Гражданский кодекс часть 1

Областное государственное унитарное предприятие «Имущество» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АНИС» о взыскании задолженности в сумме 470 384 руб. 44 коп., в том числе 287 640 руб. 32 коп. – арендная плата за период с 01.05.2011г. по 14.02.2012г., 146 744 руб. 12 коп. – долг по коммунальным услугам за период с ноября 2010г. по 14.02.2012г., 36 000 руб. 00 коп. долг по содержанию имущества за период с ноября 2010г. по 14.02.2012г.

Определением от 10.05.2012г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области.

Протокольным определением от 06.06.2012г. суд, в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которого истец просил взыскать с ответчика 590 409 руб. 85 коп., в том числе долг по коммунальным услугам в размере 151 556 руб. 09 коп. за период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г., долг по содержанию имущества в размере 42 000 руб. 00 коп. за период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г., долг по арендным отношениям в размере 396 853 руб. 76 коп. за период с 01.05.2011г. по 29.02.2012г.

Определением от 14.06.2012г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено областное государственное бюджетное образовательное учреждение начального профессионального образования профессиональное училище №10.

Определением от 10.07.2012г. Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- ФИО1,

-ФИО2,

- Ульяновское муниципальное унитарное предприятие «Городской теплосервис».

Определением от 15.08.2012г. Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором он просил взыскать с ответчика:

- долг по коммунальным услугам по договору №04/к от 01.03.2011г. в размере 151 556 руб. 09 коп. за период с 01.01.2011г. по 29.02.2012г.;

- долг по содержанию имущества в размере 42 000 руб. 00 коп. за общий период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г., сложившийся с 01.02.2011г. по 29.02.2012г.;

- долг по арендным отношениям в размере 396 853 руб. 76 коп. за общий период с 01.05.2011г. по 29.02.2012г., сложившийся с 01.11.2011г. по 29.02.2012г.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие третьих лиц, в порядке ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании 24.09.2012г. в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 27.09.2012г. до 14 час. 20 мин.

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания).

После окончания перерыва судебное заседание 27.09.2012г. было продолжено. Третьи лица в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 27.09.2012г. представитель истца заявил об уточнении (уменьшении) исковых требований в части взыскания с ответчика долга по содержанию имущества до суммы 41843 руб. 42 коп.

Согласно ч.1 ст.49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд, рассмотрев заявление истца об уточнении исковых требований, считает необходимым удовлетворить его.

В судебном заседании 27.09.2012г. в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 01.10.2012г. до 10 час. 00 мин.

После окончания перерыва судебное заседание 01.10.2012г. было продолжено. Третьи лица в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 01.10.2012г. представитель истца заявил о частичном уточнении исковых требований, согласно которого истец просит суд взыскать с ответчика:

- 40 748 руб. 41 коп. - долг по содержанию имущества за общий период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г.. сложившийся за период: с 01 февраля 2011г. по 30 апреля 2011г. и с 01 ноября 201 1г. по 29 февраля 2012г.;

- 396853 руб. 76 коп. – долг по договору №27 аренды недвижимого имущества от 15.08.2011г. за период с ноября месяца 2011г. по 31 декабря 2011г. и с 01 января 2012г. по 29 февраля 2012г.

Требование истца в части взыскания стоимости коммунальных услуг остается неизменным.

Суд, рассмотрев заявление истца об уточнении исковых требований, считает необходимым удовлетворить его, в порядке ст.49 АПК РФ.

Из материалов дела следует.

В собственности Ульяновской области находятся здания профессионального училища №9, литеры А, А1, а, Б, б, общей площадью 4468,77 кв.м., расположенные по адресу <...>.

Ранее данные здания были закреплены на праве оперативного управления за областным государственным образовательным учреждением начального профессионального образования профессиональное училище №9, которое, в последствии, было реорганизовано в областное государственное бюджетное образовательное учреждение начального профессионального образования профессиональное училище №10.

Согласно Распоряжению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области №1456-р от 26.11.2010г. данные здания были исключены из оперативного управления ОГОУ НПО профессиональное училище №10 и переданы в хозяйственное ведение областного государственного унитарного предприятия «Имущество» (т.1 л.д.14).

