Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Суворовой М.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеенковым А.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ижевск к Открытому акционерному обществу «Волгагеология», г. Новгород о признании права собственности на объекты недвижимости и об обязании ответчика заключить договор купли- продажи имущества по цене 10 835 000 рублей

в присутствии представителей сторон:

от истца: ФИО1 предприниматель, ФИО2 чек-ордер № 056512 от 12.11.2014, удостоверение адвоката,

от ответчика: ФИО3 по доверенности б/н, от 22.09.2014

Установил: Индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ижевск обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Волгагеология», г. Новгород о признании права собственности на объекты недвижимости:

1) здание административное, литер А, кирпичное двухэтажное, общей площадью 436,7 кв.м, 1983 года постройки;

2) здание материально-технического склада, литер С, кирпичное одноэтажное ,общей площадью 231,3 кв.м, 1978 года постройки;

3) здание гаража и мех. Мастерской, литер Г, кирпичное одноэтажное, общей площадью 319 кв.м ,1948 года постройки ;

4) здание зернохранилища, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 223, 6 кв.м, 1976 года постройки ;

5) здание проходной, литер П, кирпичное одноэтажное, общей площадью 23,5 кв.м, 1986 года постройки;

6) здание - бытовое помещение. Литер Ж , кирпичное одноэтажное, общей площадью 230,2 кв.м, 1974 года постройки;

7) здание склада материалов, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 308,8 кв.м, 1972 года постройки;

8) сооружение забор , литер 11, железобетонные;

9) земельный участок, общей 8 229 кв.м

10) сооружение навес-склад цемента, литер Д, общей площадью 151,2 кв.м

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить договор купли- продажи имущества по цене 10 835 000 рублей.

Исковые требования заявлены на основании статьи 309,310,218, 606,607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика исковые требования оспорил, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениям к отзыву.

Как следует из материалов дела на основании договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29.12.2012, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием геологическим предприятием «Волгагеология» МПРЭ РФ (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) и истцу по делу были переданы в аренду федеральные объекты недвижимости: 10 объектов недвижимости и земельный участок, площадью 8229 кв.м.

1) здание административное, литер А, кирпичное двухэтажное, общей площадью 436,7 кв.м, 1983 года постройки;

3) здание гаража и мех. Мастерской, литер Г, кирпичное одноэтажное, общей площадью 319 кв.м ,1948 года постройки ;

4) здание зернохранилища, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 223, 6 кв.м, 1976 года постройки ;

5) здание проходной, литер П, кирпичное одноэтажное, общей площадью 23,5 кв.м, 1986 года постройки;

6) здание - бытовое помещение. Литер Ж , кирпичное одноэтажное, общей площадью 230,2 кв.м, 1974 года постройки;

7) здание склада материалов, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 308,8 кв.м, 1972 года постройки;

8) сооружение забор , литер 11, железобетонные;

9) земельный участок, общей 8 229 кв.м

10) сооружение навес-склад цемента, литер Д, общей площадью 151,2 кв.м

Факт передачи имущества сторонами не оспаривается.

Ответчик по делу - Открытое акционерное общество «Волгагеология», г. Новгород является правопреемником арендодателя по договору, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц ( л.д.65-70).

Право собственности Открытого акционерного общества «Волгагеология», г. Новгород на указанные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из пункта 1.2 договора следует, что стороны заключили договор на 2013 год.

После окончания срока действия, при отсутствии возражений сторон, договор возобновлён на неопределённый срок ( статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В разделе 3 договора, установлен размер арендной платы и порядок расчётов по договору

Пунктом 1.3 договора установлено приоритетное право арендатора на выкуп арендованного имущества, в том числе: и при смене организационно-правовой формы и реорганизации арендодателя.

Согласно пункту 1.4 договора, неотделимые улучшения арендуемых объектов капитального характера производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений возмещается арендатору или засчитывается при окончательных расчётах с ним при прекращении правоотношений- сторон –субъектов правоотношения.

Пунктом 5.4 договора установлено, что арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых им по настоящему договору обязательств и при соблюдении условий настоящего договора, по окончании действия договора, имеет преимущественно право перед другими лицами -право на заключение нового договора аренды, а так же имеет приоритетное право на приобретение объектов аренды в собственность при продаже объектов арендодателем ( собственником).

На основании части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомлением исх.№3-593 от 21.04.2014 ответчик уведомил арендатора -Индивидуального предпринимателя ФИО1 об отказе от договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29.12.2012 и предложил в срок не позднее 3 месяцев от даты уведомления возвратить арендуемое имущество. При этом, сообщил о намерении продать указанные объекты недвижимости. Предложил для реализации права, предусмотренного пунктом 5.4 договора аренды, на получение преимущества при продаже арендуемый недвижимости перед прочими претендентами при прочих равных условиях, надлежащим образом исполнять обязанности арендатора, в том числе в полном объёме оплачивать выставляемые счета по арендной плате.

