Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Брокерский дом «Открытие» об обязании демонтировать межкомнатные перегородки и структурированную кабельную сеть, а также провести ремонт стен и напольного покрытия в помещении, расположенном по адресу: <...> этаж, общей площадью 106,82 кв. м., состоящую из комнаты № 8 и помещения № 101801, являющегося частью помещения общей площадью 478,95 кв. м. - привести помещение в первоначальное состояние согласно договору аренды № 1/5 от 14.04.2008 года.

В порядке ст. 49 АПК РФ протокольным определением от 11.06.2010 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении предмета исковых требований. Истец просил суд обязать ответчика привести в первоначальное состояние помещение по адресу: <...> этаж, общей площадью 106,82 кв.м., состоящее из комнаты № 8 и помещения № 101801, являющегося частью помещения общей площадью 478,95 кв.м. кадастровый (или условный) № 73:24:041612:123:0269550001:100801-101001, 101201, 101301, 101701, 102101-102401, 102801, 103001, а именно: демонтировать межкомнатные перегородки и структурированную кабельную сеть, провести ремонт стен и напольного покрытия.

Ходатайство истца об изменении предмета исковых требований в части обязания ответчика демонтировать рекламные вывески на парапетах центрального и бокового входов, в коридоре на первом этаже суд оставил без удовлетворения, поскольку истец фактически заявил новое, самостоятельное требование, не заявленное при подаче иска, подлежащее рассмотрению в порядке отдельного судопроизводства.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением представителя ответчика ФИО3 в очередном отпуске.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит процессуальных оснований для его удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела изложенной в письменном виде правовой позиции ответчика по настоящему делу, копии решения от 31.05.2010 года, доверенности № 175 от 01.06.2010 года, письма от 11.06.2010 года, фотографии плана эвакуации.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд считает его подлежащим удовлетворению в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель истца в судебном заседании на иске настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснениях к иску.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, указав, что позиция ответчика в полном объеме изложена в ранее представленных отзывах на исковое заявление.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено, что 14.04.2008 года между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец, арендатор) и открытым акционерным обществом «Брокерский дом «Открытие» (далее – ОАО «Брокерский дом «Открытие», ответчик, арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1/5, в соответствии с условиями которого истец передал ответчику за плату во временное владение и пользование площадь по офис на первом этаже в здании, расположенном по адресу: <...>. Арендодатель предоставляет арендатору на правах аренды часть нежилого помещения общей площадью 106,82 кв.м., состоящую из комнаты № 8 и помещения № 100801, являющегося частью помещения, назначение – нежилое, общей площадью 478,95 кв.м. (кадастровый номер 73:24:041612:123::0269550001:100801-101001,101201,101301,101701,102101-102401,102801,103001) (п. 1.1 договора).

На момент заключения договора объект недвижимости принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управлением ФРС по Ульяновской области серия 73 АТ № 602744 от 28.08.2007 года, запись регистрации № 73-73-01/240/2007-113 (свидетельство повторное, взамен свидетельства 73АТ № 602744 от 28.08.2007 года)(л.д. 20).

Согласно разделу 3 настоящего договора арендатор принял на себя обязательства поддерживать объект аренды в исправном состоянии; использовать объект аренды строго в целях, указанных в п. 1.1 договора (т.е. под офис); не производить никаких перепланировок без письменного согласия Арендодателя; по окончании срока аренды, а в случае досрочного расторжения данного договора немедленно вернуть объект аренды по акту сдачи-приема в том же состоянии, в котором он был передан ему арендодателем, с учетом естественного износа.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендатор несет ответственность за ущерб, причиненный объекту аренды арендодателя по вине арендатора (п. 4.4).

Согласно п. 6.1 вышеуказанного договора договор вступает в силу с даты его регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области и сделок с ним и действует до 14.04.2013 года. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 04.08.2008 года, номер регистрации 73-73-01/199/2008-196 (л.д. 12, оборот).

Акт приема-передачи помещений подписан между сторонами 14.04.2008 года (приложение № 1 к договору). Согласно указанному акту техническое состояние объекта аренды удовлетворительное, в ремонте не нуждается и позволяет использовать его в целях, предусмотренных положениями договора аренды. Указанное в акте оборудование находится в нормальном рабочем состоянии (л.д. 11).

11.12.2009 года сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды № 1/5 по обоюдному согласию, согласно которому срок аренды прекращается с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды. Соглашение подлежит государственной регистрации в установленном порядке.

