Гражданский кодекс часть 1

В Арбитражный суд Ульяновской области обратилось Открытое акционерное общество «Завод КПД-2» с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации от 29.02.2008г. №01/012/2008-017 и о понуждении ответчика зарегистрировать Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15.08.2006г. №02/24-03.

В обоснование заявленного требования Общество сослалось на следующее. 09.08.2006г. для строительства 5-ти многоэтажных домов, трансформаторной подстанции и газораспределительного пункта Обществу был передан в аренду земельный участок площадью 54 100 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031404:48. На стадии строительства у заявителя возникла необходимость разделить предоставленный земельный участок на 7 самостоятельных земельных участок под каждый из объектов строительства. В связи с этим постановлением Главы г.Ульяновска №4884 от 13.06.2008г. первоначально предоставленный земельный участок площадью 54 100 кв.м. был разделен на 7 земельных участков. 24.09.2007г. вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением соответствующих кадастровых номеров. Земельный участок площадью 54 100 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031404:48 ликвидирован. 03.12.2007г. разделение первоначально предоставленного земельного участка на 7 самостоятельных согласовано с арендодателем (Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды №02/24-03 от 15.08.2006г. 11.01.2008г. Общество обратилось за государственной регистрацией названного Соглашения №1 от 03.12.2007г., однако 29.02.2008г. УФРС по Ульяновской области отказало заявителю в госрегистрации, сославшись на имеющиеся в разделе на земельный участок площадью 54 100 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031404:48 регистрационной записи о наличии ипотеки, договоров участия в долевом строительстве и уступок права требования по ним. Заявитель считает данный отказ необоснованным, указывая на возможность переноса актуальных записей подраздела III ЕГРП в специальные части подраздела III вновь образованных объектов недвижимости, а также на то, что залогом в данном случае должен обременяться тот земельный участок, на котором непосредственно располагается объект долевого строительства, для чего Обществом и был произведен раздел земельного участка площадью 54 100 кв.м.

Кроме того, Общество ссылается на то, что в настоящее время первоначально предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48 фактически не существует, поскольку в установленном порядке утверждены границы вновь образованных 7-ми земельных участков.

УФРС по Ульяновской области заявленное требование не признало, считает отказ в государственной регистрации соглашения к договору аренды законным и обоснованным. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что в данном случае на первоначально переданный в аренду заявителю земельный участок площадью 54 100 кв.м. с кадастровым номером 73:24:031404:48 внесена запись об ипотеке в силу закона, поскольку при заключении договоров долевого строительства у дольщиков в залоге находится право аренды на земельный участок, выделенный под строительство. Данный вид залога возникает с момента заключения первого договора долевого участия в строительстве и прекращается не ранее проведения государственной регистрации права собственности всех участников строительства на объекты долевого строительства. Так как разделение участка произведено после заключения и госрегистрации договоров долевого строительства, то есть в отсутствие согласия дольщиков на изменение предмета залога, регистрация соглашения к договору аренды о разделении земельного участка без погашения всех регистрационных записей раздела на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48 и внесения соответствующих изменений в проектную декларацию не представляется возможным. Также УФРС указало на то, что во всех договорах долевого участи в строительстве и уступки права требования имеется ссылка на договор аренды земельного участка площадью 54 100 кв.м. Возражения ответчика изложены в отзыве (т.2 л.д.1-4). Также представитель ответчика в судебном заседании сослался на то, что непосредственно в соглашении к договору (п.1.5) указано, что арендатор должен обратиться за государственной регистрацией последнего только после снятия ограничений на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48, имеющихся в ЕГРП

Как усматривается из материалов дела , 11.01.2008г. в УФРС Ульяновской области обратилось ОАО «КПД-2» с заявлением о государственной регистрации Соглашения №1 от 03.12.2007г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006г. №02/24-03.

29.01.2008г. государственная регистрация Соглашения регистратором приостановлена на основании п.1 ст.19 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

29.02.2008г. заявителю в государственной регистрации Соглашения №1 от 03.12.2007г. отказано в связи с непредставлением документов необходимых для государственной регистрации на основании абз.10 п.1 ст.20 вышеназванного Закона.

Заявитель, не согласившись с отказом в государственной регистрации Соглашения, оспорил его в судебном порядке. При этом заявитель ссылается на то, что в настоящее время первоначально предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48 фактически не существует, постановлением Главы города Ульяновска от 13.06.2007г. №4884 утверждены границы вновь образованных 7-ми земельных участков, данные участки поставлены на кадастровый учет, внесены соответствующие изменения в проектную декларацию по строящимся объектам, о чем размещена информация в сети «Интернет» на сайте www. kpd2.ru вы рубрике «Инвесторам»/»Отчетность», следовательно, права застройщиков не нарушены. Поскольку в соответствии со ст.13 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» залогом обременяется земельный участок, на котором непосредственно располагается объект долевого строительства, то раздел земельного участка на 7 участков под отдельными объектами, соответствует требованиям законодательства. Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации Соглашения нарушает права заявителя как арендатора земельного участка.

По мнению ответчика, заявителем не были представлены документы, необходимые для государственной регистрации Соглашения №1 от 03.12.2007г. с учетом особенностей государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества. В данном случае имеется запись об ипотеке земельного участка в силу закона, которая может быть погашена не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства. Согласно пояснениям представителя ответчика, автоматически перенести в новые разделы ЕГРП записи подраздела 111 ЕГРП, открытого на земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48 без одновременной регистрации соглашений о внесении изменений в зарегистрированные договора участия в долевом строительстве и договора уступки прав противоречат нормам действующего законодательства о залоге имущества. Вместе с тем, стороны договора участия в долевом строительстве и договора об уступке прав вправе по соглашению заменить предмет залога с последующей государственной регистрацией замены в регистрирующем органе.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что заявленное требование удовлетворению не подлежит. При этом суд исходил из следующего.