Факт передачи данных объектов истцу подтверждается трехсторонним актом, подписанным представителями Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, ОГОУ НПО ПУ №10 и ОГУП «Имущество» (т.1 л.д.25).

Право хозяйственного ведения ОГУП «Имущество» на указанные здания было зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Ульяновской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 73-АА 147705 от 10 февраля 2011г. (т.1 л.д.27).

В последующем, на основании Распоряжения Департамента № 1008-р от 15.09.2011, из указанного состава имущества были выделены, как отдельные объекты недвижимости, помещения площадью 1070,6 кв.м. и площадью 104,2 кв.м., расположенные в здании столовой (литеры Б,б) (т.1 л.д.26).

10 октября 2011 года было зарегистрировано право хозяйственного ведения ОГУП «Имущество» на помещения общей площадью 1070,6 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 73-АА 266265 (т.1 л.д.28).

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «АНИС», на момент передачи данных зданий истцу, занимало нежилые помещения в здании столовой (литера Б,б), на основании договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области №198-3321 от 11.06.2010г., заключенного с Арендодателем - областным государственным образовательным учреждением начального профессионального образования профессиональное училище № 9 (т.1 л.д 34-37).

Как указывает истец «в целях компенсации затрат, которые, как хозяйствующий субъект несет по содержанию данного объекта», 01 марта 2011г. между ОГУП «Имущество» (Предприятие) и ООО «АНИС» (Пользователь), был заключен договор №04/к на возмещение коммунальных и эксплуатационных затрат по содержанию имущества (т.1 л.д.29-31).

Согласно п.1.2 данного договора предприятие несет в полном объеме коммунальные затраты по содержанию, указанного в п.1.1 настоящего договора, имущества, Пользователь возмещает затраты предприятия в размерах и сроки, установленные настоящим договором.

В пункте 1.3. данного договора стороны согласовали начало срока действия договора с 26 ноября 2010г. (т.е. с момента передачи объекта в хозяйственное ведение истцу) по 31.12.2011г.

Согласно дополнительному соглашению от 11 января 2012 данный договор был пролонгирован сторонами на срок до 31 декабря 2012г. (т.1 л.д.32)

Согласно пункту 4.1 договора «Пользователь» обязан ежемесячно оплачивать ОГУП «Имущество» суммы затрат, понесенные Предприятием по содержанию имущества в размере 6000 руб. 00 коп. (фиксированный платеж) и затраты на коммунальные услуги (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведении) согласно выставленным счетам за фактическое потребление.

01.03.2012г. стороны подписали Соглашение, согласно которому договор №04/к от 01.03.2011г. расторгался с даты подписания настоящего соглашения (т.2 л.д.39).

Как следует из искового заявления «счета и иные расчетные документы на оплату услуг передавались Пользователю услуг ежемесячно, однако оплачивались не в полном объеме».

В связи с чем истец просит в судебном порядке взыскать с ответчика (с учетом уточнений): долг по коммунальным услугам по договору №04/к от 01.03.2011г. в размере 151 556 руб. 09 коп. за период с 01.01.2011г. по 29.02.2012г. и долг по содержанию имущества в размере 40748 руб. 41 коп. за общий период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г., сложившийся с 01.02.2011г. по 29.02.2012г.

Кроме того истец просит взыскать с ответчика арендную плату в сумме 396853 руб. 76 коп. за период с ноября 2011г. по февраль 2012г., ссылаясь, в обоснование данного требования, на следующие обстоятельства.

11 июня 2010г. ответчик заключил с ОГОУ НПО профессиональное училище №9 (Арендодатель) договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области № 198-3321.

Согласно п.1.1 данного договора: «на основании распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 11.06.2010г. №683-р Арендодатель передал в аренду нежилые помещения № 6,7 и часть помещений № 4,5,8,10,11 площадью 77 кв.м., на втором этаже здания и часть помещения № 53 площадью 15,0 кв.м. (торговая площадь) на первом этаже здания столовой , лит. Б, общей площадью 92 кв.м., расположенные по адресу: <...> (т.1 л.д.34-37).

Согласно п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 01.07.2010г. по 31.05.2011г.

