Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Гостиница «Венец» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лукоморье», в котором просит изменить условия договора аренды муниципального нежилого помещения №3726/3670 от 28.07.2000г. следующим образом:

1. в п. 1.1. договора №3726/3670 от 28.07.2000г. аренды муниципального нежилого помещения внести следующие изменения:

1) вместо слов «под детско-молодежное кафе» читать «под ночной клуб»;

2) вместо слов «… общая площадь помещения составляет 501,88 кв.м. …» читать «… общая площадь помещения составляет 501,88 кв.м., в том числе:

- 271,5 кв.м. – ночной клуб (1 этаж – помещение №29);

- 29,75 кв.м. – административные площади (цокольный этаж – помещение №20, 21);

- 200,63 кв.м. – производственные, складские и вспомогательные (1 этаж – помещения №45, 46; цокольный этаж – помещения №12, 13, 18, 19, 22-27, 74, 75, 297)» далее по тексту договора;

2. в п. 3.1. договора №3726/3670 от 28.07.2000г. аренды муниципального нежилого помещения добавить абзац следующего содержания: «Арендная плата за помещение изменяется с 01.12.2006г. и составляет 80 304 руб. 94 коп. в месяц в том числе НДС согласно прилагаемому расчету».

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил.

Дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица в порядке предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

В судебном заседании стороны заявили ходатайства о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Суд удовлетворил ходатайства о приобщении, в соответствии со ст. 66 АПК РФ.

В судебном заседании истец уточнил требования, просит изменить условия договора аренды муниципального нежилого помещения №3726/3670 от 28.07.2000г. следующим образом:

1. в п. 1.1. договора №3726/3670 от 28.07.2000г. аренды муниципального нежилого помещения внести следующие изменения:

1) вместо слов «под кафе» читать «под ночной клуб»;

- 271,5 кв.м. – ночной клуб (1 этаж – помещение №29);

- 29,75 кв.м. – административные площади (цокольный этаж – помещение №20, 21);

В соответствии со ст. 49 АПК РФ, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает уточнение исковых требований.

Ответчик в заседании 21.06.2007г. пояснил, что со ставкой, установленной Городской Думой, согласен, в остальной части требования не признал, пояснив, что основным видом его деятельности является деятельность кафе, представил свидетельство о внесении в реестр объекта потребительского рынка и услуг, выданное Комитетом потребительского комплекса и защиты прав потребителей Администрации г.Ульяновска.

Определением от 03.05.2007г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет потребительского комплекса и защиты прав потребителей Администрации г.Ульяновска, который письмом №635/15-22 от 29.05.2007г. сообщил, что «на основании представленных документов мэрия города выдала ООО «Лукоморье» свидетельство №0002547 о регистрации кафе по адресу ул. Советская, 19 сроком действия до 01.09.2001 года. В последующем производилась пролонгация срока действия свидетельства.

18 мая 2006 года по обращению ООО «Лукоморье», на основании договора аренды №3726/3670 от 28.07.2000г. и дополнительных соглашений от 10.05.2001г., 21.06.2001г., 01.04.2002г., 01.06.2005г., 14.09.2005г., 30.09.2005г. (государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 14.11.2005г., номер регистрации 73-73-01/294/2005-257), в соответствии с действующим в настоящее время распоряжением Главы города от 30.03.2006г. №84-р, Комитетом выдано свидетельство №0005095 о внесении в Реестр кафе по адресу ул. Советская, 19 сроком действия до 01.05.2020г. ».

Истец на исковых требованиях с учетом уточнений настаивает.

Ответчик исковые требования не признал.

Изучив представленные документы, выслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Как подтверждается материалами дела, 28.07.2000г. между Комитетом по управлению имуществом г.Ульяновска (КУИ г.Ульяновска) и ООО «Лукоморье» был заключен договор №3726/3670 аренды муниципального нежилого помещения. Согласно договору КУИ г.Ульяновска предоставил в аренду ответчику встроенные нежилые помещения общей площадью 501,88 кв.м., расположенные по адресу: <...>.

На момент заключения договора данные помещения находясь в собственности г.Ульяновска, принадлежали МУП «Гостиница «Венец» на праве хозяйственного ведения.

На основании распоряжения КУИ г.Ульяновска №1996 от 05.09.2005г. МУП «Гостиница «Венец» было реорганизовано в форме преобразования в ОАО «Гостиница «Венец». ОАО «Гостиница «Венец» является правопреемником всех прав и обязанностей МУП «Гостиница «Венец». Все муниципальное имущество, которое ранее находилось на балансе МУП «Гостиница «Венец» передано ОАО «Гостиница «Венец» согласно передаточному акту от 06.09.2005г. и произведена государственная регистрация перехода права собственности г.Ульяновска и права ОАО «Гостиница «Венец» на встроенные нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>. В связи со сменой собственника помещений, арендуемых ответчиком, между КУИ г.Ульяновска, ОАО «Гостиница «Венец» и ответчиком было заключено трехстороннее дополнительное соглашение от 10.10.2005г. к договору об изменении сторон договора.

Согласно п. 3.1. договора расчет арендной платы производится на основании Положения «О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Ульяновска», утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.2003г. №62 с последующими изменениями и дополнениями.

Согласно п. 6.2. Положения «О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Ульяновска» расчет ставки арендной платы за 1 кв.м. помещения в год производится по следующей формуле:

СТа.п. = СТб x Кг.а. x Кн.п. x Кт.п. x Кк.п. x Кт.д, где

СТа.п. - расчетная ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год,

СТб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год;

Далее коэффициенты, учитывающие:

Кг.а. - группу арендатора;

Кн.п. - назначение помещения;

Кт.п. - тип помещения;

Кк.п. - комфортность помещения;

Кт.д. - транспортную доступность.

