Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Н.Г. Яцинюк, при составлении протокола судебного заседания, ведении аудиозаписи помощником судьи А.Р. Григорьевой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по первоначальному иску

Управления имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590)

к Некоммерческому партнерству по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277)

- о взыскании 160503 руб. 84 коп., из них 149002 руб. 70 коп. долг и 11501 руб. 14 коп. неустойка по договору аренды земли № 56 от 30.07.2015 за период с 16.03.2016 по 13.03.2017г., с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты суммы долга, а так же 74 руб. 00 коп. почтовых расходов,

и встречным исковым требованиям

Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277)

к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590)

- о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года.

- о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной.

с участием третьего лица: Чиртулова Надежда Александровна, г. Воткинск

При участии:

от истца (ответчика): Мельникова С.В. – представитель по доверенности от 09.01.2018 (паспорт)- до перерыва

от ответчика (истца): не явились (уведомление)

от третьего лица: не явились (уведомление)

у с т а н о в и л:

Управление имущественных отношений г. Сарапула (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречным требованиям) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Некоммерческому партнерству по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (далее – истец по встречным требованиям, ответчик по первоначальному иску) о взыскании 160503 руб. 84 коп., из них 149002 руб. 70 коп. долг и 11501 руб. 14 коп. неустойка по договору аренды земли № 56 от 30.07.2015 за период с 16.03.2016 по 13.03.2017г., с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты суммы долга, а так же 74 руб. 00 коп. почтовых расходов.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики 04.05.2017 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики 26.06.2017 в порядке ст. 132 АПК РФ принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277) к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года и встречное исковое заявление Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277) к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики 26.06.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики 27.12.2017 в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена Чиртулова Надежда Александровна, г. Воткинск.

Ответчик, третье лицо, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, дело на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица с перерывом в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ с 17.01.2018г. до 24.01.2018г.

Представитель истца по первоначальному иску исковые требования поддержала, встречные исковые требования не признала.

Первоначальные исковые требования основаны на том, что между Управлением имущественных отношений г. Сарапула (Арендодатель) и Чиртуловой Н.А. (Арендатор) был заключен договор аренды от 30.07.2015г. №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным функциональным использованием: под дорогами общего пользования, общей площадью 20454 кв.м., расположенный по адресу: г. Сарапул, ул. Успешная, с кадастровым номером 18:30:000878:420, сроком действия с 28.07.2015г. по 03.10.2017г. Договор аренды прошел государственную регистрацию от 21.08.2015г. №18-18/010-18/010/003/2015-4356/1. Согласно соглашению от 12.11.2015г. к договору, все права и обязанности арендатора Чиртуловой Н.А. перешли к НП КП «Янтарный», соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2015г. №18-18/010-18/010/004/2015-9003/3. В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября. В нарушение п. 3.2 договора аренды, арендатор своевременно и в полном объеме не выполняет своих по оплате арендной плате, в связи с чем, за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. образовалась задолженность в размере 149002 руб. 70 коп. руб. Расчет годовой арендной платы за земельные участки производится по формуле: А_г (величина годовой арендной платы за земельный участок) = С_а(базовая ставка арендной платы за земельный участок, определяемая в зависимости от вида разрешенного использования з/у и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором - Постановление Правительства УР от 06.11.2007г. № 172) х КС (кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании утвержденных нормативными правовыми актами Правительства УР результатов государственной кадастровой оценки з/у по категориям земель и видам разрешённого использования или на основании сведений государственного кадастра недвижимости - Постановление Правительства УР от 30.11.2015г. № 531). Согласно формуле, годовая арендная плата за 2016г. составила 149002 руб. 70 коп. (37250 руб. 67 коп. в квартал). В соответствии с п. 5.1 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В связи с нарушением сроков внесения арендной платы за 2016г., сумма пени за период с 16.03.2016г. по 13.03.2017г. составила 11501 руб. 14 коп. В соответствии с п.65 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства. В соответствии с п. 3.4 договора аренды, арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ или нормативных правовых актов УР. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Методика расчета суммы просроченной задолженности и пени соответствует договору аренды и действующему законодательству. В целях досудебного урегулирования спора, в адрес ответчика была направлена претензия от 20.03.2017г. №01-20/942 о необходимости погашения задолженности по арендной плате, пеням, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу по первоначальному иску основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании 160503 руб. 84 коп., из них 149002 руб. 70 коп. долг по оплате арендной платы за 2016г. по договору аренды земли № 56 от 30.07.2015 и 11501 руб. 14 коп. неустойка за период с 16.03.2016 по 13.03.2017г., которую истец просит взыскивать с последующим начислением неустойки по день фактической оплаты суммы долга, а так же 74 руб. 00 коп. почтовых расходов.