01 мая 2011г. с ООО «АНИС» было заключено дополнительное соглашение к договору №198-3321 от 11.06.2010г., согласно п.п.1 и 2 которого Арендодателем по данному договору становится ОГУП «Имущество» (т.1 л.д.33).

При этом стороны уточнили п.2.1 договора аренды указав, что срок действия договора составляет с момента подписания по 31.05.2011г.

В п.2.1.4 соглашения стороны предусмотрели, что сумма ежемесячной арендной платы, согласно п.5.1. договора, составляет 9227 руб. 60 коп. и подлежит перечислению на реквизиты ОГУП «Имущество».

09.06.2011 г. Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области принял распоряжение №639-р от 09.06.2011г., которым согласовал ОГУП «Имущество» передачу в аренду нежилых помещений общей площадью: 1070,72 кв.м., расположенных по адресу: <...> порядке, установленном законодательством, с 01.06.2011г. на 30 дней, по цене не ниже рыночной, для организации общественного питания» (т.2 л.д.36)

В этот же день между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды №20 недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель передал Арендатору помещения здания столовой на техническом этаже, комнаты: 1-6, площадь-85,44 кв.м.; помещения здания столовой на 1 этаже, комнаты: 1-25, 28, 41, 43-54 площадью 415,37 кв.м.; помещения здания столовой на 2 этаже, комнаты: 1-13, площадью 569,91 кв.м., общей площадью: 1070,72 кв.м., расположенных по адресу: <...> (т. 1 л.д.38-43).

В п.2.1. договора стороны определили срок его действия: 30 календарных дней с 01.06.2011г.

Согласно п. 5.1. данного договора арендная плата составляет – 109213 руб. 44 коп.

В подтверждение исполнения данного договора со стороны Арендодателя, истец представил акт приема-передачи от 01.06.2011г. (т.1 л.д.44).

01 июля 2011г. стороны оформили акт приема-передачи имущества от Арендатора Арендодателю (т.1 л.45).

Как следует из искового заявления: «фактически Арендатор продолжал находится на занимаемых ранее им площадях. Фактическое нахождение ответчика на площадях подтверждают акты проверки объектов недвижимости от 31 июля 2011г. (период: с 01.07. по 31.07.2011г.) и акт проверки объектов недвижимости от 12 августа 2011г. (период: с 01.08.2011г.)».

Истцом представлены в материалы дела указанные акты проверок, подписанные руководителем ООО «АНИС» без замечаний (т.1 л.д. 44-46).

Кроме того стороны оформили Соглашения №76 от 31.07.2011г. и №94 от 12.08.2011г. об оплате денежных средств за пользование помещением. При этом в данных соглашениях стороны указали, что плата за фактическое пользование объектами недвижимости составляет 109213 руб. 44 коп. за июль 2011 г. и 49322 руб. 20 коп. за период с 01.08.2011 г. по 14.08.2011 г. (т.1 л.д.47,49)

Распоряжением №616-р от 07.06.2011г. Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области согласова ОГУП «Имущество» передачу в аренду по итогам аукциона нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (т.2 л.д.35).

16 августа 2011г., на основании протокола №1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению №28/0611/0119749/02 от 10.08.2011г., между ОГУП «Имущество» (Арендодатель) и ООО «АНИС» (Арендатор) был подписан договор аренды №27 недвижимого имущества, согласно которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять во временное владение и пользование помещения, общей площадью 1070,72 кв.м., расположенные по адресу: <...> (т.1 л.д.50-52).

В п.2.1 договора стороны определили срок действия данного договора с 15.08.2011г. по 15.08.2016г.

16.09.2011 г. данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ульяновской области.

01.03.2012г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды №27 от 15.08.2011г. При этом в пунктах 1 и 2 соглашения от 01.03.2012г. стороны предусмотрели, что договор аренды №27 от 15.08.2011г. расторгается с даты подписания настоящего соглашения. Арендатор обязуется исполнить свои обязательства по договору и оплатить задолженность по арендной плате в размере 436 853 руб. 76 коп. и пени в размере 8 885 руб. 94 коп. не позднее пяти дней со дня выставления счета Арендодателем (т.2 л.д.37).

