Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным бездействия по непредставлению для подписания договора аренды земельного участка и о понуждении заключить договор аренды земельного участка

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО2, конкурсный управляющий, определение Арбитражного суда Ульяновской области от 26.10.2009г. по делу №А72-419/09-29/6-Б, паспорт

от КУГИЗ –ФИО3, начальник отдела экспертизы и исполнительного производства, по доверенности №221-12 от 09.06.2010г., удостоверение №47

от Мэрии –ФИО3, начальник отдела экспертизы и исполнительного производства КУГИЗ, по доверенности №187-01-08 от 18.06.2010г., удостоверение №47

от КАиГ – ФИО4, главный специалист организационно-правового отдела, по доверенности №01-13/1522 от 24.02.2010г., паспорт

от Департамента – не явился (извещен, уведомление №20513)

от ИФНС – ФИО5, представитель по доверенности от 04.08.2010г., паспорт

ФИО1, доверенность от 04.09.2009г., паспорт

от зам.прокурора - ФИО6, старший помощник прокурора, удостоверение №088156

установил:

В Арбитражный суд Ульяновской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Река» с заявлением к Мэрии города Ульяновска, к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г.Ульяновска и к о признании незаконным бездействия КУГИЗ мэрии г.Ульяновска по непредставлению для подписания договора аренды земельного участка площадью 2990,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:04 14 06:59, расположенного в г.Ульяновске по 1 пер.Робеспьера (северо-западнее жилого дома №1), и о понуждении КУГИЗ мэрии г.Ульяновска заключить с ООО «Река» договор аренды земельного участка.

Определениями суда от 03.08.2010г. и 31.08.2010г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска, Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г.Ульяновска и представитель конкурсного кредитора ООО «Река» ФИО1

22.09.2010г. в порядке статьи 52 АПК РФ в качестве заинтересованного лица в дело вступил заместитель прокурора Ульяновской области.

В ходе судебного заседания 28.09.2010г. конкурсный управляющий ООО «Река» уточнил ранее заявленные требования и ходатайствовал об изменении процессуального статуса Комитета архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска с третьего лица на соответчика. Заявитель просит суд:

признать незаконным бездействие КУГИЗ мэрии г.Ульяновска, выразившееся в том, что на заявление №1008 от 11.06.2010г. не был дан ответ;

признать незаконным бездействие Мэрии г.Ульяновска, выразившееся в том, что по заявлению №16711-01 от 04.06.2010г. не было издано постановление о заключении договора аренды земельного участка площадью 2990,0 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59, расположенного в г.Ульяновске по 1 пер.Робеспьера (северо-западнее жилого дома №1);

признать незаконным изложенный в письме КАиГ мэрии г.Ульяновска №01-13/4795 от 01.07.2010г. отказ в предоставлении земельного участка, как принятый с превышением полномочий.

Определением суда от 28.09.2010г. суд принял заявленное уточнение и привлек КАиГ мэрии г.Ульяновска к участию в деле в качестве соответчика.

Уточненные требования конкурсный управляющий ООО «Река» поддержал в полном объеме.

Представители Мэрии г.Ульяновска, КУГИЗ и КАиГ мэрии г.Ульяновска факт бездействия со стороны соответчиков не признали, оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в аренду считают законным и обоснованным.

Возражения соответчиков изложены в отзывах (т.1 л.д.29, 93,95).

Представитель заместителя прокурора Ульяновской области и Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, также как и ответчики, считают заявленные требования необоснованными и просят отказать в их удовлетворении.

Представители конкурсного кредитора и налогового органа полностью поддержали доводы заявителя.

Пояснения и возражения лиц, участвующих в деле, отражены в отзывах (т.1 л.д.113-114, 128-130, 144-145, т.2 л.д. 2, 3-4).

Как усматривается из материалов дела, распоряжением Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области от 12.10.2006 №411-р (т.1 л.д.54) ООО «Река» для строительства крытой многоэтажной автостоянки автомобилей предоставлен в аренду расположенный по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, 1 переулок Робеспьера (северо-западнее жилого дома №31), земельный участок площадью 2990 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59.

17.10.2006г. на основании указанного распоряжения между Мингосимуществом Ульяновской области (арендодатель) и ООО «Река» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 2990 кв.м. на срок до 01.03.2008г. (т.1 л.д.8-11).

Государственную регистрацию в УФРС по Ульяновской области договор аренды земельного участка прошел 09.11.2006г.

21.03.2007г. ООО «Река» выдано разрешение №RU 73304000-119 на строительство на арендуемом земельном участке крытой многоэтажной автостоянки автомобилей (т.1 л.д.12).

