Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Мелентьевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Владимировой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мой Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖРП №8» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении передать техническую документацию на МКД,

при участии представителей:

истца: ФИО1 – представитель (доверенность от 28.10.2019),

ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 16.03.2020),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мой Дом» (далее – ООО УК «Мой дом») обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖРП №8» (далее – ООО УК «ЖРП №8») о понуждении передать техническую документацию на МКД.

В заседаниях суда 10.09.2020, 21.09.2020, 07.10.2020 со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом рассмотрены и удовлетворены ходатайства истца об уточнении исковых требований согласно письменным заявлениям.

Представитель истца исковые требования поддержал, привел доводы, изложенные в иске.

Представитель ответчика требования не признал, поддержав изложенные в отзыве возражения.

Как следует из материалов дела, решением внеочередного собрания собственников помещений в МКД № 206 по ул. Пушкинская в г. Ижевске ООО УК «Мой дом» избрана управляющей организацией в указанном доме (вопрос 4 протокола от 01.10.2020 № П206-01/2020, л.д. 9-13).

До избрания истца управляющей организацией спорного МКД являлось ООО УК «ЖРП №8».

ООО УК «Мой дом» направило в адрес ООО УК «ЖРП №8» уведомления от 14.01.2020 № 5-МД, от 24.01.2020 № 167-МД о расторжении договора управления между собственниками помещений МКД и ответчиком в связи с принятием ими решения о выборе новой управляющей организации, предложив незамедлительно передать истцу техническую документацию и иные, связанные с управлением домом, документы на МКД № 206 по ул. Пушкинская в г. Ижевске (л.д.14-15).

Поскольку техническая документация на МКД ответчиком истцу в полном объеме передана не была, истец направил в адрес ответчика уведомление от 13.02.2020 № 274-МД (л. д. 16) с просьбой передать техническую документацию, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению в силу следующего.

Избрание способа управления многоквартирным домом является исключительным правом и обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 и пунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К его компетенции относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 ЖК РФ).

В части 8 статьи 162 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность изменения и (или) расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В частности, в статье 450 ГК РФ допускается односторонний отказ от исполнения договора. Согласно пункту 3 указанной нормы в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В части 8.2 статьи 162 ЖК РФ установлено право собственников помещений на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом.

Из материалов дела усматривается, что собственники помещений в многоквартирном доме приняли и реализовали в соответствии с законом право на выбор способа управления своим домом.

Согласно части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Следовательно, создание либо избрание новой управляющей организации, а, соответственно, и наделение ее всеми правами означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществлявшей функции управления ранее.

Статус ООО УК «Мой дом», как управляющей организации, подтвержден надлежащими доказательствами, в связи с чем истец имеет право требовать передачи технической и иной документации на спорный многоквартирный дом.

В связи с расторжением договора управления МКД между собственниками помещений МКД, расположенного по адресу: <...>, и ООО УК «ЖРП №8» (часть 3.1. статьи 70 АПК РФ); выбором в качестве управляющей компании ООО УК «Мой дом» (протокол общего собрания собственников от 10.01.2020), последнее, являющееся управляющей организацией названного дома на момент обращения в суд с настоящим иском, обладает правом истребовать техническую документацию на этот дом.

Протокол общего собрания собственников помещений от 10.01.2020 не оспорен, доказательств признания его недействительным в материалы дела не представлено. Сведений о наличии каких-либо споров между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, о выборе способа управления многоквартирным домом и избрании истца в качестве управляющей организации в материалы настоящего дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен пунктами 18 – 23 Правил № 416).

Организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая соответствующее уведомление, передает в установленном Правилами порядке, в том числе, техническую документацию на многоквартирный дом организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, по акту приема-передачи не позднее срока, установленного частью 10 статьи 162 ЖК РФ (пункт 19 Правил № 416).

В силу пункта 22 Правил № 416 организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, любым способом, позволяющим достоверно установить, что сообщение исходит от указанной организации, а также подтвердить его получение, уведомляет о дате (не ранее чем через 7 дне й со дня направления сообщения), времени и месте передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением этим домом документов организацию, выбранную собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, орган управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одного из собственников, указанного в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24 и 26 Правил № 491 и пункте 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее – Правила № 170), которые содержат перечень технической документации долговременного хранения и документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил № 491).

В соответствии с пунктом 24 Правил № 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений (пункт 26 Правил № 491). Указанный перечень носит открытый характер.

В соответствии с пунктами 1.5.1, 1.5.2 Правил № 170, устанавливающих состав технической документации длительного хранения, техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п. На обязанность вносить необходимые изменения в техническую документацию указывает и пункт 27 Правил № 491.