01.03.2012г. Арендатор по акту приема-передачи передал Арендодателю помещения, общей площадью 1070,72 кв.м., расположенные по адресу: <...> (т.2 л.д.38).

Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по договору №04/к от 01.03.2011г. на возмещение коммунальных и эксплуатационных затрат по содержанию имущества и договору аренды №27 от 16.08.2011г., истец просит взыскать с ответчика задолженность в судебном порядке.

Ответчик иск не признает, поскольку считает, что фактически занимал нежилые помещения площадью 92 кв.м., а не 1070,72 кв.м. за пользование данными нежилыми помещениями ответчик оплатил арендную плату и возместил коммунальные услуги в полном объеме, задолженности не имеет.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

При этом суд исходил из следующего.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Как следует из материалов дела ООО «АНИС» с 2008г. занимало нежилые помещения в здании столовой (литера Б, б), находящемся по адресу: <...>.

При этом до 31.05.2011 г. ответчик занимал нежилые помещения общей площадью 92 кв.м., а начиная с 01.06.2011 г. ответчик арендовал нежилые помещения общей площадью 1070,72 кв.м., что подтверждается актом приема-передачи от 01.06.2011г. и договором аренды №20 от 09.06.2011г., подписанным истцом и ответчиком.

Истец просит взыскать арендную плату по договору №27 недвижимого имущества от 15.08.2011г. в сумме 396853 руб. 76 коп. за период с ноября 2011г. по 29 февраля 2012г.

Согласно ч.1 ст.614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно 5.1. договора ежемесячный размер арендной платы составляет 109 213 руб. 44 коп.

Данный размер арендной платы был указан в договоре аренды в соответствии с отчетом ООО «Карс» от 27.04.2011 г. №04-2011/122 об оценке рыночно обоснованной ставки арендной платы (Приложение №1 к настоящему делу).

Согласно п.5.2 договора арендная плата подлежала перечислению не позднее 10-го числа каждого месяца.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, требования истца являются законными.

Однако суд считает, что данное требование следует удовлетворить частично, исходя из следующего.

Как следует из расчета истца за период арендных отношений, сложившихся между истцом и ответчиком с 01.05.2011 г. по 29.02.2012 г., ответчик должен был оплатить истцу плату за пользование нежилыми помещениями в сумме 994 625 руб. 55 коп., из них:

-по договору №198-3321 от 11.06.2010г. (с учетом дополнительного соглашения от 01.05.2011г.) – 9 227 руб. 60 коп. за май 2011г.;

-по договору №20 от от 09.06.2011г. - 109213 руб. 44 коп. за июнь 2011г.;

-по соглашению №76 от 31.07.2011г.- 109213 руб. 44 коп. за июль 2011г.;

-по соглашению №94 от 12.08.2011г. - 49322 руб. 20 коп. за период с 01.08.2011г. по 14.08.2011г.;

-по договору №27 от 16.08.2011г. - 717648 руб. 87 коп. за период с 15.08.2011г. по 29.02.2012г.

Из договора аренды №27 от 16.08.2011г. следует, что стороны установили ежемесячный размер арендной платы в сумме 109 213 руб. 44 коп.

Таким образом сумма арендных платежей, подлежащих оплате во исполнение данного договора за август 2011 г. (с 15 по 31 августа 2011г.) должна составить 56 368 руб. 23 коп.

Данная сумма отражена в счете истца №865 от 27.09.2011г. и акте №936 от 30.09.2011г. (т.2 л.д.7, 9).

Кроме того в августе 2011 г. сторонами было подписано соглашение №94 от 12.08.2011г. об оплате денежных средств за пользование помещением, в котором стороны определили, что ООО «Анис» оплачивает ОГУП «Имущество» сумму в размере 49 322 руб. 20 коп. за использование в период с 01.08.2011г. по 14.08.2011г. помещений общей площадью 1070,72 кв.м.

Истцом были выставлены счет №797 от 26.08.2011г. и акт №779 от 18.08.2011г. (т.2 л.д.1, 2)

Вышеуказанные счета были оплачены ответчиком по платежным поручениям: №23 от 30.08.2011г., № 24 от 30.08.2011г. и №62 от 03.10.2011г. (т.5 л.д.1,2, 51).

