Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «РегтаймЪ» о признании недействительным договора ипотеки от 01.10.2007, заключенного между ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» и ОАО «АК БАРС» БАНК, в части 1/3 доли в общей собственности, принадлежащей ООО «РегтаймЪ».

Определениями от 09.11.2009г., от 01.12.2009, от 09.02.2010, 02.03.2010 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Регтайм-строй», ООО «Регтайм.ru», ООО «Проект», ООО «Банковский Долговой Центр», Комитет по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска и Мэрию г. Ульяновска.

Определением от «01» декабря 2009 года суд привлек к участию в деле в качестве ответчиков ООО «Регтайм-Строй», ООО «Регтайм.ru» и Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (Открытое акционерное общество), исключив ООО «Регтайм-Строй» и ООО «Регтайм.ru» из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от «09» февраля 2010 года удовлетворено ходатайство истца о дополнении оснований исковых требований, просит признать договор ипотеки № 153 от 01.10.2007, заключенный между ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» и ОАО «АК БАРС» БАНК, недействительным (ничтожным), ссылаясь на ст.ст. 168, 190, п. 1 ст. 339 ГК РФ, ст.ст. 9, 67 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», п. 2.3.2. договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 24-3-010075 от 26.02.2004.

Ответчики, кроме ОАО «АК БАРС» БАНК, и третьи лица, кроме ООО «Банковский Долговой Центр», в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд рассматривает спор в судебном заседании в их отсутствие в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле материалам.

02.03.2010 в судебном заседании был объявлен перерыв до 04.03.2010 на 16 час. 00 мин.

Информация о перерыве была размещена на сайте Арбитражного суда Ульяновской области: http://ulyanovsk.arbitr.ru.

ОАО «АК БАРС» БАНК и ООО «Банковский Долговой Центр» иск оспаривают по доводам, изложенным в письменных отзывах, и заявляют о пропуске истцом срока исковой давности.

Решение об одобрении крупной сделки имеется.

Довод истца о том, что в договоре ипотеки сторонами не согласован предмет ипотеки, не состоятелен. Ссылка истца на технический паспорт от 22.03.2007, в котором указана иная площадь, чем в договоре ипотеки, не может быть принята во внимание. Сам по себе технический паспорт не удостоверяет возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, находящегося в гражданском обороте или изменения его правового статуса.

Изменение площади объекта не влечет недействительности договора ипотеки.

Данный вывод подтверждается многочисленной судебной практикой, например, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2005 №Ф04-814/2005 (16868-А67-13).

Согласия арендодателя на заключение договора ипотеки не требовалось в силу п.п. 5, 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90.

Третье лицо считает, что отсутствие отчета независимого оценщика не является основанием для признания ничтожной сделки и ссылается на п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92.

Исследовав и оценив материалы дела, выслушав присутствующих лиц, суд считает, что исковые требования следует оставить без удовлетворения.

При этом суд исходил из следующего:

Согласно Уставу ООО «РегтаймЪ», утвержденному 28.04.2003, участником общества является ФИО1, владеющая 100% доли уставного капитала – 799 000 руб.

В материалы дела представлен договор на открытие кредитной линии под лимит задолженности от 27.09.2007 № 128, согласно которому АКБ «АК БАРС» (ОАО) (Кредитор) обязался предоставить ООО «Проект» (Заемщику) кредит в пределах предоставленной ему кредитной линии на сумму 24 000 000 руб. (л.д. 39 т. 1).

В обеспечение надлежащего исполнения в полном объеме обязательств Общества «Проект» перед ОАО «АК БАРС» БАНК01.10.2007 между ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» (Залогодатели) и ОАО «АК БАРС» БАНК (Залогодержатель) заключен договор ипотеки № 153, предметом которого являются:

1. объект недвижимости: производственная база общей площадью 2951,48 кв.м. с принадлежностями (литеры А, А1, Б, I-III), назначение – нежилое, адрес: <...>; принадлежит Залогодателю на праве общей долевой собственности;

2. право аренды земельного участка общей площадью 4150,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:030806:0020, принадлежащий Залогодателям на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка № 24-3-010075 от 26.02.2004 сроком по 31.12.2052, заключенным с Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска.

Общая залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 27 505 414 руб.

Пунктом 4.11. предусмотрено право Залогодателей владеть и пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением.

Решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 19.10.2009 по иску ОАО «АК БАРС» БАНК обращено взыскание на заложенное имущество по договору ипотеки № 153 от 01.10.2007 – на производственную базу общей площадью 2951,48 кв.м. с принадлежностями (литеры А, А1, Б, I-III), назначение – нежилое, адрес: <...>; и на право аренды земельного участка общей площадью 4150,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:030806:0020, установив начальную продажную стоимость на торгах заложенного имущества в размере 27491660 руб., права аренды земельного участка – 13754 руб.

30.12.2009 между ОАО «АК БАРС» и ООО «Банковский Долговой Центр» заключен договор уступки прав (требований) № 362/10, согласно которому Обществу «Банковский Долговой Центр» переданы права нового залогодержателя по договору ипотеки № 153 от 01.10.2007, заключенному между ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» и ОАО «АК БАРС» БАНК.

Согласно п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Указанные условия имеются в оспариваемом договоре.

Предмет залога - производственная база общей площадью 2951,48 кв.м. с принадлежностями (литеры А, А1, Б, I-III), назначение – нежилое, адрес: <...> зарегистрирован в УФРС по Ульяновской области на праве общей долевой собственности за Залогодателями, что подтверждается свидетельствами от 24.04.2003.

Изменение в последующем площади объекта не может свидетельствовать о недействительности договора ипотеки.

В силу п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, технический паспорт не является документом, который удостоверяет возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемой сделки) решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

По ходатайству ответчика судом из УФРС по Ульяновской области были истребованы из регистрационного дела протоколы собраний обществ «РегтаймЪ», «Регтайм-Строй», «Проект» об одобрении договора ипотеки, которые были представлены.

Согласно решению № 2 от 27.09.2007 участника ООО «РегтаймЪ» - ФИО1 решено заключить договор ипотеки с Ульяновским филиалом ОАО «АК БАРС» БАНК по кредитному договору с ООО «Проект» на сумму 24,0 млн. руб. и уполномочить директора ООО «РегтаймЪ» ФИО5 подписать договор (л.д. 84 т. 1).

Утверждение истца о том, что она не подписывала вышеуказанный протокол в нарушение ст. 65 АПК РФ документально не подтвержден.

Пунктами 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В силу п. 1.1. ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В материалы дела представлен договор № 24-3-010075 от 26.02.2004 аренды земельного участка общей площадью 4150,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 73:24:030806:0020, заключенный между ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» и Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска на срок с 16.12.2003 по 31.12.2052.

Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновскапредставлены соответствующие уведомления ООО «Регтайм-Строй», ООО «РегтаймЪ», ООО «Регтайм.ru» в адрес Главы МО г. Ульяновска о передаче права аренды земельного участка в залог и соответствующие письма Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г. Ульяновска о принятии данных уведомлений к сведению.

Пунктом 2.3.2. указанного договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе передавать право аренды земельного участка в залог с согласия арендодателя.

Между тем, это условие противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.к. согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельного участка.

Следовательно, п. 2.3.2 договора аренды земельного участка № 24-3-010075 от 26.02.2004, предусматривающий обязательное согласие арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. 168 и ст. 180 ГК РФ.

Указанная правовая позиция Президиума ВАС РФ изложена в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 № 90.

Недействительность отдельного условия договора не может свидетельствовать о недействительности договора в целом.

В силу п. 2 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом или в определенном им порядке.

Согласно п. 1 ст. 67 названного закона оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога.

Следовательно, в рассматриваемом случае обязательно привлечение независимого оценщика, величина же стоимости объекта оценки необязательна.

Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием в данном случае для признания недействительным договора, что соответствует позиции ВАС РФ, изложенной в пункте 3 Информационного письма от 30.05.2005 № 92.

Таким образом, судом не установлены признаки ничтожности оспариваемого договора.

Истцом требования о признании недействительным договора ипотеки заявлены как по признакам его ничтожности, так и оспоримости (как крупной сделки).

Иск истцом заявлен 05.10.2009.

Ответчик и третье лицо заявляют о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поскольку в материалы дела представлено решение ФИО1 № 2 от 27.09.2007 об одобрении договора ипотеки с Ульяновским филиалом ОАО «АК БАРС» БАНК, следовательно, по признаку оспоримости сделки истцом пропущен срок исковой давности.

Учитывая вышеизложенное, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты принятия в апелляционном порядке и в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу в кассационном порядке.

Судья З.П. Хохлова