дополнительной оплаты.

В судебное заседание 31.01.2019 от эксперта ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск ФИО9 поступило согласие на проведение дополнительных (корректировочных) расчетов без дополнительной оплаты.

Выслушав пояснения участников процесса в судебном заседании 31.01.2019, исследовав ответ эксперта оценщика ФИО9, суд определил судебное заседание отложить, предоставить эксперту - оценщику ФИО9 время для проведения корректировочного расчета по вопросу 7 с учетом выводов по экспертному заключению №82-АС/18 от 24.10.2018, без дополнительной оплаты, приняв во внимание корректировочные вопросы сторон, а именно:

- при применении затратного метода использовать «индексный метод» (п.п. 18-20 ФСО № 1) и произвести расчет затрат сторон на создание Объекта: Административного здания по адресу: <...> Октября, д. 60 (далее Объект) по состоянию на 2018г., базовым периодом установить I квартал 2015 года, как период предшествующий выдаче Разрешения на строительство от 11.11.2015 г. № 18-RU18303000-2269-2013.

Таким образом, необходимо скорректировать вывод эксперта по определению долей сторон с учетом применения индексного метода оценки при использовании затратного подхода и учетом имущественных прав сторон на земельный участок, в равной степени.

Дополнительный расчет направить в материалы дела и сторонам не позднее 15.02.2019.

19.02.2019 в материалы дела поступил дополнительный корректировочный расчет эксперта - оценщика ФИО9 по вопросу 7 с учетом выводов по экспертному заключению №82-АС/18 от 24.10.2018 (л.д. 84-96, т.36). Выводы корректировочного расчета изложены экспертом с учетом применения индексного метода оценки при использовании затратного подхода и учетом имущественных прав сторон на земельный участок, на дату проведения экспертизы. Согласно дополнительному корректировочному расчету общая доля ИП ФИО1 и ИП ФИО2 составила 9678,94/10000 и доля ОАО «Удмуртнефть» составиола 3,2106% или 321,06/10000, изменение доли ИП ФИО1 с 7889/20000 до 4839,47/1000, т.е. на 1789,94/20000; изменение доли ИП ФИО2 с 7889/20000 до 4839,47/10000, т.е. на 1789,94/20000; изменение доли ОАО «Удмуртнефть» с 2111/10000 до 321,06/10000, т. е. на 1789,94/10000.

Выслушав пояснения участников процесса в судебном заседании 21.02.2019, суд определил в порядке ст. 87.1 АПК РФ вызвать в суд для дачи пояснений эксперта ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск ФИО9 по дополнительным расчетам в рамках экспертного заключения №82-АС/18 от 24.10.2018 относительно двух вариантов расчетов.

В судебное заседание 21.03.2019 для дачи пояснений по дополнительным расчетам в рамках экспертного заключения №82-АС/18 от 24.10.2018 относительно двух вариантов расчетов явился эксперт ООО «Независимая экспертиза», г. Ижевск ФИО9, ответил на вопросы сторон.

В судебном заседании 21.03.2019 стороны обратились к суду с ходатайством об отложении судебного заседания для возможного урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.

В судебном заседании 12.04.2019 стороны пояснили, что заключить мировое соглашение не представилось возможным.

В судебном заседании 12.04.2019 представитель истцом пояснил, что при разрешении настоящего спора установлено, что единственным спорным вопросом является вопрос о расчете изменений долей сторон, после произведенных истцами улучшений Объекта незавершенного строительства по адресу: <...> Октября, д. 60 (далее Объект). Иные юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, ответчиком - ОАО «Удмуртнефть» не оспариваются. Расчет изменения долей сторон выполнен экспертом в экспертном заключении № 82-АС/18 от 24.10.2018 г. и Дополнительном расчете от 15.02.2019 г. по седьмому вопросу заключения экспертов № 82-АС/18. Результаты расчетов изменения долей сторон в Объекте не устроили ответчика, полагающего, что его доля в Объекте должна составлять 5,0696%. Истцы согласны с выводами экспертов и полагают, что доля ответчика должна составлять 3,2106%.