Таким образом общий размер платы за пользование ответчиком нежилыми помещениями в августе 2011г. составил 109213 руб. 44 коп. (49322 руб. 20 коп. + 56368 руб. 23 коп.).

Кроме того из материалов дела следует, что истцом был выставлен счет №785 от 11.08.2011 г., в котором было указано об оплате аренды за август 2011 г. в сумме 6000 руб. 00 коп. (т.2 л.д.3)

Данный счет был оплачен ответчиком по платежному поручению №28 от 30.08.2011г. (т.5 л.д.146).

Однако из материалов дела не усматривается, что ответчик, помимо помещений площадью 1070,72 кв.м., использовал какие-либо иные нежилые помещения, принадлежащие истцу.

В связи с чем суд считает, что ответчик за пользование нежилыми помещениями за период с мая 2011 г. по февраль 2012 г. должен был оплатить истцу, в виде арендной платы либо в виде платы за фактическое пользование, сумму 992 148 руб. 56 коп. = 9227 руб. 60 коп. (май 2011г.) + 109213 руб. 44 коп. (июнь 2011г.) + 109213 руб. 44 коп. (июль 2011г.) + 49322 руб. 20 коп. (с 01.08.2011г. по 14.08.2011г.) + 715171 руб. 88 коп. (с 15.08.2011г. по 29.02.2012г.).

Как следует из материалов дела за пользование помещениями в указанный период ответчиком оплачена сумма 597 771 руб. 79 коп. Данная сумма оплаты так же указана в уточненном расчете истца.

Таким образом сумма задолженности ответчика по арендной плате составляет 394376 руб. 77 коп. (992 148 руб. 56 коп. - 597771 руб. 79 коп.).

Учитывая вышеизложенное, с ответчика в пользу истца следует взыскать арендную плату в сумме 394 376 руб. 77 коп.

В части взыскания остальной суммы арендной платы в иске следует отказать.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору №04/к от 02.03.2012г.: 151 556 руб. 09 коп. задолженность ответчика по возмещению стоимости коммунальных услуг за период с 01.01.2011г. по 29.02.2012г. и 40 748 руб. 41 коп. - задолженность по возмещению оплаты содержания имущества за общий период с 26.11.2010г. по 29.02.2012г., сложившийся за период: с 01 февраля 2011г. по 30 апреля 2011г. и с 01 ноября 2011г. по 29 февраля 2012г.

Из материалов дела следует, что истец ежемесячно выставлял истцу счета на оплату коммунальных услуг, а также счета на возмещение затрат на содержание имущества с фиксированной ставкой 6000 руб. 00 коп.

Ответчик подтверждал необходимость данных расходов в заявленной истцом сумме, о чем свидетельствуют подписанные сторонами акты оказанных услуг, а также акты сверки взаимных расчетов по состоянию на 2011г. и за период с 01.01.2012г. – 14.02.2012г. (т.1 л.д.56-57, 58).

Более того в соглашении от 01.03.2012г. о расторжении договора №04/к от 01.03.2011г. ответчик подтвердил наличие перед истцом задолженности по данному договору в размере 216 319 руб. 14 коп. (т.2 л.д.39).

Факт несения истцом расходов в заявленной ко взысканию суммы подтверждается представленными истцом в материалы дела договорами на поставку коммунальных ресурсов, счетами-фактурами, платежными поручениями и др.

Согласно п.4.2 договора №04/к от 01.03.2011г. оплата производится перечислением соответствующих сумм на расчетный счет Предприятия или иными способами, не запрещенными действующим законодательством РФ, в срок не позднее пяти рабочих дней с момента направления счетов Предприятием Пользователю.

Поскольку ответчик не исполнил взятые на себя обязательства, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, требования истца в этой части следует удовлетворить в полном объеме.

Учитывая вышеизложенное с общества с ограниченной ответственностью «АНИС» в пользу областного государственного унитарного предприятия «Имущество» следует взыскать задолженность в сумме 586411 руб. 27 коп., из них арендную плату в сумме 394376 руб. 77 коп., задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг в сумме 151 556 руб. 09 коп. и задолженность по возмещению стоимости содержания имущества в сумме 40 748 руб. 41 коп.