Материалами дела подтверждается, что 31.08.2006г. УФРС по Ульяновской области проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка №02/24-03 от 15.08.2006г. площадью 54100 кв.м. (кадастровый номер 73:24:031404:48), расположенного по адресу: <...>. Данный участок предоставлен заявителю на основании распоряжения Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области №142-р от 09.08.2006г. для строительства многоэтажных жилых домов и крытой автостоянки.

Как пояснил в судебном заседании представитель заявителя, на указанном земельном участке предусмотрено строительство 5 жилых домов, трансформаторной подстанции и газораспределительного пункта. В настоящее время 3 жилых дома (№№5А,6А,8А – по генплану), трансформаторная подстанция и газораспределительный пункт, построенные за счет инвестиций и собственных средств заявителя, введены в эксплуатацию. Жилые дома №№9А,4А (по договорам долевого участия в строительстве) находятся на стадии строительства (ввод в эксплуатацию предусмотрен в конце 2008г.).

Согласно ст.25.1 Закона о регистрации договора участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. При этом запись о данном договоре (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по договору) вносится в содержащий записи о сделках подраздел 111 раздела ЕГРП, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел одновременно вносится запись в силу закона о залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Данная норма введена законодателем в Закон о регистрации Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ в связи с необходимостью защиты прав и интересов участников долевого строительства. Залог необходим для обеспечения возврата денежных средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Согласно абзацу 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 09.06.2005г. №82 (зарегистрирована в Минюсте РФ 23.06.2005г. №749) регистрационная запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу «особые отметки регистратора» раздела ЕГРП, открытого на данный земельный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.. Отсюда следует, что погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в рамках единого регистрационного процесса, после получения передаточных актов или иных документов о передаче объектов долевого строительства, на основании которых при наличии положительного заключения правовой экспертизы осуществляется государственная регистрация прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

В рассматриваемом случае заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации Соглашения №1 от 03.12.2007г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006г. №02/24-03, согласно которому вместо одного земельного участка площадью 54100 кв.м. (кадастровый номер 73:24:031404:48) в аренду переданы 7 земельных участка, образованных в результате разделения площади 54100 кв.м., а именно: №4А по генплану (кадастровый номер 73:24:031404:58), №5А (кадастровый номер 73:24:031404:54), №6А (кадастровый номер 73:24:031404:55), №7А (кадастровый номер 73:24:031404:56), №8А (кадастровый номер 73:24:031404:59), №9А (кадастровый номер 73:24:031404:60), №10А (кадастровый номер 73:24:031404:57). Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 73:24:031404:48, право аренды, на который является предметом ипотеки, не существует. Вместе с тем имеется непогашенная запись о регистрации договора аренды земельного участка, ипотеки, договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве.

Суд считает правомерными доводы регистрирующего органа о том, что без внесения записей в ЕГРП в связи с изменением существенных условий зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по ним, не представляется возможным государственная регистрация Соглашения №1 от 03.12.2007г., которым фактически изменен предмет залога. Несмотря на то, что площадь первоначально арендованного земельного участка и вновь образованных 7 участков равнозначны, суд полагает, что поскольку заложенная в силу закона недвижимость заменяется другим недвижимым имуществом, то соглашение сторон по договорам участия в долевом строительстве и уступки прав требования по ним, обязательна. Суд при этом принимает во внимание, что договор аренды земельного участка, договора участия на долевое строительство и уступки прав по ним, подлежащие государственной регистрации, взаимосвязаны и на момент обращения заявителя в регистрирующий орган за регистрацией Соглашения не завершено строительство 2 жилых домов именно по договорам участия в долевом строительстве. Вместе с тем залог земельного участка обеспечивает исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства и предметом залога являются и права на земельный участок в целом и строящиеся объекты недвижимости, подлежащие передаче участникам долевого строительства.

Ссылка представителя заявителя на сложность заключения письменных соглашений со всеми участниками долевого строительства из-за большого их количества не может быть признана судом законным основание для удовлетворения требования заявителя.

Доводы заявителя о возможности переноса актуальных записей подраздела 111 ЕГРП в связи с прекращением существования объекта недвижимого имущества (заявитель имеет в виду единого земельного участка площадью 54100 кв.м) в новые разделы реестра без одновременной регистрации соглашений о внесении изменений в зарегистрированные договора участия в долевом строительстве и уступки прав со ссылкой на пункт 44 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд считает необоснованными и противоречащими действующему законодательству, а также нарушающими права участников долевого строительства.

Согласно абз.10 ч.1 ст.20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав.

Поскольку заявителем в регистрирующий орган не были представлены оформленные в установленном порядке изменения, прошедшие государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступок требования прав по ним, то основания для признания незаконным отказа в государственной регистрации Соглашения №1 от 03.12.2007г., отсутствуют.

Кроме того, в пункте 1.5 данного Соглашения стороны предусмотрели, что арендатор (ОАО «КПД-2») обращается за государственной регистрацией соглашения в УФРС по Ульяновской области после снятия ограничений (обременений) на земельном участке с кадастровым номером 73:24:0314040:048 в Едином государственном реестре прав.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для понуждения ответчика осуществить государственную регистрацию Соглашения №1 от 03.12.2007г., требование заявителя удовлетворению не подлежит в полном объеме.

Госпошлину по делу следует отнести на заявителя в соответствии с положениями ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требование ОАО «Завод КПД-2» о признании незаконным отказа УФРС по Ульяновской области в государственной регистрации от 29.02.2008г. №01/012/2008-017 и о понуждении ответчика зарегистрировать Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 15.08.2006г. №02/24-03 оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Самара).

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (г.Казань).

Судья Д.М.Замалетдинова