Не согласившись с первоначально заявленными требованиями, ответчик по первоначальному иску обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с встречными исковыми требованиями о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года и о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий признания сделки недействительной.

Встречные исковые требования о расторжении договора аренды земли № 56 от 30.07.2015 основаны на том, что в соответствии с расчетом арендной платы за землю, являющимся Приложением к договору аренды от 30.07,2015 года №56 кадастровая стоимость арендуемого участка составляет 1 рубль. В соответствии с данными содержащимися в государственном кадастре недвижимости разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 для общего пользования (уличная сеть). В п. 2.5. Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» указано, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16 настоящих Методических указаний, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок. Однако, кадастровая стоимость за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. была рассчитана не по договору аренды, а иным способом, всего заявителю предъявляется сумма в размере 149002 руб. 70 коп. В соответствии с п. 3.4 договора аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения собственности на землю арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена Арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ или нормативно правовых актов Удмуртской Республики. Сообщение об изменении размера арендной платы публикуется в средствах массовой информации, чего сделано не было. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом. Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды. Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного в аренду, приводящее к увеличению арендной платы с 2 копеек до 194002 руб. 70 коп. при этом без изменения каких-либо характеристик земельного участка (разрешенного использования, категории земель или иных) является существенным изменением обстоятельств, что в силу статьи 451 ГК РФ требует его изменения или расторжения. Изменения в Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02,2007 N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» также не вносились, то есть оснований полагать, что кадастровая стоимость изменится, у истца не было. В целях соблюдения претензионного порядка установленного АПК РФ, НП КП «Янтарный» направило в адрес Управления имущественных отношений г. Сарапула претензию с требованием о расторжении договора аренды, претензия была получена 31 мая 2017 года, однако ответа на нее не последовало.

Указанные обстоятельства послужили истцу по встречным требованиям основанием обратиться в Арбитражный суд Удмуртской Республики со встречным иском о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года на основании ст. 451 ГК РФ.

Встречные исковые требования о признании договора аренды земли № 56 от 30.07.2015 недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий признания сделки недействительной, основаны на том, что всоответствии с расчетом арендной платы за землю, являющимся Приложением к договору аренды от 30.07.2015 года №56 кадастровая стоимость арендуемого участка составляет 1 рубль. Всоответствии с данными содержащимися в государственном кадастре недвижимости разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 для общего пользования (уличная сеть). Вп. 2.5. Приказа Минэкономразвития РФот 15.02.2007 N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» указано, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16 настоящих Методических указаний, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок. Для земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 имеющего разрешенного использование: для общего пользования (уличная сеть) кадастровая стоимость не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю. Однако, кадастровая стоимость за период с 01.01.2016г. по 31.12.2016г. была рассчитана не по договору аренды, а иным способом, всего заявителю предъявляется сумма в размере 149002 руб. 70 коп. В силу пункта 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объект в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего Пользования. Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статьи 262 Гражданского кодекса названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка. Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Назначение арендуемого земельного участка как территории общего пользования подтверждается сведениями ЕГРП, следует из текста договора и не отрицается истцом. Таким образом, договор является ничтожной сделкой. В целях соблюдения претензионного порядка установленного АПК РФ, НП КП «Янтарный» направило в адрес Управления имущественных отношений г. Сарапула претензию с требованием о признании договора ничтожной сделкой, претензия была получена 09 июня 2017 года, однако ответа на нее не последовало.