В свою очередь возражения ООО «АНИС» на исковое заявление суд считает несостоятельными по следующим основаниям:

Согласно условиям договора аренды недвижимого имущества № 198-3321 от 11.06.2010г. (измененного дополнительным соглашением от 01 мая 2011г.) Арендатор, т.е. ООО «АНИС» обязан: «заключить договоры на эксплуатационное обслуживание, договоры на предоставление коммунальных услуг, самостоятельно или за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого Имущества» (п.4.4.5), «содержать Имущество в надлежащем состоянии до сдачи его Арендодателю по акту (актам) приема-передачи Имущества» (п. 4.4.9).

В договоре № 20 от 09.06.2011г. также предусмотрена обязанность Арендатора заключать договоры на предоставление коммунальных услуг и принимать меры для обеспечения функционирования всех инженерных сетей арендуемого Имущества, содержать имущество в надлежащем состоянии (п.4.4.5, п. 4.4.9).

Аналогичные условия об обязанности Арендатора заключать договоры и производить текущий ремонт и содержать имущество в надлежащем состоянии содержатся в договоре аренды недвижимого имущества № 27 от 16 августа 2011г.

Условия договоров аренды об обязанности содержать имущество в надлежащем состоянии соотносятся с нормой закона, в частности, пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1.2. договора № 04/к от 01.03.2011г. Предприятие (истец) обязалось нести в полном объеме коммунальные затраты по содержанию, указанного в п. 1.1. договора имущества в размерах и сроки, указанных договором, а Пользователь (ответчик) принял на себя обязательства по возмещению указанных затрат.

Таким образом договор № 04/к от 01 марта 2011г. позволяет определить волеизъявление сторон по договору, направленное на обязанность возмещения Арендатором (Пользователь, ответчик) затрат Арендодателя (Предприятие, истец) по содержанию имущества.

Данное условие договора предопределено возможностью, предоставленной нормой закона, а именно: частью 4 статьи 421 ГК РФ, согласно которой стороны по договору могут определять его условия по своему усмотрению.

Отсюда следует прямая обязанность ответчика исполнить обязательство по своевременному возмещению затрат Предприятия (истца), понесенных им по содержанию недвижимого имущества (п.2.3.3 договора) и компенсировать комплекс коммунальных затрат истца , определенных в п. 2.2.1. договора как электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, охрана, вывоз ТБО и иные услуги.

Согласно пункту 4.1. договора № 04/к Пользователь (ООО «АНИС») ежемесячно оплачивает Предприятию суммы затрат, понесенные Предприятием по содержанию имущества в размере 6000 рублей и затраты на предоставляемые коммунальные услуги.

Таким образом, из буквального толкования данного условия договора следует, что содержание имущества выделено отдельной строкой и выражено стоимостью в 6000 рублей.

При этом, указанная сумма не детализирована по своему назначению в отличие от коммунальных услуг, именуемых в договоре как «электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение».

Как следует из пояснений истца: «Согласно ранее представленному расчету ежемесячной суммы возмещения затрат ежемесячная стоимость затрат выразилась в сумме 6000 рублей и исчислена как выплата компенсационного характера по расходам предприятия (ОГУП «Имущество») по налогу на имущество, в данном случае, арендуемого ООО «АНИС». Заключив договор на возмещение коммунальных затрат и эксплуатационных затрат по содержанию имущества, ООО «АНИС», не оспорило указанную сумму в момент подписания договора, следовательно, согласилось с условиями договора. Более того, частично оплатило указанный вид платежей, тем самым, совершило конклюдентные действия, направленные на одобрение соответствующего условия договора».

Истец представил в суд расчет по налогу на имущество по объекту ул.Краснопролетарская, 6А, принадлежащего ОГУП «Имущество» на праве хозяйственного ведения по состоянию на 01.01.2011 года.

Согласно данного расчета ежемесячная сумма затрат истца по оплате налога на имущество (исходя из площади помещений занимаемых ответчиком) составляет 5897 руб. 13 коп.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил требования в части взыскания с ответчика платы за содержание, исходя из суммы 5 897 руб. 13 коп. в месяц.

Истцом в материалы дела представлены доказательства оплаты в бюджет налога на имущество.