10.04.2007г. ООО «Река» заключило первый договор участия в долевом строительстве (т.1 л.д.136-138), в связи с чем, 11.05.2007г. при осуществлении государственной регистрации договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об обременении права аренды земельного участка площадью 2990 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, 1 переулок Робеспьера (северо-западнее жилого дома №31), ипотекой. Обременение установлено с 11.05.2007г. до момента передачи застройщиком объекта долевого строительства в пользу участников долевого строительства (т.1 л.д.142).

29.07.2008г. в связи с окончанием срока аренды земельного участка, определенного договором №02/24-21 от 17.10.2006г., на основании распоряжения №1228-р от 16.07.2008г. Мингосимуществом Ульяновской области и ООО «Река» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды, в соответствии с которым срок его действия установлен до 14.06.2010г. (т.1 л.д.57).

14.05.2009г. во исполнение распоряжения №636-р к договору аренды земельного участка заключено дополнительное соглашение №2 об изменении арендодателя (Мингосимущества Ульяновской области) по причине реорганизации последнего в Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (т.1 л.д.127).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.03.2009г. по делу №А72-419/09-29/6-Б в отношении ООО «Река» введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим Общества утверждена ФИО2 Решением арбитражного суда от 26.08.2009г. ООО «Река» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2 (т.1 л.д.17-23).

14.09.2009г. конкурсный управляющий ООО «Река» ФИО2 обратилась в Департамент госимущества Ульяновской области с заявлением (исх.№9 т.1 л.д.59), в котором просила считать недействительным дополнительное соглашение №2 к договору аренды земельного участка №02/24-21 от 17.10.2006г., как подписанное руководителем ООО «Река» в период проведения процедуры наблюдения без согласования с временным управляющим.

На основании указанного обращения, 22.01.2010г. Департамент госимущества Ульяновской области распоряжением №43-р (т.1 л.д.56) отменил (признал недействующими с момента издания) распоряжения №1228-р от 16.07.2008г. и №636-р от 14.05.2009г. Пунктом 2 данного распоряжения дополнительные соглашения №1 и №2 к договору аренды земельного участка под строительство крытой многоэтажной автостоянки признаны незаключенными.

09.03.2010г. в связи с принятием Закона Ульяновской области №22-ЗО и внесением изменений в Закон Ульяновской области от 02.06.2006 №79-ЗО "О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Ульяновской области" Департамент госимущества Ульяновской области утратил полномочия по распоряжению переданным в аренду ООО «Река» земельным участком площадью 2990 кв.м. Функции по реализации полномочий в отношении данного землепользования переданы органам местного самоуправления.

04.06.2010г. в Мэрию г.Ульяновска поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Река» ФИО2 №021 от 14.05.2010г. (вх.№16711-01) о заключении договора аренды расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, 1 переулок Робеспьера (северо-западнее жилого дома №31), земельного участка под незавершенной строительством крытой многоэтажной автостоянкой площадью 2990 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59.

08.06.2010г. заявление конкурсного управляющего передано в Комитет архитектуры и градостроительства Мэрии г.Ульяновска (вх.№6130), второй экземпляр заявления направлен в Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами мэрии г.Ульяновска (т.1 л.д.32, 149).

01.07.2010г. с учетом поступившей от Комитета по управлению имуществом и земельными ресурсами информации (т.1 л.д.150) Комитет архитектуры и градостроительства направил конкурсному управляющему ООО «Река» ФИО2 ответ на обращение, в котором указал, что поскольку ранее земельный участок под незавершенной строительством крытой многоэтажной стоянки автомобилей передан ООО «Река» в аренду на основании распоряжения Мингосимущества Ульяновской области от 12.10.2006г. и запись о данном договоре в ЕГРП не погашена, то Мэрия г.Ульяновска не вправе принимать решения о предоставлении указанного земельного участка (исх.№01-13/4795 т.1 л.д.151).