Указанные обстоятельства послужили истцу по встречным требованиям основанием обратиться в Арбитражный суд Удмуртской Республики со встречным иском о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий признания сделки недействительной.

Из материалов дела следует, что 30.07.2015г. между Управлением имущественных отношений г. Сарапула (Арендодатель) и Чиртуловой Н.А. заключен договор аренды № 56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов» с разрешенным функциональным использованием: под дорогами общего пользования, общей площадью 20454 кв.м., расположенный по адресу: г. Сарапул, ул. Успешная, с кадастровым номером 18:30:000878:420, сроком действия с 28.07.2015г. по 03.10.2017г., договор аренды прошел государственную регистрацию от 21.08.2015г. №18-18/010-18/010/003/2015-4356/1.

Согласно соглашению от 12.11.2015г. к договору, все права и обязанности Чиртуловой Н.А. перешли к НП КП «Янтарный» (Арендатор), соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.12.2015г. №18-18/010-18/010/004/2015-9003/3.

Размер головой арендной платы за 2015г. – 2 коп. (п. 3.1 договора). В соответствии с п. 3.2 договора, арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В соответствии с п. 3.4 договора аренды, арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ или нормативных правовых актов УР. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование своих требований и возражений по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что встречные исковые требования о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года по основаниям существенного изменения обстоятельств в части изменения размера арендной платы как существенного условия договора аренды удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 424 ГК РФ определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.

Статья 451 ГК РФ определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Договор аренды земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю между сторонами заключен 30.07.2015г.

Согласно приложению №2 к договору аренды, кадастровая стоимость земельного участка составила 1 руб.

В силу п. 3.4 договора аренды, арендная плата пересматривается не чаще одного раза в год и может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случаях принятия соответствующих нормативных правовых актов РФ или нормативных правовых актов УР. Изменение размера арендной платы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Сообщение об изменении размера арендной платы публикуется в средствах массовой информации.

В силу пп.2 п.3 ст. 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

Правительством УР принято постановление от 06.11.2007г. №172 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственной на которые не разграничена» (вместе с «Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности УР,и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»).

Согласно данному постановлению, расчет арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка, определенной на основании утвержденных постановлений Правительства УР, результатов государственной кадастровой оценки земельных участков.

На основании Постановления Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 № 275 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 по состоянию на 01.01.2007 определена не была, поскольку согласно данным кадастровой справки № 18/ИСХ/17-449263 от 26.10.2017 сведения о земельном участке с кадастровым номером 18:30:000878:420 внесены в реестр объектов недвижимости только 16.06.2014, дата определения кадастровой стоимости отсутствует, кадастровая стоимость утверждена 10.06.2014г. и по состоянию на 01.01.2015г. определена в размере 1 руб.

Таким образом, при заключении спорного договора аренды от 30.07.2015г. стороны установили кадастровую стоимость земельного участка в размере 1 руб., годовую арендную плату на 2015г. в размере 2 коп.

Постановлением Правительства УР от 30.11.2015г. №531 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в УР, в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016г. составила 7450164 руб. 96 коп., что подтверждается данными кадастровой справки № 18/ИСХ/17-449264 от 26.10.2017, согласно которым сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 внесены в реестр объектов недвижимости 29.12.2015.

Таким образом, с учетом положениями Постановления Правительства Удмуртской Республики № 172 от 06.11.2007г. и Постановления Правительства Удмуртской Республики № 531 от 30.11.2015г., а также принимая во внимание, согласованные сторонами условия договора в п. 3.4, арендодатель (истец) обоснованно пересмотрел размер годовой арендной платы за 2016г., установив его в размере 149002 руб. 70 коп.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно увеличение размера годовой арендной платы, не произошло, соответственно указанное встречным истцом обстоятельство не является основанием для расторжения договора.

Следует отметить, что в соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В период заключения договора аренды от 30.07.2015г. к правоотношениям сторон были применимы положения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно ч. 5 ст. 1 которого кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом (ч. 2 ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"). Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

Положения ч. 2, 5 ст. 1, ст. 4, ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" утратили силу в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 31.12.2017) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ). К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке.