С учетом изложенного и поскольку истцом представлены в материалы дела подписанные сторонами акты, в которых ответчик подтверждал необходимость возмещения истцу затрат по содержанию, суд считает требования истца в части взыскания стоимости содержания имущества, в виде возмещения суммы оплаченного истцом налога на имущество, обоснованными.

Суд отклоняет довод ответчика о неправомерности включения истцом в сумму исковых требований стоимости тепловой энергии, поставленной в арендованные ответчиком нежилые помещения.

Из отзыва УМУП «Городской теплосервис» следует, что «…в период с ноября 2010 г. по февраль 2012 г. у УМУП «Городской теплосервис» имелись договорные отношения с различными юридическими лицами… Теплопотребление помещения столовой: Ноябрь 2010 г. - ОГОУПО Профессиональное училище №10 (гос.контракт №4024 от 10.11.2010 г.). С декабря 2010 г. по июнь 2011 г. - ОГУП «Имущество» (договор №13261 от 01.12.2010 г.). С июля 2011г. по февраль 2012г. - ООО «АНИС» (договор №13283 от 04.07.2011 г.).».

Из материалов дела и расчета истца следует, что ОГУП «Имущество» предъявило ответчику к возмещению затраты по оплате стоимости тепловой энергии, понесенные истцом до июля 2011г. (т.е. до момента заключения договора ответчиком с УМУП «Городской теплосервис».

Отказ от оплаты арендных и коммунальных платежей ответчик мотивирует тем, что фактически использовал меньшую, чем это предусмотрено соглашениями сторон по размеру, площадь.

Относительно данного довода ответчика суд отмечает.

В силу пункта 9.2 договора №27 от 16.08.2011г. все изменения условий договора допускаются по соглашению сторон.

При наличии указанного пункта в договоре, но в отсутствие дополнительных соглашений к договору об изменении его условий, доводы ответчика о том, что им фактически использовались лишь 92 кв.м. площади из 1070,72 кв.м., определенных в п.1.1. договора №27 от 16.08.2011г., являются необоснованными.

На протяжении всего срока действия вышеуказанного договора до момента его расторжения 01.03.2012г., ответчиком не заявлялись возражения по вопросу размеров и сроков оплаты арендных и коммунальных платежей, а также затрат на содержание имущества.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованиями погашения имеющейся задолженности, на что последний в своих ответах на претензии предлагал производить погашение долгов по графикам, что свидетельствует о подтверждении им факта нарушения обязательств по своевременной оплате долга.

В связи с чем судом отклоняется довод ответчика о неиспользовании им помещений, превышающих площадь 92 кв.м.

Кроме того в п.5.3 договора №27 от 16.08.2011 г. стороны предусмотрели, что не использование Арендатором переданных в аренду помещений не может служить основанием для отказа от внесения арендной платы.

Суд считает несостоятельным довод ответчика, что «арендные платежи можно взыскивать с момента заключения договора аренды», с учетом момента регистрации права собственности истца.

Судом установлено, что отношения истца и ответчика по использованию последним нежилых помещений действовали в период с 01.05.2011г. по 01.03.2012г.

В соответствии с частью 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно распоряжению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области № 1456-р от 26.11.2010г. имущество, ранее переданное в аренду Областному государственному образовательному учреждению начального профессионального образования профессиональное училище № 9 по договору аренды № 198-3321 от 11 июня 2010г., было передано по акту приема-передачи имущества от 26.11.2010г. в хозяйственное ведение ОГУП «Имущество».

В связи с передачей недвижимого имущества новому правообладателю, 01 мая 2011г., было заключено Дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Ульяновской области от 11.06.2010г. № 198-3321. На момент заключения дополнительного соглашения , т.е. на 01 мая 2011г., право хозяйственного ведения истца было зарегистрировано ранее, т.е. 10 февраля 2011г.

Срок действия договора данным соглашением был определен по 31 мая 2011г.

По окончании срока договора аренды, 09 июня 2011г., был заключен новый договор аренды № 20 со сроком действия - 30 календарных дней (с 01.06.2011г.)

Заключению договора аренды на один месяц предшествовало согласие Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области № 639-р от 09.06.2011г.