В судебном заседании 12.04.2019 представитель ответчика пояснила, что материалы дела на данной стадии фактически содержат противоречащие друг другу экспертные заключения, которые не могут быть приняты в качестве допустимого доказательства по делу: экспертное заключение № 82-АС/18, содержащее итоговый размер доли 3,5 % составлено с грубыми нарушениями:

-не содержит рыночную оценку стоимости имущественного права аренды ОАО «Удмуртнефть» на земельный участок пропорционально доли владения частью объекта, что нарушает императивный принцип единства владения земельными участками и прочно связанными с ними объектами (доп. основания для учета данного довода были даны ОАО «Удмуртнефть» в письменных пояснениях по делу от 18.01.2019 № № 19.14-028);

-при определении размера долей, затраты на достройку объекта взяты экспертом в ценах на дату исследования - 3 квартал 2018 (с учетом индекса цен), а стоимость объекта до проведения достройки - в ценах на январь 2015 года.

Изложенные доводы были заявлены ОАО «Удмуртнефть» в ходе судебного процесса и были приняты судом в качестве оснований для проведения дополнительного экспертного расчета. Представленный экспертами дополнительный расчет от 11.02.19 содержит некорректное итоговое заключение о размере долей сторон в объекте с учетом их корректировки - документ содержит два варианта расчетов изменения долей: «Первый вариант расчета», определяющий конечную долю ОАО «Удмуртнефть» в размере 5,0696 % учитывает все предложенные ранее ОАО «Удмуртнефть» корректировки: расчет долей сторон содержит рыночную стоимость права аренды земельного участка, все понесенные сторонами на строительство затраты в рыночных стоимостях учтены и проиндексированы на дату проведения экспертизы, перерасчет доли произведен на основании ранее определенных в экспертном заключении показателей рыночной оценки стоимости самого объекта и выполненных работ. Против внесения данных корректировок представитель истцов не возражал. К изменению ранее принятого в заключении № 82-АС/18 алгоритма расчета долей стороны не приходили. Однако, дополнительный расчет также содержит и «второй вариант» расчета, который эксперт составил произвольно, т.е не в соответствии с определением суда от 31.01.2019. Предлагаемый экспертами вариант расчета, в соответствии с которым доля ОАО «Удмуртнефть» составила около 1,4 % не может быть принят в качестве корректного экспертного вывода в силу того, что стоимость доли каждого долевого собственника определена не в рамках законодательства об оценочной деятельности (подтверждено со слов эксперта при его вызове в заседание), таким образом полученные расчетные показатели не являются достоверными, независимыми и рекомендуемыми для целей совершения сделки.