Посчитав, что отказ в заключении договора аренды не соответствует требованиям действующего законодательства, конкурсный управляющий ООО «Река» оспорил его, а также бездействие Мэрии г.Ульяновска и КУГИЗ мэрии г.Ульяновска в судебном порядке. Заявитель считает, что земельный участок, на котором расположена незавершенная строительством автостоянка, должен быть предоставлен Обществу в аренду на основании ст.36 Земельного кодекса РФ. Указал, что, поскольку ООО «Река» признано несостоятельным (банкротом), данный объект недвижимости включен в конкурсную массу должника. Вместе с тем, в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, конкурсный управляющий лишен возможности зарегистрировать право собственности на незавершенный строительством объект и обеспечить реализацию залогового права участников долевого строительства. Также конкурсный управляющий сослался на то, что заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду расценивается им в качестве оферты, направленной в порядке ч.1 ст.435 ГК РФ, поэтому в соответствии со ст.445 ГК РФ Мэрия г.Ульяновска обязана была рассмотреть заявление в течение 30 дней и направить в адрес ООО «Река» извещение об акцепте либо об отказе от акцепта. Письмо КАиГ мэрии г.Ульяновска от 01.07.2010 №01-13/4795 конкурсный управляющий не считает ответом на свое обращение, полагает, что данное письмо направлено неуполномоченный органом. По мнению заявителя, согласно ст.29 Земельного кодекса РФ и Положению о Комитете по управлению городским имуществом мэрии г.Ульяновска ответ на заявление ООО «Река» должен был подготовить Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами. Договор аренды спорного земельного участка от 17.10.2006 №02/24-21 конкурсный управляющий считает недействующим, поскольку срок его действия, предусмотренный п.2.1, истек, а дополнительное соглашение о пролонгации договора в установленном ст.610 ГК РФ порядке, не заключалось.

Мэрия г.Ульяновска, КУГИЗ и КАиГ с требованиями заявителя не согласились. Представители ответчиков пояснили суду, что заявление ООО «Река» было рассмотрено, 01.07.2010г. на него был дан ответ (исх.№01-13/4795). Отвечая на заявление ООО «Река» КАиГ мэрии г.Ульяновска действовал как структурное подразделение Мэрии в пределах своих полномочий, определенных соответствующим Положением и на основании Инструкции о порядке рассмотрения обращений граждан в мэрии г.Ульяновска, утв. распоряжением Главы города от 08.08.2006 №226-Р. Спорный земельный участок не может быть предоставлен заявителю в аренду, т.к. ранее заключенный с ООО «Река» договор аренды от 17.10.2006г. до настоящего времени не расторгнут, запись о нем в ЕГРП не погашена. Кроме того, согласно ст.36 Земельного кодекса РФ основанием для предоставления земельного участка в аренду является наличие на нем объекта недвижимости, право собственности на которое оформлено в установленном порядке. В данном случае право собственности ООО «Река» на крытую автостоянку не зарегистрировано, поэтому основания для предоставления спорного земельного участка в аренду на основании ст.36 Земельного кодекса РФ у Мэрии г.Ульяновска отсутствуют.

Департамент госимущества Ульяновской области подтвердил, что заключенный 17.06.2006г. Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области договор аренды спорного земельного участка с ООО «Река» является действующим, т.к. соглашение о его расторжении, также как и правовые основания для его расторжения в одностороннем порядке, отсутствуют. Запись в ЕГРП о праве аренды не погашена, более того, право аренды спорного земельного участка до настоящего времени находится в ипотеке.

Заместитель прокурора Ульяновской области поддержал довод ответчиков о том, что на момент обращения ООО «Река» с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду ранее заключенный договор своего действия не прекратил. С точки зрения прокурора, не смотря на то, что исходя из условий договора аренды спорного земельного участка его действие истекло, запись об аренде в ЕГРП не была погашена, и так как никаких возражений по поводу продления арендных отношений нет, договор возобновил свое действие на неопределенный срок. К тому же, поскольку на участке ведется долевое строительство, право аренды на земельный участок находится в залоге. С учетом данных обстоятельств, а также принимая во внимание, что объект капитального строительства, право собственности ООО «Река» на который зарегистрировано в установленном порядке, на спорном участке отсутствует, последний, по мнению прокурора, не может быть предоставлен заявителю на основании ст.36 Земельного кодекса РФ. нарушения порядка рассмотрения заявления конкурсного управляющего прокурор также не усматривает.

Доводы представителя конкурсного кредитора и ИФНС России по ленинскому району г.Ульяновска полностью совпадают с доводами заявителя.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд считает, что заявленные конкурсным управляющим требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания арбитражным судом действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку с принятием Закона Ульяновской области от 09.03.2010 №22-ЗО "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Ульяновской области… " полномочия по распоряжению спорным земельным участком перешли к Мэрии города Ульяновска, то 04.06.2010г. конкурсный управляющий ООО «Река» ФИО2 правомерно в рамках компетенции органа местного самоуправления обратилась с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под незавершенной строительством крытой многоэтажной автостоянкой к Главе города Ульяновска.

В силу пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (далее - Закон о порядке рассмотрения обращения граждан) обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению.