Право хозяйственного ведения истца на помещения площадью 1070,72 кв.м. было отдельно зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ульяновской области 10 октября 2011г.

Следовательно, право хозяйственного ведения истца на объект недвижимого имущества, переданного в аренду ответчику, носит длящийся характер и при этом зарегистрировано в установленном порядке.

По истечении срока действия договора №20, Арендатор продолжал находиться на занимаемой площади, в связи с чем, его нахождение на объекте было зафиксировано соответствующими актами с участием руководителя Арендатора.

Договор № 27 от 15 августа 2011г. на передачу в аренду недвижимого имущества был заключен по итогам аукциона при наличии согласия собственника недвижимого имущества на его проведение (Распоряжение Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области № 61 б-р от 07.06.2011 г.)

Во всех вышеуказанных договорах сторонами согласованы существенные условия договора: размер площади арендуемого объекта в целом и отдельно по помещениям, срок действия договоров, размер арендной платы. В течение всего срока действия названного договора возражения по его условиям со стороны ответчика не поступали, в том числе и по размеру занимаемой им площади объекта недвижимого имущества..

Аукцион проводился в соответствии с «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды..., предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества», утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы № 67 от 10.02.2010г.

Согласно разъяснениями ФАС России по применению статьи 17.1 ФЗ от 26 июля 2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России № 67 от 10 февраля 2010г.», заявка на участие в торгах является акцептом оферты в соответствии со ст. 438 ГК РФ.

Офертой публичного характера в данном случае явилась информация ОГУП «Имущество» о проведении конкурса (аукциона) на официальном сайте торгов.

Впоследствии единственная заявка ответчика на участие в открытом аукционе с указанием им предмета аукциона «лот №1», послужила основанием для заключения договора аренды между ОГУП «Имущество» и ООО «АНИС».

В указанном случае организатор торгов обязан был заключить договор аренды с ООО «АНИС», как с единственным участником торгов, акцептовавшем оферту в соответствии с требованиями части 2 ст. 432 ГК РФ и разъяснениями ФАС России от 10.02.2010г. на условиях, определенных в конкурсной документации и соответствующей заявке ответчика.

Суд отклоняет довод ответчика о том, что истец предъявил к возмещению затраты, понесенные ОГУП «Имущество» в связи с эксплуатацией соседних помещений, занимаемых ИП ФИО1

Истец представил в материалы дела договор на возмещение затрат, подписанный с ИП ФИО1 и расчет затрат истца по помещениям данного лица, из которых следует, что затраты истца по данным помещениям не входят в затраты по помещениям, занимаемым ответчиком.

Суд отмечает, что ФИО2, являющийся с 29.03.2012 г. новым собственником нежилых помещений, арендованных ответчиком в судебное заседание не являлся; своих возражений по иску не заявлял; доказательства, подтверждающие несение им в спорный период каких-либо расходов на содержание помещений, арендованных ответчиком, не представил.

В свою очередь представленные ООО «Анис» документы об исполнении ответчиком в 2008-2011 г.г. условий договоров аренды и договоров возмещения коммунальных услуг, заключенные с ОГОУ НПО Профессиональное училище №9, не свидетельствуют об использовании ответчиком нежилых помещений площадью 92 кв.м. в период с 01.06.2011г. по 29.02.2012г., как не могут подтверждать данное обстоятельство свидетельские показания сотрудников ООО «АНИС», опрошенных судом по ходатайству ответчика.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы истца по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с излишне оплаченной суммой госпошлины, областному государственному унитарному предприятию «Имущество» из федерального бюджета следует возвратить государственную пошлину в сумме 25 руб. 03 коп.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-177,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции

Р Е Ш И Л:

Заявления истца об уточнении исковых требований удовлетворить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АНИС» (ИНН <***>) в пользу областного государственного унитарного предприятия «Имущество» (ИНН <***>) задолженность в сумме 586411 руб. 27 коп. и 14713 руб. 69 коп. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить областному государственному унитарному предприятию «Имущество» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 25 руб. 03 коп.

В остальной части в иске отказать.

Исполнительный и справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в 11-м арбитражном апелляционном суде в течение месяца с момента принятия решения.

Судья С.А.Абрашин