Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельникова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аминовым М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Вектор» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании 1 192 811 руб. 35 коп. долга, неустойки,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» о взыскании 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений,

с участием третьего лица, индивидуального предпринимателя ФИО2,

при участии представителей:

от общества: представитель ФИО3,

от предпринимателя: представитель ФИО4,

от третьего лица: не явились,

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании 1 192 811 руб. 35 коп. долга, неустойки по договору аренды нежилого помещения № 97 Мт от 19.02.2019 (с учетом принятого судом уточнения заявленных требований).

Предприниматель, возражая относительно удовлетворения первоначальных исковых требований, предъявил встречное исковое заявление к обществу о взыскании 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Бах», индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – арендодатели) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 97 Мт от 19 февраля 2019 года (далее – договор аренды), на основании которого арендодатели обязались предоставить арендатору во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилые помещения общей площадью 70,86 кв.м, являющиеся частью нежилого помещения общей площадью 13191, 7 кв.м с кадастровым номером 18:26:041067:1720 (далее – помещение), расположенного на третьем этаже в здании по адресу: <...>, а арендатор обязался своевременно вносить арендную плату и другие платежи, предусмотренные договором (пункты 1.1, 2.3.9 договора).

В соответствии с дополнительным соглашением № 7 от 19 февраля 2020 года к договору аренды в связи с переходом права собственности на помещение права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к обществу.

В силу пункта 3.1 договора аренды арендная плата состоит из постоянной и переменной частей, эксплуатационного и маркетингового сборов.

На основании пунктов 3.2, 3.3.1 договора аренды в редакции дополнительных соглашений № 16 от 01 января 2022 года, от 01 апреля 2022 года арендатор оплачивает постоянную часть арендной платы в размере 1000 руб. за 1 кв.м помещения в месяц, в том числе НДС 20%, а также переменную часть арендной платы, получаемую расчетным путем и равную стоимости потребленных в помещении коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в помещении. В случае отсутствия приборов учета в помещении оплата за коммунальные услуги производится пропорционально площади помещения арендатора к общей площади здания.

Согласно пункту 3.2.7 договора аренды постоянная часть арендной платы вносится авансом путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 5 числа текущего месяца аренды, а в январе – не позднее 15 числа текущего месяца аренды.

По условиям пункта 3.3.3 договора аренды оплата переменной части арендной платы производится на основании счетов арендодателя по тарифам, установленным соответствующими уполномоченными органами/организациями, в течение 10 рабочих дней от даты получения от арендодателя счета на оплату. К счетам на оплату предоставляются копии первичных документов снабжающих организаций (поставщиков коммунальных ресурсов), подтверждающих правильность расчетов.

На основании пункта 5.6 договора аренды при прекращении срока действия договора аренды арендатор, при прочих равных условиях, имеет преимущественное право заключения нового договора аренды на новый срок. В случае нарушения права арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок арендодатель выплачивает арендатору штраф в размере ежемесячной арендной платы, действующей на момент нарушения настоящего пункта, в течение 5 дней с момента подписания соглашения о расторжении договора. Кроме того, арендодатель обязуется в течение 20 календарных дней с момента получения уведомления от арендатора возместить стоимость неотделимых улучшений, которые были произведены арендатором. Данное возмещение производится арендодателем с учетом срока амортизации 3 года, пропорционально сроку расторжения договора. Перечень и стоимость неотделимых улучшений согласовываются сторонами в приложении, которое является неотъемлемой частью договора.

Факт передачи помещения предпринимателю подтвержден актом приема-передачи от 17 марта 2019 года.

Ненадлежащее исполнение предпринимателем обязательств по внесению арендной платы послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель, возражая против удовлетворения исковых требований, первоначально указал, что общество не является стороной договора аренды; к исковому заявлению не приобщен расчет постоянной и переменной частей арендной платы; в отношении переменной части арендной платы не представлены документы, подтверждающие заявленную сумму; условия договора аренды не распространяют свое действие на период с 19 января 2020, в связи с чем, к предпринимателю не применяются условия договора о размере неустойки; обществом не учтен размер обеспечительного платежа; сослался на удержание обществом имущества предпринимателя общей стоимостью 41 500 руб. 00 коп. и необходимость уменьшения неустойки по основаниям, предусмотренным статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предъявил встречное исковое заявление о взыскании с общества 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений. В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные ранее возражения в части удержание обществом имущества предпринимателя стоимостью 41 500 руб. 00 коп., необходимости уменьшения неустойки по основаниям, предусмотренным статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в части встречного искового заявления о взыскании с общества 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств одно лицо (должник) обязано совершать в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Представленными в дело доказательствами подтверждается нарушение предпринимателем условий договора аренды по своевременному и полному внесению арендной платы.

