Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мельникова А.Ю., при составлении протокола помощником судьи Дериглазовой А.Б., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к 1) Функциональному органу Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>),

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум», г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной ООО «Агентство оценки «Премиум» на основании отчета № 022/12 от 03.07.2012,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 17.01.2013, ФИО1 – лично,

от ответчиков 1): ФИО3 – представитель по доверенности № 2 от 09.01.2014,

2) ФИО4 – директор,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Функциональному органу Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска (далее – ответчик 1, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества. Истец просил определить условия договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв. м. (Литер: А; этаж: цоколь; номера 20,21,22,24,25,26,27,29,30,31,32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу .<...> в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора Имущества составляет 10 487 288(десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. без НДС»;

Пункт 4.2.2. «Застраховать Имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 10 487 288(десять миллионов четыреста восемьдесят семь тысяч двести восемьдесят восемь) руб. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя - Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.»;

Пункт 3.4 истец просил исключить из текста договора.

Исковые требования мотивированы следующим. Истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды № 12215 от 17.04.2006, заключенного с Администрацией г. Ижевска. В соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося вгосударственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» Управление направило истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения. В проекте договора цена выкупаемого имущества определена в размере 13 782 000 руб. без НДС. Однако в соответствии с отчетом ООО «Удмуртская Оценочная Компания» № 583-2012 от 13.11.2012 рыночная стоимость помещения составляет 10487288 руб. без НДС. В адрес Управления истцом был направлен протокол разногласий с ценой имущества 10 487 288 руб. без НДС. Управлением в адрес истца направлен протокол урегулирования разногласий, которым пункты договора оставлены в первоначальной редакции.

В предварительном судебном заседании 28.03.2013 протокольным определением по ходатайству истца на основании статей 41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковые требования уточнены, просительная часть искового заявления дополнена пунктом 2 следующего содержания: «Признать величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м., (литер А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: <...>, в размере 13 782 000 руб. без НДС, произведенную ООО «Агентство оценки «Премиум» на основании отчета № 022/12 от 03.07.2012, недостоверной.».

Определением суда от 28.03.2013 Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика (далее – ответчик 2, общество «Агентство оценки «Премиум»).

Определением суда от 22.05.2013 на основании статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза с постановкой следующего вопроса: Какова рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (Литер А; этаж: цоколь; номера помещений 20-22, 24-27, 29-32, согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 02.07.2012?

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации «Автономная Судебная Экспертиза», г. Ижевск, эксперту ФИО5.

19.06.2013 в материалы дела Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 18.06.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС.

Сославшись на то, что заключение судебной оценочной экспертизы имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 19.08.2013 выслушаны пояснения эксперта ФИО5 и ответы эксперта на вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы. Из заключения и пояснений эксперта установлено, что в расчете расходов на страхование от балансовой стоимости допущена опечатка, влияющая на конечную стоимость объекта оценки. Эксперт пояснил, что при перерасчете рыночная стоимостью объекта должна незначительно измениться в сторону увеличения.

Определением суда от 09.09.2013 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса. Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» эксперту ФИО6. Определением суда от 30.09.2013 по ходатайству экспертной организации произведена замена эксперта ФИО6 на эксперта ФИО7.

29.10.2013 в материалы дела Обществом с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» представлено заключение эксперта № 157 от 14.10.2013, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования и просил признать недостоверной величину рыночной стоимости спорного помещения, определенную обществом «Агентство оценки «Премиум» в отчете № 022/12 от 03.07.2012, определением суда от 11.12.2013 по ходатайству истца назначена судебная нормативно-методическая экспертиза указанного отчета об оценке.

Проведение экспертизы поручено Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» эксперту ФИО8.

29.01.2014 Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» в материалы дела представлено заключение судебной экспертизы, согласно которому отчет № 022/12 от 03.07.2012 не соответствует: требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29.07.2008; Федеральным стандартам оценки; ССО-РОО 2010; требованиям технического задания к договору на оценку. Выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными.