Соглашение о расторжении договора зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 27.01.2010 года, номер регистрации 73-73-01/051/2010-001 (л.д. 13, оборот).

Акт приема-передачи между сторонами не подписан до настоящего времени. При этом сторонами не отрицается, что на момент рассмотрения дела в суде ответчик спорное помещение не занимает.

Суд, проанализировав отношения сторон, сложившиеся между ними в области имущественного найма (аренды), приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ). Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС № 53 от 01.06.2000 года).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Согласно ст. 115 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 116 ГК РФ арендатор обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором сторон.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец обратился в суд с иском об обязании ответчика привести помещение в первоначальное состояние, ссылаясь при этом на нарушение ответчиком ст. ст. 616, 622 ГК РФ. В обоснование заявленных требований указал, что объект аренды находится в поврежденном состоянии, имеются несогласованные перепланировки, не сняты рекламные вывески. Объект аренды невозможно использовать по назначению. В связи с изложенным истцом заявлены требования о демонтаже ответчиком межкомнатных перегородок и структурированной кабельной сети, ремонте стен и напольного покрытия.

В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, просил суд обязать ОАО «Брокерский дом «Открытие» привести в первоначальное состояние помещение по адресу: г. Ульяновск, ул. К.Маркса, 13А, корп. 2, 1-ый этаж, общей площадью 106,82 кв.м., состоящую из комнаты № 8 и помещения № 100801, являющегося частью помещения, назначение – нежилое, общей площадью 478,95 кв.м. кадастровый или условный номер 73:24:041612:123::0269550001:100801-101001,101201,101301,101701,102101-102401,102801,103001), а именно, демонтировать межкомнатные перегородки и структурированную кабельную сеть, провести ремонт стен и напольного покрытия.

Требование истца об обязании ответчика демонтировать рекламные вывески на парапетах центрального и бокового входов, в коридоре на первом этаже расценено судом как дополнительное и не принято к своему производству.

Ответчик исковые требования не признал, при этом указал, что 06.05.2008 года ИП ФИО1 получил от истца запросы на разрешение на проведение в арендуемом помещении отделимых и неотделимых улучшений, а именно, на установку структурированной кабельной сети, на установку вывесок над козырьком центрального входа, на козырьке дополнительного входа, в коридоре на первом этаже, на установку межкомнатных перегородок, на установку жалюзи. ИП ФИО1 проведение указанных работ согласовал письменно. Согласие истца на проведение указанных работ подтверждено также письмом № 1 от 07.08.2008 года. Таким образом, проведение указанных работ было истцом согласовано. Установка межкомнатных перегородок и структурированной кабельной сети относится к неотделимым улучшениям имущества, соответственно, их демонтаж по окончании срока аренды не предполагается. Арендатор не обязан возвращать арендодателю арендуемое помещение в первоначальном состоянии, если последний дал согласие на его изменение.

Как было указано выше, в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Из смысла вышеуказанной нормы права следует, что при возврате имущества в состоянии худшем, чем было получено, арендатор обязан возместить убытки, поскольку убытки являются основной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по возврату объекта аренды. Арендодатель также вправе требовать возмещения убытков, если имущество возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник. Следовательно, в таком случае арендодатель также имеет право обратиться в суд с требованием о взыскании убытков либо о приведение имущества в первоначальное состояние.

Разделом 3 договора аренды № 1/5 от 14.04.2008 года предусмотрена обязанность ответчика использовать помещение в соответствии с его целевым назначением /под офис/, а также после прекращения договора аренды вернуть имущество по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором он был передан ему Арендодателем, с учетом естественного износа.

Акт приема-передачи помещений в аренду подписан между сторонами 14.04.2008 года (приложение № 1 к договору). Согласно указанному акту техническое состояние объекта аренды удовлетворительное, объект в ремонте не нуждается и позволяет использовать его в целях, предусмотренных положениями договора аренды. Указанное в акте оборудование находится в нормальном рабочем состоянии (л.д. 11).