Являясь собственником вышеуказанных объектов, истец посредством электронного аукциона ОАО «Российский аукционный дом» выставил объекты недвижимости на продажу -08 июля 2014 года, с определением определив электронной формы аукциона, открытого по составу участников и открытого по способу подачи предложений по цене, с применением метода повышения начальной цены (английский аукцион). Вышеуказанные объекты недвижимости определены в лоте № 2 с указанием начальной цены - 10 835000 руб. Участникам аукциона сообщено о наличии обременения - договора аренды, заключенным с Индивидуальным предпринимателем ФИО1

03.07.2014 года индивидуальным предпринимателем ФИО1 направлено в адрес арендатора (собственника) заявление о зачёте взаимных требований. Указывая на то, что объекты аренды выставлены на продажу посредством электронного аукциона по цене 10 835 000 руб., предприниматель заявил о своём желании воспользоваться правом на приобретение имущества и произвести расчёт в соответствие с пункта 1.4 договора. Со ссылкой на письмо от 02.06.2014, в котором им было заявлено о необходимости возмещения стоимости неотделимых улучшений, указал о наличии взаимных обязательств и заявил о зачёте взаимных требований на общую сумму 12 210 375 руб. и оплате стоимости продажи арендованного имущества в указанном размере.

Указывая на то, что, несмотря на его согласие на приобретение объектов аренды, на условиях аукциона и оплату посредством зачёта взаимных требований, ответчик не предпринял никаких действий по снятию имущества с торгов, Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился 03.07.2014 в арбитражный суд с настоящим иском и заявлением о принятии обеспечительных мер по иску в виде наложения ареста, запрета ответчику продажу или иное отчуждение и передачу на хранение истцу имущества:

1) здание административное, литер А, кирпичное двухэтажное, общей площадью 436,7 кв.м, 1983 года постройки;

3) здание гаража и мех. Мастерской, литер Г, кирпичное одноэтажное, общей площадью 319 кв.м ,1948 года постройки ;

4) здание зернохранилища, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 223, 6 кв.м, 1976 года постройки ;

5) здание проходной, литер П, кирпичное одноэтажное, общей площадью 23,5 кв.м, 1986 года постройки;

6) здание - бытовое помещение. Литер Ж , кирпичное одноэтажное, общей площадью 230,2 кв.м, 1974 года постройки;

7) здание склада материалов, литер В, кирпичное одноэтажное, общей площадью 308,8 кв.м, 1972 года постройки;

8) сооружение забор , литер 11, железобетонные;

9) земельный участок, общей 8 229 кв.м

10) сооружение навес-склад цемента, литер Д, общей площадью 151,2 кв.м

Определением 04 июля 2014года по делу № А71-7610/2014 в удовлетворении заявления Индивидуального предпринимателя ФИО1, г.Ижевск о принятии обеспечительных мер арбитражный суд отказал.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что к участию в электронном аукционе было допущено 4 участника. Победителем аукциона признана ФИО4, предложившая цену за лот № 2 в размере 35 180 000 руб.

В судебном заседании представитель Открытого акционерного общество «Волгагеология», пояснил, что ФИО4 отказалась от заключения договора купли –продажи, в связи с наличием обременения в виде аренды и нежеланием арендатора - ИП ФИО1 в добровольном порядке освободить объект аренды. Так же указал, что ФИО4 в судебном порядке взыскивает с ОАО «Волгагеология» сумму задатка за участие в аукционе, представил на обозрение суда документы, подтверждающие наличие судебного процесса.

Ответчик указывает на отсутствие правовых оснований для признания за ответчиком права собственности на объекты недвижимости. Считае, что истец своими действиями, в том числе, настоящим иском, препятствует реализации права собственника на распоряжение принадлежащего ему на праве собственности имущества.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав участников процесса, суд признал иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу пункта 2 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Ответчик является собственником спорных объектов недвижимости, которые были переданы истцу в пользование на условиях аренды на основании договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29.12.2012.

Пунктом 5.4 договора аренды нежилых помещений и земельного участка от 29.12.2012 установлено, что арендатор, в случае надлежащего выполнения принятых им по настоящему договору обязательств и при соблюдении условий настоящего договора, по окончании действия договора, имеет преимущественно право перед другими лицами -право на заключение нового договора аренды, а так же имеет приоритетное право на приобретение объектов аренды в собственность при продаже объектов арендодателем ( собственником).

Договор аренды нежилых помещений и земельного участка от 29.12.2012 не содержит условий о выкупе арендованного имущества.

Понуждение ответчика по делу - собственника спорных объектов недвижимости к заключению договора купли - продажи в судебном порядке противоречит вышеизложенным нормам и является недопустимым.

Правовых оснований для признания за истцом права собственности на объекты аренды не имеется.

При этом доводы истца о том, что им были произведены неотделимые улучшения арендуемого имущества, не влияют на выводы суда об отсутствии у него правовых оснований для возникновения права собственности на спорное имущество и недопустимость понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи.

С учётом заявленных требований, в рамках рассматриваемого спора, суд не устанавливал факт осуществления индивидуальным предпринимателем неотделимых улучшений арендованного имущества и их стоимость.

Право на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений установлено в пункте 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из вышеизложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом принятого по делу решения, расходы по оплате государственной пошлины по исковым требованиям и заявлению об обеспечении иска (определение об отказе о принятии обеспечительных мер от 04.07.2014 по делу № А71-7610/2014) относятся на истца.

На основании статьи 333.21, пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 33 175 руб. 00 коп., перечисленная по чек –ордеру № 4 от 03.07.2014, подлежит возврату истцу.

Руководствуясь статьями 110, статьями 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 333.21, 333. 40 Налогового кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Расходы по оплате государственной пошлины по исковым требованиям и ходатайству о принятии обеспечительных мер возложить на истца.

3. Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ижевск излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 33 175 руб. 00 коп., перечисленную по чек –ордеру № 4 от 03.07.2014. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья М.П.Суворова