Сославшись на то, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы, составленное Обществом с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт», имеет существенные недостатки, истец ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений и ответов на вопросы.

В судебном заседании 25.02.2014 выслушаны пояснения эксперта ФИО7 и ответы эксперта на вопросы по заключению экспертизы. Из пояснений эксперта установлено, что в заключении имеются несущественные опечатки, не повлиявшие на результат оценки. Между тем, в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта, посчитав, что заключение эксперта содержит противоречия (в документах технического учета спорного объекта этаж его расположения указан цокольный, а в заключении эксперта принят как подвальный; этаж расположения одного из аналогов в заключении принят как подвальный, а в объявлении о продаже как цокольный), определением суда от 18.03.2014 по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза с постановкой того же вопроса.

Проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» эксперту ФИО9.

16.06.2014 в материалы дела Обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» представлено заключение судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

Судебное заседание проведено 17, 22 и 29 июля 2014 года с перерывом в порядке статьи 163 АПК РФ.

В судебном заседании истец заявленные требования утонил с учетом заключения судебной оценочной экспертизы от 16.05.2014, просил при определении условий договора купли-продажи принять стоимость спорного объекта в размере 10 335 000 руб. 00 коп. без НДС.

Ответчики представили письменные возражения и вопросы по заключению судебной оценочной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014, ходатайствовали направить их эксперту, а также вызвать эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Письменные возражения и вопросы ответчиков по заключению судебной оценочной экспертизы направлены Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности». 22.07.2014 и 23.07.2014 в материалы дела представлены письменные пояснений эксперта ФИО9.

Посчитав полученные письменные пояснения полными и достаточными, суд отклонил ходатайство ответчиков о вызове эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании истец настаивал на том, что заключение судебной оценочной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 является надлежащим и достоверным доказательством действительной рыночной стоимости спорного помещения.

Ответчики со ссылкой на письменные возражения просили признать указанное заключение ненадлежащим доказательством по делу и установить стоимость помещения в договоре купли-продажи в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» № 157 от 14.10.2013.

Ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы от сторон не поступило.

Как следует из материалов дела, 15.08.2005 Администрацией города Ижевска в лице Управления имущественных отношений (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 12215 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался сдать, а арендатор обязался принять в пользование объект муниципального нежилого фонда: нежилое помещение под магазин непродовольственных товаров, этаж «цоколь», «литер А», инвентарный номер технического паспорта 32121 от 01.06.2005, номера помещений по экспликации: 20-22, 24-27, 29-32, площадью 274,3 кв.м. расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора аренды установлен с 15.08.2005 по 14.08.2015 (пункт 1.2 договора).

02.07.2012 Управление (заказчик) и Общество с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» (оценщик) заключили договор № 017-12 (т. 1 л.д. 41-43) на проведение оценки рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения по состоянию на 02.07.2012 для целей приватизации муниципального имущества.

По условиям данного договора стоимость работ по оценке составляет 9500 руб. 00 коп без НДС (пункт 2.1); срок проведения работ по оценке: не позднее двух месяцев с момента заключения договора (пункт 3.1).

03.07.2012 обществом «Агентство оценки «Премиум» составлен отчет об определении рыночной стоимости № 022/12 (т. 2 л.д. 1-43), согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 02.07.2012 составляет 13782000 руб. 00 коп. без учета НДС.

05.10.2012 комиссией Администрации города Ижевска принято решение об условиях приватизации муниципального имущества в отношении нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 44).

Решение об условиях приватизации нежилого помещения утверждено приказом Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 15.10.2012 № 411П (т. 1 л.д. 45).

Управление направило предпринимателю уведомление от 19.10.2012 № 01-19/2018 (т. 1 л.д. 22), в котором предложило истцу рассмотреть и подписать комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемого истцом нежилого помещения. В качестве приложений в уведомлении указаны: копия решения об условиях приватизации; проект договора купли-продажи в 3-х экземплярах; требование об уплате арендных платежей, неустойки; бланк заявления.

Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена имущества составляет 13 782 000 руб. 00 коп. без НДС.

Пунктом 3.4 проекта договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО «Агентство оценки «Премиум» и представляет копии платежных поручений продавцу.

В соответствии с пунктом 4.2.2 проекта договора купли-продажи покупатель обязан застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму 13782000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением Выгодоприобретателя – Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.

Договор купли-продажи истцом подписан с протоколом разногласий от 23.11.2012. В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию пунктов 2.1 и 4.2.2 договора, в которых стоимость имущества указал 10 487 288 руб. 00 коп.; пункт 3.4 истец предложил исключить из текста договора.

Указанная истцом в протоколе разногласий рыночная стоимость нежилого помещения определена на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Удмуртская оценочная компания» № 583-2012 (т. 1 л.д. 60-126). В данном отчете указано, что стоимость оцениваемого объекта с НДС по состоянию на 07.11.2012 составляет 12375000 руб. 00 коп., в том числе НДС 1887712 руб. 00 коп.

Управлением предпринимателю направлен протокол урегулирования разногласий от 17.12.2012 (т. 1 л.д. 26-27), в котором спорные пункты договора оставлены Управлением в первоначальной редакции.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием обратиться в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим исковым заявлением о разрешении преддоговорного спора.

Исследовав и оценив представленные и собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения по адресу: <...>, сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1.1 договора купли-продажи (т. 1 л.д. 18-21) покупатель обязуется принять и оплатить, а продавец передать в собственность покупателю нежилое помещение с тамбуром, общей площадью 274,3 кв.м. (литер: А, этаж: цоколь, номера: 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32, согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенное по адресу: <...>, на условиях, определенных в решении об условиях приватизации, утвержденных приказом начальника Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска от 15.10.2012 № 411П.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи цена имущества составляет 13 782 000 руб. 00 коп. без НДС.

Указанная цена включена Управлением в договор купли-продажи на основании отчета № 022/12 от 03.07.2012, составленного обществом «Агентство оценки «Премиум».

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец сослался на то, что величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» № 022/12 от 03.07.2012, является недостоверной.

Для проверки данного обстоятельства по ходатайству истца судом назначена судебная нормативно-методическая экспертиза указанного отчета.

Согласно заключению судебной экспертизы, составленному Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков», отчет № 022/12 от 03.07.2012 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 от 29.07.2008, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010, не соответствует требованиям технического задания к договору на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны необоснованными.

Учитывая данное обстоятельство, суд признал, что требование истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» № 022/12 от 03.07.2012, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По общему правилу (статья 550 ГК РФ) договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). При этом для заключения договора продажи недвижимости необходимо достижение соглашения сторон по всем существенным условиям договора, к числу которых относится цена имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 446 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный на основании статьи 445 ГК РФ спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В настоящем деле на разрешение суда переданы разногласия по условиям договора относительно рыночной стоимости предмета купли-продажи, указанной в пунктах 2.1, 4.2.2 договора, а также разногласия относительно обязанности покупателя оплатить произведенную оценку стоимости имущества (пункт 3.4 договора).

Согласно пункту 3.4 договора купли-продажи покупатель оплачивает оценку имущества в срок не позднее 10 дней со дня заключения договора в размере 9500 руб. 00 коп., НДС не облагается, на расчетный счет ООО «Агентство оценки «Премиум» и представляет копии платежных поручений продавцу.

Между тем, положения Закона № 159-ФЗ не предусматривают обязанности покупателя оплатить оценку имущества, бремя по проведению которой а, следовательно, и ее оплате, в рассматриваемом случае возложено на орган местного самоуправления.

Таким образом, включение в договор купли-продажи условия, о том, что указанные расходы возлагаются на покупателя объекта муниципальной собственности, может иметь место только при наличии согласия обеих сторон договора.