В соответствии со статьей 12 Закона о порядке рассмотрения обращений граждан письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона (пункт 4 части 1 статьи 10 Закона о порядке рассмотрения обращений граждан).

Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом и направляется по почтовому адресу, указанному в обращении (части 3, 4 статьи 10 Закона о порядке рассмотрения обращений граждан).

Применительно к настоящему делу ответ на заявление конкурсного управляющего ООО «Река» дан в пределах установленного Законом срока (01.07.2010г.) структурным подразделением Мэрии города Ульяновска – Комитетом архитектуры и градостроительства (т.1 л.д.151). Письменный ответ на обращение направлен по указанному заявителем адресу (<...>) простой почтой, что подтверждается регистрационной записью №4795 в журнале исходящей корреспонденции за 2010г. (т.1 л.д.146-148).

В соответствии со статьей 41 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 35 Устава муниципального образования "Город Ульяновск", утвержденного решением Ульяновской Городской Думы от 22.03.2006 №40, и действовавшего в период существования спорных правоотношений, Мэрия города Ульяновска как орган местного самоуправления вправе осуществлять свои полномочия по решению вопросов местного значения через муниципальные учреждения, образуемые для выполнения конкретных управленческих функций.

Положениями о Комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами и о Комитете архитектуры и градостроительства мэрии г.Ульяновска, утвержденными решением Ульяновской Городской Думы от 24.05.2006 №90 (в ред. от 07.06.2010 №63), установлено, что указанные Комитеты являются отраслевыми (функциональными) органами мэрии города Ульяновска и наделяются полномочиями мэрии города Ульяновска в области земельных отношений, архитектуры и градостроительства, а также обладают правом рассматривать обращения граждан в порядке, установленном распоряжением Главы г.Ульяновска №225-р от 08.08.2006г.

В частности, Комитет архитектуры и градостроительства осуществляет предварительное рассмотрение заявок на предоставление земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, на основании пункта 4.20 Положения. В случае, если испрашиваемый земельный участок ранее уже был предоставлен, в соответствии с пунктом 4.19 Положения КАиГ готовит ответ об отказе.

В ситуации, касающейся спорного земельного участка, Комитет по управлению имуществом и земельными ресурсами выступает только в качестве соисполнителя, который представляет все необходимые для подготовки ответа документы (пункт 4.2 Инструкции о порядке рассмотрения обращений граждан в Мэрии г.Ульяновска). Тот факт, что при подготовке ответа на заявление конкурсного управляющего ООО «Река» КУГИЗ выполнило обязанности, возложенные на него нормативными актами органов местного самоуправления, подтверждается имеющимся в материалах дела письмом от 24.06.2010 №1047-12 (т.1 л.д.150).

Таким образом, учитывая особенности осуществления органом местного самоуправления функций в области земельных отношений, предполагающие, что в компетенцию Главы города входит обязанность по организации рассмотрения предложений, заявлений и жалоб граждан, а не обязанность личного принятия решений по всем вопросам, суд считает, что обращение заявителя было рассмотрено органом, наделенным соответствующими полномочиями. При этом КУГИЗ мэрии г.Ульяновска незаконного бездействия не допустил.

Оснований для признания незаконными отказа в предоставлении в аренду спорного земельного участка и бездействия Мэрии г.Ульяновска, выразившегося в том, что не было издано постановление о заключении договора аренды земельного участка, суд также не находит.

Содержание статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает обязанность уполномоченного органа власти принять по результатам рассмотрения поданного заявления исключительно положительное решение, а в данном случае при наличии действующего договора аренды земельного участка площадью 2990 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, 1 переулок Робеспьера (северо-западнее жилого дома №31), заключенного с ООО «Река» 17.10.2006г., у Мэрии г.Ульяновска отсутствовали законные основания для повторного предоставления его в аренду по заявлению конкурсного управляющего.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок был передан в аренду ООО «Река» по договору №02/24-21 от 17.10.2006г., заключенному с Мингосимуществом Ульяновской области на основании распоряжения №411-р от 12.10.2006г. (т.1 л.д.8-11).

Право аренды земельного участка, площадью 2990 кв.м. для строительства крытой многоэтажной стоянки автомобилей зарегистрировано в установленном законом порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 09.11.2006г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.11.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст.ст.619, 620 ГК РФ). Кроме указанных случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по причинам, перечисленным в пункте 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ.