Между тем, требования истца о передаче следующих документов:

- информация о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях; договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (заверенные копии);

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Росреестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что информация о лицах, использующих общее имущество МКД, у него отсутствует, поскольку общее имущество МКД в пользование иным лицам им не передавалось, договоры на пользование общим имуществом МКД не заключались. Доказательств в подтверждение того, что в МКД имеется общее имущество, которое передано в пользование иным лицам, истцом не представлено (статья 65 АПК РФ).

Как следует из пояснений ответчика копия кадастрового паспорта земельного участка (копия) была передана истцу по акту приема-передачи технической документации от 05.02.2020. Данная копия была передана истцу в том виде, в котором она была передана ответчику от предыдущей управляющей компанией по состоянию на 22.06.2010. Необходимость в изготовлении нового кадастрового паспорта земельного участка в течение срока действия договора управления у него отсутствовала.

Выписка о наличии зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом, у него также отсутствует, поскольку необходимость в ее получении у него отсутствовала, в связи с отсутствием в собственности собственников помещений МКД недвижимого имущества, подлежащего обязательной государственной регистрации. Доказательства обратного суду также не представлены, сведения о наличии таких объектов истцом суду не предоставлены.

Услуги по получению кадастрового паспорта, получению выписки из реестра, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, являются платными. Собственники МКД ООО УК «ЖРП №8» поручений на проведение данных работ, подлежащих оплате за счет их средств, не давали, доказательств обратного истцом не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ). В связи с чем требования истца в указанной части суд полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства ответчик передал часть истребуемой документации и оборудования, в связи с чем истец неоднократно уточнял исковые требования.

Возражения ООО УК «ЖРП №8» о том, что иными документами ответчик не располагает, судом отклонены.

Согласно пункту 21 Правил № 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 настоящих Правил, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 настоящих Правил, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Законодательно установлена презумпция наличия у предыдущей управляющей компании, документов, содержащихся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пунктов 1.5.1 - 1.5.3 Правил № 170, имеющих актуальные данные о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения дела не заявлял.

В период управления МКД ответчиком по настоящему делу Правила № 491 являлись действующими, как и Правила № 416, следовательно, документы в отношении спорного многоквартирного жилого дома ответчик обязан был вести с учетом положений Правил № 491.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09, отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения обязанности, предусмотренной частью 10 статьи 162 ЖК РФ. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Следует отметить, что, исполняя функции управляющей компании, ответчик должен располагать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия – решить вопрос об ее истребовании в установленном порядке у иных лиц либо ее восстановлении.

Бремя доказывания объективной невозможности исполнения обязанности по восстановлению и передаче технической документации лежит на ответчике.

В соответствии с подпунктами е, е(1)), е(2)), ж, пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 управляющая компания обязана ежемесячной снимать показания общедомового прибора учета и заносить полученные показания в журнал учета; осуществлять не реже 1 раза в 6 месяцев снятие показаний индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, проводить проверку состояния таких приборов, принимать от потребителей показания индивидуальных приборов учета, проводить проверки состояния указанных приборов учета и достоверности предоставленных потребителями сведений об их показаниях; в случаях, установленных настоящими Правилами, а также в случаях и сроки, которые определены договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решением собственников помещений в многоквартирном доме, снимать показания индивидуальных и общих (квартирных), комнатных приборов учета, заносить полученные показания в журнал учета показаний указанных приборов учета и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги за тот расчетный период, за который были сняты показания.

Материалы дела не содержат доказательств того, что функции управляющей организации выполнялись ООО УК «ЖРП №8» таким образом, что журналы учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды, горячей воды и электрической энергии не составлялись, решения общих собраний об освобождении управляющей организации от составления подобных документов материалы дела не содержат (статья 65 АПК РФ). Указанная документациядолжна иметься у ответчика, поскольку относится к текущему исполнению функций управляющей организации (Правила № 416), и связана с осуществлением функций по управлению многоквартирным домом.

Между тем в связи с неисполнением ответчиком предусмотренной законом обязанности по передаче технической и иной, связанной с управлением вышеуказанным домом документации, нарушены права, как ООО УК «Мой дом», так и права собственников помещений, которые в силу норм Правил № 354 вправе знакомиться с данными журналами в целях проверки правильности начислений платы за жилищно-коммунальные услуги.

Своим бездействием прежняя управляющая организация препятствует выполнению истцом принятых обязательств по управлению данным МКД.

В связи с изложенным, на основании статей 44, 161, 162 ЖК РФ, положений Правил № 416, Правил № 491, Правил № 170 исковые требования в оставшейся части подлежат удовлетворению.

С учетом принятого решения на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 15, 49, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, Арбитражный суд Удмуртской Республики

решил:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖРП № 8» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать Обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мой Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) техническую документацию по МКД № 206 по ул. Пушкинская г. Ижевска, а именно:

- журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды, горячей воды и электрической энергии.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖРП № 8» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мой Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья А.Р. Мелентьева