Учитывая изложенное, суд признал, что требование истца об исключении пункта 3.4 из договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

В части определения рыночной стоимости предмета договора купли-продажи суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

В качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта недвижимости истцом в материалы дела представлен отчет ООО «Удмуртская Оценочная Компания» № 583-2012 от 13.11.2012 (т. 1, л.д. 60-126), согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 07.11.2012 составляет 10 487 288 руб. без НДС.

Между тем, поскольку из отчета ООО «Удмуртская Оценочная Компания» № 583-2012 от 13.11.2012 следует, что рыночная стоимость объекта оценки определялась по состоянию на 07.11.2012, то есть на дату после принятия и утверждению органом местного самоуправления решения об условиях приватизации спорного нежилого помещения, указанная в отчете цена объекта не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него рассматриваемой сделки купли-продажи.

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По ходатайствам истца в ходе рассмотрения настоящего дела было проведено три судебных оценочных экспертизы по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно заключению Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» от 18.06.2013 рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 390 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 3 л.д. 70-132).

Между тем, при исследовании указанного заключения и из пояснений эксперта, заслушанных в судебном заседании, установлено, что в заключении имеется опечатка (в расчете расходов на страхование, т. 3 л.д. 107), повлиявшая на конечную стоимость объекта оценки. Эксперт пояснил, что при перерасчете с учетом опечатки рыночная стоимостью объекта должна незначительно измениться в сторону увеличения.

Учитывая, что конечная стоимость объекта в отчете Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» от 18.06.2013 рассчитана неверно, суд пришел к выводу, что она не может быть принята в качестве рыночной стоимости имущества для цели совершения в отношении него рассматриваемой сделки купли-продажи.

По ходатайству истца суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, которую поручил провести Обществу с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт».

Согласно заключению Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» № 157 от 14.10.2013 рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 5 л.д. 12-123).

Первоначально, исследовав указанное заключение и заслушав в судебном заседании пояснения эксперта суд пришел к выводу, что имеются основания для сомнений в обоснованности заключения эксперта по причине наличия в заключении противоречий.

Так в документах технического учета спорного объекта (кадастровый паспорт, т. 5 л.д. 80) этаж, на котором расположено помещение, указан цокольный, в то время как в заключении эксперт принял этаж расположения помещения подвальным и ввел по отношению к объектам аналогам соответствующие корректировки на этажность.

Кроме того, этаж расположения одного из объектов аналогов (<...>) в заключении принят как подвальный (т. 5 л.д. 43, 49), в то время как в объявлении о продаже этаж указан цокольный (т. 5 л.д. 87).

Учитывая данное обстоятельство, по ходатайству истца суд назначил повторную судебную оценочную экспертизу, проведение которой получил Обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности».

Согласно заключению Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 рыночная стоимость спорного помещения по постоянную на 02.07.2012 составляет10 335 000 руб. 00 коп. без НДС (т. 7 л.д. 67-137).

Исследовав заключения Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» № 157 от 14.10.2013 и Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 суд установил, что при проведении судебной экспертизы оба эксперта пришли к выводу о необходимости отнесения спорного нежилого помещения к подвальному.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов, в том числе относятся: этаж подвальный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения; этаж цокольный - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Как отмечено в письменных пояснениях Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» экспертом ФИО9, согласно Справочнику оценщика недвижимости под ред. ФИО10, издание третье, Н. Новгород, 2014, при выборе конкретного значения корректировки на этаж следует учитывать, в том числе, степень заглублённой помещений и наличие окон.

Принимая во внимание изложенное, а также изучив фотоматериалы к заключениям экспертов, суд пришел к выводу, что спорное нежилое помещение обоснованно отнесено экспертами к подвальному на основании, в том числе результатов визуальных осмотров.

При этом в пояснениях по заключениям повторных судебных экспертиз эксперты также сошлись во мнениях, что окончательный вывод об отнесении объектов аналогов к помещениях цокольного либо подвального этажа по возможности необходимо делать с учетом результатов визуального осмотра объектов аналогов.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд признал обоснованным вывод эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» о необходимости отнесения объекта аналога, расположенного по адресу <...>, к подвальному помещению по результатам его осмотра, о чем эксперт дал пояснения в судебном заседании.