Возражая против доводов представителя ответчика, представитель истцов указал на то, что с учетом вопросов, поставленных судом перед экспертом в Определении от 31.01.2019г. эксперт определил 2 (два) метода оценки недвижимости в рамках затратного подхода: Первый метод - Ресурсный метод.Сумма затрат на воспроизводство оценки определена путем калькулирования всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для воспроизводства точной копии Объекта оценки (расчет произведен при ответе на четвертый вопрос Заключения № 82-АС/18 от 24.10.2018 г.). Второй метод - Метод индексации прошлых затрат.Сумма затрат на воспроизводство Объекта оценки определяется путем индексации понесенных в прошлом фактических затрат на создание Объекта оценки с последующей индексацией к текущей дате оценки. При проведении индексации прошлых затрат эксперт использовал индексы изменения сметной стоимости строительства, официально опубликованные Минстроем России, как наиболее достоверную информацию. Ресурсный метод использовался экспертами для расчета стоимости объекта незавершенного производства по состоянию на сентябрь 2018 года. Порядок расчетов указан в Заключении экспертов № 82-АС/18 от 24.10.2018 г. При дополнительном расчете действительной стоимости доли ОАО «Удмуртнефть», выполненном ресурсным методом, доля ОАО «Удмуртнефть» по состоянию на III квартал 2018 г. составила 5,0696%. Указанная величина близка к размеру доли ОАО «Удмуртнефть» самостоятельно исчисленной ответчиком в п. 3 Дополнений к отзыву по результатам строительно-технической экспертизы № 18.14-1082 от 18.12.2018-5,07%.Экспертом применен второй метод индексации прошлых затрат расчета рыночной стоимости Объекта на основе фактических затрат, на создание Объекта незавершенного строительства и их последующей индексации. Метод индексации прошлых затрат применен экспертом исходя из Определения суда от 31.01.2019 г. и с учетом уточнения судом вопроса «о применении индексного метода и производстве расчета затрат сторон на создание объекта по состоянию на 2018 год». Сметная стоимость работ по созданию Объекта определена в Приложении № 1 к Заключению экспертов № 82-АС/18 от 24.10.2018 г., в соответствии с Методическими указаниями от 05.03.2004 г. № 15/1 по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004. Данная Методика указана экспертом в Списке используемых нормативных актов и литературы (том 1, стр. 7 Заключения экспертов №82-АС/18). Метод индексации прошлых затрат в оценочной деятельности применяется если существует возможность точно установить размер затрат на создание объекта капитального строительства в прошлое время. В соответствии с п.п. «г», «е» и «ж» п. 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО № 7) экспертом выполнен Дополнительный расчет затрат на создание объекта капитального строительства, с использованием метода индексации прошлых затрат, путем суммирования затрат ОАО «Удмуртнефть» с одной стороны и Индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО10 с другой. Итоговая стоимость объекта определена как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости Объекта капитального строительства при применении индексного метода. Затраты истцов приняты экспертом в размере 203 762 575,82рублей, данная сумма определена при ответе на вопрос № 4, прибавив сумму затрат на приобретение доли в праве 40 000 000,00рублей (указанную в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 15 января 2015 года), т.е. договорная цена по возмездной сделке с Объектом, содержащаяся в ЕГРН, проиндексировав данную сумму на сентябрь 2018 года, прибавив к получившейся стоимости стоимость права аренды доли земельного участка, рассчитанную по состоянию на сентябрь 2018 года, получим затраты понесенные ответчиком. В качестве затрат ответчика эксперт принял сумму равную 8 387 648,00 неденоминированных рублей, данная сумма указана в договоре долевого участия в строительстве от 01 ноября 2005 года. Правоустанавливающими документами, подтверждающими право ответчика на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: <...> Октября, д. 60, явились: Протокол собрания участников долевого строительства «Административного здания» по адресу: <...> Октября, д. 60 от 01.11.2005 г. и Договор долевого строительства от 01.11.2005 г. Из указанных доказательств следует, что доля в праве на незавершенное строительство определена в размере 2111/10 000, а денежная оценка вклада (затраты, связанные со строительством) ОАО «Удмуртнефть» составили 8 387 648 руб. (без учета корректировки, связанной с деноминацией рубля). В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 4 августа 1997 года № 822 с 1 января 1998 года проведено укрупнение российской денежной единицы на всей территории Российской Федерации с заменой обращающихся рублей на новые по соотношению 1000 рублей в деньгах старого образца на 1 рубль в новых деньгах. На основании п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 сентября 1997 года № 1182: «Министерству экономики Российской Федерации и Министерству финансов Российской Федерации определить до 1 ноября 1997 г. исходя из нового масштаба цен порядок пересчета сметно-финансовых расчетов (смет) и сметно-нормативных