В соответствии с ч. 4 и ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции от 31.12.2017) в кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; и в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании ст. 65 ЗК РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Вп. 2.5. Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» указано, что кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпункте 1.2.16 настоящих Методических указаний, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

При определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 с учетом положений Постановления Правительства Удмуртской Республики № 172 от 06.11.2007г. и Постановления Правительства Удмуртской Республики № 531 от 30.11.2015г., методические указания, изложенные в п. 2.5. Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 во внимание приняты не были, в связи с чем, кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена без учета того, что указанный земельный участок относится к землям общего пользования в состав которых входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них.

Между тем, согласно п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем, а после 15 сентября 2015 г. - административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии. Рассмотрение первых двух названных требований осуществляется в соответствии с правилами гл. 25 КАС РФ, последнего - по правилам гл. 22 КАС РФ.

Принимая во внимание вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

Статьей 65 ЗК РФ, предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога (в случае принадлежности земельного участка на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения) или арендной платы. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что договор в редакции Соглашения об уступке прав и обязанностей от 12.11.2015г. подписан ответчиком по первоначальному иску без протокола разногласий, доказательств оплаты арендной платы ответчиком по первоначальному иску за период 2016г. в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ), то требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по оплате арендной платы за 2016г. заявлены обосновано, расчет судом проверен, признан верным, в связи с чем, в силу ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ и ст. 65 ЗК РФ подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. В силу статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеню), которой признается определенная законом или договором денежная сумма. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При подписании договора аренды в редакции Соглашения об уступке прав и обязанностей от 12.11.2015г. ответчик по первоначальному иску не возражал против установления ответственности в виде начисления неустойки за неисполнение условий договора в части несвоевременной оплаты арендных платежей в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.1 договора).

С учетом просрочки по оплате арендных платежей за 2016г., требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки в размере 11501 руб. 14 коп. за период с 16.03.2016 по 13.03.2017 заявлено обоснованно, расчет судом проверен, признан верным.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

Требования истца о взыскании с ответчика неустойки с последующим ее начислением заявлены обоснованно (при наличии непогашенной задолженности), подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки лишь в том случае, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Поскольку, о снижении размера неустойки ответчиком не заявлено, то основания для снижения неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ отсутствуют.

Встречные исковые требования Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск к Управлению имущественных отношений г. Сарапула о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной (ничтожной) сделкой и применении последствий признания сделки недействительной подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объект в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и статьи 262 ГК РФ названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что земельный участок не могут быть выделен из состава земель (территорий) общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу (правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).

Таким образом, суд установив на основании представленных в материалы дела доказательств, что земельный участок, предоставленный по спорному договору, сформирован из земель общего пользования, и находится на землях общего пользования (улицы, дороги), пришел к выводу о признании договора аренды спорного земельного участка недействительным (ничтожным), как заключенным с нарушением положений Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Возражения ответчика по данному встречному требованию в части того, что на земельном участке с кадастровым номером 18:30:000878:420 находится объект недвижимости, принадлежащий истцу по встречному иску на праве собственности, судом отклоняется, поскольку земельный участок под объектом недвижимости истца по встречному требованию, как и для его обслуживания не определен, а соответственно его площадь и кадастровая стоимость могут быть отличными от площади земельного участка и его кадастровой стоимости переданного в аренду по спорному догвору.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Между тем, суд, признавая договор аренды от 30.07.2015г. недействительной (ничтожной) сделкой, не применяет последствия признания недействительной (ничтожной) сделки в части возврата арендных платежей за 2015г., а также признавая исковые требования встречного истца о расторжении договора не подлежащими удовлетворению и удовлетворяя требования первоначального истца по взысканию арендной платы и неустойки, руководствуется положениями ст. 65 ЗК РФ, согласно которой предусмотрена платность использования земли в виде уплаты земельного налога (в случае принадлежности земельного участка на праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного наследуемого владения) или арендной платы. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером 18:30:000878:420 находится объект недвижимости - автомобильная дорога, право собственности на который зарегистрировано за встречным истцом НП КП «Янтарный», которому присвоен кадастровый номер 18:30:000878:469 (л.д. 76-77).