Между тем, определенная заключением Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 и заключением Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки существенно различается.

Исследовав данные заключения на предмет причин указанной разницы в стоимости, суд пришел к выводу, что вопреки возражениям ответчиков, введенные экспертами корректировки по отношению к объектам аналогам в большинстве своем не имеют существенных отличий и не могли явиться причиной образовавшейся в результате проведения исследования значительной разницы в рыночной стоимости.

В то же время, из содержания заключений усматривается что, экспертами в качестве объектов аналогов изначально (до введения корректировок) выбраны помещения с различной ценой.

Так из заключения Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 следует, что средняя цена продажи объектов аналогов до введения корректировок за 1 кв.м. помещения в сравнительном подходе составляла 72599 рублей без НДС ((82203 руб. + 72034 руб. + 63559 руб.) / 3 объекта аналога), в то время как такая же цена в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 составляла 46247 рублей без НДС ((51250 руб. + 52632 руб. + 43478 руб. + 48148 руб. + 39991 руб. 41980 руб.) / 6 объектов аналогов).

В заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 средняя ставка предложения по арендной плате объектов аналогов до введения корректировок за 1 кв.м. помещения в доходном подходе составляла 1197 рублей без НДС ((1271 руб. + 1271 руб. + 805 руб. + 1441 руб.) / 4 объекта аналога), в то время как аналогичная величина в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 составляла 863 рубля ((10800 руб. + 11400 руб. + 9600 руб. + 9600 руб.) / 4 объекта аналога / 12 месяцев).

Таким образом, суд пришел к выводу, что наибольшее влияние на конечный результат оценки оказал первоначальный выбор объектов аналогов.

В заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 (т. 5 л.д. 30) эксперт указывает, что местоположение объекта может изменить цену недвижимости в несколько раз. Понятие «местоположение» это не только престиж или популярность района, но и транспортное сообщение, инфраструктура, экологическая обстановка и прочее, присущие определенному району черты. Для коммерческих объектов, особенно для объектов торгово-офисного назначения, важно расположение относительно проезжей части, что напрямую связано с интенсивностью покупательского потока. Так помещения, расположенные на первой линии домов, как правило, дороже помещений, расположенных на второй линии.

В судебном заседании, отвечая на вопросы сторон, эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» пояснила, что местоположение объекта является главным ценообразующим фактором.

В письменных пояснениях от 22.07.2014 эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» также указал, что для торговых помещений основными факторами местоположения, влияющими на стоимость, являются район расположения, визуальная доступность для потенциальных посетителей, плотность пешеходного и автомобильного трафика.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что местоположение выбранных экспертами объектов аналогов в наибольшей степени повлияло на конечный результат оценки и наблюдаемую разницу в определенной экспертами рыночной стоимости спорного объекта.

И в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 и в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 эксперты указали на то, что объект оценки и объекты аналоги в части местоположения сопоставимы и введение корректировки на местоположение не требуется.

Исследовав заключение Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 суд признал, что нежилые помещения принятые в качестве объектов аналогов в большинстве своем расположены на не большем удалении об объекта оценки. Указанные объекты аналоги как и объект оценки имеют непосредственные выходы на улицы с сопоставимой интенсивностью движения.

В то же время, как обоснованно указано ответчиками, дом по адресу <...>, одно из помещений которого принято экспертом в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 как объект аналог (сравнительный подход, аналог № 3), имеет внутриквартальное расположение и отграничен от улицы Пушкинская зданием торгового центра с адресом <...>.

В заключении Общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки собственности» от 16.05.2014 указано, что в качестве объектов аналогов приняты помещения, расположенные по адресу <...> жилой комплекс «Рябинушки» (сравнительный подход аналоги №№ 5, 6). Однако данный многоквартирный жилой дом по ул. Ленина, 93, также не имеет прямого выхода непосредственно на улицу Ленина, фактически дом окружен зоной малоэтажной жилой застройки (частный сектор) и, кроме того существенно отдален от объекта оценки.