документов на капитальное строительство, проектно-изыскательские и другие работы, а также капитальный ремонт». Согласно письма Государственного Комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 23 декабря 1997 г. № ВБ-20-292/12 «О пересчете сметной документации» утвержден «Порядок пересчета сметной документации и сметно-нормативных документов на капитальное строительство, капитальный ремонт, проектно-изыскательские и другие работы в связи с изменением нарицательной стоимости российских денежных, знаков и масштаба цен», далее Порядок. Абзацем 3 пункта 3 Порядка установлено, что «Пересчету подлежит также незавершенное строительство (работы), осуществленное в период с 1 января 1991 года по 31 декабря 1997 года, при этом сметная стоимость работ по незавершенному строительству, числящаяся на балансе организации, подлежит пересчету путем уменьшения итоговой суммы в 1000 раз». Согласно п. А) Договора долевого участия в строительстве от 01.11.2005 г.: 10 января 1995 г. между ЗАО «Магнат» и ОАО «Удмуртнефть» был заключен договор на участие в долевом строительстве № 15А от 10.01.95 г. Из третьего вопроса Протокола собрания участников долевого строительства «Административного здания» по адресу: <...> Октября, 60 следует, что с «01.01.2001 г. строительство административного здания прекращено». Фраза «расчет затрат по финансированию Объекта приведен без учета корректировки, связанной с деноминацией рубля» в п. Б) Договора долевого участия в строительстве от 01.11.2005 г. свидетельствует о том, что указанные затраты произведены в период до 01 января 1998 г. Таким образом, по состоянию на 01.01.1998 г. сметно-финансовые документы, содержащие данные о затратах на капитальное строительство, т.е. «затраты по финансированию строительства», указанные в п. Б) Договора долевого участия в строительстве от 01.11.2005 г. должны быть выражены в новом масштабе цен: 1 000 рублей в деньгах старого образца на 1 рубль в новых деньгах. Следовательно, стоимость затрат, связанных со строительством Объекта, произведенных ответчиком подлежит пересчету путем уменьшения суммы 8 387 648 рублей в 1 000 раз, т.е. до 8 387,648 рублей. Производство экспертом деноминации (изменение масштаба цен) суммы затрат ответчика в размере 8 387 648,00 руб. не нарушает прав и законных интересов ОАО «Удмуртнефть». Конституционный Суд РФ в Определении от 27 февраля 2018 г. № 571-0 пришел к выводу о том, что «деноминация денежной единицы в Российской Федерации не могла привести к нарушению прав и законных интересов заявителя, поскольку укрупнение Российской денежной единицы произведено по свей территории России и всеобъемлюще, т.е. с соответствующим перерасчетом всех оптовых и розничных цен на товары и работы, всех выплат, платежей, расчетов и т.п.». Проиндексировав данную сумму на сентябрь 2018 года, прибавив к получившейся стоимости стоимость права аренды доли земельного участка, рассчитанную по состоянию на сентябрь 2018 года, эксперт исчислил затраты, понесенные ответчиком. Индексы изменения сметной стоимости устанавливаются письмами Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России) в рамках реализации полномочий в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности. Индексы разработаны к сметно-нормативной базе 2001 года и предназначены для объектов капитального строительства, финансирование которых осуществляется с привлечением средств федерального бюджета (в т.ч. для формирования начальной (максимальной) цены государственного контракта). Индексы сообщаются ежеквартально письмами Минстроя России, которые публикуются на официальном сайте Минстроя России в ИТС «Интернет» и включаются в федеральный реестр сметных нормативов. Применение экспертом метода индексации прошлых затрат в рамках расчета рыночной стоимости затратным подходом соответствует законодательству об оценочной деятельности и Определению суда от 31.01.2019 г. Пунктом 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56, судом рекомендовано определять долю в общем имуществе, созданном в результате совместно деятельности, пропорционально размеру фактических вкладов участников. В связи с чем, доводы ответчика «о необоснованном уменьшении размера доли ответчика по результатам перераспределения»не принимаются. Согласование полученных результатов экспертом произведено в связи с требованиями ФСО №1, во исполнении требований к проведению оценки, установленных п. 25 ФСО № 1: «В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом». Определением суда от 31.01.2019 г., эксперту предписано скорректировать вывод эксперта по определению долей сторон с учетом применения индексного метода оценки при использовании затратного подхода и учетом имущественных прав сторон на земельный участок, в равной степени. Эксперт в судебном заседании от 21.03.2019 г. обосновал примененные им методов оценки со ссылкой на материалы дела. Следовательно, эксперт, определяя рыночную стоимость Объекта в рамках затратного подхода, обоснованно применил 2 (два) метода определения рыночной стоимости Объекта. Поэтому позиция ответчика, признающего только один метод оценки (ресурсный) в рамках затратного подхода не основан на законе и носит односторонний характер.