На основании решения Ульяновской Городской Думы от 25.05.2005г. №105 базовая ставка арендной платы установлена в размере 780 руб. с 01.07.2005г.

Таким образом, с 01.07.2005г. сумма арендной платы, согласно п. 3.1. договора составляет 33 560 руб. 40 коп. в месяц без учета НДС.

Согласно п. 3.5. договора изменение размера арендной платы в связи с изменением базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета) является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему.

На основании решения Ульяновской Городской Думы от 24.05.2006г. №78 базовая ставка арендной платы изменена с 01.07.2006г. и составляет 1 014 руб.

Ответчик согласен с требованиями истца в этой части, поэтому данные требования подлежат удовлетворению.

В остальной части суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. При этом суд исходит из следующего:

Согласно п. 1.1. договора аренды ответчик использует арендуемые помещения под детско-молодежное кафе.

ОАО «Гостиница «Венец» направило в адрес ответчика дополнительное соглашение от 01.12.2006г.об изменении условий договора аренды муниципального нежилого помещения №3726/3670 от 28.07.2000г. (исх. №875 от 08.12.2006г.) и предложило внести в договор аренды следующие изменения:

1. в п. 1.1. договора внести следующие изменения:

1) вместо слов «под детско-молодежное кафе» читать «под ночной клуб»;

- 271,5 кв.м. – ночной клуб (1 этаж – помещение №29);

- 29,75 кв.м. – административные площади (цокольный этаж – помещение №20, 21);

2. в п. 3.1. договора добавить абзац следующего содержания: «Арендная плата за помещение изменяется с 01.12.2006г. и составляет 80 304 руб. 94 коп. в месяц в том числе НДС согласно прилагаемому расчету».

В расчет арендной платы по договору истец предложил внести следующие изменения:

В связи с тем, что ответчик использует арендуемое помещение не под детско-молодежное кафе, как указано в п. 1.1 договора, а под ночной клуб, в расчете арендной платы применить Кн.п. (коэффициент назначения помещений) равный 1 (согласно примечанию к п. 6.4.2 Положения «О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Ульяновска»), вместо Кн.п.=0,5, предусмотренного для кафе (подпункт А п. 6.4.2 Положения «О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Ульяновска»).

Таким образом, размер арендной платы составляет 80 304 руб. 94 коп. в месяц в том числе НДС.

Однако, в соответствии с дополнительным соглашением от 30.09.2005г. (л.д. 55) к указанному договору аренды в п. 1.1. договора аренды внесены изменения, согласно которым слова «под детско-молодежное кафе» заменены на слова «под кафе».

Согласно представленной ответчиком лицензии №10417 серии СВ №0005095, выданной Комитетом потребительского комплекса и защиты прав потребителей ООО «Лукоморье» <...> внесено в Реестр объекта потребительского рынка и услуг с наименованием объекта: «Кафе общественного питания по адресу: <...>». Срок действия свидетельства с 18.05.2006г. по 01.05.2020г. (л.д. 104).

ООО «Лукоморье» получена лицензия №4602 от 30.06.2006г. на осуществление розничной продажи алкогольной продукции, в том числе в розлив в кафе «Лукоморье» <...>. срок действия лицензии с 30.06.2006г. по 30.06.2009г. (л.д. 106).

Факт использования ответчиком арендуемого помещения под кафе (то есть в соответствии с п. 1.1. договора) подтверждается актом проверки торговой точки, составленным 20.06.2006г. Государственной инспекцией Ульяновской области по контролю за производством, оборотом, качеством и безопасностью этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции (л.д. 105).

Суд не принимает доводы истца о том, что ответчик изменил назначение арендуемого помещения и использует его под ночной клуб в связи с чем следует внести изменения в условия договора и изменить коэффициент 1 в соответствии с п. 6.4.2. Положения «О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Ульяновска». Представленные истцом копии фотографий вывески ночного клуба и режима работы, актов о нарушении тишины, по мнению суда не доказывают, что ответчик не использует арендуемое помещение под кафе. При этом суд принимает во внимание представленные ответчиком приказ о режиме работы кафе, в том числе в дневное время, а также договоры на проведение развлекательных мероприятий. Кроме того, истец в судебном заседании также подтвердил, что услуги кафе ответчик продолжает оказывать.

При данных обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о внесении изменений в условия договора в части замены слов «под кафе» на слова «под ночной клуб» и для изменения соответствующего коэффициента с 0,5 на 1.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для внесения изменений в п. 1.1 договора №3726/3670 от 28.07.2000г.

В п. 3.1. договора внести изменения в части применения базовой ставки арендной платы с 01.07.2006г. – 1 014 руб., оснований для изменения коэффициента суд не усматривает.

Расходы по государственной пошлине следует возложить на истца и на ответчика, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 66, 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайства сторон о приобщении дополнительных документов к материалам дела удовлетворить.

Уточнение исковых требований принять.

Исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в п. 3.1. договора аренды муниципального нежилого помещения №3726/3670 от 28.07.2000г. в части применения базовой ставки арендной платы с 01.07.2006г. – 1 014 руб. на основании решения Ульяновской Городской Думы от 24.05.2006г. №78.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лукоморье», г.Ульяновск в пользу открытого акционерного общества «Гостиница «Венец», г.Ульяновск 1 000 руб. – в возмещение государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья Г.В. Спирина