Также существенно отдален от объекта оценки и аналог, расположенный по адресу <...> (сравнительный подход аналог № 2).

При этом оценить местоположение объекта аналога № 4 в сравнительном подходе, а также объектов аналогов №№ 2, 3 в доходном подходе, не представляется возможным, поскольку точные адреса домов в заключении от 16.05.2014 не указаны, процитированы лишь неполные адреса (без указания номера дома) из текстов объявлений о продаже/аренде.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 объекты аналоги для целей определения рыночной стоимости подобраны более корректно.

Таким образом, суд признал, что цена спорного нежилого помещения, определенная в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 (13 830 000 руб. 00 коп. без НДС) в наибольшей степени соответствует действительной рыночной стоимости объекта оценки, то есть наиболее вероятной цене, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Данный факт также косвенно подтверждается заключением Автономной некоммерческой организацией «Автономная Судебная Экспертиза» от 18.06.2013, определившем сопоставимую рыночную стоимость объекта оценки (13 390 000 руб. 00 коп. без НДС), и пояснениями эксперта ФИО5, который указал, что в результате исправления допущенной в заключении опечатки и перерасчета определенная им стоимость незначительно изменится в большую сторону.

При этом суд не может признать обоснованными доводы истца о том, что в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013 имеются опечатки повлиявшие на конечную стоимость объекта оценки. Данные доводы опровергнуты экспертом в судебном заседании при даче пояснений; уточненная страница экспертного заключения приобщена к материалам дела (т. 5 л.д. 140).

Ссылки истца на то, что использованные Обществом с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» предложения по объектам аналогам о продаже/аренде имели место в иной период времени относительно даты определения рыночной стоимости (июль 2012 года), также опровергаются представленным в материалы дела письмом ООО «Рентек» от 29.11.2013 (т. 5 л.д. 138).

Каких-либо доказательств обратного, как и доказательств в подтверждение иных возражений истца относительно верности заключения Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013, в материалы дела не представлено.

Учитывая изложенное, суд пришел к вводу, что редакцию пунктов 2.1, 4.2.2 договора купли-продажи надлежит принять с указанием рыночной стоимости спорного нежилого помещения, определенной в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Инком-Эксперт» от 14.10.2013.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статья 101 АПК РФ).

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Для оплаты стоимости судебных экспертиз истец в ходе рассмотрения спора перечислил на депозитный счет Арбитражного суда Удмуртской Республики денежные средства в общей сумме 136000 руб. 00 коп.

С учётом принятого по делу решения указанная сумма судебных издержек подлежит отнесению в равных долях на истца и на ответчиков.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указано, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

С учётом принятого по делу решения и на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины относятся ответчиков в равных долях.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в части.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения с тамбуром общей площадью 274,3 кв.м. (литер А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009), расположенного по адресу: <...>, в размере 13782000 руб. без НДС, определенную на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум» № 022/12 от 03.07.2012.

Урегулировать возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Функциональным органом Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с тамбуром, расположенного по адресу: <...> (литер А; этаж: цоколь; номера 20, 21, 22, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32; согласно кадастровому паспорту помещения с тамбуром № 32121 от 25.05.2009):

- принять пункт 2.1 договора в следующей редакции«Цена указанного в п. 1.1. настоящего договора имущества составляет 13 830 000 руб. 00 коп. без НДС.»;

- принять пункт 4.2.2 договора в следующей редакции«Застраховать имущество в пользу продавца на срок рассрочки не позднее двух месяцев в даты государственной регистрации перехода права собственности на сумму не менее 13 830 000 руб. 00 коп. от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения на все случаи, предусмотренные Правилами страхования страховщика (необходимый пакет) с определением выгодоприобретателя – Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска.»;

- исключить пункт 3.4 из договора.

Взыскать с Функционального органа Администрации города Управление имущественных отношений Администрации города Ижевска, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Премиум», г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ижевск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 2000 руб. 00 коп. и в возмещение судебных издержек 34000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья А.Ю. Мельников