В силу п. 3 ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, совладелец (совладельцы), заявивший требования об увеличении своей доли по основаниям, предусмотренным п. 3 ст. 245 ГК РФ, должен доказать не только осуществление за свой счет неотделимых улучшений, но и то, что они были произведены по соглашению с другими совладельцами, предусматривающему, в том числе, что в результате этих улучшений будут изменены доли совладельцев.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017) из системного толкования п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников. Таким образом, законом установлено последствие создания с согласия других сособственников неотделимых улучшений имущества, находящегося в долевой собственности, в виде увеличения доли лица, произведшего неотделимые улучшения, в праве на общее имущество. При установленных по делу обстоятельствах, в отсутствие согласования сторонами иных последствий улучшения общего имущества за счет одного участника, согласно положений п. 3 ст. 245 ГК РФ имеются основания для увеличения доли организации в праве на общее имущество (Определение № 308-ЭС16-10315). Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения.

Согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию в соответствии со ст. 249 ГК РФ.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, неотделимые улучшения имущества были осуществлены истцами за свой счет и с согласия ответчика, то есть с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и при достижении согласия его участников.

Таким образом, для изменения доли данная норма - п. 3 ст. 245 ГК РФ предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником, но при соблюдении порядка пользования общим имуществом, то есть при согласии на выполнение неотделимых улучшений всеми иными сособственниками.

С учетом выше изложенного, при отсутствии со стороны ответчика документальных подтверждений того, что заключение эксперта и дополнительный корректировочный расчет произведены с нарушением требований Федерального стандарта оценки, неверном выборе методики определения стоимости долей, требований Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», учитывая, что выбор итоговой оценки стоимости объекта зависит от назначения оценки, степени ее достоверности и имеющейся информации, у суда отсутствуют основания считать заключение экспертов № 82-АС /18 (т. 18, т.19) и дополнительный корректировочный расчет произведенный в рамках экспертного заключения (инициатор ответчик – вопрос № 7, инициаторы истцы – вопрос №3) (л.д. 84-96, т. 36) не допустимым доказательством по делу.

Заключение экспертов №82-АС/18, дополнительный корректировочный расчет, произведенный в рамках экспертного заключения выполнены в соответствии с требованиями федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» всесторонне и в полном объеме. Размер доли ответчика в выводах экспертного заключения и дополнительного корректировочного расчета - равнозначный, в связи с чем, довод ответчика о необоснованном уменьшении размера доли по результатам перераспределения, судом не принимается.

Требования истцов заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

С учетом принятого решения и в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине истцов, понесенные при подаче иска и связанные с оплатой экспертизы относятся на ответчика и подлежат возмещению истцам в равных долях. Расходы ответчика на экспертное исследование относятся на ответчика.

С учетом оплаты истцом ИП ФИО1, г. Москва при подаче иска госпошлины в большем размере, следует выдать справку на возврат госпошлины из федерального бюджета на сумму 6000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли Открытого акционерного общества «Удмуртнефть», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) на долю в праве на общее имущество: объект недвижимого имущества «Незавершенное строительством 10-ти этажное здание, назначение: объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: <...> Октября, 60, с кадастровым номером 18:26:020218:13» в размере 4839,47/10000 за счет уменьшения доли Открытого акционерного общества «Удмуртнефть», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в праве на вышеуказанное общее имущество до 321,06/10000.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Удмуртнефть», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) 71000 руб. 00 коп. возмещение судебных расходов.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Удмуртнефть», г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ижевск (ОГРН <***>, ИНН <***>) 71000 руб. 00 коп. возмещение судебных расходов.

Выдать Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) справку на возврат госпошлины из федерального бюджета на сумму 6000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.Г. Яцинюк