Однако представленными в материалы дела доказательствами, а также пояснениями Департамента госимущества Ульяновской области подтверждается, что действие договора аренды по основаниям, перечисленным в статье 46 Земельного кодекса РФ, не прекращено, в судебном порядке ни этот договор, ни зарегистрированное право аренды земельного участка площадью 2990 кв.м., не оспорены. Следовательно, у заявителя отсутствуют основания утверждать, что ранее заключенный договор аренды спорного земельного участка является недействующим.

Довод конкурсного управляющего о том, что срок аренды, установленный пунктом 2.1 договора, истек, а соглашение №1, в соответствии с которым действие договора аренды было пролонгировано сторонами до 14.06.2010г. по распоряжению Департамента госимущества Ульяновской области считается незаключенным, суд отклоняет, как основанный на неверной правовой оценке фактических обстоятельств.

Действительно, формально срок действия договора аренды №02/24-21 от 17.10.2006г. истек 01.03.2008г. Вместе с тем, с заявлением о прекращении договора аренды и внесении соответствующей записи в ЕГРП стороны не обращались. Каких-либо действий, регламентированных статьей 610 Гражданского кодекса РФ и направленных на отказ от договора аренды, Департамент госимущества Ульяновской области (арендодатель) не совершал.

Принимая во внимание, что после окончания срока действия договора аренды спорный земельный участок продолжает находиться в пользовании ООО «Река» при отсутствии возражений со стороны уполномоченного органа, на основании положений части 1 статьи 131, части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации, договор аренды №02/24-21 от 17.10.2006г считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе судебного разбирательства представители Департамента госимущества по Ульяновской области и Мэрии г.Ульяновска подтверждали данное обстоятельство неоднократно. К тому же признание недействующими распоряжений, на основании которых сторонами заключались дополнительные соглашения, никак не влияют на действительность самого договора аренды.

Кроме того, в рамках спорных правоотношений имеется еще одно существенное обстоятельство, не позволяющее суду сделать вывод о прекращении у ООО «Река» права аренды на спорный земельный участок.

Так, из материалов дела следует, что расположенная на спорном земельном участке незавершенная строительством крытая многоэтажная стоянка для автомобилей является объектом долевого строительства и после заключения Обществом первого договора участия в долевом строительстве (т.1 л.д.136-138), в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об обременении права аренды земельного участка площадью 2990 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041406:59, расположенного по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, 1 переулок Робеспьера (северо-западнее жилого дома №31), ипотекой.

Обременение установлено с 11.05.2007г. и до момента передачи застройщиком объекта долевого строительства в пользу участников долевого строительства (т.1 л.д.142). Причем обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло не по волеизъявлению сторон договора, а в силу прямого указания закона

В части 1 статьи 13 Федерального от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…" предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

То есть с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве земельный участок (или право аренды на земельный участок) и возводимое на нем здание считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства.

Залог в силу закона в обеспечение требований участников не может прекратиться до момента исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми участниками.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 №82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Таким образом, наличие залога в силу закона является препятствием для расторжения договора аренды, поскольку право аренды не может быть прекращено (утрачено) до исполнения залоговых обязательств (исполнения застройщиком своих обязательств перед всеми дольщиками).

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований.

Ссылку конкурсного управляющего ООО «Река» на необходимость применения к спорным правоотношениям положений статьи 36 Земельного кодека РФ суд также признает несостоятельной.

Частью 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ определено, что исключительное право на приобретение в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

ООО «Река» правом на приобретение в аренду земельного участка в указанном порядке не обладает, поскольку право собственности Общества на расположенную на спорном земельном участке незавершенную строительством крытую многоэтажную стоянку в установленном порядке не зарегистрировано и государством не подтверждено.

Более того, при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений данные объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Тем самым обеспечивается соблюдение баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

Изложенная правовая позиция подтверждена постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 №8985/08.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлину по делу следует отнести на заявителя. Причем, с учетом заявленных конкурсным управляющим уточнений, в результате которых предметом рассмотрения стали три взаимосвязанных требования, общая сумма госпошлины составила 6 000 руб.

Как указал Высший Арбитражный суд РФ в п.16 Информационного письма от 13.03.2007 №117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» по смыслу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.22 Кодекса если в заявлении, поданном в арбитражный суд, объединены несколько взаимосвязанных требований неимущественного характера, то оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование.

В данном случае, из содержания заявления, уточнений и представленных документов следует, что при обращении в суд ООО «Река» уплатило госпошлину в сумме 2 000 руб., в последующем при уточнении заявленных требований госпошлина не уплачивалась, поэтому дополнительно с заявителя необходимо взыскать госпошлину в размере 4 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 200-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Река» в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с ООО «Река» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Самара).

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (г.Казань).

Судья Д.М.Замалетдинова