С учетом изложенного, основываясь на вышеуказанных нормах права, ответчик по первоначальному иску (встречный истец) имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанным недвижимым имуществом и необходимой для ее использования, соответственно обязанность по оплате используемого земельного участка. Поскольку в удовлетворении требований по расторжению договора по основаниям, заявленным встречным истцом, судом отказано, то плата за использование земельного участка составляет размер арендной платы, исчисляемой, исходя из площади земельного участка, указанной в договоре аренды (применение норм гл. 60 ГК РФ суд, при наличии договора аренды, считает не возможным, кроме того, при расчете процентов по ст. 395 ГК РФ их размер будет значительно выше за заявленный истцом период по взысканию неустойки (13844 руб. 85 коп.), а размер неосновательного обогащения будет произведен исходя из методики расчета арендной платы, как если бы договор аренды был заключен и останется на 2016г. неизменным), с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленного на основании Постановления Правительства Удмуртской Республики № 531 от 30.11.2015г.

Применение последствий при признании сделки недействительной (ничтожной) суд полагает возможным определить в части возврата спорного земельного участка от арендатора арендодателю, обязав арендодателя принять из аренды спорный земельный участок по акту приема-передачи.

В порядке ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом по первоначальному иску заявлено требование о взыскании почтовых расходов в размере 74 руб. 00 коп. по отправке в адрес ответчика претензии и копий искового заявления (почтовая квитанция № 20974 от 28.04.2017, № 44154 от 21.03.2017, реестр почтовой корреспонденции (л.д. 5-8)), которые документально подтверждены, подлежат удовлетворению, поскольку непосредственно понесены в связи с рассмотрением дела.

С учетом принятого решения и на основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по первоначальному иску в размере 5815 руб. 00 коп. относится ответчика по первоначальному иску и подлежит взысканию в доход федерального бюджета; расходы по госпошлине встречного истца по исковому требованию о расторжении договора относятся на встречного истца; расходы по госпошлине по встречному требованию о признании сделки недействительной (ничтожной) относятся на ответчика по встречному иску и подлежат возмещению истцу по указанному встречному иску.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики,

Р е ш и л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277):

- в пользу Управления имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) 160503 руб. 84 коп., из них 149002 руб. 70 коп. долг (1,2,3,4 кв. 2016г.) по договору аренды земли № 56 от 30.07.2015 и 11501 руб. 14 коп. неустойка за период с 16.03.2016 по 13.03.2017г., с последующим начислением неустойки с 14.03.2017г. на неоплаченную сумму долга из расчета 1/300 ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды по день фактической оплаты суммы долга, а так же 74 руб. 00 коп. почтовых расходов.

- в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5815 руб. 00 коп.

Встречные исковые требования Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277) к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) о расторжении договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» с 01 января 2016 года оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277) к Управлению имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) о признании договора аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенного между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и НП КП «Янтарный» недействительной сделкой и применении последствий признания сделки недействительной удовлетворить.

Признать договор аренды от 30.07.2015 года №56 земельного участка из государственных и муниципальных земель до разграничения государственной собственности на землю, заключенный между Управлением имущественных отношений г. Сарапула и Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск недействительной (ничтожной) сделкой.

Применить последствия признания недействительной (ничтожной) сделки в части обязания Управления имущественных отношений г. Сарапула принять по акту приема-передачи от Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск из аренды земельного участка с кадастровым номером 18:30:000878:420 в срок не позднее 10 календарных дней со дня вступления решения суда по данному делу в законную силу.

Взыскать с Управления имущественных отношений г. Сарапула (ОГРН1021800994929, ИНН 1827005590) в пользу Некоммерческого партнерства по управлению коттеджным поселком "Янтарный", г. Воткинск (ОГРН 1141800000264, ИНН 1828022277) 6000 руб. 00 коп. возмещение расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Н.Г. Яцинюк