Доказательств, свидетельствующих об оплате предпринимателем задолженности, рассчитанной обществом с учетом внесенного предпринимателем обеспечительного платежа, а также доказательств удержания обществом имущества предпринимателя стоимостью 41 500 руб. 00 коп. на момент принятия решения по делу, суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, вопреки доводам предпринимателя, в материалах дела содержатся дополнительное соглашение № 7 от 19 февраля 2020 года к договору аренды, подтверждающее переход прав и обязанностей арендодателя по договору аренды к обществу, расчет постоянной и переменной частей арендной платы, документы, подтверждающие размер предъявленной ко взысканию суммы переменной части арендной платы.

Ссылка предпринимателя на то, что условия договора аренды не распространяют свое действие на период с 19 января 2020, в связи с чем, к предпринимателю не применяются условия договора о размере неустойки, судом отклоняется, поскольку предусмотренное пунктом 4.5 договора аренды условие о размере неустойки действует с момента заключения договора (19 февраля 2019 года). Вместе с тем, сумма неустойки рассчитана обществом за период после перехода к обществу права собственности на арендуемое помещение с учетом применения моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Таким образом, исковые требования в части взыскания 1132941 руб. 51 коп. долга обоснованы, подтверждены материалами дела (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и в силу статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма.

На основании пункта 4.5 договора аренды в случае просрочки арендатором внесения арендной платы (постоянной/переменной части арендной платы, маркетинговые/эксплуатационные сборы), предусмотренной договором, арендодатель вправе требовать от арендатора оплаты неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности каждый день просрочки.

Предложенный обществом расчет суммы неустойки признан судом верным.

Доказательства оплаты предпринимателем предъявленной ко взысканию суммы неустойки суду не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявленное предпринимателем ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом отклоняется по следующим основаниям.

Из пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

В соответствии с пунктом 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума №7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

Согласно пункту 73 постановления Пленума №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учётом конкретных обстоятельств дела (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17).

По разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановления Пленума № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, указанной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Неустойка, как способ обеспечения обязательства, должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Степень несоразмерности заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.

Более того, как было указано выше, должнику недостаточно заявить об уменьшении неустойки, он должен доказать наличие оснований для ее снижения.

В рассматриваемом случае предусмотренный договором аренды размер неустойки 0,1% в день соответствует обычно применяемой за нарушение обязательства ставке.

Поскольку предусмотренный договором процент за нарушение обязательств по внесению арендной платы в размере 0,1% в день от стоимости неисполненного обязательства не является чрезмерно высоким, не превышает размер долга, суд пришёл к выводу о соразмерности заявленной обществом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Иной подход позволяет недобросовестному должнику, нарушившему условия согласованных с контрагентом обязательств, в том числе об избранных ими мерах ответственности и способах урегулирования спора, извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

При изложенных обстоятельствах суд признал первоначальные исковые требования правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 152 руб. 00 коп. подлежит возврату обществу из средств федерального бюджета (статья 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев встречные исковые требования предпринимателя о взыскании с общества 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений, суд установил следующее.

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1); арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При этом на основании пункта 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам предпринимателя, проанализировав условия пунктов 2.3.15 и 5.6 договора аренды, суд приходит к выводу о том, что исходя из буквального толкования условий договора арендодатель обязался возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений с учетом согласованного сторонами трехгодичного срока их полной амортизации и лишь в случае нарушения права арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Поскольку стороны заключили договор аренды 19 февраля 2019 года, акт приема-передачи помещения подписан сторонами 17 марта 2019 года, акт сдачи-приемки выполненных работ к договору подряда № 01-36-ПР/19 от 22 февраля 2019 года подписан между предпринимателем и подрядной организацией 30 июня 2019 года, неотделимые улучшения следует признать самортизированными полностью, в связи с чем, право на возмещение их стоимости у арендатора прекратилось, во всяком случае, не позднее 30 июня 2022 года.

Вместе с тем, с требованием о взыскании с общества 1 596 187 руб. 00 коп. стоимости неотделимых улучшений предприниматель обратился в суд лишь 24 мая 2023 года.

Факта нарушения права арендатора на преимущественное заключение договора аренды на новый срок судом также не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что встречные исковые требования предпринимателя к обществу удовлетворению не подлежат.

С учетом принятого по делу решения в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на предпринимателя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» сумму долга 1132941 руб. 51 коп., пени 59869 руб. 84 коп. с последующим начислением пени на непогашенную сумму долга с 30.03.2023 по день фактической уплаты суммы долга, исходя из ставки 0,1% за каждый день просрочки, а также взыскать в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 24928 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» из федерального бюджета 152 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 26.12.2022 № 698.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья А.Ю. Мельников