Из акта совместного осмотра помещения от 26.05.2010 года следует, что непосредственно в помещении рекламные вывески отсутствуют, на первой стене (согласно схеме) имеются 4 отверстия диаметром 3-4 мм., глубиной около 50 мм., на второй стене – 4 отверстия диаметром 10 мм. с деревянными пробками внутри в каждом отверстии, на 4 стене – 4 отверстия диаметром 3-4 мм. глубиной около 50 мм., на пятой стене 9 отверстий, в том числе 4 отверстия диаметром 12 мм. глубиной 85 мм., из которых 3 отверстия с анкерными болтами, 2 отверстия диаметром 9 мм. глубиной 12 мм., 2 отверстия диаметром 7 мм. глубиной 54 мм., 1 отверстие диаметром 5 мм. глубиной 15 мм., на 6 стене – 16 отверстий, в том числе 12 отверстий диаметром 3-4 мм. глубиной около 50 мм, 4 отверстия диаметром 12 мм глубиной 88 мм. с анкерными болтами. На стенах 1 розетка одинарная, 4 двойных, 4 ТV, из которых 3 ТV и 2 двойных установлены арендатором, 18 напольных розеток установлены блоками, в 2 местах на полу установлены ограничители для дверей. В помещении установлена структурированная кабельная сеть (СКС) и возведены межкомнатные перегородки (т. 2 л.д. 19).

При этом истец считает, что ответчиком технические характеристики помещения были ухудшены, что исключает дальнейшую эксплуатацию нежилого помещения в соответствии с его функциональным назначением. Согласие ИП ФИО1 на установку СКС и возведение межкомнатных перегородок само по себе ничего не означает, поскольку ИП ФИО1 не была согласована смета расходов на выполнение данных работ.

Ответчик считает, что им при эксплуатации спорного помещения были произведены неотделимые улучшения, поэтому арендатор не обязан возвращать арендодателю арендуемое нежилое помещение в первоначальном состоянии, если последний дал согласие на его изменение.

Суд, проанализировав представленные сторонами доказательства, приходит к выводу, что произведенная ответчиком установка межкомнатных перегородок, структурированной кабельной сети, в рамках которой в стене были сделаны отверстия с анкерными болтами для навешивания телекоммуникационного шкафа и монитора, относятся к неотделимым улучшениям нежилого помещения, которые были согласованы с арендодателем, в связи с чем у арендатора не имеется обязанности возвратить арендодателю арендуемое помещение в первоначальном состоянии.

Таким образом, суд соглашается с позицией ответчика. При этом отмечает, что в результате произведенных перепланировок и установки структурированной кабельной сети функциональное назначение данного помещения не изменилось, помещение является пригодным для дальнейшего использования по целевому назначению – под офис.

Истец ФИО1 в письме от 07.08.2008 года дает согласие ответчику на проведение следующих работ: установку структурированной кабельной сети, установку рекламных вывесок, установку межкомнатных перегородок, установку жалюзи.

При этом согласовывает данные работы как отделимые и неотделимые улучшения нежилого помещения, но никак не его ухудшение.

Ответчиком в материалы дела представлен ответ на запрос из ООО «ТЕКСА», из которого усматривается, что структурированная кабельная сеть представляет собой совокупность следующих элементов: кабель канал настенного и напольного исполнения, кабель (витая пара, электрический кабель, антенный кабель), крепеж (саморезы, монтажный клей, анкерные болты и др.), розетки (сетевые, электрические, антенные), телекоммуникационный шкаф для размещения оборудования. Из Приложения № 1 к данному письму следует, что всего при выполнении работ по установке СКС было установлено 16 отверстий с анкерными болтами (позиция 49-51).

Таким образом, с учетом представленных сторонами доказательств, суд произведенные ответчиком работы по возведению перегородок и установке структурированной кабельной сети (в рамках которой были выполнены отверстия с анкерными болтами) признает неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые были согласованы в установленном порядке с арендодателем. При этом судом не установлена незаконность действий ответчика по установке в помещении структурированной кабельной сети и возведению межкомнатных перегородок.

Наличие в стенах иных отверстий, выполненных для вывешивания в помещении офисной тематики, суд относит к нормальному естественному износу помещения, основным назначением которого является размещение офиса.

На основании изложенного в иске ИП ФИО1 следует отказать. При этом суд отмечает, что требование о приведении имущества в первоначальное состояние подлежит удовлетворению в случае причинения вреда имуществу, а в данном случае в результате произведенных работ вред имуществу причинен не был.

В силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины взысканию с ответчика в пользу истца не подлежат.

Руководствуясь статьями 66, 110, 167-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства представителя ответчика об отложении слушания дела отказать.

Ходатайство представителя ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств удовлетворить.

В иске индивидуальному предпринимателю ФИО1 к открытому акционерному обществу «Брокерский дом «Открытие» об обязании привести помещение в первоначальное состояние, - отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья подпись Крамаренко Т.М.